Las comisiones son otra de las formas que la banca tiene para exprimir al máximo una hipoteca. Cobran dinero –o pretenden cobrarlo- por algún (supuesto) servicio o perjuicio, que en muchos casos es más bien una penalización que imponen.

Aunque tienen mala fama y hay rachas en que los bancos las usan mucho y otras en que las evitan, es también una cuestión de política de empresa: hay entidades que abusan de ellas como por ejemplo Liberbank o el Sabadell, y otras como ING (en general la banca online) que no las incluyen por ninguna parte.

Estamos ante un momento en que la banca quiere ganar más dinero y en ocasiones incluyen este cobro tan molesto, que es más frecuente en hipotecas de tipo fijo que variable.

Lo que nunca hay que aceptar, porque es ilegal, es el cobro de comisiones en la cuenta de la hipoteca. Lo ideal es que tu hipoteca no tenga comisiones, así que negocia con la entidad que no te incluya ninguna en el contrato.

Aunque son un tostón y un robo para el cliente, las comisiones son legales hasta que una ley diga lo contrario y un juez sólo puede tumbarlas si se demuestra que no se había informado de ello o que no aparecen en el contrato. El cliente debe conocer perfectamente que el banco le puede pedir cierto dinero si hace cosas como como:

-          ESTUDIO: Analiza si te puede dar o no la hipoteca. Está prácticamente desaparecida… Es rara la entidad que la aplica; en unos meses estará prohibida por una nueva norma.

-          APERTURA: Suele ser del 1% y afecta más a los préstamos a tipo fijo. Cobrar por los trámites de inicio del préstamo es un abuso, porque aunque para la entidad haya gastos de gestión, los tiene de sobra amortizados con el cobro de intereses posteriores, donde debería incluir este gasto.

-          AMORTIZACIÓN PARCIAL O TOTAL (CANCELACIÓN): Afecta a casi 1 de cada 6 hipotecas. Hasta ahora era de máximo el 0,50% durante los 5 primeros años y del 0,25% los siguientes.  Con la nueva normativa europea, que afecta a las hipotecas firmadas desde 2007, no podrá ser superior al 0,25% los 5 primeros años o a un 0,50% durante 3 años. Después nada. El banco penaliza así que canceles parte de la deuda antes de tiempo. Si la hipoteca fue firmada antes de 2007 la comisión es de máximo el 1% de lo que aún se debe. Algunos tienen también un límite mínimo para amortizar: 500 € o 1.500 €, por ejemplo.

-          NOVACIÓN: Si cambias alguna condición en el contrato de la hipoteca, además de asumir los gastos de tramitación (gestoría, notario y registro), el banco cobra una compensación por los trámites que hace. No hay límite excepto que se trate de una ampliación del coste por devolución, caso en el que el banco sólo puede cobrar hasta un 0,10% de la deuda pendiente.

-          SUBROGACIÓN: El banco te exige una compensación si te llevas la hipoteca a otra entidad. Suele ser del 0,50%-1% del dinero prestado. Antes el banco que recibía el préstamo se hacía cargo de todos los gastos que te ocasionaba el cambio. Ahora sólo el Santander tiene algo parecido o cualquier otra entidad si ve que eres un cliente muy atractivo. o sea perfil alto y buen pagador.

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