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Las hipotecas son más accesibles, pero siguen peor que antes de la crisis

¿Es un buen momento para hipotecarse? Es la eterna pregunta…

La crisis ha acabado; al menos, oficialmente. La economía nacional crece, el empleo y la construcción se van recuperando, a la mayoría de empresas les va bien…

Sólo falta que nos suban los salarios para recuperar todo el poder adquisitivo que hemos perdido durante los últimos 10 años en los que a muchos no se les ha subido ni el IPC y a los que han encontrado empleo nuevo o por primera vez se les ha calzado un sueldo de hambre y miseria. Lo mismo que no se han recuperado los sueldos decentes, no se han recuperado las buenas hipotecas.

Aún así, hay más salarios que durante los años duros de la crisis (años duros también de casi 6 millones de parados) y como la banca necesita nuevos clientes, ha vuelto a abrir las puertas de sus sucursales de par en par. Está dispuesta a dar hipotecas, lo necesita. Por un lado tiene mucho dinero que pagar en indemnizaciones por abusos condenados como la cláusula suelo, las hipotecas multidivisa o los gastos de la hipoteca.

Necesita que le paguemos intereses para asumir estas facturas millonarias, porque los ahorradores prefieren comprar pisos o invertir en otras cosas, y ya no le dejan el dinero en depósito para que jueguen con él.

Por otro, como en los peores años de la crisis dio muy pocos préstamos, se han ido terminando de pagar muchos de las antiguos y, de los que quedan, la mayoría tiene un diferencial ridículo que casi no le da intereses con las cuotas mensuales, así que la banca está  necesitada de pescar nuevos clientes.

Además, hay mucha competencia entre los bancos. De ahí que se hayan peleado hasta bajar los diferenciales por debajo del 1% y que llevemos 3 años viendo hipotecas fijas que caen, suben, caen, suben y así… Pero que están baratas como nunca: un 2,5% a 30 años es un chollo. O eso parece, porque si lo dan es porque muy seguros están de que al Euríbor le queda un laaaaarga etapa en mínimos históricos.

Han relajado las condiciones que ponían en la crisis, se recurre menos a los avalistas, pero no es oro todo lo que reluce. En las hipotecas fijas se cobra comisión de apertura del 0,5-1% y se intenta atar al cliente con mayor vinculación que en las variables, donde tampoco van mal servidos de ataduras como domiciliar nóminas y recibos, uso de tarjetas, firma de seguros, plan de pensiones, etcétera.

Pero sí, en global es un mejor momento que durante la crisis y se dan más hipotecas, aunque no hemos vuelto a lo que teníamos antes de 2008. Hemos salido del hoyo y la prueba es que las hipotecas sobre viviendas aumentaron el 9,7% en 2017, habiéndose firmado 310.096. Ha sido el cuarto año consecutivo que crecen y con la cifra más alta desde 2011.

Entonces… ¿Estamos ante un buen momento para firmar una hipoteca? Es lo que siempre nos preguntamos cuando pensamos en comprar a crédito una vivienda. Podía ser mejor, pero no es mal momento. El Euríbor seguirá muy bajo y en negativo por lo menos un año más, y probablemente más tiempo, ya que hace años que las previsiones terminan por alargarse en lugar de cumplirse.

Apenas hay hipotecas por el 100%, la banca aprende de los errores precrisis, pero todavía no hemos llegado a las hipotecas anteriores, esas que a algunos les ahogaron por tener cláusulas abusivas y que a otros les están permitiendo respirar porque, como los diferenciales son tan bajos y el Euríbor lleva dos años bajo cero, están pagando las cuotas más baratas de su vida. No es lo que fue en la década pasada, pero por primera vez, estamos ante lo mejor de esta década.

De todos modos, si te puedes esperar, mejor. Aún tiene que aprobarse la nueva Ley Hipotecaria, que se supone que se hará antes del verano (veremos a ver porque también lleva infinitos retrasos) y es posible que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea obligue a la banca a devolver a los clientes españoles todo lo que pagaron como gastos hipotecarios.

Si no puedes esperar, al menos negocia pagar lo menos posible de esos gastos. Actualmente, el Tribunal Supremo ha reconocido que podemos reclamar todo excepto el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el concepto más caro con diferencia.

¿El banco obligó a que te avalaran tus padres para darte la hipoteca?

La sentencia abre la puerta a un nuevo motivo de reclamación al banco

A la banca le caen palos por todas partes, por eso el Tribunal Supremo le ha reconocido últimamente la nulidad de la cláusula multidivisa en este tipo de hipotecas, pero no la abusividad del IRPH ni el el pago de los impuestos en los gastos de la hipoteca.

El nuevo palo viene de la mano de una nueva sentencia, dictada en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Estella (Navarra), en la que se anula la cláusula por la que los padres de la persona hipotecada debían ser avalistas por obligación.

Sí, sí, no es que quisieran avalar por ayudar, que muchos padres también lo hacen y es lógico, es el que el banco les obligó, poniendo como condición indispensable que avalaran a su hijo para darle la hipoteca. El abogado que ha ganado el caso reclamó este abuso, junto a otros, y la juez les ha dado la razón.

Ha considerado que la cláusula que obliga a los padres a ser avalistas es nula y queda sin efecto inmediato, liberando a los padres de la pesada carga de avalar con sus propiedades durante décadas. En caso de los jóvenes que compran su primera vivienda (incluso la segunda si luego se cambian) suele ponerse la hipoteca a 30 años.

Tres décadas en las que papá y mamá quedan atados a que a su hijo o hija le vayan las cosas bien y pueda pagar, con la tensión que eso supone y con el riesgo de que, si por cualquier motivo le va mal y deja de pagar, el banco arremete contra sus propiedades, generalmente la casa que ya tienen pagada a base de esfuerzo. Un gran riesgo y mayor atadura porque, si los padres lo necesitan, tampoco pueden vender la casa que pusieron como aval.

Esta sentencia puede liberar a todos los progenitores que hayan sido obligados por el banco a avalar a sus hijos, ya que sienta jurisprudencia: un precedente al que agarrarse para reclamar que se elimine esta cláusula.

Lo primero es hablarle al banco de esta sentencia y pedirle que retire la obligación de que avaléis a vuestro hijo o de que tus padres tengan que avalarte. Si no quiere, se pide formalmente por escrito y, si en dos meses no contesta o se niega, siempre se puede denunciar en los tribunales, aunque en ese caso, como es algo costoso, merece la pena reclamar más cosas juntas como los gastos de la hipoteca y otros abusos que haya.

Si no los sabéis detectar, enseñadle el contrato de la hipoteca a un abogado especializado en abusos bancarios que ya veréis cómo rápidamente encuentra un montón de cosas que podéis reclamar, como ha pasado en esta sentencia de Estella, en la que se han denunciado y ganado bastantes temas juntos (suelo y gastos, entre otros).

Una cosa es avalar porque quieres y otra porque te obligan. La sentencia sólo contempla el segundo caso. Durante la crisis y antes de ella fue una práctica muy habitual recurrir a avales para dar o pedir hipotecas. Aunque ahora se usa muchísimo menos, todas estas hipotecas siguen existiendo y pueden reclamarse si el aval fue impuesto y no voluntario.

Qué hacer si heredas una hipoteca

Se hereda todo: dinero o deudas

Se hereda todo: dinero o deudas

Puestos a heredar, se puede heredar todo. No sólo el dinero o el piso… También las deudas. ¿Pero sabes qué hacer si heredas una hipoteca?

Lo primero que debes hacer es contárselo al banco, ya que cada mes emite el recibo de la cuota a la cuenta asociada a la hipoteca, que estará a nombre de la persona fallecida. Después hay que ir al notario para leer el testamento y hacer los trámites oportunos.

Según el Código Civil, heredar es un derecho, no una obligación, así que puedes renunciar a la herencia si no quieres cargar con las deudas o no puedes pagar los costes que supone adjudicártela.

Lo puedes hacer de tres formas: renuncias completamente; recibes toda la herencia (incluyendo hipoteca y otras deudas) o aceptar la herencia a beneficiario de inventario. Esto último significa que se realiza una lista de todos sus bienes, se liquidan las deudas y cobras lo restante (si es que sobra algo).

¿Pero qué pasa si la hipoteca tiene más de un titular? Pues que en caso de aceptar la herencia te conviertes en cotitular de la hipoteca, lo que deberás informar al banco. En cambio, si no aceptas la herencia, el otro titular/es se tendrá que hacer cargo de la deuda en solitario.

Si hubiera avalista, te seguirá avalando igual en caso de que aceptes la herencia. Si la rechazas, también mantendrá el mismo papel hasta que la deuda esté completamente pagada.

Para arreglar el papeleo con el banco en cualquiera de los casos tienes que entregarle el certificado de defunción, el de últimas voluntades y testamento o declaración de herederos. Si aceptas la herencia, también el certificado de adjudicación de la misma (que se realiza ante notario) y el resguardo del pago del impuesto de sucesiones, si es que se paga en tu comunidad autónoma. Entonces el banco te entregará toda la información de lo que la persona fallecida tenía en la entidad (cuentas, depósitos, hipoteca, etc…). Si por el contrario has rechazado la herencia, deberás llevar la escritura pública de renuncia.

También puede ocurrir que la hipoteca fuera de las que llevan aparejado en la vinculación un seguro de vida. En ese caso hay que entregar toda la documentación al banco y al seguro, y después comprobar si es de esos seguros que pagan toda la hipoteca o sólo la parte de la persona fallecida. En ese caso, los herederos no tienen que pagar nada.

Los riesgos de ser avalista y cómo dejar de serlo

Ser avalista es un marrón que a algunos les toca comerse

Ser avalista es un marrón que algunos se comen

Seamos sinceros: ser avalista es muy bonito, muy heroico, súper generoso, pero también un marronazo impresionante. Como la persona a la que avalas deje de pagar, el banco arrampla con tu piso, tu coche, tu sueldo, tu garaje y hasta tu ropa interior presente y futura, hasta que pagues la deuda a la que la otra persona no puede hacer frente.

Cuántos padres y madres hemos visto ahora en la crisis perder su casa, o estar a punto de hacerlo, porque sus vástagos han dejado de pagar la hipoteca. Verdaderos dramones de telenovela, para gente que tiene pagada su casa desde hace años, cuando estas cosas no pasaban.

En las ofertas hipotecarias ya no se habla de avales ni avalistas, al menos de entrada, aunque supongo que, cuando aparezcas por la sucursal a preguntar por hipotecas y te metas en materia con el del banco, seguro que el tema sale a relucir si no creen que tengas un perfil lo suficientemente VIP y solvente como quieren. Y ya que las exigencias han aumentado un montón, aunque se relajen en algunas hipotecas, no es de extrañar que te pidan que alguien te eche una mano avalándote por si sale mal la jugada.

Si el banco no te cree tan capaz de pagar una deuda como para pedirte un avalista, ¿por qué el avalista se arriesga? Normalmente por el amor que se tiene hacia los hijos, pero estaría bien plantearse otra manera de ayudarlos que no entrañe el riesgo de perder todas tus cosas presentes y futuras hasta que pagues la deuda que otra persona deja pendiente.

Una forma es la del hipotecante no deudor. Avalas la hipoteca de alguien hipotecando parte de tu piso, pero sólo con una parte, que es la que arriesgas y la que realmente pierdes si a quien avales deja de pagar. De esta forma sólo palmas una parte de patrimonio y no todo hasta hacer frente a su deuda.

Sólo se puede dejar de ser avalista porque la hipoteca de quien avalas termina de pagarse, porque se hace una novación o un cambio de avalistas. Una novación es firmar un nuevo contrato sacándote de la ecuación como avalista. Esto sólo lo aceptan los bancos si el/los avalado/s tienen una impecable trayectoria de pago y se muestran capaces de seguir así. Cambiar de avalistas es posible si, por ejemplo, la pareja se separa y quien se queda con el piso pone nuevos avalistas porque los otros ya no le tocan ni el pie.

Ser avalista es tan serio que no se termina ni con la muerte. Así como se heredan los pisos, los coches y los millones (quien los tenga), también se heredan las deudas y los tinglados de este tipo. Si eres avalista y te mueres, quien acepte tu herencia será el nuevo avalista.

BBVA y Santander preparan hipotecas para mileuristas

Los marginados también cuenta, siempre que paguen

Los marginados también cuenta, siempre que paguen

Los estragos de la crisis en el mundo laboral, unidos al deterioro que ya se sufría antes de que estallara, están haciendo que aumente el número de mileuristas y los que ya quisieran serlo.

Aunque el término lo acuñó una afectada hace casi 1o años, es ahora cuando más mileuristas vemos y será cuando termine la crisis cuando sean la clase económica predominante.

Ante esto, la apertura del grifo del crédito y la necesidad de los bancos de volver a prestar para ganar dinero, el Confidencial ha escrito un artículo sobre las hipotecas para mileuristas que están preparando dos de los bancos más gordos de este país: el Santander y BBVA.

Si ahora los requisitos de la banca suelen ser una ganancia de al menos 2.000 € al mes, antigüedad laboral y trabajo fijo, dado que hay mucha gente que -muy a su pesar- no cumple este perfil, parte de la banca se ha dado cuen de que hay que sacar productos nuevos para los nuevos clientes, con menor poder adquisitivo que los que ellos demandan.

En España hay 7 millones de personas que cobran unos mil euros al mes, algo menos de la mitad del total (17,5 millones) de los trabajadores, así que este tipo de hipotecas se hacen esperar como agua de mayo porque los mileuristas son ignorados por la banca en general, a pesar de ser un colectivo tan numeroso.

Actualmente, BBVA ha lanzado una Nueva Hipoteca a Euríbor + 1,80%, sin comisiones ni suelo, y el Santander mantiene su hipoteca a Euríbor + 1,89% (algo alto ya este diferencial para los nuevos de 1,6% – 1,70%) para parejas con ganancia mínima de 2.000 euros mensuales.

Esto lo hacen porque ahora tienen dinero y les cuesta muy barato o gratis conseguirlo, además de que ya terminaron la reestructuración bancaria y el rescate. También es porque se han percatado de que con tantas exigencias se captan pocos clientes (los pocos que hay con buena posición, ahorros y ganas de hipotecarse) y cada vez son más los bancos metidos en la carrera por bajar los diferenciales y, poco a poco, aflojar las duras condiciones de los préstamos.

Pero parece que la banca ha aprendido algo del boom inmobiliario: a no dar hipotecas a tutiplén sin comprobar que quien llama a su puerta será capaz de devolver el préstamo. Para solucionar las locuras pasadas, los bancos están diseñando nuevos productos para los nuevos clientes de los nuevos tiempos: hipotecas para mileuristas.

Si los titulares sólo ganan 1.000 € al mes, pues que alguien los avale. El caso es no arriesgar. Y por si el avalista se queda en el paro, pues que sean dos los que avalen y que a su vez tengan un sueldo mínimo de mil euros mensuales. El caso es tener garantías de pago: cuantas más, mejor. Nadie quiere un embargo.

Pero cuidado: las condiciones seguro que son duras, la vinculación muy alta y el diferencial no será para tirar cohetes. Si las hipotecas actuales, para clientes con más sueldo y mejor solvencia, son ya algo duras, imaginaos cómo va a poner de duras las hipotecas de mileuristas. Seguro que las llaman Hipotecas Granito.

Los riesgos de ser avalista

Firmar un aval no es un juego de niños

Firmar un aval no es un juego de niños

Cuando alguien viene a pedirnos que lo avalemos, normalmente un hijo, otro familiar, amigo o conocido, lo habitual es que casi sin pensar nos lancemos y digamos SÍ. Qué le vamos a hacer, en este país primero actuamos, luego nos arrepentimos y por último pensamos.

Para ser avalista, que es un gesto muy bonito que consigue que nuestro avalado obtenga una hipoteca para lo que quiere comprar (piso, coche, garaje, local…), hay que pensárselo muy bien y, sobre todo, conocer nuestra responsabilidad en el asunto y calcular los riesgos.

Avalar es un marrón, para qué decir otra cosa. No tienes ningún beneficio sobre la propiedad y sí todas las obligaciones de pago si el titular del préstamo no responde ante el banco.

Cuando tu avalado deja de pagar, el banco vendrá a por ti, a por tu sueldo o pensión, tus bienes, tu vivienda... Se llevan todo lo que tienes ahora o en el futuro. No te dejan ni las lentillas puestas hasta que queda pagado el último céntimo, mientras que el titular de la hipoteca se va de rositas.

Por eso los bancos aceptan de tan buena gana los avales, porque se aseguran de que si el titular no paga estás tú en el banquillo con dinerito fresco de reserva.

No serías la primera persona ni la última que se queda en la calle por avalar a alguien. Desgraciadamente es algo que se está viendo mucho a raíz de la crisis. Algunos morosos estaban avalados por sus padres, que pierden su vivienda porque el banco la embarga para pagar el préstamo del hijo/a moroso/a.

Avalar la compra de un piso es un gesto de solidaridad a largo plazo, pues la hipoteca puede durar 10,20, 30 ó incluso 40 años, si nunca se amortizó nada. ¿Y si palma al que avalaste? Da igual. Como las deudas se heredan, te conviertes en avalista de sus herederos. El muerto no te lo quitas de encima hasta que se paga la última letra.

Y ojo, porque esto es una carretera de doble sentido: avalar es un marrón que también se hereda. Si la palmas, tus herederos tendrán que ser los avalistas hasta que quede saldada la deuda. O sea que si el titular de la hipoteca no paga, tus herederos pringan con sus pisos, sueldos, planes de pensiones… presentes o futuros. Por eso hay que pensar en todo y en todos antes de comprometerse a realizar tan noble acto.

¿Me dará el banco la hipoteca?

¡No cumples el perfil!

¡No cumples el perfil!

La banca ha pasado de dar hipotecas a personas sin recursos que de antemano se sabía que acabarían por dejar de pagar, a meter su dinero en una prisión de máxima seguridad, que van abriendo lentamente.

Para saber si el banco te dará la hipoteca hay algunos requisitos que debes cumplir si quieres que, como mínimo, te tengan en cuenta.

IMPRESCINDIBLE

- Ser solvente, que traducido al lenguaje de los bancos es tener una o, mejor, dos buenas nóminas, cuanto más altas mejor. No tener otras deudas y si las tienes, que en conjunto, sumadas a la hipoteca, no te supongan más de un tercio de tus ingresos.

- Tener dinero ahorrado. Por lo menos el 20% del precio del piso o del valor de tasación, además de un 10% para los gastos de compraventa: notario, registro de la propiedad, tasador, gestoría… Todo un sacacuartos.

- Tener los ojos bien abiertos. Cuidadín con lo que firmas. Agarra la lupa para que no te cuelen ninguna cláusula abusiva, ni cosas de las que luego te puedas arrepentir. Estudia bien el tema, pide ayuda o que te asesoren.

- Tener aguante. Para estar durante 20 ó 30 años pagando Euríbor + 2% o similar (si no más) hay que tener unos nervios de acero y más paciencia que el Santo Job. Súper recomendable que calcules cuántos intereses pagarás al banco al final de la hipoteca para ser consciente de la barbaridad que es firmar un diferencial así. Ya verás qué ganas te entran de amortizar… ¡A marchas forzadas! Jaja. Y eso que ya no hay desgravación fiscal.

IMPORTANTE

- Morosos no, gracias. Hartos de comerse pisos con patatas, los bancos quieren gente que pague. Así que nada de estar en una lista de morosos (RAI, ASNEF o cualquiera de ellas), ni aunque sea porque una vez dejaste a deber la factura del móvil y encima fue una confusión de la compañía telefónica.

- Trabajo estable. Ay… Qué bonitas palabras y qué difícil es verlas juntas… Más difícil que ver a Pimpinela sin cantar a la gresca. Contrato indefinido, antigüedad en la empresa… Si eres del funcionariado mucho mejor; algunas entidades tienen hipotecas especiales para este colectivo.

- Vinculación. Estar dispuesto a comprometerte más con el banco que con tu pareja. Domiciliar nómina y recibos, tarjetas, plan de pensiones, seguros de hogar, vida, protección de pagos… Toda una retahíla de productos que te encarecen la hipoteca a cambio de bajarte el diferencial. Por eso no está de más echar cuentas para ver si de verdad te compensa contratar todas esas cosas.

OPCIONAL, pero muy valorable:

- No pedir mucho dinero. La cantidad que te van a prestar depende en gran medida de tu perfil, pero está claro que cuanto menos pidas más fácil será que te lo den.

- Enamorarte de un piso del banco. Si eliges un callo de los que la banca no se quita ni con agua caliente es probable que te den el 100% de lo que cuesta el piso, que puedas hacer una oferta y te lo lleves más barato y con mejores condiciones.

- Avales. Engañar a alguien para que avale la compra de tu piso con sus propiedades es un punto a tu favor a los ojos del banco; aunque, si puedes evitar enmarronar a alguien con la hipoteca, lo mejor es evitarlo.

EEUU estudia avalar las hipotecas

Obama prueba cómo le quedará la camisa de once varas en la que se plantea meterse

Obama prueba cómo le quedará la camisa de once varas en la que se plantea meterse

El Gobierno de Estados Unidos se está planteando la feliz idea de avalar las hipotecas creando una especie de seguro federal que respalde a las entidades financieras que presten dinero para comprar casa.

Así, en caso de que al final no se pague la hipoteca, sería Washington quien corriera el riesgo y supongo que también el que diera la cara y cargara con el mochuelo frente al banco.

La intención del Gobierno yanqui es la buena salud de su mercado hipotecario, no como el nuestro que está en cuidados paliativos (y a palos) constantemente,  así como procurar que las hipotecas se den con intereses asequibles.

Qué bonito suena… ¡Y yo que creía que las pelis de Disney ya no estaban de moda! ¿Te imaginas si ZP hiciera lo mismo en España? Juas, juas, me echo a reír y a temblar al mismo tiempo. El Gobierno bastante tiene con haber “descubierto” ahora, según dijo Zapatero el otro día, que los parados que están haciendo cursos están “trabajando” en su formación. ¿Se puede tener más jeta?

No sé yo si, aunque el Gobierno, las Comunidades Autónomas, los Ayuntamientos o Petete avalaran las hipotecas nos empezarían a dar algunas con mayor facilidad que ahora.

Tampoco sé si al Gobierno le convendría con la cantidad de impagos que hay, ni si nos convendría a nosotros, teniendo en cuenta la mala salud financiera de la Administración Pública, que nos dejaría tirados a las primeras de cambio. Tal vez Petete, con su paga semanal, pueda tener más garantía y credibilidad que los políticos y gobernantes.

¿Pero quién pone el dinero que maneja el Gobierno? Nosotros, ¿no? O sea que se trataría de avalarnos a nosotros mismos. ¡Vaya trampa de sistema! Porque, créeme, ninguna Administración se mojará ni una miajita por nosotros, pudiendo quedarse el dinero para subirse el sueldo y ampliar la flota de coches de lujo o cualquier otro pijerío. Tampoco ninguna Administración hará nada que no tenga calculado al milímetro que pagaremos nosotros.

Además, aquí los bancos no se casan con nadie y si han decidido cerrar el grifo y esperar a que los pisos que han embargado empiecen a venderse, pero sin rebajar ni un céntimo, lo llevamos más cristalino que las aguas de las islas griegas. ¿O no?