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Europa decidirá si nos devuelven los gastos de la hipoteca

Una vez más tenemos una cita en Luxemburgo

Si al final el banco nos va a devolver los gastos de la hipoteca lo dirá el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Como ya viene siendo habitual en las reclamaciones hipotecarias, el asunto primero llega al Tribunal Supremo y cuando éste quita la razón a los clientes, el tema acaba en Europa.

Además en el caso de los gastos de la hipoteca el tema es especialmente sangrante porque entre octubre y noviembre del año pasado el Tribunal Supremo dio un espectáculo lamentable. Primero diciendo que los bancos pagaban el impuesto de las hipotecas para desdecirse 3 semanas después, y terminar con un Real Decreto del Gobierno para que todas las entidades, por narices, asumieran para nuevos préstamos este Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que es lo más caro de todo (alrededor del 1% de lo que te prestan).

La cosa ahora está en que en las nuevas hipotecas que se firmen a partir de junio, cuando entre en vigor la reforma hipotecaria, es el banco quien paga todos los gastos excepto la tasación y las segundas copias de la notaría. Adelantándose a esto, unas cuantas entidades ya asumen todo y, para compensarlo un poco, han subido el diferencial del 0,89% al 0,99%, dado que las comisiones también van a estar limitadas y muy miradas con lupa porque a la mínima se les puede denunciar por abuso bancario, y ya sabemos luego cómo termina todo…

Más o menos como va a terminar en Europa esto de los gastos de las hipotecas que, si bien no es para las nuevas, sí afecta a las que se firmaran antes. En el caso de los impuestos, Asufin cree que hay poco o nada que hacer porque el Tribunal de Justicia de la Unión Europea no se suele meter en el temas fiscales, deja que cada Gobierno decida.

Pero para el resto de los gastos tendrá que opinar si los paga el banco o si los comparte con nosotros. En cualquiera de estos dos casos la banca tendría que devolver masivamente el dinero a alrededor de 8 millones de hipotecados, aunque no tanto como si también nos devolviera lo que pagamos en el famoso impuesto .

El tema ha llegado a Luxemburgo, donde se suele decidir todos los abusos hipotecarios en estos últimos años, porque un juez de Ceuta le ha llevado el caso. Es lo típico: los jueces al final no piensan todos igual ni tampoco están todos de acuerdo con lo que haya sentenciado el Tribunal Supremo, así que uno de ellos suele elevar el asunto a Europa y entre un año y medio y dos años tenemos la respuesta. Ahora tocará esperar además de cruzar los dedos.

La banca no subirá de momento las nuevas hipotecas

Os estamos viendo …

La banca tiene los ojos de todo el mundo puestos en su oferta hipotecaria. Parece tan evidente que ahora podrían subir el precio de las nuevas hipotecas para repercutir a los clientes el pago de los impuestos que ahora asumirá la banca, que los banqueros están siendo cautos y, por el momento, no encarecerán los precios.

Ya que la Autoridad que el Gobierno ha planeado para vigilar a la banca no entrará en funcionamiento hasta bien entrado 2019 o quién sabe si hasta más tarde, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) mirará que los bancos no suban los precios haciéndoles inspecciones sorpresa, entre otras cosas.

A su vez parte de la banca, a través de Funcas (Fundación de las Cajas de Ahorros), le ha quitado importancia al impacto económico que tendrá ahora el pago de impuestos para las entidades, diciendo que no es cero, pero sí poco. ¿Entonces por qué tanto miedo a que el Tribunal Supremo les hubiera cargado con el gasto? No creo que fuera sólo por si les toca pagar también lo de hipotecas pasadas.

A la banca no le hace falta subir el precio de los préstamos, van a subir solas por otros motivos. Primero: porque el Euríbor está en una lenta pero segura carrera de ascenso, cerrando cada mes un poquito por encima que el anterior. Segundo: porque a finales del año que viene cambia la presidencia en el Banco Central Europeo (BCE) y el nuevo que va a entrar ya ha dicho que subirá los tipos de interés, actualmente en el 0%, lo que siempre influye directamente en el Euríbor.

Pero no nos fiemos, quizá dentro de un tiempo sí suban mediante la vinculación, como incluir también el seguro del coche o algo parecido. Pero lo tienen complicado porque si quieren seguir compitiendo por captar clientes la única opción que tienen es subir las hipotecas todos casi a la vez o que uno se atreva a hacerlo y le sigan los demás, como cuando hay guerra de precios, que de repente uno baja el precio y quien quiere de verdad ganar clientes le sigue abaratando su oferta también.

Tras el decretazo del que el Gobierno se valió hace casi dos semanas para contradecir al Tribunal Supremo, encargando a la banca el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el nuevo plan es que las entidades corran con todos los gastos de las hipotecas excepto la tasación. Ya está aprobado en el Congreso como parte de la nueva reforma hipotecaria.

Y si ya tengo la hipoteca firmada de antes… ¿Puedo reclamar? Sí, otra cosa es que tengas éxito. El abogado que logró que el Tribunal Supremo cargara el pago del impuesto a la banca -aunque luego sabemos que dijo lo contrario- opina que como sí lo dijo así una vez el Supremo, aunque luego se desdijera, hay recorrido para reclamar, aunque al final te puedes encontrar con que el Supremo te tumba el caso. Lo mejor… Esperar por el momento a ver qué pasa. Seguramente en el futuro sí podamos reclamar todo con la garantía de saber que ganaremos el caso, pero de momento es incierto.

Hipotecas puente: ¿pero eso sigue existiendo?

Aunque casi no se vean, siguen existiendo

Aunque casi no se vean, alguna vez fueron lo más

La hipoteca puente se ofertó y utilizó mucho antes de la crisis para quienes tenían que comprar una vivienda sin haber cancelado la hipoteca de la anterior y, claro, sin haberla vendido.

Se hablaba con el banco y en una sola hipoteca metía las cuotas de la casa que se quería vender y las de la nueva vivienda, que se podía comprar sin haber vendido la anterior.

Durante la crisis estas hipotecas desaparecieron del mapa, llegando a ser casi tabú para la banca, era casi como mentar la bicha. Son arriesgadas porque básicamente consiste en financiarte dos casas, pagando cuotas más baratas y con la promesa de vender la primera en un tiempo acordado con el banco, que suele oscilar entre los 6 meses y los 5 años.

En esos años negros los pisos bajaron de precio, el poder adquisitivo de muchas familias también cayó y vender un piso era casi misión imposible, un proceso más lento que el caballo del malo. Los carteles se amarilleaban y, además de usureros y cotillas, te llamaban las pocas agencias inmobiliarias que quedaron en pie y algún que otro interesado real de vez en cuando.

Pero ahora la cosa ha cambiado. Del 30-40% que bajaron los pisos de precio, se ha recuperado algo y siguen subiendo un poquitillo cada año. No hay más que ver que las inmobiliarias han resurgido como champiñones desde hace un par de años. Desde finales de 2013 la banca empezó a abaratar las hipotecas y a querer darlas. El grifo se abrió, hubo guerra de precios para bajar del Euríbor + 1,95% con el que se rompió el hielo hasta llegar al Euríbor + 1% actual.

La hipoteca puente sería a día de hoy la solución para muchas personas que quieren cambiar de casa pero no tienen agilidad porque están atados a la hipoteca de su vivienda actual. ¿Es que los bancos han vuelto a dar hipotecas puente? ¿Pero eso todavía existe?

La crisis ha cambiado bastante el sector y la forma en que la banca da las hipotecas. No obstante, si preguntas directamente a tu banco y estudia tu perfil, quizá te sorprendas al ver que te puede dar unos de estos productos. La banca no promociona ni publicita este tipo de hipotecas, pero si preguntas por ellas, estudian el caso y te dan una respuesta.

Eso sí, se tienen que alinear los planetas: quieren ingresos estables y lo más elevados posible, antigüedad laboral, que además de la hipoteca no tengas otros préstamos (personales, estudios, coche…), no hayas sido moroso/a en tu vida y tengas ahorros para la nueva casa, ya que sólo en rarísimas ocasiones prestan el 100%.

Entre sus ventajas está que la cuota es más barata que si tuvieras dos hipotecas y que te pueden dejar un periodo de carencia, o sea un tiempo pagando sólo intereses, hasta que vendas el piso. Pero… ¡¡Ay si no lo vendes a tiempo!! Marrón a la vista. El próximo día veremos detenidamente todas las ventajas e inconvenientes.

Hipotecas multidivisa: qué esperar del banco

Ay, qué dizguztoooo

Después de ver qué puedes reclamar al banco y cómo hacerlo, toca especular sobre su reacción, para saber cómo afrontarla y que no nos pille desprevenidos.

Como llevamos una buena racha de condenas judiciales y sentencias lapidarias, podemos anticipar cómo se comportarán el Popular, Caixabank, que tiene las hipotecas multidivisa de Barclays, y Bankinter.

No todos están implicados en la cláusula suelo, pero algunos sí y también en los gastos de las hipotecas, entre otros abusos probados y condenados por los tribunales.

¿Qué cabe esperar entonces? Entre otras cosas, que se nieguen a cambiar la hipoteca y devolver el dinero si no hay sentencia judicial de por medio que les acuse expresamente a devolverte a ti hasta el último céntimo.

Que miren con lupa caso por caso y sólo actúen si se lo ordena de forma firme y directa el Tribunal Supremo. Algunas entidades agotan hasta la última vía, aunque sepan que van a perder. Juegan al desgaste, dejan pasar el tiempo, se escaquean, saben que si te lo ponen difícil hay opciones de agotar tu paciencia y de que te rindas por el camino y no les pidas el cambio a euros o no demandes ante los tribunales, aunque tengas más razón que un santo.

Que se agarren a que cambiaste cualquiera de las condiciones de la hipoteca en una negociación individual porque cambiaste de banco (subrogación) o porque modificaste alguna cosa y firmaste una novación, en caso de que lo hayas hecho.

Que intenten probar que lo tuyo son las divisas y que pilotas del tema, tratando de demostrar que sabías qué firmabas, que sabías que el producto era chungo de narices y que te la jugabas más que con una hipoteca variable… Que sabías que la deuda podía aumentar un 50% y que el capital pendiente se recalculaba constantemente según la divisa… Que, por supuesto, te informaron de toooodo lo que había en el contrato y de tooooodos los riesgos y mandangas de semejante producto complicado hasta para alguien con conocimientos financieros o universitarios.

Que se quejen de que hay una caza de brujas contra ellos, orquestada por las asociaciones de consumidores y los clientes, que quieren sacarles hasta los higadillos, cuando todos sabemos que la historia ha sido al contrario. Dirán que les sale muy caro devolver tanto dinero y subirán, mediante comisiones, tipos fijos o vinculación el precio de las nuevas hipotecas para pagar la factura que les viene encima por los abusos en las antiguas.

Que te ofrezcan un acuerdo a cambio de que firmes un seguro nuevo, un tipo fijo en la hipoteca o un plan de pensiones que no tenías. Quizá también ofrezcan cambiar la hipoteca a euros a cambio de que no les demandes y/o de que no te devuelvan nada del dinero que has pagado de más durante estos años (en muchos casos 10 porque las hipotecas multidivisa se firmaron a tutiplén en 2007 y 2008).

¡¡No firmes nada de esto!! Nunca firmes nada a espaldas de tu abogado, ni nada que no haya aprobado este profesional primero. Pudiera ser que estuvieras firmando al mismo tiempo la posibilidad de no recuperar el dinero o no reclamar más lo que te corresponde.

Menos mal que los abogados expertos en materia bancaria van cogiendo cada vez más experiencia porque los últimos años han sido un rosario de destapar abusos y de condenar cláusulas abusivas en los tribunales. Se las saben todas y aprenden de las reacciones de la banca, que va de víctima, contraataca y desarrolla ruines estrategias para escaquearse todo lo que puede antes de pagar y asumir errores.

Por tener, ya tenemos hasta tribunales específicos para tratar los temas de abusos bancarios, ya que los de primera instancia que se ocupaban de los casos estaban saturados. Estos nuevos también lo están y su futuro está en el aire, pero esperemos que al final les doten del personal que necesitan en lugar de cargárselos, como se estudia hacer.

¿Y qué esperar del Gobierno? Que no haga nada, ya que ni siquiera incluye las hipotecas multidivisa en la nueva ley que se aprobará en breve. Si al final hace algo será porque ningún banco cambia ni devuelve el dinero (o lo hacen muy poco). En ese caso sacará un procedimiento al que la banca se puede unir de forma opcional y que no valdrá para nada. Ya ha pasado con la cláusula suelo. Ojalá me equivoque y os cambien todas las hipotecas y cobréis todo rápidamente, pero la experiencia reciente dice que tocará pelear mucho hasta el final. La sentencia del Tribunal Supremo sólo es un nuevo principio.

¿Por qué tanto interés en que firmemos a tipo fijo?

¡¡Que pica otro, que pica otrooo…!!

De un par de años a esta parte, el tipo fijo ha irrumpido con fuerza en la oferta hipotecaria. Ha pasado de ser marginal, con un 2,6% de hipotecas en 2008, a representar el 40,4% de todas las que se firmaron el agosto, según el Instituto Nacional de Estadísticas (INE).

¿Pero por qué tanto empeño en promocionar el tipo fijo? ¿Es realmente tan ventajoso para los clientes? ¿Me conviene…? Si estás mirando hipotecas seguro que te choca encontrar tantas a tipo fijo, y tan baratas en comparación a lo que había antes, que no bajaban del 5%-8% mientras que ahora puedes ver préstamos como el de Bankinter al 1,50% a 10 años, por ejemplo.

El auge de las hipotecas a tipo fijo no es casual, viene orquestado por detrás desde el Gobierno y la banca. Por un parte, se quiere evitar que haya cláusulas que luego resulten abusivas y cuesten dinero y reputación a la banca en los tribunales, como está pasando con el suelo, las multidivisa, los gastos de la hipoteca y el vencimiento anticipado, entre otras. También que la gente deje de pagar porque, de repente, dentro de unos años, el Euríbor tenga un hipotético subidón como el vivido el 2008 hasta casi el 5,4%.

También se quiere ganar más dinero, ahora que el Euríbor está muy bajo; lleva en negativo desde febrero de 2016 y parece que sino todo, al menos buena parte de 2018 seguirá bajo cero. La banca no gana todo lo que desearía porque la mayoría de hipotecas se firmaron antes de los altísimos diferenciales de 2013 y, con el Euríbor de récord en récord, cada vez cobran menos intereses, de ahí que insistan tanto en el tipo fijo, que les da ganancias estables y aseguradas durante décadas.

Los bancos son como los jugadores de ajedrez: estudian los movimientos a muy largo plazo y van varias jugadas por delante de los clientes, con lo que nosotros tenemos que aprender a leer lo que hacen, para actuar en consecuencia con lo que más nos interese, que a veces es lo contrario a lo que nos intentan meter por los ojos.

Las hipotecas a tipo fijo favorecen principalmente a la banca. Que al cliente le dan la tranquilidad de que siempre pagarán la misma cuota y no habrá subidas con el Euríbor ni tampoco sustos, de acuerdo, es cierto, pero también suelen tener más vinculación y comisiones. Además hace que durante más de la mitad de la vida de la hipoteca estés pagando más que si hubieras elegido variable. Mira cómo a 10 años son más bajas que a 20 y a 30, la banca no es tonta y se cubre bien las espaldas.

Por un lado, está promocionando mucho estas hipotecas, siendo casi las únicas en las que se realizan ofertas en el último año y medio, salvo contadas excepciones como las hipotecas variables de Bankia o de Openbank. Por otro, el Gobierno echa un cable a la banca, otra vez, con la reforma de la ley hipotecaria, en la que se incita de forma indirecta a la firma de hipotecas fijas.

Con la nueva Ley, el cambio de hipoteca variables a fijas será prácticamente gratis y lo podrá hacer cualquiera, aunque su hipoteca sea anterior a la aprobación de la Ley, que aún tiene que pasar por el Parlamento. Si cambias tu hipoteca variable a fija durante los 3 primeros años, tendrás que pagar un 0,25% de comisión del capital que amortizas. Pasados 3 años se puede hacer sin coste. Además, los gastos de notaría y registro se abaratan un 90%. Te venden que es bueno para ti, bueno, es lo tienes que decidir tú. Su verdadero objetivo es que las hipotecas fijas superen a las variables en los próximos años.

Este cambio de variable a fijo sólo merece la pena cuando el Euríbor suba de verdad, dentro de unos cuantos años, y te salga rentable porque pagues menos. Pero, ahhhh, amig@… Seguro que para entonces las hipotecas fijas habrán subido de precio y tampoco te compensará, seguro que saldrá mejor quedarse con el variable que ya tienes.

Meten miedo con que el Euríbor subirá, cuando por otro lado sus departamentos de análisis van posponiendo en sus previsiones la subida del Euríbor cada vez que publican un estudio. No hay que escuchar el miedo que te quieren meter sino leer sus movimientos para hacer lo contrario.

Si bajan el precio de las hipotecas fijas y siguen insistiendo en ellas es que el Euríbor seguirá muy bajo e interesa un préstamo variable. El Banco Central Europeo no se plantea subir los tipos de interés, que están en el 0%, hasta por lo menos mediados de 2019. Y ya veremos cómo estarán las hipotecas fijas dentro de 2 años, seguro que más caras que ahora, pero eso no te lo cuentan…

¿Compensa pasar la hipoteca variable a tipo fijo?

No estamos locos… que sabemos lo que quereeeemoos…

El ministro de Economía, Luis de Guindos, ha anunciado que con la reforma de la Ley Hipotecaria quien tenga una hipoteca a interés variable, o sea más del 90% de los hipotecados, puede pasar su hipoteca a interés fijo “prácticamente sin gastos” y siempre que lo pacte con su banco o con otro, si el suyo no quiere.

Cambiar las condiciones de la hipoteca se llama novación e implica firmar un nuevo contrato ante notario, que incluya los cambios. Actualmente cuesta unos 4.000 €: a la notaría se suma el registro de la propiedad, lo que cobra la gestoría y la comisión del banco. No todas las entidades la cobran, las que sí están entre el 0,5% y el 1% del capital pendiente de pago, por lo que cuanto antes cambias la hipoteca más caro te sale.

Con la nueva Ley será más barato porque el cliente no tendría que pagar la comisión de cancelación del préstamo, si la hay, o la de novación (si se queda en el mismo banco) o subrogación (si cambia de banco la hipoteca). Notarios y registradores cobrarían menos, aunque harían más operaciones.

La excusa del ministro de Economía para proponer esto es que el Euríbor, que lleva 16 meses en negativos y atraviesa una larga etapa de mínimos históricos, no estará así siempre. Dice que sólo busca beneficiar al consumidor, que ahora ahorra con el tipo variable, pero que en el futuro puede preferir cambiarse a uno fijo cuando el Euríbor suba.

Como el tipo de interés será pactado con el banco y sólo si éste quiere… ¿Quién se cree que esto puede ser bueno para los clientes? Como no tiene un pelo de tonta, la banca no pactará un tipo fijo con el que el cliente ahorre dinero, salvo que quiera robar clientes a la competencia. Preferirá uno más alto que le mantenga el nivel de beneficios.

El tipo fijo ha cogido mucho auge de un par de años a esta parte, justo cuando el Euríbor se ha hundido. Hasta hace poco, BBVA preveía que este indicador comenzará a subir a principios de 2018. Ahora retrasa ese paso a finales del año que viene... Y quién sabe cuánto más se retrasará… Depende de que el Banco Central Europeo deje de cobrar un 0,40% a los bancos que le depositan el dinero, algo que hará cuando vea que la economía de la zona euro remonta sin dudas ni timideces. O sea que la cosa va para largo…

Hoy por hoy, 1 de cada 4 nuevas hipotecas se firman a tipo fijo porque los bancos las meten por los ojos con la excusa de que el Euríbor subirá, algo que repiten como un mantra para asustar a sus clientes. Sí, subirá, pero será gradualmente y hasta que te compense el tipo fijo habrán pasado años. De momento, se calcula que firmar a tipo fijo a 30 años es 2.000 € más caro que a interés variable, y eso que las hipotecas variables ya no lo son al 100%, puesto que raro es el banco que no cobra un interés fijo el primer o dos primeros años. Es que a 10 años te pueden cobrar 1,60% de intereses, pero a 30 años la cosa se pone de 2,50% en adelante. En cambio, hay muchos préstamos a Euríbor (-0,15%) + 1%.

Si vas a firmar una hipoteca, lo mejor es a interés variable, con el menor diferencial y vinculación posibles, sin interés inicial ni comisiones. Si luego, dentro de muchos años, el Euríbor sube, la banca no negociará tipos fijos ventajosos para los clientes, salvo que prevea que el Euríbor vuelva a bajar mucho. La banca estudia continuamente el panorama y cuando ofrece algo es porque sabe que le saldrá rentable a sus cuentas, no a las del cliente. Así que el tipo fijo actual es sinónimo de que nos esperan muuuuchos años de Euríbor escandalosamente bajo, con lo que es mejor el interés variable.

¿Sabes qué has firmado en tu hipoteca?

Escalofriante…

El pasado 3 de octubre se celebró el Día de la Educación Financiera, y por ello hablamos de la iniciativa pionera que se lleva a cabo en varios institutos españoles.

La ignorancia financiera hace que ahorremos menos y nos timen más. Se confirma que es algo habitual con una encuesta reciente de HelpMyCash, que revela que la mitad de los que tienen una hipoteca no comprenden todo lo que han firmado. ¡¡La mitad!! Y eso de esta encuesta, que yo creo que también están los que creen que comprenden lo que han firmado y luego se sorprenden con cosas que desconocían.

Es una cifra escandalosa que debería reducirse a cero. Nadie debe salir del banco sin saber qué le han dicho. Antes de buscar hipoteca hay que estar bien informado a través de páginas como ésta, en la que publicamos artículos sobre todo el proceso de compraventa de una casa y hay que echar cuentas en los simuladores, de los que otro día hablaré en detalle.

Cuando los conceptos son conocidos o por lo menos te suenan, pídele al banco la FIPRE (Ficha de Información Precontractual), léela y pregúntale todo lo que no entiendas; es información general de sus hipotecas.

Cuando el proceso vaya adelante te darán la FIPER (Ficha de Información Personalizada), que son las condiciones que te ofrecen y que firmarás con ellos. A veces se usa como oferta vinculante. Si no, tienen que darte la oferta vinculante, que son las condiciones que vas a firmar ante notario y que tienen validez legal en caso de problemas posteriores.

Lee todo detenidamente en casa, aunque te lleve tiempo. Si no entiendes algo, señálalo y ve otro día al banco a pedir que te lo explique. Pero, por favor, no firmes una cosa tan seria y que te compromete tanto durante tantos años, sin saber qué es ni qué consecuencias tiene. De aquí vienen luego la cláusula suelo, el IRPH, las hipotecas multidivisa, intereses de demora por las nubes, comisiones carísimas y otras cosas

Para asegurarte de que todo es legal, no te quedes sólo con la opinión del banco, que a veces oculta información queriendo o sin querer. Recurre a expertos como el notario, más imparcial que el banco. Desde 3 días antes de la firma la notaría debe tener el contrato de la hipoteca y revisarlo a conciencia. En caso de que encuentre cosas raras o ilegales debe avisarte y asesorarte gratuitamente, pregúntale. Hasta hace poco un notario podía parar la firma de la hipoteca, pero han limitado su poder sólo a las advertencias al cliente.

Consulta con amigos o familiares expertos en el tema. Cuantos más datos tengas y más compares con varias personas mayor información tendrás. Si no hay nadie que controle de esto en tu entorno cercano, busca algún abogado especializado en vivienda.

La consulta puede ser gratuita a través del seguro de hogar, coche, salud… si cuenta con abogados especializados que resuelven dudas por teléfono. Si no, contrata a uno. La hipoteca es algo tan importante que la ignorancia te puede salir mucho más cara en el futuro. La información es poder y ahorra tiempo, juicios dinero y disgustos.

La banca eliminará el suelo de todas las hipotecas

Una buena noticia a medias

La banca acaba de acordar con el Gobierno que quitará voluntariamente la cláusula suelo de todas las hipotecas, lo que hace tiempo se preveía para este año.

Si la tienes, en breve verás cómo tu cuota baja considerablemente porque el banco empezará a aplicarte Euríbor más el diferencial firmado, sin que estés mes a mes pagando de más porque el suelo te impone un interés mínimo (del 2% al 5% según el caso), muy por encima del Euríbor actual (0,154%).

Ante las elecciones generales de diciembre, el Gobierno se planteó en verano obligar a la banca a retirar el suelo de las hipotecas que aún lo tienen, principalmente de Caixabank, Unicaja, Sabadell, Popular, Banco Mare Nostrum, Liberbank y Bankia.

La banca respondió en septiembre que estaba dispuesta a hacerlo pero sin retroactividad. Esto significa que desde ahora cobrará lo que corresponde a cada uno, pero que no devuelve un duro de lo pagado de más durante estos años.

El acuerdo ha sido informal y no saldrá reflejado en ninguna ley, ni real decreto, ni nada parecido, y termina con los trucos y estrategias vistos en los últimos meses. Pues en un intento desesperado por hacer caja, los bancos estaban llamando a los clientes para retirar el suelo a cambio de que contraten otros productos o pasen a pagar un interés fijo superior a Euríbor más el diferencial que les toca a cada uno.

Los que aceptaran han perdido la oportunidad de reclamar judicialmente la devolución del dinero pagado de más, sobre todo si este cambio se ha dejado por escrito. Precisamente la recuperación de la pasta es el punto débil de este acuerdo entre Gobierno y sector financiero, y también el que puede generar más problemas.

Según una sentencia del Tribunal Supremo de febrero de este año, los afectados pueden recuperar lo pagado de más desde el 9 de mayo de 2013, fecha en que este mismo tribunal condenó a BBVA, Cajamar y la actual Abanca a eliminar el suelo de todas sus hipotecas.

Esta sentencia fue la pionera en la desaparición, paso a paso, del suelo. Pero no es la única. A mediados de noviembre se espera respuesta sobre la macrodemanda que la asociación de consumidores Adicae puso a 101 bancos en representación de 15.000 afectados. Se prevé favorable a los hipotecados y, si se declara que hay que devolver el dinero, los bancos tienen un problema porque hay hipotecas de 2010, o sea anteriores a mayo de 2013.

Bienvenido sea este acuerdo, pero no hay que parar hasta que todos los bancos paguen hasta el último céntimo cobrado de más, por mucho que eso les suponga pagar cantidades indecentes de dinero, las mismas cantidades que en su día cobraron y que ahora se calcula que pueden llegar hasta el 14% de sus beneficios.

Los notarios explicarán claramente cómo es la hipoteca

Claro como el agua

Si hay algo de lo que se suele acusar a las hipotecas es de ser menos claras que las gafas de Stevie Wonder.

La banca suele tener pocas ganas de informarnos y mucha gente sabe poco del mundillo financiero en general e hipotecario en particular. Un cóctel explosivo que suele terminar como el rosario de la aurora.

Por eso el Consejo General del Notariado ha lanzado un programa para aumentar la transparencia en la información y contratación de hipotecas. O lo que es lo mismo: que de verdad nos enteremos de todas y cada una de las condiciones, gaitas, cláusulas, comisiones, dimes y diretes que vamos a acarrear al comprar la casa con un préstamo.

El Programa Transparencia de los notarios pretende que ambas partes salgamos ganando: que los consumidores estemos más formados e informados y que la banca reciba menos demandas que afecten a su bolsillo y a su reputación, como ha pasado y sigue pasando con la cláusula suelo, las hipotecas multidivisa, los clips, los swaps…

Con este sistema, cuando el banco aprueba tu hipoteca te da una clave telemática para que el notario acceda a tu expediente y lea todos los documentos, incluida la oferta vinculante, que es donde se reflejan las condiciones del préstamo.

El notario se lo empollará todo para después explicártelo bien clarito, de forma imparcial y gratuita. Luego te pasará un formulario para comprobar que lo has entendido. Vamos, un examen en toda regla para que, al ver las consecuencias de algunos temas (por ejemplo la cláusula suelo que tantas demandas ha originado), no denuncies al banco y digas que es porque no te habías enterado de que había endosado tal o cual cláusula abusiva.

Aunque lo deseable es que todos se sumen, de momento sólo Cajasiete forma parte del programa. Si se lleva a cabo tal cual lo anuncian ayudará a miles de personas a entender de qué va su hipoteca y qué riesgos y obligaciones contrae, evitando timos y estafas y futuros sustos y disgustos.

Las entidades financieras que se unan al programa también dejan libertad para que elijas el notario y no el que te impongan desde el banco como suele ser habitual, aunque no obligatorio.

Los notarios ya podían denunciar que tal o cual hipoteca que caía en sus manos era abusiva porque incluía cláusulas indecentes, lo cual lavaba la cara a su tradicional papel de cobrar un dineral por supervisar la firma y dar fe de que el piso cambiaba de manos con hipoteca de por medio, haciendo la vista gorda de tasaciones mucho más altas que el valor en el que se escritura el piso y, ejem ejem, obviando algún que otro sobre de dinero negro.

Nuestra ignorancia financiera también se paliaría bastante con mayor interés y atención por nuestra parte y con una buena asignatura de economía práctica en el Bachillerato, en la que se aprendiera lo básico de una hipoteca y un alquiler, para cuando nos da por volar fuera de casa de los padres.

Los bancos no son el único medio de conseguir hipotecas

Cómo las tengo, oigaaa, a la riiica hipotecaaaa

Para conseguir una hipoteca no sólo puedes ir de banco en banco, también tienes los intermediarios financieros.

Estos últimos no tienen dinero propio sino que, como su nombre indica, consiguen que algún banco te dé la hipoteca. ¿Y qué sacan ellos a cambio? Lo de siempre: dinero, ya que por sus servicios cobran entre un 1% y un 5% del importe total del préstamo.

Es un servicio que puede salir caro si la hipoteca tiene las mismas condiciones que otras del mercado, porque a eso hay que añadirle su comisión, pero que también te puede salir igual que si fueras por libre, si consiguen un mejor crédito para ti, lo que compensa el pago por sus servicios y encima te lo dan todo en bandeja y en menos tiempo.

Tienen acuerdos con muchos bancos, conocen muy bien el sector y sólo aceptan tu caso si te ven posibilidades de que te dejen el dinero en algún lado. De lo contrario no te hacen perder el tiempo porque no lo quieren perder ellos.

Ferco Gestión, RN Tu Solución Hipotecaria y BGestión Global son algunas de estas empresas, que no hay que confundir con las que ofrecen préstamos urgentes, que al final cobran unos intereses desorbitados porque no son exigentes con los requisitos que tienes que cumplir para que te dejen el dinero.

Otras que te gestionan el préstamo son algunas agencias inmobiliarias, como Tecnocasa (a través de Kiron), Redpiso (con Dcredit) y Gilmar (a través de su Centro Hipotecario, que no cobra comisiones). Antaño era frecuente que una inmobiliaria te gestionara la hipoteca, pero con la crisis esta práctica cayó en desuso.

Ante el repunte del mercado ha resurgido y de dos años a esta parte ha aumentado el número de préstamos negociados por agencias inmobiliarias para los clientes que compran sus pisos. A veces consiguen condiciones más ventajosas y otras no, pero sí que suelen saber negociar y apretar al banco para que te haga la mejor oferta posible con el menor interés y la menor vinculación.

Les interesa que la operación llegue a buen puerto para no quedarse sin su comisión, por eso ponen toda la carne en el asador para que te den la hipoteca. Como he dicho antes, la ventaja es que conocen perfectamente el sector y saben dónde buscar y cuál es el perfil de cliente que les interesa aceptar para asegurarse el éxito, que viene a ser el mismo que aceptan los bancos: personas solventes, con ahorros, buenos trabajos, estables…

La diferencia es que el proceso con los intermediarios es más rápido y menos trabajoso porque ellos te buscan la hipoteca y te ahorran los paseos de banco en banco. Presumen de que te explican todo y te lo dan mascadito, por lo que no tienes por qué entender de hipotecas, pero yo opino que siempre es mejor formarse e informarse para que nadie te la dé con queso.

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