Nuevo tiempo muerto para dar margen de maniobra a la banca

La opinión del abogado general del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre si son legales o no las cláusulas abusivas pactadas con el cliente sea hará esperar un poco más… Estando prevista para el pasado 12 de diciembre se retrasará hasta el próximo 30 de enero, saliendo la sentencia del Tribunal quizá para junio o julio.

En resumen, el tribunal europeo debe decidir si es legal o no que después de que el Tribunal Supremo anulara la cláusula suelo en mayo de 2013 las hipotecas que se renegociaran desde esa fecha tienen validez. Es decir, que si estás entre la clientela que firmó con el banco que renunciaba a cobrar el dinero de más y a demandarle con tal de que te quitara la cláusula suelo quizá ese acuerdo deje de ser válido.

El motivo es que en Europa se siga viendo como un abuso, aunque fuera pactado contigo. Este tipo de acuerdos en los que el banco te cambia o te quita una cláusula que te perjudica siguen siendo abusivos porque renuncias a cobrar lo que pagaste de más y a demandar para lograrlo. Además, en muchos casos el suelo se siguió manteniendo el suelo pero más bajo.

Se cree que uno de los motivos para que conozcamos más tarde la opinión del abogado general es que también está en manos del TJUE qué hacer con el IRPH. El 80% de los afectados se ven como ganadores según una encuesta realizada por la web Reclamador. Si lo invalida la banca tendrá que costear muchos millones de euros, igual que si da la razón a los clientes con los pactos que se hicieron tras la anulación del suelo.

En este tema los más perjudicados son el Sabadell y el Santander, que nunca incluyó suelo en sus hipotecas pero heredó muchas de este tipo cuando compró el Banco Popular en junio de 2017. Aunque el Santander ya ha devuelto 396 millones de euros por la vía extrajudicial que se aprobó en el último mandato de Rajoy, aún tendría que devolver más si esta sentencia sale a favor de los clientes.

En el escenario más favorable le quedarían poco más de 100 millones por pagar; en el más duro la cifra subiría hasta los 900 millones en total, o sea que le quedarían alrededor de 500 por devolver. El otro banco más afectado, el Sabadell, tiene ahorrados 110 millones para este tema, una cantidad muy baja para los 505 millones a los que se calcula que tendría que hacer frente si el tribunal da la razón a los clientes.

Las cifras cambiarían también dependiendo de si se reconoce que estuvieron mal hechas todas las novaciones hipotecarias, incluso las que quitaron el suelo, o sólo a las que lo mantuvieron a cambio de rebajarlo. Esperemos que la sentencia no se retrase más y a finales de enero podamos ir viendo por dónde irán los tiros.

Ya se sabe que la opinión del abogado general es un magnífico termómetro que nos sirve para saber cómo será la sentencia del TJUE, porque suele coincidir con lo que nos adelanta el abogado meses antes del fallo oficial.

La banca ya ha devuelto 2.255 millones al 41,4% de los afectados que lo solicitaron, pero aún queda pendiente este tema de los acuerdos que se firmaron para rebajar el suelo o eliminarlo a cambio de no demandar al banco y que en este blog ya adelantamos que no eran buena idea, por ser abusivos, y que traerían problemas.

Nueva sentencia del Tribunal europeo a la vista

Empieza a ser una costumbre que la banca española abusa lo que quiere y, muchos años después, esos abusos se denuncian, se juzgan en España, llegan al Tribunal Supremo, éste le da la razón a la banca, o al menos le echa un gran capote, y finalmente el asunto termina en Luxemburgo, en manos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Así ha sido con la cláusula suelo y la de vencimiento anticipado… Ahora está la de apertura en tela de juicio, el IRPH, las hipotecas multidivisa… Y por fin los gastos de la hipoteca. Desde que el 23 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo dictara una sentencia sobre los gastos de una hipoteca de BBVA, diciendo que debían correr todos por cuenta del banco y no del cliente, se abrió la caja de Pandora.

Algo que se terminó de liar cuando en noviembre del año pasado dijo también el Tribunal Supremo que el gasto más caro de todos, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), lo tenía que pagar íntegramente el banco y a las tres semanas dijo que lo pagara el cliente, porque la banca entera se le echó encima asustada.

Y ya para qué queremos más… En enero dictó una nueva sentencia diciendo que los gastos los asumiera quien realmente tenía interés en el servicio al que se referían, o sea que el registro fuera a medias, la notaría también, etcétera. Al final el Gobierno intervino y desde junio todos los gastos, excepto la tasación y una copia de las escrituras, los pagan los bancos en las nuevas hipotecas.

Ante tanta disparidad de criterios, y básicamente tanto cachondeo de pallá y pacá con las decisiones, un juez del juzgado nº 6 de Ceuta ha preguntado al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) su opinión sobre el tema. ¿Los gastos de la hipoteca deben correr a cargo del cliente o del banco?

Como la cuestión se le acaba de plantear, la decisión llegará dentro de aproximadamente un año, aunque la opinión del abogado general de la Unión Europea -como es costumbre- se sabrá antes y ya tendremos idea de por dónde resolverá el TJUE, ya que suele coincidir con lo que dice el abogado general.

Lo que diga es súper importante porque afectará a más de 8 millones de hipotecas en España que podrán o no, según cómo acabe todo, reclamar y recuperar lo que en su día pagaron por los gastos de constitución de la hipoteca y que asciende a una media de 10.000 euros por préstamo entre el impuesto, la notaría, la gestoría, el registro de la propiedad y la tasación, si es que se incluye en el lote.

De momento nos tocará esperar unos cuantos meses más, haciendo lo posible por no mordernos las uñas, a ver qué dice el abogado y rezar para que nos resulte favorable como suelen ser las opiniones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

¡¡Cuidado con los gastos ocultos de la hipoteca!!

Desde que entró en vigor la reforma de la ley hipotecaria, el pasado mes de junio, ninguna entidad bancaria te puede obligar a contratar nada a cambio de firmar la hipoteca, de modo que no hay ninguna vinculación obligatoria: ni seguros, ni tarjetas, ni cuenta asociada, ni nada de nada.

Lo que sí se mantiene es lo que ya venían haciendo muchas entidades: ofrecerte distintos productos con los que rebajarte el diferencial a cambio de firmarlos o cumplirlos. Por ejemplo gastar con la tarjeta al menos 600 euros al mes, tener una tarjeta de crédito, un plan de pensiones, un seguro de hogar, de vida, de coche, de salud… Y, cómo no, el más básico y típico: abrir una cuenta en la que cobras los ingresos habituales y a la que te giran el recibo mensual de la hipoteca.

Esa rebaja que los bancos realizan puede ser tanto en el diferencial de las hipotecas variables como en el tipo fijo y, además, suele venir explicado y desglosado por escrito en las condiciones de la hipoteca. Si no es así, malo-malo-malo, debe quedar todo clarito.

Por ejemplo, en un préstamo a interés variable que el banco ofrece a Euríbor + 2,09% te descuenta un 0,20 por domiciliar la nómina, un 0,30 por el seguro del hogar, un 0,30 por el seguro de vida y un 0,40 por el plan de pensiones, con lo que si contratas todo la cuota se te queda al final en Euríbor + 0,89%, que suele ser la cifra a la que publicitan la hipoteca tanto la web como en los escaparates, la publicidad escrita y el cara a cara en las oficinas.

Pero… He aquí la pregunta del millón que siempre debes hacerte. ¿Me interesa firmar tantas cosas a cambio de abaratar el interés de la hipoteca? Pues… ¡¡No siempre!! Aquí es cuando debes pensar no sólo en tu situación personal y en lo que te conviene sino en cuánto dinero realmente te ahorras en la hipoteca contratando todo eso y cuánto dinero extra estás pagando.

Seguro del hogar tienes que tener de todos modos porque, además de que es útil, el seguro contraincencios que tiene es obligatorio por ley en toda firma de hipoteca. El seguro de vida también suele ser útil porque te puede pasar algo y así el otro titular, o tus herederos si te hipotecas en solitario, no reciben un marrón sino una solución y una vivienda pagada. 

Pero, por un lado te tienes que fijar en que de verdad te ofrecen un buen seguro a buen precio, porque la banca suele inflar los precios ya que ofertan mediante sus propias compañías de seguro y lo mismo suele ser más barato en compañías de fuera. Además, está estudiado que si contratas más de 3 productos vinculados ya te estás comiendo todo el ahorro que te hacen en la cuota mensual. O sea que no interesa contratar tooodo el pack para rebajar el diferencial si el pack incluye más de 3 cosas.

Como digo, tienes que sacar la calculadora y ver si te conviene. Una manera de ayudarte es la TAE, siglas de Tasa Anual Equivalente, o sea lo que de verdad pagarás al año por el préstamo teniendo en cuenta no sólo las cuotas mensuales sino todos los gastos de la vinculación (seguros, tarjetas, etcétera).

Es la cifra que tienes que tener en cuenta y dividir entre 12 para saber lo que realmente pagas al mes. En cambio el TIN (Tasa de Interés Nominal) es de lo que te suelen hablar (ese Euríbor + 0,89% del ejemplo) y no incluye estos gastos que, al fin y al cabo, ahí los tienes y se pueden comer todo el ahorro que ganas con la rebaja del diferencial.

Nos dan unas calabazas terroríficas en el tema y no precisamente de Halloween…

¿Cuánto sabemos de hipotecas? ¿Y de Economía en general? Según el Instituto Nacional de Estadística, el 70% de la gente no sabe qué es una hipoteca y confiesa no tener  conocimientos financieros de productos y de conceptos que nos afectan a lo largo de la vida como las pensiones, la cotización o los fondos de inversiones.

Por culpa de la masiva ignorancia en muchos de esos conceptos, la banca nos ha colado productos que tiempo después han dado la cara como abusivos y que han terminado siendo ilegales y nulos según muchas sentencias judiciales, especialmente del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Sí… Es que aquí el Tribunal Supremo ha demostrado descaradamente estar más del lado de la banca que del de la realidad que le obliga a hacer Justicia. Por eso la cláusula suelo se declaró nula en 2013 y no antes, y por eso hemos tenido que llegar al tribunal europeo para cobrar el dinero pagado de más por el suelo y para ver condenadas la cláusula de vencimiento anticipado, las hipotecas multidivisa, los desahucios masivos y, dentro de poco, veremos el IRPH.

Si todos, o al menos la mayoría, supiéramos más de hipotecas, no nos pasarían algunas cosas que nos pasan. Saber qué es el TIN, el TAE, el Euríbor, la amortización, el sistema de cálculo francés, la vinculación, la cancelación, la subrogación, la novación y otra serie de palabras complejas nos evitaría fraudes y abusos. Y no sólo eso, además de saber lo que es, tendríamos que saber cómo desenvolvernos en una notaría o ante la Dirección del banco cuando vamos a pedir una hipoteca y cuando finalmente la negociamos.

¡Ojo! Es que todos deberíamos negociar, no acatar como borregos lo que nos ofrecen y luego llegar a casa con una contractura en el cuello porque has prestado tanta atención y con tanta tensión intentando enterarte de algo que te has quedado peor que si durmieras con una almohada de piedra.

Además de estudiar Economía práctica en el Bachillerato habría que recibir una buena educación financiera en casa. Pero qué educación vamos a recibir si a lo mejor han estado pez toda la vida porque tampoco les enseñó nadie y lo de ser autodidacta pues llega hasta un punto… Sobre todo en un mundo de palabros y conceptos que parecen y son complejos. Por eso en este blog tratamos día a día de explicar las cosas técnicas con vocabulario sencillo para que todo el mundo pueda entender las noticias y la realidad sobre las hipotecas.

Es curioso porque estos conocimientos, sobre todo los de hipotecas, los vamos a necesitar pocas veces (o ninguna si jamás compras una vivienda con financiación) pero justo cuando los necesitas son imprescindibles y marcan la diferencia entre firmar una buena hipoteca y pelear por la mejor opción posible o quedarse con una mala, generalmente sin saberlo.

Hipotecarse es más que casarse: del maromo o la chorbi te divorcias más fácilmente que del banco. Hipotecarse es también a largo plazo y con mayores ataduras… ¡¡Créeme!! Y ya si te hipotecas con otra persona al mismo tiempo el compromiso está más que servido.