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Guía básica de hipotecas: ¿y si algo sale mal?

Una aventura para la que hay que prepararse

Una aventura para la que hay que prepararse

¿Y si la cosa sale mal? Para evitarlo, toma nota de esta información, que más vale conocer para prevenir y lamentar.

CLÁUSULAS ABUSIVAS. Aunque han ganado mala fama en prensa y están siendo tumbadas poco a poco en los tribunales, aún se utilizan algunas. Lee detenidamente el contrato y ponlo en manos de un abogado especialista para que no te cuelen ninguna.
El notario también tiene el deber de avisarte de cláusulas ilegales o abusivas. Pregúntale antes de firmar nada. Aún se usan el método 360/365, la cláusula de vencimiento anticipado, el pago de todos los gastos de la hipoteca, etcétera. Ya no se usan cláusula ni redondeo al alza de las cuotas, por ejemplo, pero no está de más mirar todo para que el banco no incluya nada raro.
INTERÉS DE DEMORA. Si te retrasas en un pago, el banco no te puede exigir más de 3 veces el precio legal del dinero, que está en el 4%, así que no te puede pedir como interés de demora más de un 12%.
​DACIÓN EN PAGO. Es entregar el piso al banco a cambio de saldar la deuda pendiente. Sólo hay una hipoteca que lo permita hacer desde el principio, es la Hipoteca SIN MÁS de Bankinter. Se empezó a hablar de la dación en pago cuando las cuotas se encarecieron mucho por el subidón del Euríbor en el 4% – 5% en 2007 y 2008.
Esto trajo impagos y, con ellos, la gente quiso dar el piso y saldar la deuda, algo que no funciona así en el sistema actual. La banca ha amenazado en varias ocasiones con que si la dación en pago se generalizara, subirían de precio las nuevas hipotecas para que el banco cubra el riesgo de impago si se tiene que quedar con la vivienda.
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IMPAGO, EJECUCIÓN, EMBARGO. ¿Cómo es entonces el sistema actual? Al tercer impago de la cuota (antes era el sexto) el banco ejecutará la hipoteca. Significa que la entidad ordena la venta del inmueble hipotecado. El piso se embarga, o sea se pone a nombre del banco, sale a subasta y se malvende por debajo de su valor, con lo que el hipotecado sigue debiendo dinero al banco. Es un sistema ruinoso para quien cae en sus garras.

LEY HIPOTECARIA. Es más antigua que la tos y no cubre todos los supuestos actuales. Algunas de las cosas mencionadas en esta guía especial van a cambiar porque el Gobierno se trae entre manos la tan esperada e imprescindible reforma de la Ley Hipotecaria, que aún no se sabe cuándo saldrá adelante. Han comentado algunas líneas que seguirá pero deben consensuar con otros partidos políticos y, sobre todo, tener la buena voluntad de sacarla adelante a pesar de las quejas de la banca.

Guía básica de hipotecas: vinculación y plazos

guia basica hipotecas2Continuamos la semana con el cuarto capítulo de esta guía básica para saber de hipotecas. No pierdas detalle de esta información para conocer en detalle lo básico y fundamental del panorama hipotecario antes de meterte en faena. Cuanto más sepas, mejor negociarás con el banco y mayores oportunidades encontrarás de obtener lo mejor para ti.

VINCULACIÓN. Es una forma que la banca utiliza para atarte más a ellos y ganar más dinero contigo, ya que las aseguradoras que te proponen son suyas al 100% o en gran parte. Lo más frecuente es que pidan domiciliar los ingresos, con una cantidad mínima que va de los 600 € a los 3.600 €, según la entidad y la hipoteca. Por regla general, cuanto mayores son los ingresos que exigen, mejores son las condiciones que ofrecen.

También son habituales seguros de hogar y vida, a veces plan de pensiones, depósitos o cierto número de pagos con tarjetas de débito y crédito. A cambio reducen el diferencial hasta la cifra que publicitan en webs y escaparates, hasta un interés menos caro y menos disparatado que el que ofrecen si no lo contratas la vinculación. No obstante, no es obligatoria, tú tienes la última palabra y debes calcular si te interesa asumirla. Tampoco tiene que ser con sus aseguradoras, puedes elegir la que tú quieras siempre que el seguro aparezca vinculado al número de préstamo.
El único seguro obligatorio con una hipoteca es el seguro contraincendios, que viene en el seguro del hogar. Cada vinculación supone un porcentaje de interés que te reduces, o sea que puedes contratar unos productos sí y otros no, todos o ninguno. Si el banco detecta que no lo tienes, te sube el diferencial.
PLAZO. Cuanto más largo sea el plazo para devolver el dinero, más baja será la cuota pero más intereses pagarás. En España se aplica el sistema francés, según el cual pagas muchos intereses al principio (a veces más que capital) y muy pocos al final (céntimos o pocos euros). Según avanza la amortización del préstamo, o sea según vas amortizando capital (devolviendo dinero), más van bajando los intereses.

Por eso interesa pedir el menor dinero posible y devolverlo cuanto antes, para reducir los intereses. Antes de hipotecarse, conviene hacer una simulación para saber cuánto capital pedir, cuántos intereses se pagarán, a cuántos años poner el plazo y… Muy importante… Cuál será la cuota inicial y a cuánto podría llegar si el Euríbor vuelve a su máximo (5,393% de julio de 2008). ¿Podrías pagar si sube tanto?

Guía básica de hipotecas: Euríbor, gastos y comisiones

guia basica hipotecas3Por tercer día, continuamos la guía básica de hipotecas, para que no te pierdas en el mundo hipotecario a la hora de buscar información y negociar con un banco.

EURÍBOR. El European Interbank Offered Rate, abreviado Euríbor, es un índice del que dependen la mayoría de hipotecas a interés variable en España. Se calcula según el interés al que ciertos bancos dicen que se prestarían dinero con otros, o sea meras estimaciones.
Como se ha demostrado su manipulación por ciertos bancos, se quiere hacer sobre préstamos reales entre bancos, pero como cambiaría mucho el panorama, subiendo de golpe las cuotas de las hipotecas, se ha pospuesto su puesta en marcha hasta por lo menos 2019.
Su media es del 2,2% y su cifra más alta fue 5,393% en julio de 2008, lo que puso muchos hogares con el agua al cuello.
Cotiza en negativo desde febrero de 2016 y ha cerrado junio en el -0,149%; se espera que despida julio en torno al -0,16% y que siga bajando poco tiempo más. La previsión es colocarse en el 0% en 2018 y, según a qué analista preguntes, que se ponga por debajo del 1% en 2021 o por encima del 2% en 2020. Para tu información, cada mes publicamos su cifra oficial y analizanmos qué ocurrirá con su cotización.
El Euríbor en negativo es el causante de los tipos fijos iniciales en las hipotecas variables y el increíble aumento de los préstamos fijos, que han pasado de un porcentaje residual, inferior al 10%, a firmarse en 1 de cada 4 nuevas hipotecas.

GASTOS DE LA HIPOTECA. Algunas entidades como Bankia, Caixabank, Bankinter, Santander y BBVA ya comparten algunos gastos de formalización de la hipoteca, los más baratos o los que les atañen muy directamente. La mayoría debes tú seguir costeándola y supone alrededor del 10% de lo que vale el piso.

Los gastos son la tasación, notaría, registro de la propiedad, gestoría que el banco impone para llevar el proceso y que cobra una minuta asatronómica, y los impuestos (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – IAJD), que son lo más caro. Algunas entidades te informan del gasto aproximado en letra muy pequeña al final de la oferta hipotecaria de su web.

La tasación la puedes aportar tú, siempre que tenga una antigüedad máxima de 6 meses y la haya realizado cualquier empresa homologada.

COMISIONES. Bankia ha lanzado una hipoteca que no las lleva y está triunfando por ello. Algunas entidades sí las cobran, las más frecuentes son: estudio, apertura (0-5%-1%), amortización total (pagar la deuda de golpe), amortización parcial (pagar por adelantado parte de la deuda), cancelación (terminar de pagar el préstamo), subrogación (cambiar la hipoteca de banco), novación (cambiar las condiciones del préstamo, lo que requiere firmar una nueva hipoteca con la misma entidad).

Guía básica de hipotecas: ahorros, intereses, amortización y revisiones

guia basica hipotecas

Lo básico para orientarte

Por segundo día consecutivo, continuamos con el resumen detallado de conceptos básicos que tienes que saber para orientarte en el mundo de las hipotecas. Una enciclopedia que no puede faltar entre tus conocimientos si piensas hipotecarte.

AHORROS. Excepto para pisos de su stock inmobiliario, que puedes consultar en las páginas web, para los que a veces prestan hasta el 100% de su precio, los bancos no dejan más del 80% de lo que vale el piso o del valor de tasación (el que sea más bajo).

El porcentaje baja al 60%-70% para una segunda residencia. Por tanto debes tener ahorrado al menos el 20% de lo que vale el piso. Cuanto más tengas mejor, porque cuanto menos dinero pides prestado, lo puedes devolver en menos tiempo y pagar menos intereses.

INTERESES: ¿tipo fijo, mixto o variable? En las hipotecas a interés variable, se ha impuesto un tipo fijo al principio del que no se apean la gran mayoría de los bancos. Encarece el préstamo un 7% el primer año; se sitúa entre el 1% y el 3% -según el banco- y dura entre 1 y 2 años. Si se alargar más es una hipoteca mixta, que tiene un interés fijo bastantes años y el resto es variable.
También se ofrecen muchos préstamos a tipo fijo, que son más baratos cuanto menor es el plazo. Interesan si te hipotecas durante muchos años, consigues un tipo muy bajo y buscas la tranquilidad de saber que siempre pagarás la misma cuota. De lo contrario, te arriesgas a pagar al menos 2.000 € más que con una hipoteca variable.

REVISIONES. Si el préstamo es variable o durante la parte que sea así, la cuota se revisa cada seis meses o un año, según lo pactado con el banco. Con Euríbor al alza interesa revisión anual, con Euríbor a la baja, revisión semestral. Si la cuota no te cambia al menos una vez al año es que tienes cláusula suelo y debes pedir que la quiten y te devuelvan todo el dinero pagado de más.

AMORTIZACIÓN. Si pagas parte del préstamo antes de tiempo puedes elegir entre amortizar cuota o plazo. Lo primero baja la cuota mensual y está recomendado para gente que vaya ahogada con el pago de la hipoteca. Lo segundo, amortizar en plazo, es mejor porque reduces el tiempo total de pago y, por tanto, los intereses totales y también mensuales. Así cada mes pagarás lo mismo, pero amortizarás más capital porque pagarás más capital y menos intereses que antes. Es una buena opción ante un ingreso de dinero inesperado o como inversión de parte de los ahorros.

Guía básica de hipotecas: documentación y ofertas

Te orientamos para no perderte en el mundo hipotecario

Te orientamos para no perderte en el mundo hipotecario

Una hipoteca es pedir dinero prestado al banco para comprarte una casa. Hasta ahí, la parte sencilla. El resto puede ser complicado o complicarse si no se sabe lo suficiente sobre qué es una hipoteca, qué responsabilidades se contraen y qué riesgos entraña.

Si quieres una vivienda en propiedad y la hipoteca es tu única salida, hemos preparado para ti una completísima guía -dividida en cinco capítulos- con todo lo básico que tienes que saber para familiarizarte con el mundillo hipotecario y que no te pierdas, no te timen, entiendas de qué te hablan en las ofertas y hablarte de tú a tú al banco.

FIPER y FIPRE. La FIPER es el folleto que te informa de las condiciones generales de la hipoteca; no es vinculante para el banco, es información general que no obliga al banco a nada. La FIPRE es la Ficha de Información Precontractual en la que el banco detalla todas las condiciones que finalmente te ofrece, después de negociar. Debe reflejar de forma resumida lo que luego firmarás como contrato de la hipoteca. Es vinculante para el banco, que no puede modificar las condiciones el día de la firma ante notario.

DOCUMENTACIÓN. Para estudiar si tu préstamo es viable, el banco te pedirá mucha información. Prepara fotocopias de todos estos documentos, que son los más frecuentes. Cuando consigas una oferta por escrito de un banco, funciona ir a otro con ella para que te contraoferten con algo mejor. Si quieren ganar clientes, harán lo que sea para mejorarla y que te hipoteques con ellos.
DEPARTAMENTO DE RIESGOS. ¿Quién decide si te conceden el préstamo? Con un programa informático basado en algoritmos, un ordenador estudiará si es buena idea o no darte la hipoteca. Se llama scoring. El sistema tiene metida información de préstamos anteriores para que la máquina calcule, según tu perfil, si es arriesgado darte la hipoteca o si, por el contrario, pagarás religiosamente. De momento un empleado experto corrige desviaciones e interpreta los resultados, pero en el futuro la tendencia es a que sólo opine el programa informático.
HIPOTECAS ONLINE. Lo bueno es que son más baratas que las de banca tradicional porque se ahorran los costes de oficinas y negociación directa. Lo malo, esto último… Que la negociación directa apenas existe porque son ofertas cerradas que no suelen adaptarse a los clientes, algo que sí puedes conseguir más fácilmente en banca tradicional. Aún así, negocia, siempre negocia e intenta conseguir lo mejor para ti.
Algunas de las entidades online son filiales de bancos más grandes como Openbank con Santander, que viene avasallando al actual rey de las hipotecas por internet: ING Direct. En los últimos años desaparecieron iBanesto (del también extinto Banesto) y Uno-e, que era de BBVA. La tendencia general en el sector es aglutinar bancos mediante compras y fusiones de unos con otros.

MEJORES HIPOTECAS. A tipo fijo las tienen Bankia, Liberbank y Bankinter, entre otros. A tipo variable ve mirando Openbank, ING y Bankia. El resto incluyen mayor vinculación e intereses más caros. Pero es una cosa cambiante, el banco que hoy está genial, mañana empeora o viceversa. Para estar al día, en el este blog realizamos un análisis mensual, a primeros de cada mes, donde seleccionamos las 10 mejores hipotecas a interés variable y las 3 mejores a tipo fijo, explicando cómo está el panorama.

Popular saca un préstamo parecido al del Santander, su nuevo dueño

Un lavado de cara a la galería

Una renovación evidente y necesaria

El Santander no pierde el tiempo tras su compra del Banco Popular. Apenas hace un mes que lo compró y los cambios son ya más que evidentes.

Después de anunciar que abordará con rigor y seriedad las 65.000 reclamaciones que el Popular tiene por cláusula suelo, de las que 55.000 estaban completamente aparcadas, da un paso más: primero retirando la oferta hipotecaria que tenía el Popular,  para después anunciar que saca una nueva hipoteca más barata y nada parecida a lo que este banco ofrecía antes.

Se trata de la Hipoteca Cereza, llamada así por el color corporativo del Popular, y va en línea de lo que ofrece el Santander: un interés fijo del 0,99% el primer año y de Euríbor + 0,99% a partir del segundo, si se cumple con toda la vinculación. Cobra una comisión del 0,5% por abrir el préstamo y deja hasta el 80% a devolver en 30 años. Hasta aquí es exactamente igual que la hipoteca variable del Santander.

La gran diferencia está en la vinculación. Mientras que el Santander quiere ganar terreno en operaciones con tarjeta y por eso obliga al hipotecado a usar la de crédito y débito si quiere reducir el diferencial, el Popular se centra en ganar dinero mediante planes de pensiones, exigiendo una aportación mínima de 600 € al año. Ambas entidades piden domiciliar los ingresos y firmar seguros de hogar y vida.

Pero recuerda que la vinculación no es obligatoria… Es algo que firmas si quieres obtener un descuento en el diferencial, piensa si te compensa o si quieres cumplir una cosa o todas. El diferencial inicial del Popular es 1,99%, que se queda en 0,99% si asumes toda la vinculación. Te descuenta un 0,50% por domiciliar ingresos de 1.200 € en adelante, un 0,40% por contratar seguros de hogar y vida, y un 0,10% por el plan de pensiones.

Aunque hay mejores hipotecas, como la de Openbank (filial online del Santander) a Euríbor + 0,99% sin interés fijo el primer año y sin vinculación ni comisiones… La de Bankia, también sin ataduras y con Euríbor + 1,20%… O la de ING a Euríbor + 0,99% con seguros de hogar y vida, la nueva del Popular se mete entre las más destacadas y rompe con la tendencia anterior.

Popular era una de las entidades que más había utilizado la cláusula suelo y estaba entre las más testarudas para no quitarla. No reconocía que hubiera sido ilegal su inclusión en los contratos y seguía defendiendo su transparencia a capa y espada.

Era también una entidad que no aparecía en los rankings de mejores hipotecas porque en tiempos de Euríbor + 0,99% o menos, tenía un préstamo a Euríbor + 1,25%. Sin embargo ahora viene renovada también con hipotecas para sus pisos de Aliseda.

Aunque todavía operan como entidades independientes, el consejo de administración del Popular está controlado por el Santander y recibe instrucciones de por dónde deben ir los tiros en toda la política bancaria, que como era de esperar ha cambiado para parecerse a la del nuevo dueño.

El nuevo mínimo histórico del Euríbor vuelve a ahorrar dinero

Un brindis por la nueva bajada de la cuota

Un brindis por la nueva bajada de la cuota

Los hipotecados con Euríbor y sin cláusula suelo a los que os toque revisión con la cifra de junio estáis de enhorabuena. ¡¡Siiiiiii!! Ahorrooooo… No mucho pero lo suficiente para tomarse dos o tres heladitos cada mes a la salud del banco.

El Euríbor, índice al que se referencian más del 90% de las hipotecas en España, a pesar del aumento de préstamos a tipo fijo, ha cerrado junio en el -0,149%.
Un nuevo mínimo histórico que trae una bajada en las cuotas de las hipotecas que se revisen con él. Si tu revisión es anual el ahorro será de entre 5,5 y 6,5 € al mes, lo que te supondrán entre 66 y 77 € anuales.
Si tu préstamo se revisa cada 6 meses, el ahorro será menor, ya que el Euríbor estaba más bajo en diciembre que en junio del año pasado. En total serán uno 3 – 4 € al mes, o sea entre 18 y 24 € hasta la próxima revisión.
Este -0,149% del Euríbor de junio es un nuevo mínimo histórico, el décimo seguido después de 16 meses en negativo. Pero no será el último… Tanto analistas como bancos preven que el Euríbor esté cayendo unos meses más hasta que empiece a subir leeeeentamente…
La previsión es que despida este año en torno al 0% y que en 2018 se ponga en el 0,20%, llegando al 0,8% en 2021. Lo bueno se nos acaba, pero hasta que volvamos a pagar más pasará aún falta, así que prevenidos estamos y tiempo tenemos de prepararnos para que no nos pille por sorpresa.
Para una hipoteca de 150.000 euros a 20 años con Euríbor + 2% la cuota se encarecerá 25 euros al mes (300 al año) cuando este indicador llegue al 0,20%.
¿Pero por qué va a empezar a subir con lo a gusto que estamos? Porque el Banco Central Europeo empezará a finales de este año a quitar, poco a poco, los estímulos que puso en marcha para hacer crecer la economía en la zona euro, ya que Europa está inmersa en una recesión de la que está costando trabajo salir.
Esos estímulos son cobrar 0,40% al banco que le deposite dinero, comprar deuda de los países de la zona euro y mantener los tipos de interés en un histórico 0%.
Se prevé que suba los tipos en junio del año que viene y que a partir de diciembre vaya comprando menos deuda. También ha dejado entrever que la banca va a dejar de tener dinero gratis, que es lo que ha hecho que el Euríbor se pusiera bajo cero.
El BCE ha estado prestando dinero a los bancos, todo el que han querido a cero interés. Quería que el dinero circulara a particulares y empresas para hacer crecer la economía, pero al final la banca tiene más de lo que presta, por eso pagan por prestar a otros bancos.
El mundo al revés: nunca se había visto que se pague por prestar, lo normal es pagar por el dinero que te prestan. Pero bienvenida sea esta anomalía económica, que nos ha dado un respiro bien majo y bien necesario en las hipotecas. Aprovechémoslo mientras dure…​
¿Llegaremos a ver que te paga también el banco por tener hipoteca? ¿Descontarán dinero del capital si Euríbor + diferencial sale una cifra negativa? Queda menos para verlo… Hace poco alguien nos contó en el blog que el banco ya le descontaba dinero del capital pendiente; si el Euríbor se pone en -0,17% y -0,18% veremos más casos.

Actualiza tu seguro de vida cada año para pagar menos

Más vale prevenir que gastar

Más vale prevenir que gastar

La mayoría de las hipotecas actuales ofrecen un seguro de vida entre la vinculación que debes asumir para bajar el diferencial o el tipo fijo. Solamente Bankia, que ha lanzado una política agresiva sin comisiones ni vinculación, pide ahora mismo sólo un seguro de hogar para dar Euríbor + 1,20% con un interés fijo el primer año del 1,20%.

El resto, suele coaccionar -como mínimo- a domiciliar los ingresos, usar la tarjeta y contratar seguros de hogar y vida para obtener un descuento (bonificación) en el interés del préstamo.

Así la entidad te ata más y continúa ganando dinero, ya que las aseguradoras son suyas. Sin embargo, no es obligatorio que firmes con sus compañías. Es válido un seguro firmado con otra empresa siempre que aparezca vinculado al número de préstamo y que los derechos sean a favor del banco.

El seguro de vida es, por tanto, opcional. Pero interesa firmarlo porque, al tener una deuda tan grande, si te pasa algo, el préstamo queda totalmente pagado y un marrón menos para tus herederos, que suelen ser seres muy queridos.

El coste (llamado prima) se calcula en función de varias cosas: edad, sexo, profesión, lugar de residencia, hábitos de vida y salud general. Aunque puedes tener un seguro para cada titular del préstamo, no te pueden obligar a que así sea. Si necesitas ahorrar, con firmar uno solo es suficiente. En caso de que en el hogar sólo trabaje una persona, debe ser titular, ya que si fallece deja de aportar la nómina y el resto de la familia debe quedar cubierta.

Hay entidades o hipotecas que sólo piden que firmes el seguro de vida el primer año, mientras que otras lo exigen durante toda la duración del préstamo. De lo contrario, en cuanto detecten que no está aumentan el diferencial. Ahí también debes calcular si quieres un seguro de vida y cuánto te supone al año de gasto y de ahorro respecto a no tenerlo.

Un aspecto muy importante y muy desconocido es que, en caso de mantener el seguro año tras año, debe actualizarse según la cantidad pendiente de pago que te queda de hipoteca. Por ejemplo, si el primer año firmaste un préstamo de 100.000 euros y pasados esos primeros 12 meses ha bajado a 95.000 lo que debes de hipoteca, la aseguradora debe cobrarte sólo por esa cantidad y no por los 100.000 euros iniciales.

Es decir, vas a pagar menos por la renovación que lo que pagaste el primer año, porque el seguro de vida se ajusta a la cantidad de dinero que el banco te tiene prestada en ese momento.

O sea que el seguro de vida debe ser más barato cada año porque quedará menos cantidad de hipoteca por pagar, ya que vas reduciendo el capital pendiente de pago con cada mensualidad y/o cada amortización anticipada que hagas. Ale, a mirar cuándo toca el siguiente pago del seguro de vida y a pedir al banco una actualización a la baja.

¿Quién decide si te dan o no la hipoteca?

¿Crees que es bueno que sólo una máquina decida si te da o no la hipoteca?

¿Crees que es bueno que sólo una máquina decida si te da o no la hipoteca?

Cuando vas al banco para preguntar por una hipoteca y quieres que te digan si te la darían o no, o quieres negociar porque tienes un buen perfil y buscas mejores condiciones, el director o la directora de la sucursal te pedirá un montón de documentación.

Últimos recibos de pago -si tienes otras deudas-, nóminas, última declaración de la Renta, fotocopia de los DNI, entre otros. Todo a encaminado a saber quién eres, cuánto ingresas, cuánto gastas y si, en definitiva, serás capaz de devolver el préstamo que estás pidiendo.

Todos esos datos son enviados a un departamento de Riesgos, que decidirá si te dan o no la hipoteca. Allí hay analistas que meten todos los datos en complejos programas informáticos que recomiendan darte o no la hipoteca. Es lo que en argot hipotecario se llama scoring.

¿Pero cómo lo sabe la máquina? Se le meten parámetros que se piensa que son de buen cliente y otros que son malos, para que cuando reciban datos sepan cómo clasificarlos. Pero la máquina puede dar datos poco exactos o desviarse, así que todo es interpretado por un experto analista.

Sin embargo, la tendencia actual y novedosa es sustituir tanto los programas actuales como al analista por algoritmos matemáticos, que harían la presencia humana innecesaria. O sea que una máquina, exclusivamente una máquina, decide si te dan o no la hipoteca.

La intención es que las decisiones se tomen con criterios homogéneos, que se dé siempre la misma importancia a las mismas cosas, eliminando el sesgo humano. Para lograr que el algoritmo no se equivoque y sea muy preciso se le entrena. Se le meten parámetros que el banco ha obtenido de toda su experiencia con clientes durante años.

Cuantos más datos se le metan al algoritmo, más tiempo tardará en calcular, pero también más capaz será de analizar a fondo tu perfil y mayor la probabilidad de acertar en su decisión. Es muy caro entrenar un algoritmo, pero dicen que merece la pena invertir para no equivocarse con los futuros clientes.

En Estados Unidos ya hay algoritmos que calculan el precio de tu seguro del coche en función de cómo conduces, porque recogen datos de cómo frenas, a qué velocidad vas, etcétera. Son robots muy inteligentes que toman sus propias decisiones en función de las muchísimas variables que se les han enseñado.

Se cree que en España, para 2020, ya no habrá scoring tradicional hecho con un programa de Riesgos y un analista, sino que los algoritmos matemáticos decidirán exclusivamente sobre si se aprueba o no una operación hipotecaria. ¿Te parece bien? ¿Qué opinas? Yo creo que avanzar con la tecnología está muy bien, pero que el ser humano no debe apartarse, y la respuesta de los algoritmos también debe estudiarla un experto porque las máquinas pueden fallar, o ha podido equivocarse quien le suministró los datos para el cálculo de cada caso.

Listado sobre cláusulas abusivas de la hipoteca

Era necesario... ¡¡Gracias!!

Era necesario… ¡¡Gracias!!

La banca tiene muchísimos frentes judiciales abiertos por los abusos cometidos durante años, tropelías que se empezaron a condenar en los tribunales en 2012.

En hipotecas puedes encontrar desde la cláusula suelo hasta los intereses de demora, pasando por las multidivisa, el IRPH, los gastos de formalización, el redondeo al alza, el cálculo de intereses 360/365, las comisiones, los seguros, la plusvalía… Por mencionar algunos.

Ante la falta de un registro oficial sobre el tema, un registrador de la propiedad de Bilbao llamado Carlos Ballugera ha recopilado un listado de abusos bancarios y las sentencias a las que te puedes acoger (jurisprudencia) para denunciar las cláusulas hipotecarias con éxito ante los tribunales. En la lista hay más de 80 cláusulas abusivas.

Quizá es algo más útil para abogados que para clientes, pero también lo podemos y debemos consultar para saber qué ha dicho anteriormente la Justicia sobre el mismo problema que tenemos. Así te haces una idea de si merece la pena denunciar y de cuántas posibilidades tienes de ganar el juicio.

Pinchando en cada apartado de la lista vas a otra página en la que te aparecen cuáles son exactamente las cláusulas demandadas, cómo están redactadas (así puedes comparar con lo que tienes en el contrato de tu hipoteca) y de qué banco son. ¿Coincide con el tuyo…? Más abajo encuentras qué se demandó exactamente, o sea a qué preceptos se agarraron los abogados para denunciar el caso.

Justo debajo aparece resumido el fallo (decisión) de los jueces y en qué tribunales. Sólo falta incluir la opinión del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que nos favorece porque suele decantarse por el lado de los clientes y es el único que da cera de verdad a la banca española por las barrabasadas cometidas.

Una buena tarea de recopilación, muy necesaria, que nos viene bien a todos. Si entras en las páginas web de asociaciones de consumidores que pelean judicialmente contra la banca también encontrarás sentencias. OCU, Asuapedefin, Asufin, Facua… Donde ha habido éxito antes, puede volver a haberlo, hay esperanzas para demandar, si bien es algo a pensarse muy seriamente por lo largo y costoso que puede ser el proceso. Si no te puedes permitir pagar un abogado, mira cómo solicitar justicia gratuita a través del colegio de abogados de tu provincia. También sé que ADS Abogados reclama sin cobrar nada.

Para los abusos hipotecarios se han abiertos juzgados en varias provincias españolas, si bien la idea es que cada una tenga un juzgado especializado en este tema, a fin de evitar que se colapsen los juzgados convencionales, de por sí ya bastante saturados con otros temas. De momento las quejas del sindicato del sector es que los medios son insuficientes… Una pena porque ahí es donde debes presentar la demanda por las cláusulas abusivas que quieras reclamar.