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El Euríbor podría estancarse en torno al -0,30%

Tras la gran caída, ahora nos toca un ‘looping’

El Banco Central Europeo (BCE) ha vuelto a intervenir para salvar a la banca de que tengamos más hipotecas gratis. Se ha sacado de la manga otra vez la compra de deuda a países de la Unión Europea para frenar la caída del Euríbor sin control.

Como despidió julio en el -0,283% y agosto en el -0,356%, se esperaba que en septiembre no estuviera por debajo del -0,40%. Sin embargo, la intervención del BCE ha hecho que el Euríbor se pare, llevando una media mensual del 0,35%. Que está muy bien, pero no por debajo como se esperaba.

Para nosotros es una pena… Al menos no nos subirán las hipotecas porque, si te toca revisión revisión anual o semestral con este Euríbor, notarás que tu cuota baja porque hace 6 meses y 1 año estaba más alto. Este ahorro será más grande que el de las últimas revisiones, pero tampoco muy grande. Se calcula que una media de 9 euros para las revisiones anuales y de 8 euros para las semestrales.

Lo que sí ocurrirá es que muchas de vuestras hipotecas entrarán en el terreno de lo gratis. Me explico: si tu diferencial es igual o inferior al 0,35%, al sumarle un Euríbor negativo con el mismo número, el interés da cero, con lo que sólo estás devolviendo el dinero que el banco te prestó, sin pagar intereses. Por eso es como si te hubieran hecho un préstamo gratuito.

Esto ya estaba pasando, aunque mucho menos, desde que el Euríbor alcanzó el -0,17% porque el diferencial más bajo que se concedió antes de la crisis anterior fue del 0,17%, en la Hipoteca Rompedora del Deutsche Bank. Cuanto más baja el Euríbor mayor cantidad de hipotecas entran en esta dinámica, por no hablar de las que dan como resultado un tipo de interés negativo, o sea que la suma del Euríbor y el diferencial es una cifra bajo cero.

En ese caso, aplicando estrictamente las reglas, el banco tendría que pagarte intereses, pero no quieren perder más pasta y tener que pagar por prestar un servicio (dejarte dinero), por lo que algunos llevan más de 3 años incluyendo la cláusula cero por la cual se niegan o bien a restar el Euríbor del diferencial o a pagarte dinero si esa cifra resulta negativa.

El BCE, de momento, no ha bajado los tipos de interés, pero si la cosa sigue así de mal no sería raro que los bajara como medida in extremis para evitar que la recesión (palabra fina y técnica para decir que no se crece y hay crisis) haga más pupa de la que ya está haciendo.

¿Por qué hay recesión? La economía europea no se recupera, ni al ritmo deseado ni a ninguno en concreto. Más bien está parada o, en algunos países, retrocediendo de nuevo. No son pocos quienes ya vaticinan una nueva crisis, o más bien una continuación de la anterior tras un periodo más o menos tranquilo (2014-2019) en el que la economía no se ha recuperado lo suficiente y está tan débil que no hlogrado tirar para arriba del Euríbor.

Este índice, que se pensaba que en la pasada primavera empezaría a remontar llegando a cero, finalmente bajó hasta los mínimos actuales, una cifra no sólo nunca vista sino totalmente inesperada y que no sabemos si llegará al -0,50% que se pensaba que alcanzaría la próxima primavera (como muy tarde).

Todo esto también ha llevado a la banca a retomar una guerra agresiva lanzando nuevas ofertas y marcando nuevos récords de precio para las nuevas hipotecas a tipo fijo. Por eso es de esperar que el Euríbor esté bajo mucho tiempo más. Cuando la banca pelea por captar hipotecas bajando el tipo fijo es que se prevé un Euríbor bajísimo durante muuuucho más tiempo. ¿Quizá toda la próxima década?

El abogado de la Unión Europea opina en contra del IRPH

Cada vez queda menos para saber definitivamente qué pasará con el IRPH

Después de dos meses y medio esperando, por fin conocemos la opinión del Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el Índice de Préstamos de Referencia Hipotecaria (IRPH).

Una opinión muy importante porque suele coincidir con lo que después dictamina este Tribunal y que debe cumplirse en todos los países de la Unión Europea, incluido España.

Este abogado, por lo general contra nuestros abusos bancarios, esta vez ha dicho que el IRPH le parece abusivo porque no cree que la gente supiera realmente lo que firmaba ya que en muchísimos casos la banca no le explicaba en qué consistía. Tanto es así que, a día de hoy aún quedan hipotecados que no saben que tienen IRPH o desconocen lo que esto implica.

El IRPH fue vendido en las hipotecas de principios de la década pasada como un índice que convenía porque iba a ser “mucho menos volátil que el Euríbor”, que subía y bajaba con mayor facilidad. Pero no decían cómo se calculaba ni que era y siempre iba a ser mucho más caro que el Euríbor (entre 2 y 3 puntos por encima) porque el IRPH es la suma del Euríbor, el diferencial, los seguros y las comisiones que pagas a lo largo del año.

El IRPH era y es la media del tipo de interés al que la banca concede realmente las hipotecas, contando todo lo dicho, mientras que el Euríbor es el tipo de interés -sólo el tipo de interés, sin diferencial ni nada más- al que dicen que prestarían dinero a otros bancos. Es una cifra ficticia que ha recibido muchas críticas y que se ha demostrado que ha sido manipulada por muchos bancos que ya no forman parte del Euríbor.

Pero hasta ahora, exceptuando el subidón que pegó en 2008, ha sido la más barata con diferencia, especialmente desde que pinchó con la crisis. Lleva 3 años y medio en negativo y es el índice que las asociaciones de consumidores reclaman para los afectados por el IRPH.

Quieren Euríbor + 1% porque con el IRPH Entidades, el único tras la desaparición de los otros IRPH en noviembre de 2013, se calcula que han pagado una media de 1.200 € de más al año. Esto son una media de 18.400 € más que si hubieran tenido Euríbor con el mismo diferencial. Si no hubieran tenido diferencial la cifra media sube hasta los 25.600 €.

Algo así es lo que puedes esperar recuperar, más los intereses de demora que el banco tendría que pagarte por haber tenido el dinero en su poder. ¿Hay opciones de recuperarlo? Sí, si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictamina, igual que el abogado, que el IRPH es un abuso porque no se te explicó qué era ni cómo funcionaba, y que era más caro que el Euríbor. Atención a finales de este año o principios de 2020, cuando se espera la sentencia.

Si el Tribunal Europeo da la razón a los clientes, la banca tendrá que devolver hasta 44.000 millones € según Goldman Sachs. Las entidades que tienen más hipotecas con IRPH son, por este orden: Caixabank, Santander, BBVA, Bankia, Sabadell y Kutxabank. 

En total, se calcula que en España hay más de 1 millón de hipotecas afectadas que, si el Tribunal Europeo les da la razón, colapsarán los tribunales de abusos bancarios. Habrá que juzgar los casos uno a uno para comprobar que, efectivamente, cada cliente ignoraba que tenía IRPH, su funcionamiento y/o que siempre tendría que pagar más que con Euríbor.

Mientras tanto, puedes subrogar la hipoteca (cambiarla de banco) para evitar el IRPH, pero mira que esto económicamente te compense, porque la firma de un nuevo préstamo lleva gastos. Otra opción es acordar con tu banco actual que te lo quite, firmando un nuevo contrato (novación) sin este índice.

Pero mucho cuidado, a cambio no firmes nada donde renuncies a reclamar las cantidades pagadas de más que te corresponden. Son miles de euros y es justo lo que quiere el banco: darte ahora el Euríbor, un tipo fijo o lo que sea con tal de que no le denuncies y así ahorrarse el juicio y sobre todo la indemnización que te corresponderá si ganas.

El nuevo mínimo histórico del Euríbor trae hipotecas gratis

El Euríbor va a llegar hasta el infinito… ¡¡Y más allá…!!!

El Euríbor está que se sale… Bajo cero desde febrero de 2016 y lejos de volver a positivo, está cayendo como en la cuesta empinada de una montaña rusa. Todo apunta a que va a cerrar julio en torno al -0.280%… ¡¡¡Un nuevo récord histórico a la baja!!!

Sus gráficas dan miedo o mucho alivio, según si lo ves desde el lado de la banca o de los que tenemos hipoteca y la pagamos mes a mes con el ojo puesto en las revisiones; de momento parece que los de la semestral ahorrarán 6€ y los de la anual, 5€.

Los dibujos de sus cotizaciones son como un acantilado: se ve que sube, sube, sube sin parar y de repente cae bruscamente con un perfil recortado y muy abrupto. ¡¡Viva el Euríbor!! ¡¡Y viva Mario Draghi!!

Suya es la culpa de que el Euríbor esté taaaaan hundido y parezca que lo vaya a estar por lo menos hasta 2021, que es cuando Bankinter prevé que volverá a positivo. Por lo pronto es un alivio escuchar que tendremos hipotecas súper baratas durante dos años más, y lo es más porque estas previsiones se suelen equivocar muchíiiiisimo, retrasándose lo que preven.

Casi siempre deben cambiarlas porque, como la economía europea en su conjunto no crece, la moral y la inflación están más flojas que un cabo suelto. Llevamos años escuchando que sube y luego nada… Desde 2015 esperando una remontada definitiva que no llega.

Desde que hace tres años y medio entrara en negativo, el Euríbor estuvo bajando hasta el entorno del -0,190%, luego subió y cuando parecía que iba a entrar otra vez en positivo en esta pasada primavera… ¡¡¡Boooom!!! Va y se hunde de nuevo, con mucha más fuerza y rapidez que la vez anterior. Y con visos de durar bastante tiempo, asegurándonos cuotas muy baratas durante varios años más.

Tan baratas que algunas ya están saliendo gratis porque no pagan intereses. Si el Euríbor ha llegado al -0.190% y ahora cerrará en torno al -0.28%, quienes tengan un diferencial del 0.17% (que fue el más bajo registrado antes de la crisis) al 0.28% no pagarán intereses. Situación que se ampliará a todos los diferenciales que vayan coincidiendo con el Euríbor negativo, que posiblemente lleguemos a ver en el -0.30% e incluso -0.50%.

El motivo es que el Euríbor, como es negativo, en vez de sumarse al diferencial se está restando y el resultado del tipo de interés a aplicar es cero o incluso menos…. Esto significa que nada más que estás devolviendo mes a mes el dinero que te prestaron, totalmente gratis.

¿Esto por qué sucede? El Banco Central Europeo, presidido por el mencionado Mario Draghi, volverá a estimular la economía europea, posiblemente comprando deuda de los países, cobrando más a los bancos por dejarles el dinero en depósito (actualmente les clava un 0,4%) y bajando los tipos de interés, en el 0% hace más de 3 años, como se hizo en Japón, que se pusieron los tipos en negativo a la desesperada para ver si crecía la economía.

Así imagina qué Euríbor podríamos ver si los tipos de interés, del que depende el Euríbor, se ponen bajo cero… Este casi -0.30% histórico se podría convertir en un -0.50% o más y muchas más hipotecas serían gratuitas, devolviendo nada más mes a mes el dinero que te prestaron. Un chollo para nosotros, imprescindible para ayudarnos en la situación que se vive de pisos caros, sueldos bajos y una nueva crisis a la vista.

Un quebradero de cabeza para la banca, que no para de apostar por las hipotecas a tipo fijo para compensar que con las ya firmadas, sobre todo las precrisis, no gana dinero porque nos salen gratis. Tanto es el esfuerzo en meternos el tipo fijo por los ojos, que el 42% de las hipotecas ya se firman de este tipo, cuando está estudiado que a priori no compensan por debajo de los 20 o 25 de plazo.

Pero, claro, la tranquilidad que te da saber que siempre pagarás la misma cuota a veces te hace olvidar que estás pagando muchísimo dinero de más por el mismo servicio. Con una nueva crisis a la vista parece que lo mejor seguirán siendo los tipos variables, porque el Euríbor se va a hundir hasta el infinito… ¡¡Y más allá…!!

¿Te ha llamado el banco para cambiar IRPH por tipo fijo?

Cuidadito con las ofertas, son una trampa para que el banco se ahorre tu indemnización

¿Tienes una hipoteca con IRPH y el banco te ha llamado para ofrecerte cambiarlo por un tipo fijo? Esto ya lo vimos con la cláusula suelo… Y ahora es lo que ahora más hace la banca con las hipotecas que tienen este índice hipotecario.

Quieren quitarse de encima el marronazo de pagar hasta 44.000 millones de euros en indemnizaciones si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea declara que el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) es considerado ilegal y nulo.

Esta cifra podría subir a los 60.000 millones según el Banco de España, por eso los bancos más expuestos, que son todos los grandes, andan como locos desde hace meses llamando a los clientes con IRPH para ofrecerles hipotecas a tipo fijo a cambio de quitar este índice y -aquí viene lo más importante- renunciar a reclamar cualquier cantidad de dinero si al final el IRPH es declarado nulo.

Se calcula que en España hay 1,3 millones de hipotecas con IRPH. El abogado del Tribunal europeo pospuso dar su opinión del 24 de junio, cuando estaba previsto, al 10 de septiembre. En ese momento el Tribunal europeo comenzará a elaborar su veredicto, que suele coincidir con el de este abogado y suele no coincidir con el del Tribunal Supremo español, que por ahora había fallado a favor del IRPH.

Es lo que suele pasar: el Tribunal Supremo va a favor de la banca en estos temas de abusos bancarios y luego, cuando la cosa llega a Europa porque algún juez o abogado le plantea que resuelva alguna cuestión de este tipo, el Tribunal Europeo falla a favor de los clientes.

Ya ha pasado con las hipotecas multidivisa, la cláusula suelo y la de vencimiento anticipado, así que no sería de extrañar que condenara también el IRPH, porque desde siempre ha sido muchísimo más caro que el Euríbor y también muy manipulable, al ser la media de los tipos de interés que la banca cobra por las hipotecas, algo que pueden decidir a su antojo.

¿Qué pasa si decides aceptar el acuerdo del banco? Que te quedas sin una hipoteca a tipo variable, que tal y como están las cosas con el Euríbor nuevamente hundido en mínimos históricos y sin visos de mejorar en unos años, conviene más que el tipo fijo. Y lo más importante: que te quedas sin reclamar lo que es tuyo y sin cobrar la indemnización por lo pagado de más, además de los intereses que ese dinero haya generado en estos años.

El banco tratará por todos los medios de que firmes, como ya ha logrado por ejemplo el Sabadell, que de los 1.400 millones de euros que tenía en hipotecas con IRPH ha bajado a 800 millones firmando acuerdos con los clientes. Además, ahora todo va a favor de la banca porque para quitar el IRPH hay dos fórmulas: la novación, que es firmar un nuevo contrato hipotecario, y la subrogación: llevarte la hipoteca a otro banco si el tuyo no te quiere quitar el IRPH.

Con la nueva ley hipotecaria, hacer esto sólo costaría un 0,15% de la hipoteca durante los 3 primeros años y nada a partir de entonces. Además ahora la banca asume todos los gastos de la hipoteca, excepto la tasación de la vivienda, que algunos también asumen voluntariamente.

¿No sabes si tienes IRPH? Entra en la web de tu banco o consulta el contrato de la hipoteca, en ambos lugares hay un apartado llamado tipos de interés y ahí te viene a qué está ligada la hipoteca. El IRPH se firmó mucho antes de la crisis, especialmente entre 2006 y 2007.

Los bancos lo promocionaban como un índice más estable que el Euríbor, aunque en la práctica ha resultado igual de inestable y muchísimo más caro. Mientras que el IRPH cerró mayo en el 2,052%, el Euríbor lo hizo en el -0,134%, la diferencia es considerable y se calcula que con el IRPH estás pagando una media de 2.000 euros más al año. Imagina entonces cuánto dinero te podría devolver el banco con los años que llevas pagando hipoteca…

Por eso tienen ese interés y esa prisa en pasar tu hipoteca de IRPH a tipo fijo, porque la factura que les llegaría a los bancos es similar o incluso podría estar por encima de lo que costó en España la reestructuración bancaria que se llevó a cabo tras la crisis… Los 60.000 millones de los que habla el Banco de España.

El regreso de las hipotecas inversas

En estos casi 12 años desde que estalló la crisis (cuidadín que todo apunta a que viene otra…), los bancos por no firmar, no firmaron casi ni hipotecas inversas.

Este tipo de préstamos han sido siempre  famosos porque las personas mayores de 65 años, cuando ya tienen pagada la hipoteca (o no del todo), le entregan el piso al banco (o a veces al centro de mayores en el que están viviendo) y a cambio reciben una cuota para complementar los gastos que tienen en ese momento, generalmente por los cuidados que reciben.

Pero terminó desapareciendo porque los bancos cerraron el grifo del dinero hasta el extremo y porque tampoco los mayores que recurrían a ella (y sus herederos) quedaban totalmente conformes con ella.

Esta fórmula, que estaba más en desuso que el chicle Boomer, ha saltado de nuevo a los portfolios de algunas entidades o empresas de préstamo desde que en 2013 se vieran firmar las últimas entre remolinos silbantes de ramitas como los que pululan por el desierto.

Básicamente existen dos tipos de hipoteca inversa: en el que conservas la propiedad de la vivienda y en el que no. En ambos la casa debe tasarla una empresa homologada e interviene un asesor externo independiente para vigilar que la entidad con la que firmas no abusa ni hace cosas raras. Por cierto, no hay impuestos y está exenta de tributar en el IRPF.

Si conservas la propiedad de la vivienda y luego la heredan tus hijos o quien tú quieras, puedes esperar que te den entre el 25% y el 45% del valor de tasación. El problema es que si luego tus herederos quieren recuperar la casa sin cargas, tienen que pagar lo que te prestaron o en otros casos la vivienda directamente se la queda la entidad financiera.

Si no conservas la propiedad de la vivienda es que vendes la nuda propiedad, que es la esperanza de heredar algún día mientras tú usas el piso hasta que te mueres. En este caso obtienes más dinero (entre un 50% y un 80% del valor de la vivienda, según la ubicación, la edad, el estado de salud del titular, etc…), peeeero tus herederos no pillan na de na porque cuando falleces, la propiedad pasa a ser de quien te prestó el dinero.

Como no parece un producto ventajoso ni un chollo, sino más bien el negocio jugoso de algunos con la necesidad de otros, lo recomendable es recurrir a él sólo si realmente se necesita el dinero y no hay otra manera de conseguirlo.

Mejores hipotecas julio 2019

¿Estás mirando hipotecas? Como cada mes te ayudamos en la búsqueda analizando más de un centenar de préstamos hipotecarios para ofrecerte un análisis del panorama y un listado con las 10 mejores hipotecas a tipo variable y las 3 mejores a tipo fijo.

Este mes de julio no hay cambios con respecto a junio, apenas alguna entidad como MyInvestor ha bajado sus hipotecas fijas y poco más. No hay ningún cambio en las mejores hipotecas a tipo variable, donde la mejor sigue siendo también la de MyInvestor porque, además de tener un interés de Euríbor + 0.89% (el más bajo del mercado prestando el 80%), no cobra comisiones ni tiene vinculación de ningún tipo. El interés es el que es sin contratar productos asociados.

MyInvestor es el banco online de Andbank, una entidad andorrana que ha entrado fuerte en el mercado con estas hipotecas. Una de sus grandes apuestas fue, antes de que fuera obligatorio por ley, hacerse cargo de todos los gastos de la hipoteca.

De hecho la tónica en julio viene fuertemente marcada por dos cosas. Una es esta nueva ley que entró en vigor en pasado 16 de junio, de la que hace un par de semanas te contamos todo lo necesario para firmar hipotecas a partir de ahora. Según esta nueva normativa, los bancos ya no podrán obligarte a contratar nada, o sea que ya no existe la vinculación propiamente dicha, porque esa palabra no se puede utilizar. Para seguir empleándola los bancos la han sustituido por bonificaciones, un término que oirás y leerás en todas las ofertas.

Es lo mismo que la vinculación, pero el banco no te obliga a firmarlo. Eso sí, si no lo contratas te puede subir el diferencial -por ejemplo- del 0,89% al 1,89%. En ese caso tienes que calcular si lo que pagas de más al año por estas bonificaciones te lo compensa el ahorro en las cuotas. Quizá los seguros suman 400 € y el ahorro en la cuota es de 300 €; tienes que verlo, teniendo en cuenta que el seguro contraincendios (que viene en el seguro de hogar) es obligatorio por ley en todas las hipotecas.

El otro gran detonante de la situación actual es el Euríbor, que ha cerrado junio en el -0.190%, rozando su mínimo histórico que seguramente batirá en julio, pues ya está cotizando por debajo del -0.20%, algo que nunca antes había ocurrido.

El Banco Central Europeo reconoce que volverá a tomar medidas para impulsar la economía porque no termina de arrancar. Entre ellas no descarta bajar más los tipos de interés, que llevan 5 años en el 0%, hasta ponerlos bajo cero.

Esto traerá hipotecas muuuuy baratas para quienes ya las tengan firmadas e hipotecas con intereses fijos el primer o dos primeros años para los que firméis ahora, con diferenciales bajos. Quizá veamos alguno más bajo que los de ahora, que por cierto no están mal, son los menores desde que estalló la crisis en 2008, aunque aún quedan lejos del Euríbor + 0.18% que se vio durante los años de la burbuja inmobiliaria (2001-2007).

La previsión de un Euríbor mucho más hundido que el de ahora hace que el tipo variable sea más atractivo por lo menos durante los primeros 20 años de la hipoteca, por lo que el tipo fijo sólo compensaría para préstamos a 30 o 40 años, si bien todo depende de cuándo se empiece a recuperar definitivamente la economía europea en su conjunto, algo que -visto lo visto- va para muuuuuy largo.

En el tipo fijo, MyInvestor ha bajado su hipoteca a tipo fijo a 20 años hasta el 1,99%. Los otros dos mejores préstamos fijos a 20 años son el de Coinc a 1,89% y el de Bankinter (su banco matriz) también al 1,89%. Pero no hay que dejarse engañar, cuando la banca baja el tipo fijo es porque interesa el variable y cuando lo sube es al contrario.

¿Sabes quién es realmente el dueño de tu hipoteca?

Sorpresa, sorpresa… ¡¡Tu hipoteca cambió de manos!!

¿Sabes si tu banco es realmente el dueño de tu hipoteca o se la ha vendido a un fondo buitre? Esto, que se en el argot bancario se llama titulizar hipotecas, ha sido habitual desde antes de la crisis.

Los bancos, agobiados por tener hipotecas chungas que se no pagan, las venden a otros para quitarse el marrón de en medio.

Bankinter se acaba de quitar de encima 500 hipotecas multidivisa para evitar los riesgos legales, pues son hipotecas de las que tendría que devolver muuuucho dinero si los tribunales lo ordenan.

Pero la cuestión no es sólo que esté mal que se libren del muerto sino que no te lo comuniquen. La mayoría de gente que tiene su hipoteca en manos de otros no lo sabe. Simplemente porque el banco no se lo ha dicho, y es legal… Tu banco se comporta como si la hipoteca siguiera siendo suya, te cobra mes a mes, blablabla, hasta que dejas de pagar.

Pero es en ese mismo caso cuando tienes todas las de ganar, porque es el único caso que están sancionando los jueces. Si el banco vendió tu hipoteca, no te lo dijo, y ahora quiere ejecutarla, no puede… ¡¡Porque ya no es suya!! Así que, en este caso, te puedes librar de perder la casa.

Aun así, no está bien que las entidades hagan y deshagan con las hipotecas lo que quieran y no tengan la decencia de contárnoslo. ¡¡Es nuestra hipoteca!! Y qué menos que saber a quién le debemos el dinero y a quién se lo estamos pagando, porque el banco que la vende a un fondo de inversión se limita a hacer de mero intermediario cobrándote la cuota, pero ya no tiene ningún derecho sobre ella.

Si ocurre, lo complicado es averiguar a quién le debes el dinero en caso de que la hipoteca se haya titulizado (vendido a otra empresa). Asociaciones de consumidores como Facua piden que se nos informe de a quién se le vende nuestra hipoteca, porque además de que es una información importantísima que nos concierne, es fundamental a la hora de resolver cualquier problema de pago, si es que nos vemos apurados para cumplir con la cuota.

La titulización de hipotecas ha sido una práctica frecuente desde hace más de 10 años. Los bancos más perjudicados económicamente era típico que hicieran cédulas, lotes de hipotecas tóxicas, las que tenían mayor riesgo de impago, y las vendieran por un 35% menos de su valor a fondos de inversión, muchos de ellos fondos buitre, para quitarse problemas de en medio, sin sospechar que con ello vendrían más problemas cuando se produjeran los esperados impagos.

¡¡¡Atención!!! Por fin entra hoy en vigor la nueva ley hipotecaria

Lo han ultimado todo a la carrera

Bancos y notarías han trabajado contrarreloj para adaptarse a la nueva normativa hipotecaria que entra hoy en vigor (porque tocaba ayer pero fue domingo). Será válida para todas las hipotecas u otras operaciones que se realicen a partir de ahora.

La banca ha dado formación hipotecaria a sus empleados y preparado templetes, todos iguales para que compares mejor las ofertas de cualquier entidad. El nuevo formato se llama Ficha Europea de Información Normalizada (FENI) y también habrá una Ficha de Advertencias Estandarizadas, en la que se hablará de las cláusulas de cada hipoteca.

En las notarías se han preparado para pasarte un test de comprensión antes de firmar la hipoteca y el Consejo General del Notariado ha tuneado su plataforma informática (Ancert) para gestionar toda la documentación de las más de 30.000 operaciones que habrá cada mes, si nos basamos en las que contabilizó en marzo pasado el Instituto Nacional de Estadística.

A pesar del sprint, se rumorea que no está todo 100% listo y pueden surgir colapsos y complicaciones, como cuando hay grandes cambios en grandes estructuras. La nueva ley trae más burocracia, pero se supone que será para darnos más transparencia y seguridad al firmar una hipoteca, tratando de evitar los fiascos y las cláusulas abusivas que han estallado en los 10 últimos años.

Cada banco, además, ha ultimado el tema por su cuenta. Unos contarán con su propia plataforma para conectarse a del notariado, otros trabajarán con la plataforma oficial (Ancert) y otros han contratado el servicio a terceras empresas.

Lo peor que puede pasar es que sufras algún retraso en la firma de la hipoteca… Lo que choca con las ganas que, hasta hoy, habían puesto algunas entidades para que los préstamos se firmaran “cuanto antes” y así evitar que se hiciera bajo el nuevo marco legal.

Esta ley, que llega con 3 años de retraso, se resume en estos puntos que ya os adelantamos en diciembre, cuando se aprobó para que empezara a funcionar en marzo (al final se ha retrasado). Atención si vas a firmar una hipoteca a partir de hoy porque el marco de juego es distinto… Y atención si ya tienes una hipoteca firmada porque, a partir de ahora, la subrogación (cambiar la hipoteca de banco) va a ser más fácil y más barata.

Hasta ahora la banca ha estado muy quieta sin apenas modificar su oferta de hipotecas a tipo variable y sin parar de tocar el tipo fijo. Es lo que más les interesa porque el Euríbor sigue bajo cero y de nuevo en caída libre. Pero no será de extrañar que, además de ver nuevas ofertas para robar clientes a otras entidades, saquen a tipo variable algunas más caras para suplir lo que la nueva ley les hace pagar o les evita ganar.

Los tipos en el 0% aseguran hipotecas baratas al menos 2 años más

Celebrémoslo ahora que podemos…

El Euríbor sigue cayendo y cierra mayo en el -0,134%. ¡¡Tomaaaa!!! Esto significa que las hipotecas que se revisen con él no tendrán una bajada, pero tampoco la subida que tenían que haber tenido si el Euríbor hubiera vuelto a terreno positivo esta primavera como se esperaba…

Las hipotecas anuales apenas subirán entre 3 y 5 euros de media y las semestrales 1-3 euros. ¿Pero por qué el Euríbor baja cuando se esperaba que subiera? La clave está en el Banco Central Europeo, que después de un tiempo mareando la perdiz sin subir los tipos de interés, en el 0% desde marzo de 2016, por fin la semana pasada dijo que no tiene intención de tocarlos hasta por lo menos la segunda mitad de 2020.

Esto significa que al menos hasta dentro de un año o dos, si te toca justo la revisión anual ahora, no veremos un Euríbor más alto. Este indicador siempre ha dependido de lo que marcan los tipos de interés porque es el dinero al que el Banco Central Europeo deja lo que luego la banca se presta entre sí o a nosotros.

Esto es así más que nunca porque los grandes ahorradores se han ido a invertir en el ladrillo, así que se ha mermado mucho el típico negocio que tenía la banca de prestar a los hipotecados el dinero de los ahorradores y darles a estos como “tipo de interés” parte de lo que ganaba prestando su dinero a los hipotecados.

El Banco Central Europeo lleva retrasando la subida de los tipos de interés por lo menos dos años. Su presidente, Mario Draghi, nunca ve el momento apropiado, pero es que igual tampoco lo ve quien le suceda a finales de este año y eso que sí dijo que los iba a subir.

Como la economía europea no despega ni con una palanca, especialmente por Italia, Alemania, Holanda… Tenemos tipos de interés en cero para rato (siempre, además se retrasan en toooodas las previsiones que hacen) y, por lo tanto, hipotecas baratas para más tiempo.

Baratísimas especialmente si la firmaste antes de la crisis y tienes un diferencial inferior al 1%. Para contrarrestar que el Euríbor, que lleva en negativo más de 3 años, le hace ganar menos intereses, la banca pone un tipo fijo los primeros 12, 18 o 24 meses de las hipotecas y últimamente ya no mejora sus ofertas, está todo parado. Pero como el Euríbor negativo se está alargando tanto, ese periodo del fijo termina y la gente empieza a pagar cuotas con intereses inferiores al diferencial, porque a éste se le resta el Euríbor.

Por eso algunos bancos se sacaron de la manga la cláusula cero, para no restar nada al Euríbor, pero otros no tienen eso y nos quedan por lo menos 1 o 2 años más para respirar tranquilos y celebrar que no subirán los tipos y, por tanto, se espera que tampoco el Euríbor.

Éste es el motivo principal de que la banca se obsesione con el tipo fijo y nos lo meta por los ojos. Con él tiene ganancias más altas aseguradas mientras el Euríbor esté tan bajo.

¿Por qué el Euríbor sigue cayendo pero sube las hipotecas?

Este movimiento inesperado nos trae cuotas baratas aunque un poco más altas

El Euríbor, índice del que aún dependen la mayoría de las hipotecas en España, sigue bajando sin prisa pero sin pausa.

Digo aún porque con la gran bajada que se hizo de los intereses fijos hace 3 años, que todavía continúan baratos y competitivos en comparación con lo que eran, el 40% de las hipotecas se firman a tipo fijo en comparación con el menos del 10% que suponían antes de 2016.

O sea que cada vez hay menos hipotecas que dependan del Euríbor, pero siguen siendo mayoría en el cómputo global. Además, este año por fin hay más hipotecas que se firman de las que se cancelan. Esto no pasaba desde antes de la crisis que tuvimos entre 2008 y 2015. Hasta ahora cada año había más hipotecas canceladas que hipotecas nuevas, lo que estaba haciendo perder a los bancos miles de euros en intereses.

En mayo del año pasado el Euríbor empezó a bajar, despacio, poco a poco, hasta que se volvió imparable y todo apuntaba a que llegaría a positivo en esta primavera. Pero… ¡¡¡Oh, sorpresa!! En marzo de este año parecía que se estancaba y empezaba a bajar, algo que se ha vuelto a ver en abril y que se va a ver en este mes de mayo.

¿Y eso? Justo cuando el Euríbor tenía que haber vuelto a positivo tras 3 años en negativo -desde febrero de 2016-, va y empieza a caer de nuevo… La respuesta la tiene el Banco Central Europeo, que como ve que ciertas economías europeas como las de Italia, Holanda y Alemania no despegan, no quiere darle alas a los tipos de interés para que tampoco despeguen. De momento se espera que los tipos de interés, de los que depende el Euríbor, se mantengan en el 0% como mínimo todo lo que queda de este año.

Eso pone de los nervios a la banca pero nos viene muy bien a los hipotecados, que seguiremos manteniendo cuotas bajas tras la próximas revisiones. Cuotas bajas, pero no necesariamente más baratas que las que ya teníamos porque hace 6 meses, en noviembre de 2018, el Euríbor cerraba en el -0,147% y hace un año, en mayo de 2018, se despedía en el -0,188%.

Ambas cifras son más altas que la que se espera que el Euríbor marque en este mes de mayo (-0,134%), con lo que la hipoteca subirá un par de euros si te toca revisión semestral y se quedará más o menos igual o subirá como mucho 5 euros si la revisión es anual.

Si el Euríbor sigue cayendo en la misma progresión que hasta ahora, no sería hasta agosto y en los meses siguientes, si os toca revisión en ese momento, cuando notárais un nuevo ahorro en la hipoteca. Pero habrá que esperar, porque las previsiones siempre son eso… Previsiones. Y cualquier movimiento del Banco Central Europeo puede hacer que cambien, aunque de momento no parece que vaya a ocurrir nada diferente.