Vaya clavo…
Ojito si has firmado una hipoteca en los últimos años o la vas a firmar en breve, porque el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) ha declarado que los Registradores de la Propiedad han estado inflando sus tarifas y cobrando de más por operaciones hipotecarias como una novación (cambio de condiciones), subrogación (coger la hipoteca que tenía otro o cambiarla de banco) o cancelación.
Sí, es que es obligatorio inscribir la hipoteca en un registro una vez que está firmada y cancelar ese registro una vez que la se ha terminado de pagar, bien porque vendes la casa, bien porque por fin has devuelto al banco, cuota a cuota, hasta el último céntimo. También se inscribe si se realizan una novación o una subrogación puesto que al cambiar alguna de las condiciones importantes es necesario volver a pagar al registro para que anote la hipoteca.
Este dinero a pagar es un arancel, que está publicado en el BOE (Boletín Oficial del Estado), y que se paga según el valor de la finca, con una reducción importante (del 75%) en el caso de préstamos con garantía hipotecaria, o sea hipotecas.
El hecho denunciado, el que dio origen a esta sentencia es que el Registro de la Propiedad número 1 de Valencia cobró más de 12.000 € por inscribir las hipotecas de los que compraron su vivienda a la Inmobibiliaria Guadalmedina S.A., de la que se subrogaron la hipoteca, o sea que pusieron el préstamo que tenía la inmobilaria a su nombre, manteniéndolo en el mismo banco.
Según la sentencia, el arancel cobrado es un 60%-70% más caro de lo que debería. Se aprovecharon de que la operación se hizo en 2012, cuando hubo un supuesto por el que se podía cobrar más para subrogación de hipotecas de entidades que estaban inmersas en la reestructuración financiera.
Al no ser éste el caso, el tribunal reconoce que los propietarios a los que se cobró extra tienen ahora el derecho a que el Registro de Valencia les emita una nueva factura, por el importe que les tenían que haber cobrado, mucho menor que el que pagaron.
El tribunal madrileño considera que si esto pasó en ese momento, otros aranceles han podido estar inflados, por lo que os recomiendo que miréis la factura del Registro de la Propiedad y consultéis a un abogado especialista en materia de vivienda si está bien calculado vuestro arancel. Algunas compañías de seguros de hogar y coche ofrecen asesoramiento gratuito de abogados. En caso de haber pagado de más, reclamad al Registro correspondiente que rehagan la factura y os cobren lo que el abogado os indique como arancel correcto en vuestro caso.
Esto no se puede permitir
La primer y mayor incorrección que contiene el artículo es aquella que afirma que inscribir una hipoteca en el Registro de la Propiedad es obligatorio, el sistema jurídico español establece la voluntariedad de cualquier inscripción en el Registro de la Propiedad, otra cosa es que la inscripción de una hipoteca, que no de la una novación, subrogación o cancelación de una hipoteca ya inscrita, sea una inscripción de carácter constitutivo, es decir, el derecho no existe en tanto no se inscriba en el Registo, lo cierto es que quién convierte en obligatorio el hecho de inscribir la hipoteca es el propio banco, nunca el Registro ni la legislación hipotecaria vigente, es la propia entidad bancaria quién se asegura de su inscripción para tener garantizado su derecho sobre el bien inmueble hipotecado, que es lo que en última instancia le asegura es cobro del dinero entregado en concepto de préstamo o crédito; en lo que se refiere a la novación o subrogación, más de lo mismo, la entidad bancaria es la que obliga a la inscripción (una hipoteca no se “anota”, como dice el texto del artículo, se inscribe), el titular siempre puede intentar convencer a la entidad de turno para que no inscriba el cambio pactado, ya verá el resultado que consigue; en lo que se refiere a las cancelaciones, es el propio titular el que solicita la cancelación de la hipoteca a la entidad, que procederá a otorgar la correspondiente escritura, esa operación en concreto a los bancos no les interesa demasiado, como no sea que estemos hablando de una hipoteca ya inscrita sobre una finca que se va a hipotecar de nuevo, y, en todo caso, la legislación hipotecaria contempla la figura de la cancelación por caducidad, artículo 82.5 del Reglamento Hipotecario, que puede ser solicitada por el títular registral de la finca con una simple instancia, siempre y cuanto se cumplas los requisitos estipulados en dicho artículo, y cuyos honorarios rara vez superan los 50 o 60 euros. Por último, el Reglamento Hipotecario contempla los diversos medios por los cuales cualquier usuario de los servicios del Registro de la Propiedad puede pedir que la minuta que ha de pagar sea revisada, bien sea por el propio Registrador, por la Dirección General de los Registros y del Notariado, o, en ultima instincia, por los Tribunales de Justicia, con la particularidad de que si opta por los dos primeros medios citados no necesita la asistencia de letrado. Por último, me permito señalar que lo que no dice absolutamente ningún artículo de ninguna de las leyes vigentes en el sistema hipotecario español es que en la tramitación que conduce a la inscripción de la hipoteca, su novación, subrogación o cancelación, haya de intervenir necesariamente una gestoría, que en el noventa por ciento de los casos son parte del negocio de la propia entidad bancaria, con honorarios totalmente libres, poco transparentes y dificilmente recurribles, pero de eso no veo nada en el artículo, y en lo que respecta a este punto animo a cualquier futuro hipotecado que intente negociar este extremo con su banco, verá que bonita sorpresa le espera. Información, por supuesto, pero contrastada y rigurosa, por favor.
La primer y mayor incorrección que contiene el artículo es aquella que afirma que inscribir una hipoteca en el Registro de la Propiedad es obligatorio, el sistema jurídico español establece la voluntariedad de cualquier inscripción en el Registro de la Propiedad, otra cosa es que la inscripción de una hipoteca, que no de la una novación, subrogación o cancelación de una hipoteca ya inscrita, sea una inscripción de carácter constitutivo, es decir, el derecho no existe en tanto no se inscriba en el Registo, lo cierto es que quién convierte en obligatorio el hecho de inscribir la hipoteca es el propio banco, nunca el Registro ni la legislación hipotecaria vigente, es la propia entidad bancaria quién se asegura de su inscripción para tener garantizado su derecho sobre el bien inmueble hipotecado, que es lo que en última instancia le asegura es cobro del dinero entregado en concepto de préstamo o crédito; en lo que se refiere a la novación o subrogación, más de lo mismo, la entidad bancaria es la que obliga a la inscripción (una hipoteca no se “anota”, como dice el texto del artículo, se inscribe), el titular siempre puede intentar convencer a la entidad de turno para que no inscriba el cambio pactado, ya verá el resultado que consigue; en lo que se refiere a las cancelaciones, es el propio titular el que solicita la cancelación de la hipoteca a la entidad, que procederá a otorgar la correspondiente escritura, esa operación en concreto a los bancos no les interesa demasiado, como no sea que estemos hablando de una hipoteca ya inscrita sobre una finca que se va a hipotecar de nuevo, y, en todo caso, la legislación hipotecaria contempla la figura de la cancelación por caducidad, artículo 82.5 del Reglamento Hipotecario, que puede ser solicitada por el títular registral de la finca con una simple instancia, siempre y cuanto se cumplas los requisitos estipulados en dicho artículo, y cuyos honorarios rara vez superan los 50 o 60 euros. Por último, el Reglamento Hipotecario contempla los diversos medios por los cuales cualquier usuario de los servicios del Registro de la Propiedad puede pedir que la minuta que ha de pagar sea revisada, bien sea por el propio Registrador, por la Dirección General de los Registros y del Notariado, o, en ultima instincia, por los Tribunales de Justicia, con la particularidad de que si opta por los dos primeros medios citados no necesita la asistencia de letrado. Finalmente, me permito señalar que lo que no dice absolutamente ningún artículo de ninguna de las leyes vigentes en el sistema hipotecario español es que en la tramitación que conduce a la inscripción de la hipoteca, su novación, subrogación o cancelación, haya de intervenir necesariamente una gestoría, que en el noventa por ciento de los casos son parte del negocio de la propia entidad bancaria, con honorarios totalmente libres, poco transparentes y dificilmente recurribles, pero de eso no veo nada en el artículo, y en lo que respecta a este punto animo a cualquier futuro hipotecado que intente negociar este extremo con su banco, verá que bonita sorpresa le espera. Información, por supuesto, pero contrastada y rigurosa, por favor.