Buscando en el baúl de las estafas, u-u-uhhh, cualquier hipoteca antigua nos parece mejooorrr
Los bancos están abriendo el baúl de los recuerdos y sacando otra vez al mercado condiciones penosas para las nuevas hipotecas. Habíamos visto que han subido los diferenciales, están volviendo a incluir cláusula suelo, las exigencias ya son más duras que los músculos de Hulk, se niegan a dar créditos para pisos que están en zonas donde luego nadie los compraría si se embargan, y por si todo esto fuera poco, ahora están rescatando del olvido el IRPH.
¿Lo qué? El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, más conocido por sus siglas IRPH. Es un índice al que se pueden referenciar las hipotecas, igual que el Euríbor, pero mucho peor que éste para nosotros, porque con el IRPH una hipoteca al final nos sale más cara de pagar porque los intereses son más altos que con el Euríbor.
Hay 3 tipos de IRPH: el de las cajas, el de los bancos y el del conjunto de todas las entidades financieras. Su valor se obtiene de la media de todos los tipos de interés de las hipotecas a más de 3 años que se firman durante un mes. Sube y baja de forma menos brusca que el Euríbor y hasta ahora siempre ha estado por encima de éste.
Antes podías elegir entre el Euríbor, del que dependen el 90% de las hipotecas, y el IRPH, muy utilizado antes de que cambiáramos la peseta por el euro. Ahora se acabó lo de elegir porque UCI, Solbank y la división online del Banco Popular han sacado hipotecas referenciadas al IRPH y seguro que en breve muchos bancos van a imitarles.
Los bancos ya no saben qué sacarse de la chistera para apretarnos las tuercas en una época de Euríbor bajo, impagos y embargos por doquier, y pisos que no se venden. Y lo peor es que esto no tiene pinta de ser algo temporal ni puntual sino una costumbre que cogen ahora y van a mantener durante bastante tiempo.
Las entidades financieras se están aprovechando de que la morosidad está alta y mucha gente está desesperada por conseguir una hipoteca, y eso que los pisos están un 33% sobrevalorados en España. Así lo ha calculado Deutsche Bank, que también dice que la vivienda está sobrevalorada un 27% respecto a nuestros ingresos y es un 37% más caro comprar que alquilar.
Antes los bancos se pegaban entre sí por darte una hipoteca y a mediados de la década pasada esto era el circo del a ver quién da más por menos. Sin embargo ahora la cosa es a ver quién le da más al banco por menos metros cuadrados y con peores condiciones para devolver el dinero. Se ha dado la vuelta a la tortilla, y eso es porque los bancos son los que suelen tener la sartén por el mango.
hola colega matahari,
el articulo bajo mi desconocimiento esta bien,por que no estoi puesto.
Ahora si,
si pensamos tenemos ventajas los compradores por que la inyeccion que les den en un futuro de dinero a los bancos tiene moneda de cambio.
quiero decir con esto que estan presentando unos activos con los que las cuentas no les cuadran,¿por que?por que les han bajado mucho de precio los pisos es decir su valor es irreal y se han dado cuenta los de europa y encima los ban ha obligar a vender a precio de mercado actual.
Cierto es que tiene la sarten de la financiacion, ahora si y siempre ha sido asi pero,el que realmente tenga para pagar los gastos y ingreso para hacer la operacion con ellos,creo que puede girarles la sarten,si no es asi mejor no pedirles nada,por que si no estaremos y seguiremos en crisis ,que se chupen su activos antiguos como nosotros nos chupamos años de hipotecas y de paso que ganen menos trabajando mejor es decir,que no nos enganñen mas y si una operacion no es segura que no la hagan.
saludos.
tu que piensa ciwernetiko?
Hombre, claro que el IRPH es más alto que el Euríbor. Si el IRPH es el interés promedio de las hipotecas, y éstas en su mayoría se referencian al Euríbor + un diferencial (cuando no les aplica cláusula suelo), el promedio forzosamente será más alto.
A mí siempre me ha llamado la atención lo del IRPH. No he profundizado mucho porque mi hipoteca la tengo referenciada al Euríbor.
Si el IRPH es el tipo medio de las hipotecas a más de 3 años que se firmaron en el último mes, lo lógico sería que el diferencial fuese 0. Porque si me ponen diferencial positivo, quiere decir que voy a pagar más que la media.
A lo mejor me alegarán que soy menos solvente que la media … Entonces, digo yo que habrá otros (más solventes que la media) que deberían tener diferencial NEGATIVO sobre el IRPH. Apuesto a que no encontraremos ni uno solo de esos ….
En resumen, que me parece que referenciar el interés de las hipotecas a un índice que mide precisamente eso, es provocar que se hinchen los tipos.
Pongamos el siguiente ejemplo: supongamos que durante un año se conceden todas las hipotecas a un 3% el primer año y posterior revisión anual al IRPH+0,25%. Vamos a suponer que todos los meses se concede igual número de hipotecas:
– durante todos los meses de este primer año, todo el mundo pagaría el 3%
– dentro de un año, los que revisen en el primer mes, pasarán a pagar un 3,25% (ya que el mes anterior la media estará en el 3%, por tanto el IRPH será del 3%)
– al mes siguiente, los que revisen pasarán a pagar un 3,269% (ya que el mes anterior 12/13 de la gente estaría pagando un 3% y 1/12 de la gente ya pagaba un 3,25%; por tanto el IRPH, el promedio, estaría en el 3,019%
– al tercer mes, los que revisen pasarán a pagar un 3,293% (ya que el mes anterior, 12/14 pagaban un 3%, 1/12 pagaba un 3,25% y 1/12 pagaba un 3,269% así que el IRPH estará en el 3,037%)
Y así sucesivamente, de forma creciente. Eso suponiendo que no suben los tipos ni se encarece nada (o sea: que las nuevas hipotecas se seguían firmando al 3% inicial). En ese supuesto de que los tipos se mantengan indefinidamente, al segundo año OJO: tendremos que nos lo revisarán al 3,418%. Habrán conseguido subirnos los intereses 0,418% en dos años PORQUE SÍ.
Conclusión: si lo referencian al IRPH, que sea con diferencial 0% y sin suelo. Cualquier otra cosa es ESTAFAR. Pronto habrá que empezar a hacer contratos de préstamo privados al margen de la banca a este paso.
Es que precisamente hinchar los tipos y cobrarnos de más es lo que buscan los bancos, sobre todo ahora que el Euríbor tiene una tendencia bajista tan pronunciada. Como dan muy pocas hipotecas, se trata de seguir sacando el mismo dinero, aunque sea a costa de exprimir más a más personas.
Hola Mata Hari¨: Como siempre has puesto el dedo en la llaga; yo todavía sigo con mi hipoteca, ya veremos hasta cuando o hasta donde puedo llegar .Saludos
¡Gracias, Mimi! Esperemos que puedas seguir pagando hasta que ya no le debas nada al banco. Y que el Euríbor bajo te acompañe.
Los bancos y cajas obtienen su margen en base al tipo de interés legal o interbancario por el que se prestan entre ellos, no en base a los tipos de referencia (Euribor, IRPH, CECA. etc…). Por ello, si tomaran estos tipos ni les interesaría prestar porque perderian dinero… y de ahí el diferencial. Si hacéis un repaso a vuestras hipotecas, si no todas, y entre las de las mismas fechas de concesión claro, tienen un diferencial mucho menor sobre el IRPH que sobre el Euribor (p.e. podéis comprobarlo en las de subrogación que tenían las dos opciones o incluso algunas con tipo de referencia sustitutivo. En 2011, si no recuerdo mal, la diferencia media entre el Euribor y el IRPH ha sido de entre 1,5% y 2%, y por ello también la diferencia aplicada en el diferencial con uno u otro tipo ha sido ésta… Vamos, que dará igual de entrada un tipo de referencia que el otro, porque por ejemplo un Euribor+2% sería equivalente que un IRPH+0% aproximadamente. Cuando el Euribor ha estado suficientemente apreciado, con un diferencial bajo (0,5%, 0,75%… menor de 1,5%) era suficiente para que los bancos tuvieran su margen y en IRPH era excesivamente caro. Pero ahora el Euribor no vale nada y se necesita un diferencial mucho mayor para mantener ese margen. Es más, el IRPH es menos volátil que el Euribor y por ello en principio más seguro para todos (si suben los tipos irá más lento subiendo y si bajan, como ha sido el caso los últimos años, pues irá más lento bajando).
Como todos sabemos, la situación del mercado ha cambiado, y el precio del dinero y los tipos por los que se prestan los bancos entre ellos (y ojo, no únicamente entre los nacionales) hoy en día es mayor y el Euribor parece que no vale nada. Hay mucha necesidad de liquidez (y ahorro) y sobra endeudamiento, principalmente en España… Pensad que un país que se endeuda más que no ahorra en su conjunto va a necesitar crédito externo para sus inversiones (que además es lo que nos va a solucionar el paro!!!). Y esto se paga ¿cómo? pues no interesando conceder demasiado más crédito a los particulares (o sea básicamente hipotecas) y procurando no depender tanto del dinero externo para pagar nuestras inversiones, o sea, poder conceder mejor crédito a la empresa y empezar a generar empleo. Por eso ahora la hipoteca se paga cara…
Saludos.
De acuerdo contigo Laura:
- Está clara la explicación del IRPH. Lo que yo quería decir es que las hipotecas referenciadas a este índice, deberían tener siempre diferencial CERO. Si les ponemos diferencial positivo es cuando empiezan las distorsiones que traté de simular en mi post de ayer.
- También estoy de acuerdo contigo en lo del ahorro y endeudamiento financiero. El otro día escuché en la radio: “Otra mala noticia: la deuda hipotecaria de los españoles se contrajo un 6% el año pasado”, y yo todavía me pregunto ¿por qué es una mala noticia? ¿Deber menos que hace un año es una mala noticia? Creo que es de lo poco positivo que he oído últimamente. La mala noticia es la CAUSA de este fenómeno.
Pienso que al país le interesa más que los bancos presten a inversiones productivas (empresas) que a “inversiones” particulares (casas, coches, que las llamamos inversión porque son muy caros, pero son GASTOS porque no tienen retorno económico alguno). Lo argumento a continuación, comparando los efectos sobre la economía que tiene un préstamo de 200.000 € para una vivienda o para una instalación industrial:
1. Efecto a corto plazo: similar. En los dos casos hay durante unos meses una actividad económica y unos puestos de trabajo (construcción de la casa, o fabricación e instalación de la máquina)
2. Efecto a medio plazo: la casa una vez construida no genera actividad económica alguna. La instalación industrial sí: si funciona, crea puestos de trabajo directos, consume materias primas (empleos indirectos) y vende productos elaborados (y si se exportan, 1000 veces mejor). Por tanto la segunda es más interesante para aumentar empleo y PIB.
3. Cómo devolver el préstamo (retorno de la inversión). La casa no nos ayuda a devolver el préstamo, la familia no tiene más ingresos que antes por el hecho de tener la casa. La instalación industrial, al menos supuestamente, sí genera unos flujos de caja que permiten recuperar la inversión (devolviendo el préstamo e incluso generando beneficios adicionales). Por tanto la segunda es mucho más viable
De todas formas, no creo que los bancos estén pensando en esto. Si la hipoteca la cobran cara, no es por “patriotismo” sino porque les sobran viviendas en sus balances.
Aun así, sigue siendo más barato el interés de una hipoteca que un ICO a una inversión industrial. Y ni te hablo de plazos … a ver a qué empresa le dan un préstamo a 20 años para una inversión. Por rentable que ésta sea.
Hola Carlinhos,
Pues lo cierto es que parece claro que en la hipótesis que planteas en que absolutamente todas las hipotecas se referenciaran al IRPH, a nada que algunas estuvieran acompañadas de un diferencial pues a la larga iría aumentando… Pero esa hipótesis es más que improbable ¿no? Si al banco le interesa dar una hipoteca a un cliente por ser más solvente y lo quiere captar, tranquilo que ya se buscará para él una referencia mejor o algún tipo de compensación. Es la ley del mercado y de la competencia, como en cualquier otro negocio. Y entiendo yo que, en una coyuntura en que sí volviera a interesar conceder hipotecas y en que el IRPH diera un margen demasiado alto (y repito, el margen está en base al tipo legal interbancario no al de referencia) pues simplemente por competir entre ellos optarán por “vender” o “ofrecer” hipotecas a otro tipo de referencia más favorable para las familias. Siempre en manos de éstas últimas está el aceptarlo o no, que al fin y al cabo la hipoteca no deja de ser un contrato entre ambas partes (nadie obliga a nadie y todas las cláusulas son negociables dentro de la ley). Incluso dos particulares pueden escriturar entre ellos una hipoteca.
Efectívamente tampoco los bancos cobran ahora cara la hipoteca por “patriotismo”, pero sí porque tienen unos organismos públicos detrás como son el BE o el BCE y un Gobierno que ya sí por intereses algo más patrioticos (o por intentar mejorar la situación del país) toman medidas que obligan a que las entidades financieras actúen así. No hay más que escuchar los numerosos mensajes en prensa sobre el ratio de solvencia, la falta de liquidez, la descapitalización de la banca… y las políticas monetarias restrictivas que se necesitan al respecto. Vamos, que no es tanto que les sobran inmuebles (aunque si afecta lógicamente a la estructura de su balance) y que por eso no conceden hipotecas, porque de saque un banco nunca concede una hipoteca con el objetivo de quedarse el inmueble…, sino que están más obligados que nunca a sanear sus balances porque ahora hay algo más regulación (y que en mi opinión debería haber sido así incluso mayor desde hace ya muchos años) o eso parece que es lo que se pretende.
En cuanto a que el crédito es más caro para la empresa y con plazos más cortos también tiene su lógica. No es lo mismo las garantías de un préstamo personal que las de una hipoteca, el primero también le sale más caro al banco (mayores dotaciones principalmente) y la finalidad es la que sobretodo afectará al plazo. No tiene sentido dar un préstamo para una máquina que amortiza en 5 o 7 años (igual que para un coche para el particular). Diría que en todo esto el BE también mete baza… Una hipoteca para una empresa patrimonial por ejemplo, los plazos serán ya más largos.
Aunque me fastidie, al igual que a todos, son empresas privadas y pueden poner las condiciones que les apetezca. Nosotros lo único que podemos hacer es aceptarlas o no. ¿O a vosotros os gustaría que os dijeran cómo tenéis que hacer las cosas en vuestra casa? Pues eso. Si nadie firmara hipotecas abusivas, no concederían ninguna y las condiciones cambiarían, porque no habría demanda. Pero mientras la haya, ¿para qué van a cambiar? No son una ONG, son empresas y su objetivo no es facilitar el acceso a los ciudadanos a la vivienda (eso es cosa del Estado y es un debate aparte), sino ganar dinero, ni más, ni menos…
Una cosa es no ser una ONG, que nadie se lo pide, y otra distinta es abusar de los demás. Es lógico que su trabajo es ganar dinero a partir del dinero que prestan, mueven, ingresan, gestionan… Pero no deben apretar cuando ya no se puede sacar más leche de la vaca.
Allá ellos, se acabarán tragando su forma de actuar, porque ya lo están teniendo que hacer con los pisos embargados, pues ahora negocian más que antes cuando la gente no paga.
¿Entonces, voy actualizando el marcador a “Hipotecas-e-IRPH.com” o la cosa no es para tanto?
De momento no es para tanto, pero lo será. Y también habrá otro nuevo índice, el IRS, del que ya he hablado alguna vez y que podrá empezar a aplicarse legalmente desde abril. Lo que sí es seguro es que el futuro del Euríbor es muuuuy incierto.
Una empresa privada, si. Llena de trileros y estafadores también.
a ver lo primero que no pueden ofertar el irph porque lo van a quitar para el año que vien de echo el banco de españa tiene que decir como va a ser la transicion
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