Aquí hay algo que no encaja
Con el grifo de hipotecas más chapado que un reloj de oro, comprarse hoy en día un piso está difícil para cualquiera, así que siendo mileurista ya ni te cuento.
Aunque la bajada del precio de la vivienda ha sido grande en algunos lugares, en otros ha sido pequeña y los sueldos no sólo no han subido sino que también han bajado.
¿Y cuál es la regla de oro para comprarse un piso? Calcular lo que puedes gastarte en función de tu sueldo.
Si eres mileurista y no tienes pareja o quieres comprar el piso a lo Juan Palomo, no pongas el ojo en una casa que cueste más de 90.000 €, ten ahorrados unos 20.000 € y calcula una cuota mensual máxima de 300 € si no quieres ir con el agua al cuello.
Si por ese precio no encuentras ni la tercera madriguera a la derecha según llegas a la charca de Shrek, o te hipotecas en pareja o ningún banco te dará nada.
Si ganas mil euros, tu pareja otros mil y, teniendo en cuenta que la hipoteca no debería suponer más del 30-35% de lo que ganáis, la cuota máxima que podréis pagar está entre los 650 € y los 700 € al mes.
Eso significa que la mensualidad que pagárais ahora mismo debería estar bastante por debajo de esa cantidad. Los diferenciales están altos y, aunque el Euríbor sigue bajo (0,575% en enero), ya ha empezado a subir y con los meses se pondrá más alto, así que imagina cuando llegue al 2%, 3% o 4%.
Es decir, para calcular cuánto vas a pagar de hipoteca no se puede ser tan estrecho de miras como Audrey Hepburn era de caderas. Lo que empiezas pagando va a variar. La hipoteca la firmas durante muchos años, a veces más de los que duras con tu pareja, y es como un ascensor: depende de qué teclita aprieten, puede subirte o bajarte.
Sabiendo que los bancos no dan más del 80% del valor del piso, salvo para uno de sus pisos, para los que sí están dando el 100% -incluso hasta el 115% en algunos casos-, si eres mileurista despídete de que te presten, con las condiciones que tienen ahora las hipotecas, más de 140.000 €.
Y eso si te comprometes a devolver el dinero en 30 años y tienes ahorrados 30.000 €. En total el piso debería no debería valer más de 170.000 €, así que no queda más remedio que mirar viviendas de ese importe o menor.
No olvides el gasto de en torno al 10% en notario, registro de la propiedad, gestoría y mamonadas varias, aparte de amueblar, pintar y el “y ya que estamos…” que surge en todas las reformas.
Si devolvieras el dinero en 25 años, te prestarían hasta 125.000 €, costando el piso 156.000 €. Si bajas el plazo inicial a 20 años, el piso no debería valer más de 137.000 € porque lo normal es que el banco no te dé más de 125.000 €. Cuanto más tiempo tardes en devolverlo, más caro puede ser el piso, pero también pagarás más intereses y estarás atado durante más años.
Te diría que tú decides, si no fuera porque cada vez tenemos menos margen de maniobra. La sartén por el mango la tiene el banco y nosotros ya no tenemos ni sartén ni nada. Sólo unos padres que, con suerte, nos dejarán vivir con ellos o nos darán algunos milloncetes de las difuntas pesetas para cambiar su hotel por un exclusivo zulo donde diga el banco.
Me gustaría aclarar varios puntos. El salario mensual debería ser irrelevante para este cálculo, hay gente que cobra a 12 pagas, 14, 16, 18, etc… Lo que hay que mirar es lo que se gana y lo que se gasta al año, una predicción a 10, 20 años…, lo que se estime que va a durar el pago de la vivienda, hacer la resta, quitarle una incertidumbre, y el restante es lo que se puede pagar de hipoteca, con una predicción de los tipos de interés se tiene lo que se puede pedir, las amortizaciones a hacer anualmente, el tiempo de amortización del préstamo, etc… Nada más sencillo.
Lo del 30-35% es lo que miran los bancos (mal mirado) y se puede falsear de mil maneras. Yo no me preocuparía de ese porcentaje, si en un banco te dicen que no cumples vete a otro y asunto solucionado.
En cuanto a los de 10% de gastos en realidad lo que importa son los impuestos, porque el resto es poco dinero, en torno a 2000-3000 euros. El IVA ahora mismo está a un 10% así que el gasto total es mayor que un 10, y el ITP depende de las comunidades autónomas.
Y en cuanto a lo del plazo de la hipoteca yo siempre digo lo mismo, hay que poner el plazo más alto posible, porque en la primera cuota vas a pagar los mismos intereses, porque es el producto del capital pendiente por el tipo de interés, lo único que cambia es la cantidad que amortizas, pero eso siempre vas a poder amortizar por tu cuenta y así tienes libertad para hacerlo si te sobre dinero o no hacerlo si andas muy pillado.
Actualmente el sistema funciona a través de scoring, el cual se va retroalimentando por cada operación concedida y añadiendo a la estadística que utiliza para evaluar la capacidad de devolución del dinero prestado, datos como sector profesional, plazo solicitado, porcentaje de financiación, tipo de contrato laboral, estado civil, edad, número de hijos, finalidad de la operación, . . .
Solo cuando los datos marcados son incongruentes o figuras en listados de morosos, Asnef, RAI, Procedimientos Judiciales, la operación se dirige a los departamentos de riesgos y son personas las que determinan la viabilidad de las mismas, previa justificación de datos, alarmas, etc.
Al principio para evaluar la capacidad de devolución del préstamo a conceder se tenía en cuanta todo, pagas extras, dinero “b”, comisiones, dietas, etc. Hoy en día SOLO se tiene en cuenta el salario mensual, pelado y mondado. Que tienes 4 pagas extras, dietas, el famoso sobre mensual “b”, mejor para ti, pero el préstamo se paga mes a mes y SOLO se tiene en cuenta para la concesión de la operación el salario mensual sin extras de ningún tipo. Para ello se piden las 3 últimas nóminas (se toma el valor de la menor de todas ellas) y la última declaración de renta, con la que se comprueba la veracidad de los ingresos. Ojo con falsear estos datos, os recuerdo la chica que encontró una tarjeta en la calle y compró pañales y comida para su bebé; ha tenido juicio y ha tenido pena de cárcel. El Gobierno ha tenido que dar un indulto para evitar que entrara en la cárcel. En este país puedes hacer mil tropelías que no pasa prácticamente nada, pero si llevas 3 gr de una sustancia estupefaciente, cometes falsedad en documento público o realizas suplantación de identidad (y no eres político o famoso, je je) tienes pena de cárcel.
La predicción en tu estabilidad laboral o tipos de interés en los próximos 20 años es muy difícil de saber. Ayer calló un meteorito en Rusia y ha habido más de 800 heridos ¿alguien lo ha anticipado?.
Coincido contigo, está mal porque se evalúa lo que tienes hoy, por ej. si no tienes hijos no tiene en cuenta si los vas a tener en el futuro, y los que los tenemos ¡vaya gasto que supone!, te penaliza en el momento de pedirlo.
Se toma el 30-35% de tus ingresos porque el scoring ha dejado claro que las operaciones que se han facilitado con un porcentaje de endeudamiento del 45% o más de los ingresos han tenido un % de mora muy superior a las que el porcentaje de endeudamiento era del 30-35%.
Tanto en los gastos como en el plazo, lo has clavado. Totalmente de acuerdo contigo.
Matahari, el Euribor ha vuelto a comenzar la senda bajista, por que Francia ha entrado en recesión y Alemania ha echado el freno de su locomotora, por lo que el mercado está descontado la bajada del precio oficial del dinero al 0,5%.
En resumen, como dice Mikel ir a varias entidades para ver las mejores condiciones. No permitáis que avalen vuestros padres, SOLO hacerlo en el caso de superar el 80% de financiación y SOLO hasta que el préstamo baje al 80%. Se añade cláusula indicando esto que en cuanto el préstamo esté en el 80% tus padres dejan de avalar. Si no se puede, es mejor no hipotecar vuestra vida ni la de vuestros padres. La opción de alquiler tiene ventajas y desventajas, pero frente a una situación complicada te permite cambiar a una vivienda inferior de menor alquiler, la hipoteca varía en función del Euribor, no de tu situación personal/laboral. Cuidado con la cláusula suelo. No firmar nada si no estáis seguros, antes de ir al notario la entidad facilita un borrador de escritura que podéis leer con tranquilidad. Si es preciso se contratan servicios de asesoramiento/jurídicos, esta inversión es problablemente la de mayor envergadura en vuestra vida y merece la pena estar asesorados. Cualquier duda, antes de firmar, debe aclararla el notario, si éste tiene prisa vosotros ninguna. El tipo de interés más utilizado en hipotecas a tipo variable, lo forman el Euribor + un diferencial. Intentar negociar que éste sea lo menor posible, muchas veces va condicionado a domiciliar nómina, recibos y firmar seguros, pero al fin y al cabo la nómina y los recibos los tienes que tener en el algún banco, seguro de casa debes tener, del coche también, de vida es muy recomendable, el tema es que su precio sea acorde al precio que se paga en otras compañías.