Si andas en busca y captura del mejor préstamo para comprarte una vivienda, no te pierdas este análisis del sector y nuestro listado mensual de las 10 mejores hipotecas variables y las 3 mejores a tipo fijo.

Encaramos la recta final del año y con ella un nuevo horizonte hipotecario donde el Euríbor sigue subiendo y la guerra de precios ha parado porque la banca siente que no tiene más margen para bajar sin comprometer sus ganancias.

Precisamente por eso hace un par de meses el Banco Santander encareció su hipoteca variable hasta el 2,29% de interés fijo el primer año y Euríbor + 1,29% el resto del tiempo. Coinc y Pibank también subieron al 1,10%, recordando la maniobra que hace tiempo hizo ING Direct, que hace años era de los que tenía una hipoteca más económica y que ahora está con un diferencial del 1,11% y fuera de este listado.

Por contra, Evo Banco, que ahora es propiedad de Bankinter y sólo opera online, lanzó hace varias semanas una Hipoteca Inteligente que sigue manteniendo y que es de las más baratas y de las más interesantes que hay porque ofrece un diferencial progresivo, seguramente porque cree que el Euríbor irá subiendo a ese ritmo durante los próximos años.

Esta hipoteca empieza el primer año desde Euríbor + 0,99%, bajando del segundo al quinto a Euríbor + 0,89% y con un diferencial del 0,79% del sexto al décimo año, y a 0,69% del undécimo en adelante.

Se prevé que el Euríbor cierre noviembre en torno al -0,26%, por encima de octubre y en tendencia ascendente cada mes. Va despacio pero está recuperando todo el terreno perdido durante el verano porque el Banco Central Europeo tuvo que intervenir rápidamente a lo bestia para que no se hundiera hasta el -0,50% e incluso más abajo.

Aunque todo apunta a que vaya a seguir en ascenso, la previsión es que siga en negativo lo que queda de este año y todo 2020, volviendo a positivo quizá a mediados de 2021. Pero es usual que estas previsiones se retrasen y la economía en la zona euro no despega, estamos en una clarísima recesión como si estuviéramos anclados en el fondo con una piedra gigante, así que lo más probable es que tengamos Euríbor negativo durante más tiempo.

Esto repercute directamente en las hipotecas que puedes encontrar ahora si te acercas a un banco y en las que encontrarás durante el próximo año, si bien hay que tener en cuenta dos cosas. La primera es que los bancos dan unas directrices generales a las sucursales pero luego cada una debe conceder un número determinado de hipotecas al año y, si todavía no ha alcanzado la cifra, quizá podrías esperar que te la diera ahora, aunque se firme en enero.

Así la entidad logra su objetivo y tú puedes negociar unas buenas condiciones. Aquí es donde enganchamos con la segunda cosa importante: ahora las hipotecas son a medida. Aunque veas ciertas cifras en los anuncios, al final te van a hacer una oferta según sea tu perfil económico y laboral, así que a mayor sueldo, estabilidad laboral y ahorros, mejores condiciones puedes lograr también.

Las hipotecas más baratas continúan en la banca online, porque no tienen tantos costes de estructura como un banco físico, ya que en algunos casos haces todos los trámites por Internet. Eso sí, en estos bancos la posibilidad de negociar es prácticamente nula precisamente por eso: porque ya tienen muy ajustados los márgenes de las ofertas y no hay cara a cara. No obstante, intenta negociar y mejorar siempre las condiciones.

La guerra de precios se ha parado y no es de esperar que durante la primera mitad del próximo año continúen las hipotecas congeladas, incluidas los de las de tipo fijo, donde parecía que la banca sí se había emocionado en los últimos meses bajando los precios hasta cifras nunca antes vistas.

A tipo fijo, este mes los mejores préstamos están en MyInvestor, con 1,79% a 20 años; y en BBVA y Openbank, ambos a 1,95% a 20 años. Ofrecemos este dato porque por debajo de los 20 años, tal y como están el mercado y el Euríbor, con su previsible evolución, no interesa hipotecarse a tipo fijo por menos de 20 años.

En cualquier caso, elijas el fijo o el variable, vale la pena mirar y comparar, ya que entre la hipoteca más cara y la más barata la diferencia en intereses puede llegar a los 40.000 euros, además de los gastos en vinculación (seguros y otros productos) que tienes para conseguir esos intereses tan supuestamente atractivos

¿Buscas hipoteca para comprarte esa casa que tanto te gusta? En este blog, como cada mes, analizamos todo y te contamos cómo está el sector hipotecario, cuáles son los préstamos más baratos a tipo fijo y el listado de las 10 mejores hipotecas variables.

Este fin de año está marcado por las prisas de la banca. Como en 2019 se ha desplomado la firma de hipotecas, marcando un récord mínimo que no se veía desde hace 3 años, la mayoría de las entidades no está cumpliendo con sus objetivos en la firma de hipotecas, así que son muchas las sucursales que tienen orden directa de conceder más de aquí al 31 de diciembre para cerrar el año con el número mínimo de préstamos que se habían marcado para seguir teniendo negocio.

Aunque 4 de cada 10 nuevas hipotecas se firman a tipo fijo, las variables siguen representando la mayoría del total, si bien han pasado del 93% al 75%. Pero lo más sorprendente es que ya se ven algunas fijas al mismo precio (o casi) que las variables, sobre todo a 10 años. Aunque la mayor baza de la firma a tipo fijo es la tranquilidad, en la práctica ese motivo ya no existe porque el Euríbor ya no da sobresaltos ni los dará en como mínimo 15 años más.

Cada año aún se cancelan más hipotecas de las que se firman, con lo que los bancos necesitan ganar nuevos préstamos para suplir los que acaban. Como cada vez el Euríbor está más bajo (ha cerrado octubre en el -0,304%), las entidades necesitan dar más hipotecas para compensar las que se terminan de pagar y, en menor medida, las que se van a otros bancos.

La subrogación (cambiar la hipoteca de entidad) es algo que cada vez se hace menos porque poquísimas entidades se hacen cargo de los gastos que te supone, a pesar de tras la nueva ley que entró en vigor en junio es más barato y más fácil.

Eso sí… Están muy dispuestos a dar hipotecas, pero siguen siendo exigentes. Para optar a un préstamo hipotecario necesitas un buen sueldo (de 2.000 – 3.000 euros en adelante entre todos los titulares), un contrato indefinido con cierta antigüedad y un historial de pago impecable, sin morosidad, con pocas o ninguna otra deuda.

Además todos los esfuerzos de la banca se concentran el el tipo fijo. Es el único que le asegura ganancias, puesto que el Euríbor se prevé muy bajo hasta por lo menos 2022, cuando el Banco Central Europeo quizá vuelva a subir los tipos de interés, y en negativo hasta como mínimo 2026. Estamos en una Gran Recesión y no hay visos de salir por ahora…

Tras los movimientos que vimos en octubre, es difícil que veamos nuevas ofertas y bajadas en el tipo variable en los próximos meses, mientras que sí se espera que la guerra en el precio fijo que comenzó en marzo continúe e incluso se recrudezca. Algunos préstamos fijos han bajado tanto que el Banco de España ha dado un toque de atención a la banca en general porque ciertos préstamos fijos ni siquiera parecen rentables.

Si te acercas por una oficina bancaria este mes puedes esperar que te hablen sólo de préstamos fijos y que insistan en que firmes uno de ellos, enseñándote las ofertas variables sólo si preguntas por ellas, y si las tienen… Caixabank por ejemplo ya no tiene hipotecas variables.

También es de esperar que sean exigentes con tu perfil económico y laboral y que, si tienen que dar muchas hipotecas antes de que acabe el año, se den prisa en estudiar tu caso, máxime cuando en diciembre hay bastantes festivos, tienen que analizar tu perfil en el departamento de Riesgos y, cuando hayáis terminado de negociar todo, enviar la oferta final a la notaría con al menos 10 días de antelación a la firma.

Sí, he dicho negociar… Porque mientras que las entidades online o las que ofrecen intereses muy muy bajos ya no tienen margen para bajar más el precio, hay otras que se guardan varios ases en la manga y te ofrecerán una hipoteca a medida según sea tu perfil.

Cuantos más ingresos, más estabilidad laboral y menos deudas, mayores posibilidades de que consigas una hipotecas más barata. Y ya si te avalan ni te cuento de bien, aunque lo ideal es evitar ese riesgo a tus avalistas, generalmente los padres, y eso que ahora -para evitar más sustos y disgustos- tendrán que ir a la notaría y pasar el mismo test de conocimientos que tú sobre la hipoteca que vayas a contratar.

Comprar se ha vuelto más barato que alquilar desde hace unos años. Mientras que en la hipoteca se invierte de media un 27% de los ingresos del hogar (por debajo del 33% máximo recomendado), alquilar supone un esfuerzo medio del 40%, por encima de esa cifra ideal de un tercio de los ingresos familiares.

Las hipotecas se pusieron tan mal que más gente se lanzó al alquiler, pero al subir los precios del alquiler, bajar el precio de las hipotecas y del Euríbor, y no tener que pagar apenas gastos por la hipoteca, comprar es más económico. Eso sí, necesitas buenos ingresos estables y tener ahorrado como mínimo el 25% de lo que vale la vivienda.

A tipo fijo, las mejores ofertas este mes están en mínimos históricos. Os las mostramos a 20 años porque si el periodo es inferior sale más rentable contratar a tipo variable. En BBVA la encuentras al 1,25%, en MyInvestor al 1,59%, en Bankinter y su banco online Coinc al 1,69%, en Openbank y Evo Banco al 1,75% y la Hipoteca Fija Mari Carmen de Abanca al 1,79%.

¿Quieres una casa y buscas hipoteca para compararla? ¡¡Bienvenid@!! En Hipotecas y Euríbor cada mes analizamos a fondo el sector estudiando más de un centenar de préstamos hipotecarios para contarte cómo está el panorama y ofrecerte un listado con las 10 mejores hipotecas variables y las 3 mejores a tipo fijo.

Se nos viene encima una nueva crisis, que ya va dando señales también en el sistema hipotecario. Por un lado, hay menos tasaciones y la firma de hipotecas se desplomó un 20% este verano. Por otro, la gente que necesita ayuda de familiares para hipotecarse sube del 11% al 13% y, además, el número de familias que deja de pagar la hipoteca aumenta por primera vez desde la crisis anterior.

Un agente inmobiliario me comentó el otro día que ve que las hipotecas se están demorando un par de meses, cuando antes del verano se concedían en un par de semanas. La firma de préstamos hipotecarios se está ralentizando y el único terreno en el que hay ofertas es en el tipo fijo; hace poco que Openbank bajó sus intereses fijos y que ING hizo lo mismo en el tipo mixto (cuyos 10 primeros años son a tipo fijo). Precisamente porque el Euríbor no sólo continúa en negativo sino que se sitúa cada vez más por debajo de cero.

Al ver que cerraba julio en el -0,283% y agosto en el -0,356%, el Banco Central Europeo ha vuelto a lanzar medidas para frenar su caída, que tan bien viene a quien tiene una hipoteca a tipo variable y tanto perjudica a la banca porque, cuanto más cae el Euríbor, más se reducen sus ingresos. Ya hay muchas hipotecas que están saliendo gratis porque sus diferenciales están por debajo del 0,35% y el Euríbor en un -0,35% que deja a cero los intereses a pagar, haciendo que en todos estos casos sólo tengan que devolver el dinero prestado.

Por eso y porque la banca se ha lanzado a la guerra del tipo fijo para no perder ganancias, conviene hipotecarse a tipo variable, aunque te metan por los ojos los préstamos fijos en las sucursales bancarias. Entidades como Bankia, Caixabank y Bankinter preven que el Euríbor caiga hasta el -0,50% para la próxima primavera, a pesar de la última intervención del Banco Central Europeo. También preven tres años más de Euríbor bajo cero y ya se sabe que esto siempre se alarga, sobre todo si lo que se nos viene encima es otra crisis económica.

A tipo variable, lo más habitual es que la banca tradicional te pida que domicilies los ingresos y firmes dos seguros (hogar y vida) para mejorarte el diferencial. En cambio la banca online suele ofrecer diferenciales bajos a cambio de nada más; lo malo es que no te dan margen para negociar ni mejorarte más las condiciones y que los trámites son por Internet.

Como gran novedad y sorpresa, hay dos hipotecas que hasta ahora eran de las mejores (Pibank y Coinc) que han subido el diferencial al 1,10% como ya lo hizo en su día ING Direct (1,11%); de ahí que caigan de las primeras a las últimas posiciones. Las mejores hipotecas variables continúan en bancos online como MyInvestor y Openbank, sin comisiones y a Euríbor + 0,89%. 

¡¡Y tenemos una nueva y buena, por fin!! Evo Banco ha pasado a ser 100% online sacando un préstamo llamado Hipoteca Inteligente Variable, que empieza con Euríbor + 0,99% el primer año; del 2º al 5º baja al 0,89%, del 6º al 10º al 0,79% y de ahí en adelante al 0,69%. Todos los trámites son digitales excepto la firma ante notario y sólo pide que domicilies los ingresos y contrates un seguro de hogar, que incluye el antiincendios, obligatorio por ley.

Con el Euríbor bajo cero durante los próximos 3 años es difícil que en los próximos meses veamos cambios ni rebajas en estas ofertas, aunque no es descartable. En cambio sí es posible ir a la banca tradicional y, presentando un buen perfil laboral y de ahorros, conseguir una hipoteca a medida que mejore las condiciones de los anuncios.

A tipo fijo, donde sí podemos esperar una dura batalla de precios en los próximos meses, los mejores precios a 20 años están en el BBVA con 1,25%, Bankinter al 1,69% y Openbank y Evo Banco al 1,75%. La banca apuesta tanto por ello que lo anuncia en grande en sus escaparates y en primera línea en sus páginas web. Si quieres el tipo fijo a toda costa por la tranquilidad de tener siempre la misma cuota, aunque te cueste más caro ahora y quizá en el futuro, es un buen momento para firmar, si bien compensa esperarse porque en los próximos meses veremos mayores y mejores ofertas.