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Hipotecas mixtas, un timo con el que sólo gana el banco

¡¡Pastaaaa!!

En cuantito que vas al banco, preguntas por una hipoteca y resultas solvente, al empleado se le ponen los ojos como al emoticono de la foto. Se le incrustan los símbolos del euro en la cara y ya no hay más que hacer. Te la van a clavar por algún lado y lo sabes.

Pero, ahhhhh, tienes varias opciones… Están las hipotecas fijas, las hipotecas variables y las hipotecas mixtas. Las primeras consisten en darte tranquilidad sabiendo que siempre-siempre pagarás la misma cuota, aunque sea más cara.

Las segundas son las de toda la vida, las que te cobran Euríbor + diferencial en el mejor de los casos (también ha habido IRPH, multidivisa, cláusula suelo, etc, que se han cargado esto).

Aunque las fijas han cogido mucho auge en los últimos dos años y una de cada 4 nuevas se contratan así, las variables siguen barriendo en el mercado a nivel general, representando aún más del 90% de las ya firmadas.

Pero… ¿Y las mixtas? Sándwich mixto, cerveza mixta… ¿Pero qué porras es una hipoteca mixta? Pues la que, durando los mismos años que las otras, tiene los primeros 10-15 años un interés fijo y el resto variable. Esto al final es un timo mayor que el de la estampita.

El Euríbor lleva desde febrero de 2016 en negativo y amaga con seguir así o muy bajo al menos hasta 2020-2021, según el Banco de España. Hasta hace unos meses se pensaba que subiría en 2018, pero viendo que el Banco Central Europeo no hace nada para que así sea, los analistas bancarios han alargado sus previsiones un par de años por lo menos.

Esto significa que durante lo que queda de este año y por lo menos 2 ó 3 más, el Euríbor garantiza las cuotas más bajas nunca vistas. Cuando suba, que lo hará, será tan lentamente que cuando se quiera poner en niveles normales (su media histórica es del 2%), te tocará pagar un interés variable. O sea que es una tontería tener un tipo fijo que te haga pagar más al principio (lo menos 10 años), porque no te podrás beneficiar del Euríbor bajo.

Eso, y cuando justo te tocaría empezar a disfrutar de tu tipo fijo, porque el Euríbor sube y te compensa tenerlo fijo para no pagar más, pues va el banco y te empieza a aplicar el interés variable, con lo que también pagas más que si tuvieras un tipo fijo.

Las hipotecas mixtas son una estafa que, de principio a fin, sólo interesa a la banca. Descártalas de tus cuentas o te harán perder dinero. Mírate el tipo fijo si estás por lo menos 20-30 años pagando. Si estás menos, coge variable, pagarás una media de 2.000 € menos en intereses que con el fijo, y unos 7.000 € menos que si tienes tipo mixto en los primeros años.

Las hipotecas mixtas son otro recurso de la banca para sacarnos el dinero ahora que les toca pagar millones por la cláusula suelo y otros abusos, y que el Euríbor está bajo. Ganan menos dinero que nunca con los préstamos ya firmados. Las hipotecas mixtas sólo interesan si el Euríbor sube de forma brusca en poco tiempo, algo más que improbable tal cual están y parece que estarán las cosas.

Algunos bancos impiden el cobro del seguro de vida

¡¡Pero qué me cuentas!!

Hoy volvemos a hablar del seguro de vida. Después de que el otro día alucinamos con que cuesta hasta 4 veces más caro tramitarlo con el banco que con la aseguradora, ahora nos encontramos con que el Tribunal Supremo denuncia que algunos bancos pueden estar cometiendo un nuevo abuso.

Imagina que eres titular de una hipoteca y, muy a tu pesar, estiras la pata. Como se hereda todo, incluidas las deudas, tus herederos cogen la casa y también lo que quede por pagar de hipoteca.

Pero como ya no estás, el banco ejecuta la hipoteca sin esperar a que tus herederos cobren el seguro de vida para cancelar la deuda pendiente. ¿¿Eeeeeiiin?? Lo que lees.

El magistrado de la Sala Civil del Tribunal Supremo, Francisco Marín Castán, ha dicho en la Cumbre Española de la Confianza, en la que participó hace poco, que desde las Audiencias Provinciales les llegan multitud de casos en los que el banco ha obligado al cliente a firmar un seguro de vida con la hipoteca y, cuando llega la hora de utilizarlo, no espera a que los herederos lo cobren. Directamente ejecuta el préstamo e inicia el proceso de embargo de la vivienda.

Esto es a todas luces injusto y patético. Partiendo de la base de que el seguro de vida en la hipoteca nunca puede ser obligatorio, sólo opcional a cambio de conseguir un tipo de interés más barato, no se entiende que cuando llega la hora de cobrarlo, el banco no espere a que se realicen todos los trámites y los herederos lo cobren para saldar la deuda.

A ver… Si precisamente el banco insiste en firmarlo para asegurarse de que, te pase lo que te pase, ¡¡va a cobrar tu hipoteca!! O eso te dicen en la oficina cuando te lo ofrecen: que te sirve para ganar tranquilidad, porque ocurra lo que ocurra, el préstamo estará pagado.

Este magistrado del Tribunal Supremo ha pedido que se cambie la normativa para que cualquier juez pueda parar un embargo a la espera de que los beneficiarios del seguro de vida lo cobren. Así sienten los jueces que tienen que hacerlo y que debe ser, pero no saben qué hacer porque la Ley no les acompaña su buen juicio.

Actualmente un embargo se puede parar por varios motivos, como por ejemplo que la hipoteca contenga cláusulas abusivas, pero este abuso del seguro de vida de momento no se contempla entre estas causas.

El colmo es que las ejecuciones hipotecarias no se pueden recurrir ante el Tribunal Supremo, como sí ocurre con el resto de abusos hipotecarios, por lo que la Audiencia Provincial es lo más lejos que podría llegar un caso de estos si se denuncia.

Ha pasado algo parecido con el seguro de protección de pagos, que se suele contratar para asegurarse de que, te pase lo que te pase, el banco cobrará la deuda y no embargará el piso. Bien, pues se ha dado el caso de que una mujer se ha quedado totalmente inválida para trabajar y el banco le ha embargado la vivienda a pesar de tener este seguro.

Cuando quiso cobrarlo, la aseguradora le dijo que era el banco quien tenía que reclamar que se lo pagaran, puesto que es el beneficiario. Pero, aaaaahhhhh…. El banco no pide cobrarlo porque saca más pasta ejecutando la hipoteca, embargando la vivienda, subastándola y reclamando lo que queda por pagar de la deuda (porque lo que saca por el piso en la subasta no cubre lo que queda de hipoteca).

Es como un pacto entre caballeros deshonestos: el banco no reclama el cobro del seguro y la aseguradora pone trabas, excepto que lo reclame el banco, y así tampoco paga al cliente. Total… Como ambos son del mismo grupo o están en manos de los mismos dueños… El dinero se queda en casa. Un cachondeo.

Dentro de poco, el Gobierno llevará al Parlamento la reforma de la Ley Hipotecaria, un momento perfecto para incluir un apartado que impida que este abuso se siga produciendo impunemente, y que encima los jueces que quieran solucionarlo tengan las manos atadas. El colmo es que esto ya no lo reclaman sólo los propios afectados, ¡¡¡es el Tribunal Supremo el que se está quejando!!! Un Tribunal al que sabemos que le cuesta dar cera a la banca, así que cuando la da de esta forma es porque la cosa y el caso son sangrantes.

¿Cómo va la reforma de la Ley Hipotecaria?

Nos toca seguir esperando como Peneeeeelopeeee

Después de muchos dimes y diretes, el Gobierno tiene lista la reforma de la Ley Hipotecaria. Llevamos meses viendo noticias sobre los cambios que vaa traer esta Ley del Crédito Inmobiliario: que si no podrá haber vinculación forzosa, que si se reducen las comisiones por amortizar anticipadamente (pagar parte de la hipoteca antes de tiempo) o cancelar (terminar de pagar el préstamo)… Entre otras cuestiones.

Esta ley trae muchos cambios y cae, de pie y como agua de mayo, en un sector hipotecario lleno de conflictos y abusos, motivo por que, aunque algo tarde, por fin se modifican las reglas del juego.

En primavera, el Gobierno dijo que primero quería hablar con otros partidos políticos para consensuarla. Ya sabemos que el presidente del gobierno, Mariano Rajoy, no cuenta con mayoría absoluta y, para cualquier cosa que quiera aprobar en el Congreso, debe contar con el apoyo de otros grupos parlamentarios. Así también ganaba tiempo para aprobarla más tarde…

Después llegó el verano y dejaron la aprobación para septiembre, pero con todo el revuelo que se ha montado en Cataluña, seguramente el Gobierno esté esperando a que esto baje su intensidad o termine. Además, se han puesto en marcha juzgados para cláusulas abusivas, que dictan un 99% de sentencias contra los bancos, y lo más probable es que el Ejecutivo estuviera esperando ver hacia dónde se decanta la Justicia.

Igual que seguro que está aguardando a que se conozcan las sentencias y opiniones del Tribunal sobre el IRPH y sobre las hipotecas multidivisa; ambas están al caer. Precisamente respecto a estas últimas, la nueva Ley dice que se podrán pasar a euros sin penalización ni coste extra.

A Rajoy le pega esperar… Esconderse, agazaparse detrás de un gabinete de prensa que se debe de estar volviendo loco por la poca intención del presidente de comunicarse, o es que directamente son como él. Si no no se entiende esta falta de comunicación general que hay con todo.

Para mantener vivo el asunto y dar algo de información, el otro día dijo el ministro de Economía, Luis de Guindos, que el Gobierno espera llevar esta ley al Consejo de Ministros “en las próximas semanas”. Es como decir: que sepáis que no estamos haciendo nada por ahora, pero que no se nos olvida que esto está pendiente, chavales.

Una vez lo aprueben en Consejo de Ministros, la nueva ley irá al Parlamento para su votación. Se pueden tirar también otras semanas o meses discutiendo enmiendas, aunque se supone que el Gobierno ya debe tener todo bien habladito por detrá, para saber con qué apoyos cuenta y no eternizarse en su aprobación.

Esta ley es necesario cambiarla para adecuarla a los tiempos que vivimos, para proteger más a los consumidores y menos a la banca. La Ley Hipotecaria que actualmente rige el mercado es de 1946. Uuuuuufffff… Muy antigua… Hace falta actualizarla para defendernos de los abusos sufridos como la cláusula suelo, el IRPH, los gastos de la hipoteca, los elevados intereses de demora, la cláusula de vencimiento anticipado y las hipotecas multidivisa, entre otras joyas. Las hipotecas de 1946 y las de los últimos 20 años no tienen nada que ver. Esta Ley llega tarde en todo.

La lástima es que ha tenido que estallar en gordo lo de la cláusula suelo, con sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y tres sentencias del Tribunal Supremo, para que el Gobierno haga algo. Y cómo no… Lo que ha preparado no es suficiente para protegernos frente a la banca y evitar que se cometan abusos, imponiendo condiciones que son dañinas para las hipotecas y de las que no se informa nada o se informa de forma deficiente. Son cambios, sí… Algunos buenos, sí… Pero insuficientes para defendernos y para erradicar los abusos bancarios.

El seguro de vida, hasta 4 veces más caro con el banco

¿¿¡¡Queeeeee¡¡??

¿Tienes un seguro de vida con la hipoteca? No pierdas ripio de esta noticia, te interesa muchísimo y te dejará con la boca abierta.

La empresa Global Actuarial ha ido de incógnito a 12 bancos y 15 aseguradoras, comprobando que contratar el seguro con el banco puede salir hasta 4 veces más caro, según el rango de edad.

Para un préstamo de 120.000 €, la media que se presta en hipotecas según las estadísticas, preguntaron cuánto cuesta el seguro de vida con cobertura de fallecimiento e incapacidad permanente en caso de tener 30, 40, 45 y 50 años. La edad juega un papel importante por ser un seguro de vida.

Para el rango de 30 años, la diferencia es abismal: mientras que con el banco pagarías una media de 253 €, contratarlo fuera te saldría por un 60% menos. Aaaahhhh… ¡¡¿¿Cómo puede ser??!!

Porque la banca marca los seguros con un margen mínimo del 30%, que se ganan porque las aseguradoras que te presentan son suyas o participadas por ellos en más del 50%. Necesitan ingresos extra ya que sus beneficios han bajado porque el Euríbor lleva en negativo más de año y medio y, además, a buena parte del sector le toca pagar una factura elevada por el uso de cláusula suelo y otros abusos por los que de vez en cuando reciben condenas como las multidivisa, el IRPH y los gastos de la hipoteca, entre otros.

Cuanta mayor es la edad, menor es el clavo que mete el banco. Para las personas de 50 años, el banco cobra 1.089 € de media por un seguro de vida, mientras que eso mismo se puede conseguir fuera por 758 €, ahorrando un 44%, que tampoco es moco de pavo.

Juntando todos los rangos de edad sale que el banco cobra de media sus seguros de vida un 48% más caros y, sin embargo, consiguen que firmemos con ellos un 70% de todos los que hay. ¡¡¿¿Por qué??!! Cuando estás hablando de tu hipoteca con el empleado de la oficina no te planteas que puedas contratarlo fuera, quizá no lo sabes, te da vergüenza o piensas que el banco se negará a darte el préstamo.

Cuando vas a contratar una hipoteca crees que estás cogid@ por los piiiiiii y que no tienes otra opción. Pero no es así. Entre que te dicen que te dan la hipoteca, la estudias y la firma pasa un tiempo, que debes utilizar para buscar otras opciones: pide precio a por lo menos tres aseguradoras más fuera del banco, compara y coge la más rentable para ti. Siempre, claro está, que tener un seguro de vida te interese porque deje la hipoteca solucionada si te pasa algo, y porque la rebaja del diferencial te compense este pago extra.

La firma del seguro de vida es opcional y la empresa con la que lo contrates también, siempre que aparezca ligado al número de préstamo y que el banco sea el beneficiario en caso de que te mueras o sufras una incapacidad permanente para trabajar. Lo tienen todo bien atado, si te mueres se aseguran de cobrar la deuda.

Según el estudio realizado, las compañías más baratas son Aviva y Caser, y las más caras las del Banco Sabadell, Banco Santander y Mapfre (la de Bankia). Otra opción para ahorrar es llamar a la aseguradora un mes antes de la renovación y pedir que se actualice el seguro al capital pendiente de pago, con ello abaratas para el próximo año la prima (precio del seguro). Y por qué no, pregunta ahora en otras compañías y, si te ofrecen lo mismo por menos dinero, cámbiate para el próximo año.

El diferencial que ofrece el banco es a cambio de atraparte con seguros, tarjetas, plan de pensiones y domiciliación de ingresos y recibos, entre otras cosas. En tu mano está echar cuentas y decidir si te compensa tener el seguro de vida y con quién lo contratas, ahorrando dinero y dando menos que ganar al banco, que ya te saca los higadillos por todas partes con la cuota y otras cosas.

También puedes optar por una entidad, como Bankia, que tiene una hipoteca a Euríbor + 1,20% sin comisiones y con la única vinculación del seguro de hogar, que incluye un seguro antiincendios, el único obligatorio por Ley cuando tienes hipoteca.

El Euríbor vuelve a pulverizar su récord y trae nuevo ahorro a las hipotecas

Ha vuelto a reventar su récord

Como se esperaba, el Euríbor ha vuelto a marcar un nuevo mínimo histórico al despedir septiembre en el -0,168%. Es el decimotercero mes consecutivo que bate récord, desde que en febrero del año pasado rompiera por primera vez la barrera del cero y se metiera en cifras negativas que, de momento, no parece que vaya a abandonar.

Si te toca revisión con el Euríbor de septiembre, la cuota baja 6 € al mes en caso de que la revisión sea anual, y 3 € en caso de que sea semestral. Últimamente siempre es así porque el Euríbor lleva meses cayendo, y estaba más alto en septiembre del año pasado que en marzo de este año.

Aunque estemos acostumbrándonos a esto y nos resulte habitual, estamos ante una situación histórica que cuando acabe recordaremos con envidia y nostalgia. La media del Euríbor en todos sus años de cotización desde el año 2000 es del 2%, muy alejada del -0,168% de septiembre.

Parece mentira que todavía siga bajando, pero lo seguirá haciendo. Todo se debe a que el Banco Central Europeo (BCE) continúa comprando deuda de los países de la zona euro, cobra a la banca un 0,40% por dejarle el dinero en depósito (cuando siempre se ha pagado por estas cosas) y mantiene los tipos de interés en el 0%.

Mientras el BCE siga así, como parece que hará en todo 2018, el Euríbor continuará batiendo récords, aunque sea bajando unas milésimas. Hasta hace nada, los analistas creían que el Euríbor empezaría a subir en 2018, muy lenta y paulatinamente, pero no parece que vaya a ser así mientras el BCE no toque ninguno de estos estímulos que mantiene para que el dinero fluya en las economías nacionales y domésticas.

De hecho, Bankinter ha cambiado sus previsiones y ahora dice que el Euríbor estará históricamente bajo hasta 2019, cuando espera que comience a subir. Buenísimas noticias para todos los que no tengáis interés fijo porque revisaréis la cuota durante el año que viene todavía con mayor ahorro. Incluso creo que llegaremos a ver que los diferenciales más bajos, del 0,16% al 0,20%, no pagan intereses o ven cómo el banco se los descuenta del capital pendiente.

Notición ha sido en septiembre que también el BCE prepara su propio índice de referencia para complementar al Euríbor y para que éste se base también en él. Quiere hacerlo con los préstamos de dinero que los bancos se realizan entre ellos y preguntarles al año que viene qué les parece la idea.

Planea tenerlo listo antes de 2020 y, en principio, no sustituye al Euríbor tal cual lo conocemos ni a la reforma que el EMMI (Instituto Europeo de Mercados Monetarios) está llevando a cabo, pero que se prevé que aborte en vista del nuevo índice del BCE y de que no consigue una nueva cotización del Euríbor basada en préstamos reales entre bancos que cotice de forma similar al Euríbor actual, que se basa en las cifras que dan los bancos sobre a cuánto se prestarían el dinero (estimaciones).

La comisión de apertura, una puya que debes ahorrarte

Despaaaacitooo, te vamos cobrando poquito a poquitooo...

Des-paaaacii-to, te vamos cobrando poquito a poquitooo…

No es muy conocida pero tampoco pasa desapercibida. La comisión de apertura ha estado presente durante años en algunas hipotecas, pero luego desapareció de la nueva oferta, cuando la banca reabrió el grifo del crédito a finales de 2013 y en 2014, porque querían ser lo más competitivos posible.

La banca la hizo reparecer para ganar dinero pero con el tiempo se la cargaron por su mala fama. Sin embargo, tras el estallido masivo de la cláusula suelo y la devolución de cantidades millonarias (muchas aún sin devolver), la banca ha vuelto a tirar de ella desde el año pasado.

¿Por que? Otra vez para ganar dinero. Los bancos acusan mucho que la mayoría de las hipotecas se han cancelado o son antiguas, de aquellas en las que el diferencial está bastante por debajo del 1%, tienen menos comisiones y la vinculación es baja o inexistente. Aunque son préstamos anteriores a la crisis, cuando los pisos valían más dinero y, por tanto, se prestaba más dinero, hay algunas que están ya bastante pagadas.

Las que no, tampoco les reportan ahora los beneficios que sus consejos de administración quisieran… El Euríbor está en negativo, regalándonos las cuotas más bajas de nuestra vida como pagadores y a ellos, los mayores quebraderos de cabeza para seguir consiguiendo dinero a pesar de cobrar por las hipotecas menos que nunca y de tener que pagar facturas millonarias por la devolución de la cláusula suelo, algunos gastos de la hipoteca y otros abusos a los que ahora se ajusticia lentamente en los tribunales.

Para paliar la situación se inventaron mayor vinculación, las hipotecas a tipo fijo y, aunque tienen peor fama, rescataron algunas comisiones. Entre ellas está la comisión de apertura, poco frecuente, pero como te pille te pega un palo de tente y no te menees. Lo habitual que cobran por ella es un 1% del dinero que te prestan. A priori suena poco, pero tradúcelo a euros. Si pides 150.000 euros son 1.500 pavos. Una pasada, ¿no? Y el concepto es sólo porque te abren una hipoteca.

Encima de que aún muchas entidades te encasquetan al 100% el pago de todos los gastos de la hipoteca, aunque algunos de ellos está demostrado que sólo les interesan a ellos (tasación, gestoría, copias de notaría, registro de la propiedad…), y encima de que otras sólo los comparten parcialmente, y de que te sacan el dinero durante años con seguros, tarjetas, planes de pensiones e intereses, tienen la indecencia de cobrarte entre un 0,50% y un 1% por darte la hipoteca. Como si no ganaran ya bastante con ella durante las próximas décadas…

Te rompe los esquemas y el bolsillo. Los gastos de firmar una hipoteca y comprar una vivienda son altos. Si los pagas todos tú, aunque no tengas por qué, son el 10% de lo que te prestan. O sea que si te dejan 150.000 euros te toca soltar unos 15.000 en gestoría, notario, impuestos, tasación y registro. Además paga la mudanza, da el 20% de entrada al vendedor (ya que el banco no te prestará más del 80% en casi todos los casos) y etc, etc… Por eso lo que te faltaba pal duro es tener que soltar un 1% sólo por contratar la hipoteca con ellos.

Helpmycash calcula que si no tienes comisión de apertura puedes ahorrar una media de 795 euros, cifra nada desdeñable y que te vendrá fenomenal para todos los gastos que se te vienen encima. No hay que pensar total qué más da si ya me estoy gastando un dineral en todo… Todo suma. Y si el banco te quiere cobrar la apertura, negocia para que no lo haga. El 70% de los préstamos incluyen esta comisión, especialmente los fijos y los mixtos.

Para huir de ella puedes recurrir a los bancos online, que no suelen cobrar comisiones, excepto Oficinadirecta.com, que sí incluye un 0,50% por apertura. Por eso la hipoteca de Bankia, que a principios de año lanzó sin comisiones, ha tenido tanto éxito y cuadriplicó la gente interesada en ella.

El BCE prepara un nuevo índice que podría influir en el Euríbor

Por fin alguien ha cogido el toro por los cuernos

El Banco Central Europeo (BCE) se ha cansado de esperar a que salga adelante la reforma del Euríbor y ha anunciado que, junto a otros tres organismos, sacará por su cuenta un nuevo índice que refleje fielmente los préstamos de dinero que se realizan entre sí los bancos.

Justo esto es lo que se quiere reflejar en la reforma del Euríbor, que en 2013 se encargó al EMMI (Instituto de los Mercados Monetarios Europeos) para terminar con la manipulación demostrada en entidades como JPMorgan, HSBC, Barclays Bank y Deutsche Bank, entre otros.

Les cayeron multas millonarias por manipular el Euríbor, porque durante años dieron cifras inventadas para calcularlo, sólo con intención de sacar ellos el máximo beneficio o dar imagen de solvencia en tiempos duros de crisis.

De ahí nació la reforma del Euríbor, que primero se iba a llamar Euríbor Plus y que al final se ha quedado simplemente en Euríbor (sin cambio de nombre). Lo que pasa es que lleva en marcha 4 años, desde las multas de 2013, sufriendo un retraso tras otro. Tenía que haber entrado en vigor en 2015, pero como no se consigue que cotice en cifras que no supusieran una transición traumática del antiguo método de cálculo al nuevo y no hay tampoco cifras suficientes para calcularlo, se ha estado retrasando más de año y medio.

La última vez este mes de mayo, cuando el EMMI dijo que, dado que no quería que se subieran de golpe las cuotas de las hipotecas, y que no veía posible que el nuevo Euríbor cotizara más o menos como el antiguo, se iba a intentar una forma híbrida. En este nuevo propósito se combinarían el método actual, según el cual el Euríbor se calcula con las estimaciones que dan los bancos sobre a cuánto se prestarían dinero con otras entidades, y el nuevo método, que se basa exclusivamente en los préstamos reales que se realizan entre ellos.

La idea es que entrara en vigor en 2018, pero a saber su sufrirá un nuevo retraso o finalmente se cancelará, en vista de que no consiguen sacarlo adelante. Por eso muchos han interpretado el nuevo índice del BCE como una anulación del nuevo Euríbor, si bien el EMMI no ha dicho nada al respecto. O sea que el BCE lanza un nuevo índice, diferente al Euríbor, que no le va a sustituir ni modificar en nada, y que tampoco, en principio, anula la reforma del Euríbor (la que hace el EMMI), aunque es posible que si el BCE al final saca este nuevo índice la reforma se cancele definitivamente.

El BCE no ha dicho cómno se llamará, sólo que se construirá en base a los préstamos que realicen los bancos y que quiere ser un índice de referencia para otros que ya existen, como el Euríbor o el Eonia. Lo quiere tener listo para 2020 como muy tarde. Para ello, el año que viene empezará a tomar datos a la banca, que los dará voluntariamente, y a la que preguntará su opinión sobre el nuevo índice y su forma de cálculo.

En resumen, no hay que alarmarse, de momento todo sigue igual en las cuotas y en el Euríbor tal y como lo conocemos. Lo único nuevo es que el BCE tiene intención de sacar un nuevo índice en el que el Euríbor podría basarse y que la reforma del Euríbor parece que sigue adelante, aunque es probable que con el tiempo anuncien que se suspende.

El BCE se ha cansado de esperar a que se reforme el Euríbor y ha cogido el toro por los cuernos, intentando su propia reforma, sin tocar un pelo al Euríbor tal y como lo conocemos hasta ahora. Los cambios, pues, quizá nos lleguen en 2020, si todo sigue adelante según lo anunciado. El nuevo índice sólo pretende influir en el Euríbor para hacerlo más fiel a la realidad del mercado, a los préstamos entre bancos, pero no pretende sustituirlo ni anularlo.

La última excusa de la banca para no eliminar la cláusula suelo

El resquicio que saca de quicio…

El procimiento que se inventó el Gobierno para evitar que el gran abuso de la cláusula suelo termine en los tribunales ha fracasado. Se calcula que apenas un 25% de los casos se han resuelto al favor del cliente. Al otro 75%, se le ha ignorado, dado con la puerta en las narices u ofrecido un acuerdo de cachondeo que no satisface el agravio sufrido.

Si el Gobierno pretendía no colapsar el sistema judicial tendría que haber obligado a la banca en bloque a unirse a este proceso, en lugar de dejarlo a su voluntad, y tendría que haber sido más duro y más tajante.

Se han creado 54 juzgados, uno por provincia o ciudad autónoma, para recoger todas estas demandas contra abusos hipotecarios. Sin embargo, algunos de los temas son más duros que pelar que otros. En el de la cláusula suelo, ciertas entidades ya no saben que hacer para defenderse como gato panza arriba… Lo último que se han sacado de la manga es negar la eliminación de la cláusula y la devolución del dinero a los clientes que hayan modificado su hipoteca en cualquier aspecto después de firmarla: plazo, cuota, cambio de titular… Lo que sea.

Es lo que se llama una novación, si es que se firman algunos cambios de la hipoteca con el mismo banco, o subrogación si la hipoteca se cambia de entidad. Es engorroso y conlleva bastantes gastos, por lo que se hace cuando se piensa que el cambio de verdad mejora las condiciones del préstamo.

Como en ambos casos se vuelve a firmar ante notario, hay bancos que se están negando a eliminar el suelo y devolver el dinero con la excusa de que, como esa hipoteca se volvió a firmar y, por tanto, hubo una nueva oportunidad de revisarla, negociar y quitar el suelo, el cliente sabía lo que firmaba y el suelo se le colocó de forma transparente.

Y como el suelo es legal si se colocó de forma transparente según el Tribunal Supremo y el de Justicia de la Unión Europeaaaaa, pueees… Determinadas entidades se agarran a esto como un clavo ardiendo para tratar de seguir cobrando cientos de euros al año extra, aplicando un suelo que piensan que es legal, en lugar de un Euríbor negativo + el diferencial.

Hay muchos casos sangrantes, porque haber vuelto a firmar la hipoteca no significa que ahora entiendas todo lo que firmas, aunque así debería ser en el 100% de los casos. Pero como tenemos la mala costumbre de firmar sin leer ni comprender toooodooo… Pues así pasa. Y que el banco a veces se niega a explicar las cosas como es debido y es lo que hay que demostrar para anular el suelo y cobrar ahora.

Conozco el de una hipoteca de Bankia, de una antigua empleada. Contrató la hipoteca cuando trabajaba allí, pero como después de dejar de trabajar en la entidad le hicieron modificar las condiciones para tenerlas menos ventajosas, porque ya no era empleada, ahora se niegan a devolverle el dinero. Después de negociar le quitaron el suelo, pero no le quieren devolver ni un duro, a pesar del comportamiento ejemplar que ha tenido Bankia al devolver todo el dinero a todo el mundo, o eso dicen.

La UE, contra de las hipotecas multidivisa no transparentes

Un refugio para 70.000 hipotecas con la deuda disparada

Si tu hipoteca es multidivisa, tendrás esta semana marcada en el calendario porque es cuando el Tribunal Supremo ha empezado a estudiar el caso de un arquitecto con un préstamo de este tipo.

No es un caso cualquiera, es EL CASO. El que va a sentar jurisprudencia (algo en lo que basarse en futuras sentencias) para que Audiencias Provinciales y Tribunales de Primera Instancia se pongan de acuerdo, ya que hasta ahora no había una línea clara -porque había sentencias a favor y en contra de las multidivisa- y cada juez hacía lo que le parecía conveniente, dándose sentencias dispares en casos similares.

Aunque la sentencia se espera para dentro de más tiempo, por fin van a decidir si la hipoteca multidivisa es nula o no, porque de lo que ocurra con este caso dependen los 70.000 préstamos en yenes, francos suizos y otras divisas que, según la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), hay en España.

La puntilla es que hace un par de días el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dicho que las multidivisa son nulas si se comercializaron sin transparencia, lo mismito que la cláusula suelo. Oleeeeee (aplausos).

Falta de transparencia es que, si el contrato se redactó de manera que el cliente no entendió los riesgos de tener un préstamo en otra divisa (moneda extranjera), la hipoteca multidivisa se invalida y se debe recalcular en euros o en la moneda que haya en cada país.

Además de una redacción imcomprensible o enrevesada, el TJUE ha aclarado que también cuenta que el banco no informara al cliente de los riesgos de una hipoteca que en principio parecía que te ahorraba dinero, pero que si subía la moneda de valor (se apreciaba) te aumentaba también la deuda.

Precisamente los bancos que las comercializaron, muchas de ellas entre 2007 y 2008, se centraron en vender las bondades, maravillas y ventajas de un préstamo en otra moneda, sin mencionar los grandes riesgos y peligros. Se vendieron productos muy complejos, que ya han sido considerados por otras sentencias como derivados financieros, a gente que no entendía ni papa del tema.

Hay clientes que ahora deben 200.000 € más que al principio. De locura y de infarto. El caso sobre el que ha opinado el TJUE es de una mujer rumana y ha llegado a ellos a través de una consulta de un tribunal de ese país, pero sirve para toda la Unión Europea y viene al pelo.

Por el momento sólo queda esperar a que haya sentencia firme y, de acuedo a lo que ocurra, que todo apunta a que es dar la razón al cliente, empezar a negociar con el banco la conversión de la hipoteca a euros y la devolución del dinero pagado de más, o quizá la condonación (que lo reduzcan de la deuda pendiente, una vez recalculada en euros, claro).

Lo malo es que tendrás que negociar con el banco y, si se niega, acudir a los saturadísimos tribunales que ahora llevan todos los temas de cláusulas abusivas y que si reciben 70.000 demandas más necesitarán ser reforzados a toda pastilla para no eternizarse años en los procesos como parece que va a pasar.

El 99% de las sentencias de claúsulas abusivas van contra la banca

Nos… ¿rendimos?

Ya sea el vencimiento anticipado, que el otro día recibió su primer palo gordo en Madrid… Ya sea la famosa cláusula suelo o los gastos de la hipoteca, casi todos los asuntos tratados hasta ahora en los nuevos juzgados para cláusulas abusivas que se crearon en junio han dado la razón a los demandantes.

Imagino que la banca estará que trina, pero es lógico que si se niegan a pagar lo que les corresponde, si insisten en imponer gastos de cosas que sólo les interesan a ellos que se realicen o si continúan erre que erre cobrando por un suelo no transparente, la Justicia les quitará la razón para dársela a los clientes, quienes además empezarán a recibir el dinero pagado de más durante años.

Hasta el 8 de septiembre, los 54 juzgados han recibido 57.000 demandas desde que entraron en funcionamiento el 1 de junio, según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Madrid ha sido el más solicitado con 13.064 demandas, seguido de Barcelona (4.644) y Sevilla (2.946). Aquí puedes consultar cuántas van en tu provincia y comunidad autónoma.

Una pasada… Que no es nada para que se les viene encima. El juzgado de Valencia ha llegado a recibir 112 demandas en un solo día. Lógico ya que el procedimiento que propuso el Gobierno para resolver el conflicto de la cláusula suelo fuera de los Tribunales se calcula que sólo ha servido para arreglar el 25% de los casos, así que el otro 75% está abocado a demandar si quiere conseguir algo.

Hasta ahora, casi todas las resoluciones han salido contrarias a la banca. La mayoría por allanamiento del banco, es decir que ha reconocido su error y ha aceptado lo que pide el cliente. Como no hay que ir a juicio y batallar, la cosa se resuelve con mayor velocidad. La primera en la que un juez ha entrado hasta el fondo del asunto para dictar una sentencia ha sido la que este lunes os comentaba que ha ocurrido en Madrid sobre el vencimiento anticipado, los intereses de demora y los gastos de la hipoteca.

Ésta ha sido la primera dictada como tal, pero antes ha habido otras que van resolviendo diferentes conflictos en torno a la hipoteca. Por ejemplo, en Barcelona se condenó a finales de julio al Banco Sabadell, uno de los más plastas al persistir en el uso del suelo y defenderlo, a anular la cláusula y devolver todo el dinero al cliente.

El más ágil es el juzgado asturiano, donde se celebran 45 audiencias a la semana. En total ha dictado ya 41 resoluciones, de las que la mayoría son allanamientos del banco, con 40 a favor del cliente y sólo una en contra. Resuelve más rápidamente que otros porque tiene un refuerzo desde la Audiencia Provincial, pero aún le quedan casi 1.000 demandas por resolver, más las que vengan.

Sentencias hay ya en Valencia, contra Cajamar por la cláusula suelo… En Santander contra los gastos de la hipoteca de Liberbank… La mencionada en Madrid… En Zaragoza contra los gastos de la hipoteca de Ibercaja… En Lugo…

Parece mentira que se tenga que recurrir a los tribunales para conseguir Justicia, pero así es, por eso no dan abasto. Al menos en la mayoría de los casos, el banco también paga las costas, por lo que al final retrasarlo para los tribunales le puede salir caro.

Muchas entidades no han querido resolver las peticiones de los clientes antes, han querido que vayan a juicio porque piensan que no todo el mundo demanda por pereza, falta de tiempo, cansancio o falta de dinero. Pero se merecen que nadie lo deje por reclamar y les salga caro no haber devuelto el dinero desde el principio, porque ahora, además devolverlo deben pagar las costas judiciales. ¡Toma!

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