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Hipotecas gratis: ¡ahora sí que sí!

Una predicción terroríficamente cierta para la banca

Una predicción terroríficamente cierta para la banca

El Euríbor de octubre trae un nuevo récord mínimo y una nueva rebaja en las hipotecas. Ha cerrado en el -0,180%, una cifra negativa por 20º mes consecutivo, lo que supone un ahorro de 5-6 euros mensuales (60-72 € /año) en las cuotas de revisión anual y de 2-3 euros mensuales (12-18 € / año) en las de revisión semestral.

También nos trae una pesadilla terroríficamente cierta para la banca: las hipotecas con diferenciales muy bajos que revisen sus cuotas con este Euríbor no darán a ganar ni un duro al banco. Los clientes no pagarán intereses, nada, ni un euro, toda la cuota será del capital pendiente de pago. Es lo mismo que prestarte dinero gratis, sin cobrarte intereses.

Esto es así porque hace 10 años, cuando el Euríbor estaba en el 4%, algunos bancos se fliparon y, lejos de prever que esto pasaría, se lanzaron a pescar clientes con la Hipoteca Rompedora, a Euríbor + 0,17% de Deutsche Bank, y con la de Bankinter a Euríbor + 0,18%. Ambas entidades han dicho que NO devolverán dinero a los clientes, que cuando sus hipotecas tengan intereses negativos sólo pagarán capital. El resto de la banca opina lo mismo.

Lo que en su momento fue rompedor en el mercado ahora es rompedor de beneficios para estos bancos y para los que comercializaron hipotecas con diferenciales del 0,20% o 0,30%, adonde todo apunta que también llegaremos con el Euríbor en negativo, osea que veremos el Euríbor en el -0,20% y quizá en el -0,30% durante 2018.

Todas las previsiones hace 6 meses apuntaban a que el indicador más usado en las hipotecas, el Euríbor, cerraría este año próximo a cero y que, ya en los primeros meses de 2018, empezaría a subir lenta y gradualmente. Peeeeerroooooo… Ejem, ejem. Todos han tenido que recular, empezando por el Banco de España, que ya ha dicho que piensa que hasta 2020 no veremos subir al Euríbor, que cree que en 2019 estará en el -0,10%. Más o menos lo mismo creen Santander y Bankinter, si bien este último ha cambiado de opinón y piensa que en 2019 el Euríbor volverá al 0% y subirá hasta el 0,30%.

De ahí que se esfuercen tanto en meternos por los ojos las hipotecas a tipo fijo como la mejor opción. Sí, sí, dan una tranquilidad que te mueres porque toooooda la vida vas a pagar la misma cuota y no hay sustos. Bueno, sí, está el susto gordo de ver que al final del préstamo has estado pagando intereses de más durante años, porque tu vecino/cuñado/primo/amigo/compañero del trabajo firmó a interés variable y en global ha pagado menos que tú. Se calcula que un préstamo variable en similares condiciones que uno a interés fijo cuesta de media 2.000 € menos en intereses.

A ver… ¿Pero por qué tanto cambio de opinión en las previsiones…? ¿Y por qué el Euríbor lleva tantos meses en negativo sin visos de cambiar? Muy fácil: porque el Banco Central Europeo (BCE) mantiene los tipos de interés (el precio del dinero) en el 0%, donde ha dicho que los tendrá hasta al menos mediados de 2019.

Además, sigue cobrando a los bancos un 0,40% por guardarles el dinero en depósito y mantiene la compra de deuda de los países de la zona euro, aunque a partir de enero en vez de comprar 60.000 millones al mes, sólo comprará la mitad.

Hay previsiones de todo tipo y, frente a los que creen que el Euríbor caerá un poquillo en 2018 y luego empezará a subir pero sin salir del terreno negativo, otros piensan que se hundirá hasta el -0,20% o incluso -0,30%. ¿Y hasta cuándo estará esto así? Hasta que el BCE piense que la Economía se ha recuperado lo suficiente como para quitar estas medidas que sostienen su tímido crecimiento como si fueran unas muletas. El Brexit, el conflicto catalán y Donald Trump como presidente de Estados Unidos, entre otros factores, hacen que el BCE se mantenga cauto y no se atreva a cambiar nada más todavía.

Para calcular cuánto te ahorrarás este mes con el nuevo Euríbor, entra en nuestro simulador para revisión anual o el de revisión semestral, y calcula a cuánto ascenderá tu alegría si te toca revisión con la cifra de octubre.

¿Qué hipotecas exigen menor vinculación?

Cuantas menos ataduras, mejor

En la hipoteca, cuantas menos ataduras, mejor

Como he dicho en otras ocasiones, las hipotecas no se pueden comparar solamente por el interés o por el diferencial, ya que las entidades juegan con esa cifra, que ponen llamativamente en su publicidad con un cuerpo de letra muy grande, pero que luego resultan más caras que otras porque tienen mucha vinculación y comisiones.

Como dije hace poco, nos gustan las hipotecas sin comisiones. ¿Y a quién no? ¿Alguien prefiere pagar más por lo mismo, pudiendo pagar menos o tenerlo gratis? También nos gustan los préstamos sin vinculación, o desde luego con la menor posible.

Sólo tú, sin presiones, debes decidir si quieres un seguro de vida, uno de protección de préstamos o un plan de pensiones, por mencionar algunos productos típicos. El banco no debería coaccionarte a firmarlos a cambio de reducir el diferencial a una cifra más decente.

Del seguro del hogar no hablo, porque aparte de que es muy útil, incluye un seguro contraincendios, obligatorio por ley en todas las hipotecas. No tienes por qué firmarlo con la entidad que te da la hipoteca. Sirve que contrates uno por tu cuenta y demuestres, mediante un certificado de la aseguradora, que ese seguro de hogar incluye la protección contra incendios y va vinculado al préstamo hipotecario. Para demostrarlo, debe aparecer el número del préstamo en el certificado.

Las mejores hipotecas con diferenciales bajos exigen bastante vinculación, como Kutxabank, Liberbank, Banco Cooperativo Español (Ruralcaja), Bankoa, Caja de Ingenieros, Santander y BBVA. Todas requieren contratar 4-5 productos para rebajar el diferencial. Domiciliar los ingresos y pagar con tarjeta es fácil y gratis. El seguro de hogar te interesa, pero lo demás que solicitan encarece el préstamo y debes estudiar detenidamente si te interesa o te compensa.

En cambio, hay bancos que piden poca vinculación y tienen diferenciales aceptables. Son los que triunfan luego en la petición y firma de hipotecas. ING y Bankinter sólo piden domiciliar los ingresos y seguros de hogar y vida. Bankia se ha modernizado a tope y sólo pide un seguro de hogar; no es de extrañar que de enero a marzo haya cuadruplicado el interés de la gente en sus préstamos, la firma de hipotecas un 93% y haya ganado 304 millones, pulverizando su propio récord.

Tanto Bankia como Bankinter tienen Euríbor + 1,20%, que puedes negociar y bajar según tu perfil. ING está a Euríbor + 0,99%, pero acaba de implantar un interés fijo el primer año del 1,99%, algo que Bankinter ya tenía en el 1,10% y Bankia ha puesto en el 1,20%.

Para no tener vinculación ni comisiones suele ser necesario al menos 2.000 € de ingresos al mes, ahorros para el 20% del piso y los gastos de la compra, y no figurar en ningún fichero de morosos. Si no entra tanto dinero en casa, siempre podéis mirar la Hipoteca Mari Carmen de Abanca, a Euríbor + 1,25%, que no tiene unas condiciones tan competitivas pero sólo pide que ganéis como mínimo 600 € mensuales.

Las nuevas hipotecas suben lentamente y empeoran sus condiciones

Bancos como ING, Bankinter, Liberbank, Santander y BBVA son el termómetro del sector. Según hagan, así te puedes esperar las cosas

Bancos como ING, Bankinter, Liberbank, Santander y BBVA son el termómetro del sector. Según hagan, así te puedes esperar las cosas

Que los bancos están encareciendo las hipotecas no sólo es una impresión, es un hecho. Desde enero más de 25 préstamos han endurecido sus condiciones, especialmente a tipo fijo.

Han subido el interés fijo inicial, lo que mantiene el mismo diferencial como gancho para los clientes, pero en realidad encarece el préstamo durante el primer periodo, que es cuando menos pagarías, dado que el Euríbor lleva 15 meses en negativo y promete estar así hasta el año que viene, cuando parece que volverá a subir lenta y gradualmente.

Ya os lo decía yo hace 8 y 10 meses… Que era el momento de pedir hipoteca y comprar… Que iban a subir y ¡¡¡era el último tren en marcha para pillar un préstamo más barato!!! No es que ahora no se puedan pedir, todavía no están mal, pero ya no son lo que eran, han empezado a subir y son más caras. La ventaja de haber esperado hasta ahora es que algunas entidades se han puesto las pilas y ya comparten parte de los gastos de formalización del préstamo (registro, notaría y gestoría en algunos casos).

Otra forma que tienen de encarecer las nuevas hipotecas es aumentar el diferencial, si bien es una forma más directa en la que los clientes se dan más cuenta porque casi siempre se comparan los diferenciales como elemento principal para decidir qué préstamo es mejor y más barato. Piiiiii, ¡¡ERROR!! Una hipoteca es mucho más que su diferencial, por mucho que el banco lo anuncie a tamaño gigantesco en sus escaparates.

Un préstamo con mayor diferencial puede ser más barato que otro porque tenga menos vinculación, menos comisiones o menos interés fijo al principio. Casi todos tienen este tipo de interés, por no decir todos, ya que ING Direct, el banco holandés que ha estado años sin cobrar interés fijo inicia, se ha subido al carro de esta moda con la que la banca saca más dinero en tiempos de Euríbor históricamente bajo.

Su Hipoteca Naranja, a Euríbor + 0,99% ya no es así desde el principio sino que le han puesto un interés del 1,99% durante el primer año. Al menos aún mantiene el plazo máximo de 40 años, algo que sólo comparte con la Hipoteca Variable del Santander y poco más. Tampoco cobra comisiones, muy de agreceder porque abarata el préstamo, y sólo pide domiciliar los ingresos y firmar seguros de hogar y vida.

Que ING haya subido su préstamo es sintomático. Es un banco online que se caracteriza por tener la mejor hipoteca del mercado y por liderar la oferta haciendo que otros mejoren las condiciones de sus hipotecas para competir con él. Ya pasó a finales de 2013, cuando Bankinter rompió el silencio y bajó del Euríbor + 2% por primera vez en la crisis. ING le siguió rápidamente y junto con Bankinter y Liberbank marcó tendencia hasta que la cosa se ha enfriado, porque el Euríbor se ha puesto negativo y a los bancos les salen sentencias en contra por todas partes, con el gasto que eso les conlleva.

Si ING ha puesto el interés fijo el primer año es de esperar que las hipotecas no vuelvan a bajar sino que sigan subiendo, como ya hacen desde hace meses. Sólo espero que no endurezca más sus condiciones, es de las pocas hipotecas sin comisiones, con plazo largo y poca vinculación, aunque cuesta mucho conseguirla, son muy estrictos con el perfil del cliente y a veces preaprueban los préstamos que luego tiran para atrás por cosas que otros bancos no son ningún problema.

Por lo demás, otras entidades deberían copiarse de ella, como ha hecho Bankia eliminando las comisiones, en lugar de tender ING a lo que hace el resto. A Bankia le va bien cobrando menos, el lunes os cuento por qué, ya chocan las nueva y la vieja política de ofrecer hipotecas. ¡Buen fin de semana!

La Justicia condena 6 de cada 10 hipotecas multidivisa

Otro abuso que se atraganta a la banca

Otro abuso que se atraganta a la banca

Los gastos de formalización de la hipoteca, la cláusula suelo, el IRPH y demás prácticas abusivas de la banca no son lo único que se le atragantaen estos momentos… Las hipotecas multidivisa son otra lacra que lleva años en la palestra y que ya ha empezado a estallar con fuerza en los juzgados.

Se trata de préstamos que se firmaron entre 2005 y 2009 en monedas extranjeras. En vez de tener la hipoteca en euros se tiene en yenes, francos suizos, dólares… La banca vendió la idea de que eran seguras y más baratas.

Como en el mercadillo “¡¡la que sabe se lo lleva, oiga!!” les faltó gritar a entidades como Bankinter, CatalunyaCaixa, Barclays, Popular, BBVA y Banco de Valencia (en Caixabank desde 2013).

Los clientes firmaron pensando que era un chollo, pero… En cuanto la moneda se aprecia (crece su valor), el préstamo aumenta. O sea que ahora no sólo pagan más dinero de cuota mensual sino que deben más dinero que antes. ¡¡¡Aaaaaahhhhhh!! Una pesadilla que parece no tener fin.

Por eso algunos clientes se han animado a demandar ante la Justicia, bien con un abogado o a través de asociaciones como la de Usuarios Financieros (Asufin), una de las más combativas contra las hipotecas multidivisa. Esas acciones ya dan resultados y no hay semana que no caiga una sentencia en contra de alguna de estas entidades. Han recopilado 191 en toda España, de las que a favor han salido 127 (casi el 67%).

Es verdad que se trata del abuso bancario en el que los jueces se inclinan menos por los clientes, que en la mayoría de los casos (suelo, estructurados, preferentes, subordinadas, acciones, IRPH) ganan entre el 90% y el 100% de las demandas. Aún así, que reconozcan que 6 de cada 10 hipotecas multidivisa están mal hechas es un grandísimo avance y un porcentaje muy significativo.

Esta semana anunciaban que el Banco Popular ha sido obligado a devolver 110.000 €. La semana pasada Bankinter, obligado a recalcular un préstamo en euros. Es la entidad más castigada, porque también es una de las que vendió más hipotecas multidivisa (10.000).

Así como nunca utilizó cláusula suelo, por estos préstamos en monedas extranjeras le están cayendo más palos que a una estera. Al menos su presidenta, Concepción Dancausa, ha reconocido que Bankinter se equivocó porque algunos clientes “no daban el perfil”.

Las sentencias no salen todas iguales. Todas las que son contrarias al banco le obligan a pagar las costas judiciales. Además, en unos casos se anula la hipoteca de forma parcial y en otros de forma total. Las que van más allá obligan a convertir el préstamo a euros y las más exitosas consiguen devolución de dinero, incluidos los intereses legales generados hasta ese momento.

¿Han tocado fondo las hipotecas a tipo fijo?

La banca se rinde a guerrear en el tipo fijo

Parece que la banca se rinde

La guerra en las hipotecas a tipo fijo parece que ha llegado a su fin. Así como en su día la banca estancó los diferenciales en el 0,90% – 1%, ahora ha parado de bajar el tipo fijo.

Lo más significativo es que Bankinter, una entidad que hace un par de meses volvió a bajar los intereses, ha subido las hipotecas a 10 años (del 2,62% al 2,82%), a 15 (años (del 2,63% al 2,94%) y a 20 años (del 2,83% al 3,09%). Todo son tipos TAE, o sea lo que finalmente pagarás con toda la vinculación y comisiones.

BBVA también ha subido los tipos de interés, mientras que Bankoa y Liberbank siguen con los más bajos, a saber por cuánto tiempo más. Si lo bajan, lo estancan o lo suben confirmará o negará este supuesto cambio de tendencia.

Con esta estrategia la banca ha conseguido que en septiembre el 30% de las hipoteca fuera a tipo fijo, algo sin precedentes para unos tipos que tampoco tiene antecedentes conocidos, dado que antes eran del 5%-8%.

¿Por qué puede haber terminado esta situación histórica?  Si la banca opta por subir el tipo fijo es porque prevé subida de tipos de interés en general. Quizá sea que para verano ya intuyen un ligero aumento en el Euríbor, cuando pase a ser calculado de una nueva forma en la que se cogerán cifras reales de préstamos entre bancos, en lugar de cifras estimadas, como se hace ahora.

Otra posibilidad, que no anula sino complementa a la anterior, es que los bancos estén hartos de ganar menos dinero del que quieren y de ver cómo sus márgenes de beneficios se estrechan cada vez más, y paran la bajada de tipos fijos como una manera de no dejar de ganar dinero en el futuro, cuando el Euríbor suba y se arrepientan de haber bajado tanto el tipo fijo.

Otra opción es que ya hayan captado suficientes clientes, cosa poco probable, puesto que el mercado hipotecario se ha reducido muchísimo con la crisis, ya que tanto el número de clientes como de dinero total que se les debe es el más bajo de la Historia.

Puede ser que quieran ganar más dinero porque están viendo la que se les viene encima. De un lado está la sentencia de la cláusula suelo, por las que les tocará, como mínimo devolver todo el dinero cobrado de más desde mayo de 2013. Son decenas o cientos de millones de euros, según el banco.

De otro lado, si se realizan reclamaciones masivas por los gastos de compraventa, los bancos deberán devolver unos 3.000 € por cliente, y hay 8 millones de hipotecas. Hablamos de más de 24.000 millones de euros, puesto que esto también afecta a los préstamos que se hayan terminado de pagar desde 2011.

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La cara oculta de las hipotecas a tipo fijo

Más vale prevenir que lamerse las heridas

Más vale prevenir que lamerse las heridas

Aunque las hipotecas fijas están en auge, acaparando ya 1 de cada 3 nuevos préstamos, tienen lados oscuros que conviene saber antes de decidirse.

No todo es la tranquilidad de tener siempre la misma cuota y no depender del Euríbor, viendo tranquilamente cómo las demás hipotecas suben de precio mientras tú pagas menos. Cuando esto ocurra, debería pasar durante más tiempo que el que has estado pagando de más porque el Euríbor está bajo, que es lo que pasa ahora y lo que va a pasar durante los próximos años.

Los préstamos fijos más baratos son los que tienen menor plazo para devolver el dinero. El mínimo son 10 años, tiempo en el que ofrecen intereses del 1,20% y 1,40% en adelante. Suena bajísimo. Con que el Euríbor se ponga en el 0,30% – 0,50% ya pagarías menos que con Euríbor + 1%.

¿Pero qué esconden estos tipos de interés? Al igual que en los préstamos de tipo variable, los fijos tienen mucha vinculación si quieres pagar menos intereses. Tantas ataduras con el banco que a lo mejor te sale más barato firmar menos cosas y pagar más intereses. Es cuestión de calcularlo antes de hipotecarse.

Por ejemplo, la Hipoteca Ahora Fija de Liberbank, a 1,20% durante 10 años, exige seguros de hogar, vida, protección de pagos y coche para rebajar el interés. ¡¡Cuatro seguros!! Además hay que tener ingresos mínimos de 2.000 € al mes, pagar con tarjeta al menos 1.500 € al año y contratar un plan de pensiones con aportación mínima anual de 600 €. Es una pasada… Si no te acoges a todo esto el interés sube al 2,30%, o sea ¡¡¡casi el doble!!!

La otra hipoteca fija más barata, la de Bankinter, no se queda atrás, si bien no abusa tanto. Para el 1,40% a 10 años hay que tener seguros de hogar y vida, domiciliar ingresos y 3 recibos. De lo contrario el interés crece hasta el 2,60%.

Hay mucha diferencia entre atarse al banco o ir por libre. Además del pago de comisiones, que suele ser más alto en el caso de los préstamos fijos, que también a veces rebajan del 80% el porcentaje prestado, una hipoteca fija sin esclavitudes es entre un 25% (caso del BBVA) y un 90% (Liberbank) más cara que otra sin el pack de vinculación.

Entre medias están Bankinter, con una hipoteca un 85% más cara sin ataduras; seguida de Abanca, Activo Bank, Santander y Bankoa, todas entre el 50% y el 70% más caras sin seguros y otras historias.

Además, casi todas incluyen una comisión de compensación, por la que tienes que pagar entre el 0,75% y el 5%  -según la hipoteca- si amortizas o cancelas el préstamo antes de tiempo y el banco piensa que eso le hace perder dinero, porque -entre otras cosas- los tipos de interés en ese momento estén bajos -como ocurre ahora-. Aquí te explicamos más en detalle qué es y cómo negociar para que no te la incluyan.

¿Puedo cambiar mi hipoteca variable a fija?

Hay que pensárselo mucho

Hay que pensárselo mucho

Ahora que tanto se oye hablar de las hipotecas a tipo fijo y que se ve que la banca ha trasladado su guerra de ofertas a este terreno, quizá te dé por pensar si no te compensaría más cambiar tu hipoteca variable a una que siempre tenga la misma cuota.

Las hipotecas fijas tienen la clara ventaja de que siempre sabrás qué cuota vas a pagar, lo que te da tranquilidad porque no habrá sorpresas ni sobresaltos según el Euríbor. Eso es para bien y para mal: ahora pagarás por encima que con interés variable, pero se supone que si mantienes la cuota durante al menos 15 años más, será a partir de entonces cuando empiece a compensarte haber anclado la cuota a un interés en lugar de supeditarlo al Euríbor.

O sea que si te quedan más de 15 años por pagar quizá te compense. Hay que sacar la calculadora y mirar también qué condiciones tienes ahora (¿diferencial muy alto? ¿mucha vinculación? ¿a tope de comisiones?).

Y no sólo 15 años sino que tú preveas que vas a estar esos años pagando la hipoteca, porque una cosa es el plazo que se firma con el banco y otra distinta cuánto tiempo estás pagando al final, ya que lo aconsejable es realizar amortizaciones anticipadas siempre que se pueda, para acortar los intereses -cuanto mayor es el plazo mayores son los intereses-, y porque ahora que el Euríbor está tan bajo conviene ahorrar para cuando suba.

Si la banca se vuelca en el tipo fijo es porque le compensa. Es la nueva cláusula suelo pero legal, ya que ahora que el Euríbor está en negativo te calzan un interés desorbitado en comparación a Euríbor + diferencial, o sea lo mismo que pagar un suelo. Por eso Banco Sabadell, famoso por estar orgulloso de sus suelos, oferta una Hipoteca Fija al 1,75% al igual que Bankinter.

Si quieres pasar tu hipoteca variable a una fija en el mismo banco tienes que hacer una novación, que suele llevar coste. Novación es cambiar las condiciones de la hipoteca y puede hacerse siempre que el banco acepte ese cambio -lo hará si ve que saca provecho-. Conlleva pagar nuevamente notario y gestoría y a veces incluir alguna vinculación adicional (seguros, plan de pensiones…)

Si por el contrario quieres cambiar de entidad, puedes subrogar la hipoteca, lo que también trae costes. Antes esto lo asumía el banco pero ahora solamente conozco al Santander como único que se ocupa de todo, aunque con algunos requisitos y para interés variable. Calcula si, con todo, vas a ahorrar dinero y que algunos bancos cobran comisión por novación o subrogación hipotecaria.

Hay entidades con cláusula suelo que han ofrecido a sus clientes pasarse al tipo fijo, pero en mi opinión no compensa si esto cierra la puerta a reclamar en el presente o el futuro todo el dinero pagado de más durante años, y además lo que te deben es quitar el suelo y dejarte el Euríbor + diferencial que tuvieras contratado, salvo que durante todo el tiempo que te queda por pagar eso te salga más caro que un tipo fijo.

La banca recurre a hipotecas a medida para captar clientes

Como los trajes

Como los trajes

De toda la vida, las hipotecas son una gran fuente de ingresos y unos los mayores negocios para la banca. Ante la situación de que se cancelan más de las que se firman, la mala fama del suelo y su eliminación en muchos casos, y los bajísimos tipos de interés con el Euríbor en negativo desde hace tres meses, la banca ha tomado medidas.

Medidas que pasan, precisamente, por realizar hipotecas a medida. Algunas entidades como Bankinter, Abanca, Kutxa o Bankia anuncian unas condiciones que hay que tomarse como un punto de partida, no como una oferta inflexible que no se pueda cambiar ni personalizar.

Entre los que más personalizan encontramos a Bankinter, una de las entidades que más está compitiendo por pescar clientela nueva. Su Hipoteca Sin, a Euríbor a 1,20% con un interés de partida el primer año del 1,50% se puede transformar en un Euríbor +1%, con un fijo del 1,10% el primer año, según tu perfil.

No es lo mismo pedir 50.000 € que 150.000 ó 250.000. Contra lo que pueda parecer, la banca está interesada en operaciones de mucho dinero porque ganará más intereses, ya que estos van en función del capital pendiente de pago en cada revisión de la hipoteca.

Tampoco es lo mismo pedir el 80% del valor de tasación o de compra (siempre cuentan el más bajo), que pedir el 30%. Ni ganar 2.000 € al mes que ingresar 3.000 € ó 4.000 € entre una o dos personas. Los bancos estudian todo: ahorros, cómo has pagado anteriormente tus deudas, si tienes otros préstamos, tu Declaración de la Renta, antigüedad en la empresa, tipo de contrato, número de personas a cargo (padres, hijos, etc.) y, por supuesto, cómo es y dónde está la vivienda que quieres comprar.

Analizan este cóctel y deciden si te dan la hipoteca y en qué condiciones. Ah, y puedes negociar. ¡Debes negociar! La hipoteca no es un pack cerrado con el que tragar sí o sí, tienes que intentar que rebajen o quiten el interés fijo el primer año, asumir la menor vinculación, que no haya comisiones, el diferencial sea lo más bajo posible, y la oferta quede por escrito.

Así, en caso de estar solicitando que estudien tu caso en varios bancos, podrás presentar las ofertas de unos en otros para pedir que te lo igualen o  mejoren. Ésta es una de las formas de lograr que te ofrezcan lo que al principio te decían que era imposible. Algunos no harán caso o no podrán, pero otros sí, se picarán e intentarán robar la operación a la competencia.

Y no te rindas: donde uno no ve una operación viable (dándote motivos reales o falsos), otro puede ver una oportunidad de ganar dinero y te recibirá con los brazos abiertos. Si tienes varias opciones iguales, quédate con la entidad más grande (corres menos riesgo de que la engulla otra más grande) y/o con la que tenga mayor presencia donde vayas a vivir.

Algunos bancos de otros países ya pagan por tener hipoteca

La banca está que echa humo con la idea

La banca está que echa humo con la idea…

El colmo de los colmos para un banquero es tener que pagar por prestar dinero, ya que se supone que vive de lo contrario: cobrar por dejarlo.

Sin embargo, el Euríbor en negativo, camino en el que se ha instalado y parece que tardará un tiempo en abandonar, da pie a pensar -y, por qué no, a soñar- que el banco alguna vez nos pagará intereses por tener una hipoteca.

Hasta ahora, que se sepa, esto sólo ha pasado con un préstamo de Bankinter en francos suizos ligado al Líbor, el índice de referencia del Reino Unido, y está pasando en Dinamarca, Bélgica y Holanda. En España no parece que ocurra salvo que la OCU demande a la banca, como ya ha anunciado que hará, y gane.

Primero de todo, para que se dé la situación, el Euríbor tendría que llegar como mínimo al -0,18%, puesto que el diferencial más bajo del que se tiene constancia en España es el 0,17% de la hipoteca que en su día vendió Deutsche Bank, seguido por el 0,18% de Bankinter.

Para que el banco te pagara algo de dinero, el Euríbor negativo debería tener una cifra superior al diferencial, ya que de lo contrario sólo se limita a restar al diferencial, haciéndote pagar menos intereses que antes, pero nada de salirte el dinero gratis.

Suponiendo que se diera la situación de un Euríbor en el -0,18%, los bancos ya han anunciado a través de su patronal bancaria, y respaldados por el Banco de España, que no van a darnos un duro en intereses porque les parece un “sindios” y un “contrasentido”.

Hombre, a ver, yo lo entiendo. Su negocio es cobrar, no pagar, y ciertamente suena ridículo que el banco te perdone parte del dinero. Pero también deben ser coherentes con el sistema tal y como está montado, sin cambiar las reglas a mitad de la partida, sólo porque no sale como les gustaría o como esperaban.

Si resulta que el Euríbor + diferencial sale negativo, deberían descontarte dinero en lugar de cobrártelo, porque lo que tú has firmado es Euríbor + diferencial, no un compromiso de pagar dinero pase lo que pase, que es lo que la banca quiere hacer valer en este momento.

Pero esto no aparece en ningún contrato hipotecario, que es donde habría que mirar primero para saber a qué atenernos. Y, si aplicamos estrictamente lo que pone, hay que llevarlo hasta sus últimas consensecuencias, que es descontar de la cuota los intereses negativos que salgan de la suma Euríbor + diferencial.

Como esto no lo quieren hacer, y no creo que lo hagan, algunos ya incluyen en su oferta hipotecaria la que ya se ha empezado a llamar popularmente cláusula cero, que es no pagarte en estos casos y dejar los intereses a cero, cobrándote sólo capital, hasta que el Euríbor alcance como mínimo el diferencial y te toque pagar al menos un 0,1% de intereses.

La dación en pago, todavía más problema que solución

Más vale prevenir que curar

Más vale prevenir que curar

En España, la dación en pago continúa siendo una utopía, salvo en los contadísimos casos que se ha logrado. Bien por negociar duramente por el banco, por la presión de algún colectivo activista o por la Ley de Segunda Oportunidad, que en la práctica apenas ha solucionado un 10% de los casos de hipotecados con serios problemas.

En la oferta hipotecaria sólo hay una excepción: la Hipoteca Sin Más de Bankinter, que por eso mantiene su interés en Euríbor + 1,20% mientras que otras ya han rebajado su diferencial del 1%, porque es una hipoteca que, ante el impago de las cuotas, te permite entregar el piso y dar por saldada la deuda, olvidándote de seguir pagando al banco casi de por vida.

Hace poco veíamos que existe una tercera vía para conseguir la dación en pago: un seguro que por 2.000 – 3.000 euros, en caso de no poder asumir más el pago de la hipoteca, se encarga de todo, incluido pagar lo que debes al banco. Te quedas sin casa pero también sin deuda pendiente.

Estas tres cosas no son más que parches. ¿Quién constituye una hipoteca pensando en que dejará de pagarla? ¿Quién se compra una casa pensando en que se la van a embargar? Antes de meterse en el fregao de comprar un piso hay que tener muy claro que la deuda se puede asumir, incluso si aumenta considerablemente la cuota de la hipoteca porque suba el Euríbor, o si disminuyen los ingresos familiares.

Todavía se embargan un 1% de las hipotecas, que traducido a personas son 160 familias que al mes se ven a las puertas de perder su primera vivienda. Aunque la hipoteca es lo último que se deja de pagar en caso de apuro, el 5% de las que se firman no llegará a buen puerto.

Terminarán sin pagarse, con sus titulares en una lista de morosos y con la mayoría de esas casas embargadas. A pesar de que ha bajado el número de ejecuciones con respecto a los años más duros de la crisis, entre septiembre de 2014 y septiembre de 2015 se ejecutaron 65.000 hipotecas (incluidas no sólo primeras viviendas, también segundas, locales, garajes…).

Deben existir herramientas para atajar mejor estas situaciones si se producen, para que sea menos traumático y menos lesivo económicamente para las familias, pero lo primero es tener buenos filtros para no meterse en una hipoteca que de antemano se prevé que será morosa. Aquí la culpa no sólo es de la banca, nosotros también somos responsables del dinero que pedimos, otra cosa es que luego nos engañen con cláusulas y otras historias, o que la oferta sea abusiva.