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Abusos bancarios: busca cuál te afecta

De vergüenza

De vergüenza

Algunos son de sobra conocidos, pero otros han pasado más desapercibidos. La lista de abusos hipotecarios sentenciados por los jueces en los últimos 5 años es ya considerable. Mira el contrato de tu hipoteca y asegúrate de que el banco no te ha cobrado o te sigue cobrando de más por algún concepto abusivo, como por ejemplo:

Cláusula suelo. Hace 5 años el 87% de los clientes con suelo desconocía que estaba atado a pagar un límite mínimo de intereses al mes, aunque la suma de Euríbor y su diferencial dieran una cifra más baja.

Con una fama por los suelos y decenas de denuncias a sus espaldas, lo último se espera el próximo miércoles, con la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que dirá si la banca debe devolver todo el dinero o sólo desde mayo de 2013.

Todo apunta a que será lo segundo para hacer cargar con el peso económico a bancos y particulares a partes iguales. Lo suyo sería que pagaran todo los bancos, pues son quienes han impuesto este abuso, pero nuevamente se les protege abiertamente.

¿Lo nuevo? La cláusula cero, para limitar a cero los intereses a pagar por un cliente, aunque Euríbor y diferencial sumen una cifra negativa, por la que el banco debería descontar intereses del capital a pagar. Se incluye en las nuevas hipotecas desde hace aproximadamente un año.

Intereses de demora. Se llegó a cobrar hasta un 29% en intereses si te retrasabas en el pago de alguna cuota. Por ley se puso que esta cifra no puede ser más de tres veces el precio legal del dinero, que como está en el 3%, pues es el 9%.

Vencimiento anticipado del préstamo. Si antes te retrasabas en un solo pago de la hipoteca, el banco podía ejecutarla y embargar la vivienda, reclamándote toda la deuda que no se saldara con el dinero obtenido en la subasta. Ahora sigue siendo así, excepto que hay que esperar tres impagos o el dinero equivalente a tres cuotas para comenzar este proceso.

Redondeo al alza de los intereses, que practicaban entidades como Caja Madrid (ahora Bankia), entre otras. Si el interés a aplicar era, por ejemplo, del 2,796% el banco podía subirlo al 2,8% o incluso al 3%. Ya no.

Hipotecas multidivisa.  Un tema constante en los tribunales, que si ven probado que el cliente no estuvo bien formado ni informado suelen condenar a la entidad a recalcular en euros las hipotecas firmadas en francos, yenes, dólares o cualquier otra divisa que se haya hecho fuerte frente al euro, aumentando la deuda hasta a veces doblarla.

Continuará…

Sentencia contra cobro excesivo del Registro de la Propiedad

Vaya clavo...

Vaya clavo…

Ojito si has firmado una hipoteca en los últimos años o la vas a firmar en breve, porque el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) ha declarado que los Registradores de la  Propiedad han estado inflando sus tarifas y cobrando de más por operaciones hipotecarias como una novación (cambio de condiciones), subrogación (coger la hipoteca que tenía otro o cambiarla de banco) o cancelación.

Sí, es que es obligatorio inscribir la hipoteca en un registro una vez que está firmada y cancelar ese registro una vez que la se ha terminado de pagar, bien porque vendes la casa, bien porque por fin has devuelto al banco, cuota a cuota, hasta el último céntimo. También se inscribe si se realizan una novación o una subrogación puesto que al cambiar alguna de las condiciones importantes es necesario volver a pagar al registro para que anote la hipoteca.

Este dinero a pagar es un arancel, que está publicado en el BOE (Boletín Oficial del Estado), y que se paga según el valor de la finca, con una reducción importante (del 75%) en el caso de préstamos con garantía hipotecaria, o sea hipotecas.

El hecho denunciado, el que dio origen a esta sentencia es que el Registro de la Propiedad número 1 de Valencia cobró más de 12.000 € por inscribir las hipotecas de los que compraron su vivienda a la Inmobibiliaria Guadalmedina S.A., de la que se subrogaron la hipoteca, o sea que pusieron el préstamo que tenía la inmobilaria a su nombre, manteniéndolo en el mismo banco.

Según la sentencia, el arancel cobrado es un 60%-70% más caro de lo que debería. Se aprovecharon de que la operación se hizo en 2012, cuando hubo un supuesto por el que se podía cobrar más para subrogación de hipotecas de entidades que estaban inmersas en la reestructuración financiera.

Al no ser éste el caso, el tribunal reconoce que los propietarios a los que se cobró extra tienen ahora el derecho a que el Registro de Valencia les emita una nueva factura, por el importe que les tenían que haber cobrado, mucho menor que el que pagaron.

El tribunal madrileño considera que si esto pasó en ese momento, otros aranceles han podido estar inflados, por lo que os recomiendo que miréis la factura del Registro de la Propiedad y consultéis a un abogado especialista en materia de vivienda si está bien calculado vuestro arancel. Algunas compañías de seguros de hogar y coche ofrecen asesoramiento gratuito de abogados. En caso de haber pagado de más, reclamad al Registro correspondiente que rehagan la factura y os cobren lo que el abogado os indique como arancel correcto en vuestro caso.

Sólo el 10% de los afectados por suelo demanda por vía judicial

Calcula y reclama lo que es tuyo

Calcula cuánto es y reclámalo

De los entre 2 y 3 millones de hipotecas que se calcula que tienen cláusula suelo, solamente un 10% acude a los tribunales para que el banco se lo quite el suelo y le devuelva el dinero cobrado de más. La banca pierde el 95% de las demandas.

En la cláusula suelo el tema ya no está en si es es nula o no, pues ya dijo el Tribunal Supremo en 2013 que sí siempre que se demostrara que no hubo transparencia al incluirla en la hipoteca. La cuestión es desde cuándo debe devolver el banco el dinero.

Según otra sentencia del Tribunal Supremo de febrero de 2015 es desde el 9 de mayo de 2013, fecha de la primera sentencia, la que asegura que es nula si no es transparente y que obligó a BBVA, Abanca y Cajamar a quitarla de todos sus préstamos. Pero los abogados pelean y defienden que sus clientes deben cobrar desde el momento en que se empezó a aplicar el suelo, que es mucho antes de esa fecha.

Se calcula que un afectado por cláusula suelo que reclama por vía judicial recupera una media de 10.000 €. Fenomenal teniendo en cuenta que este abuso roba entre 1.200€ y 2.400 € al año a cada cliente,que ya lleva muchos años pagando en exceso.

En los mejores casos la cantidad sobrepasa los 25.000 €, si bien los quereclamaron en 2013 están recuperando de media unos 7.000 € de intereses pagados de más por el suelo, más 500 € en intereses de demora. Además, ven cómo la cuota se reduce esos 1.200 – 2.400 € que se están pagando de más cada año.

Ante la próxima sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, muchas entidades quitan voluntariamente el suelo de sus préstamos, a cambio de que renuncies a demandarles judicialmente y/o contratando productos adicionales como un depósito o un plan de pensiones.

Cambiar el suelo por un interés fijo, a veces más caro que el propio suelo, y suspender el uso sólo durante unos años para volver a aplicarlo posteriormente, son otras de las tretas que Liberbank, Popular, Sabadell, Ibercaja, Unicaja y BMN practican con sus clientes.

Como se prevé que esta sentencia sea favorable a los afectados, reconociendo que tienen derecho a la devolución de todo el dinero, y no sólo desde el 9 de mayo de 2013, lo mejor es demandar o esperar a que salga la sentencia, sin pactar nada con el banco, y mucho menos por sólo por teléfono, como algunas entidades pretenden con tal de terminar con el tema por la vía rápida, sin tener mala prensa por sentencias en contra y sobre todo sintener que pagar ni un duro a los afectados.

Calcula lo que te corresponde y no te dejes engañar. Si te endosaron el suelo de forma opaca tienes las de ganar, no te rindas y ve a por todas.

Denuncian el cobro de comisiones en la cuenta de la hipoteca

Qué cara más dura

Qué cara más dura

Una de las formas que tienen los bancos de ganar dinero es cobrar comisiones. Diez euros aquí, veinte euros por allá, tres euros por sacar dinero de un cajero de otro banco…

Suma y suma, sigue y sigue, y al final serás como las gallinas: tendrás el estómago lleno a base de picotear aquí y allá un poquito de cada cosa.

Las comisiones en España eran ciencia ficción hasta que el difunto Emilio Botín las introdujo a finales de los años 80 como consecuencia de su irrupción en el panorama bancario y del copioteo de lo que había visto que hacían las entidades financieras en otros países de Europa.

Comisiones hay a montones, pero es muy fuerte que te empiecen a cobrar de buenas a primeras por algo que no tendrían por qué y que, sobre todo, te dijeron que no harían. Por ejemplo, por el mantenimiento de la cuenta donde te cobran cada mes la hipoteca.

Ya se supone que ganan bastante con tu préstamo, que ahí tienes domiciliada la nómina (una o dos), lo que les aporta dinerito fresco asegurado cada mes, y que con ellos tienes firmados seguros y otros productos (te tienen  más amarrado que a Kunta Kinte) para que te hayan rebajado algo el diferencial de la hipoteca.

Se supone que en una cuenta de la hipoteca no se cobran comisiones porque va contra la legislación bancaria y las normas que protegen a los consumidores. Pero como hay que sacar dinero de debajo de las piedras, algunos bancos han empezado a cobrar comisiones en cuentas que solamente están destinadas a pagar hipotecas o préstamos al consumo.

La organización de consumidores Facua ha denunciado a 10 que lo hacen: Banco Santander, BBVA, La Caixa, Bankia, Banco Popular, Bankinter, Banco Mare Nostrum (BMN), Liberbank, Caixa Ontinyent y Abanca.

Se ha chivado al Banco de España, la Agencia Española de Consumo, Seguridad Alimentaria y Nutrición (Aecosan) y a las autoridades de protección al consumidor autonómicas. Lástima que no sea una demanda judicial,  más contundente y quizá efectiva.

En cualquier caso, Facua comenta que, en cuanto los bancos son denunciados por este tipo de prácticas, suelen devolver el dinero. A veces poco tiempo después vuelven a cobrar estas comisiones, porque saben lo pesado, largo y costoso que es denunciar, y lo poco que compensa a veces porque se te va más dinero en la denuncia que lo que te han cobrado by the face.

Si tu banco te cobra comisiones injustificadas en la cuenta de la hipoteca y antes no lo hacía, reclámaselo directamente. Es una injusticia y un abuso.

Bankia y Popular quitan el suelo de su oferta hipotecaria

¡Albricias!

¡Albricias!

Por fin una buena noticia sobre la cláusula suelo, que afecta a las nuevas hipotecas. Ojalá que a todas… Pero no, solamente a las nuevas de Bankia y Banco Popular.

Ojalá que pudiera contaros la desaparición total de la cláusula suelo, incluyendo la devolución del dinero que habéis pagado de más durante todos los años que el Euríbor está tan bajo (y lo queda).

Pero no. Por el momento solamente puedo contaros, que no es poco, que Bankia y el Popular, que en la actualidad ofrecían préstamos con cláusula suelo han reculado y la retiran de su oferta hipotecaria.

El caso de Bankia es el más sangrante, puesto que se trata de una entidad nacionalizada, es decir rescatada con nuestro dinero.

Después de salvarle el culo, lo menos que podía hacer era dar ejemplo abriendo el grifo del crédito en cuanto pudiera y en condiciones decentes.

Por supuesto, esto no incluye cláusulas abusivas como el suelo, que limita el mínimo de intereses a pagar, lo que impide que puedas beneficiarte de los mínimos que está viviendo el Euríbor en los últimos años.

Hace cuatro meses os aconsejaba que no pasárais por una sucursal de Bankia a pedir hipoteca ni en broma, porque además de una cláusula suelo del 3,5%, la entidad comprada por todos te obligaba a copiar de tu puño y letra otro apartado en el que te dabas por informado de que te calzaban semejante abuso.

Un recochineo con el que el banco se cubría las espaldas frente a futuras demandas por el suelo, y mucho descaro y poca vergüenza con la que está cayendo.

Singular es también el caso del Banco Popular, que dejará de ganar 105 millones € al año. Singular tanto por haber mantenido el suelo tras la sentencia del Tribunal Supremo, que lo declaraba nulo en casos de falta de transparencia, como por quitarlo ahora. Era un banco orgulloso de utilizarlo y que presumía de informar debidamente de ello a todo hijo de vecino.

Un banco convencido de que no lo quería quitar… Será que las nuevas hipotecas, con Euríbor + 1,85% están haciendo mella y que han visto que la gente no es tonta y si quieren comerse un rosco tienen que aflojar al cuerda.

Hueso duro de roer será el Sabadell, que mantiene el suelo en el 3% con un techo del 12%, que no lo compensa ni en broma. ¿Pero quién se cree que el Euríbor va a subir al 10% si su máximo histórico, con el que petaron las hipotecas, fue del 5,393% en julio de 2008? Por ahora se mantiene en mínimos históricos y es improbable, por no decir imposible, que eso ocurra.