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Consejos para negociar la hipoteca

Que no se pase preguntar ni un asterisco ni una letra pequeña

Que no te pase descifrar ningún asterisco ni preguntar por cualquier letra pequeña

Ahora que los bancos llevan un año despertándose del letargo de no dar un duro y que el Euríbor está por los suelos, parece buen momento para plantearse la compra de una casa, siempre que cumplas el exigente perfil que demandan.

Acribilla al banco a preguntas. Antes de firmar entérate bien de que la hipoteca no tenga limitación a la baja, interés mínimo o palabras por el estilo, que camuflan la odiosa cláusula suelo.

A pesar de su mala fama y las muchas sentencias en contra, incluida una muy sonada del Tribunal Supremo, todavía hay bancos que la utilizan: Popular y Sabadell, entre otros.

El suelo no te interesa porque evitará que pagues menos intereses por tu hipoteca mientras el Euríbor esté bajo, cosa que puede alargarse unos cuantos años más.

Los suelos más frecuentes suelen estar entre el 2% y el 4%, algo que para nada queda compensado con un techo del 10% – 12%, pues esas altísimas cifras no impedirán que pagues de más, no te protegerán de nada. ¡Si el Euríbor nunca estuvo por encima del 5,393%! Afortunadamente…

Cerciórate bien de las comisiones. Estudio, apertura, cancelación, amortización total, amortización parcial, subrogación (cambiarla de banco), novación (firmar nuevas condiciones con tu banco)… Lo ideal es que no haya ninguna. Si las hay, que sean lo más bajas posibles.

Otro punto clave es la vinculación. En cuestión de un año, los diferenciales han pasado del 2% al entorno del 1,5% e incluso alguna hipoteca con 1%, que es el futuro. ¿Pero qué te piden a cambio? Una relación de por vida.

Para bajar el diferencial te atan con seguros, tarjetas, domiciliar la nómina y los recibos, a veces incluso depósitos o un plan de pensiones. Si de entrada no te interesa ninguno o varios de esos productos, no firmes. Calcula en cuánto se quedaría el diferencial y si te sale más barato tener ese producto o un diferencial más alto.

Además, hay que preguntar durante cuánto tiempo es obligatorio mantener la atadura. Quizá puedas tener el seguro un par de años y luego darte de baja, o sacar la nómina del banco y llevártela a otra cuenta, sin que por ello te vaya a bajar el diferencial.

Si el préstamo te convence de partida y buscas condiciones más baratas, la banca online suele tener las mejores. Ahora, si quieres negociar lo mejor es una entidad tradicional, donde tienen mucho más margen para adaptar las hipotecas según el perfil de sus clientes.

Siempre vendrá bien que estés al loro de las últimas novedades en las hipotecas, de lo que los bancos pueden y no pueden hacer, y de las cláusulas abusivas que existen, para que no te la den con queso.

Denuncian el cobro de comisiones en la cuenta de la hipoteca

Qué cara más dura

Una de las formas que tienen los bancos de ganar dinero es cobrar comisiones. Diez euros aquí, veinte euros por allá, tres euros por sacar dinero de un cajero de otro banco…

Suma y suma, sigue y sigue, y al final serás como las gallinas: tendrás el estómago lleno a base de picotear aquí y allá un poquito de cada cosa.

Las comisiones en España eran ciencia ficción hasta que el difunto Emilio Botín las introdujo a finales de los años 80 como consecuencia de su irrupción en el panorama bancario y del copioteo de lo que había visto que hacían las entidades financieras en otros países de Europa.

Comisiones hay a montones, pero es muy fuerte que te empiecen a cobrar de buenas a primeras por algo que no tendrían por qué y que, sobre todo, te dijeron que no harían. Por ejemplo, por el mantenimiento de la cuenta donde te cobran cada mes la hipoteca.

Ya se supone que ganan bastante con tu préstamo, que ahí tienes domiciliada la nómina (una o dos), lo que les aporta dinerito fresco asegurado cada mes, y que con ellos tienes firmados seguros y otros productos (te tienen más amarrado que a Kunta Kinte) para que te hayan rebajado algo el diferencial de la hipoteca.

Se supone que en una cuenta de la hipoteca no se cobran comisiones porque va contra la legislación bancaria y las normas que protegen a los consumidores. Pero como hay que sacar dinero de debajo de las piedras, algunos bancos han empezado a cobrar comisiones en cuentas que solamente están destinadas a pagar hipotecas o préstamos al consumo.

La organización de consumidores Facua ha denunciado a 10 que lo hacen: Banco Santander, BBVA, La Caixa, Bankia, Banco Popular, Bankinter, Banco Mare Nostrum (BMN), Liberbank, Caixa Ontinyent y Abanca.

Se ha chivado al Banco de España, la Agencia Española de Consumo, Seguridad Alimentaria y Nutrición (Aecosan) y a las autoridades de protección al consumidor autonómicas. Lástima que no sea una demanda judicial, más contundente y quizá efectiva.

En cualquier caso, Facua comenta que, en cuanto los bancos son denunciados por este tipo de prácticas, suelen devolver el dinero. A veces poco tiempo después vuelven a cobrar estas comisiones, porque saben lo pesado, largo y costoso que es denunciar, y lo poco que compensa a veces porque se te va más dinero en la denuncia que lo que te han cobrado by the face.

Si tu banco te cobra comisiones injustificadas en la cuenta de la hipoteca y antes no lo hacía, reclámaselo directamente. Es una injusticia y un abuso.

¿La banca online tiene las mejores hipotecas?

Adaptarse o morir

Por ahí corre el rumor de que, pase lo que pase, las mejores hipotecas están en la banca online. Si no estás peleado con Internet y no te importa perder el contacto físico, es cierto.

Ahora mismo es ING Direct, la entidad holandesa que abrió la veda hace 15 años, la que ofrece la mejor hipoteca del mercado, con un interés de Euríbor + 1,69%. Se nota que se toma en serio la competición por captar clientes, pues ha bajado el diferencial desde Euríbor + 1,89%.

Uno-e (del BBVA), Openbank (Santander), Activo Bank (Sabadell), Self Bank (mitad propiedad de CaixaBank) son algunos ejemplos. Hasta hace un año también estaba iBanesto, que pasó a ser iSantander cuando la entidad madre absorbió a Banesto.

La banca online tiene sus puntos fuertes y sus puntos débiles, como todo. Entre las ventajas que te puede aportar es que no suele cobrar comisiones ni por transferencia, ni por mantenimiento de cuenta, ni tampoco en las hipotecas. Igual que tampoco suele pedir mucho más que cobrar la nómina en la cuenta de la hipoteca, tener un seguro de hogar y otro de vida.

Entre que pide poca vinculación y los diferenciales suelen ser los más bajos del mercado, es raro que sus hipotecas no estén cada mes entre las más competitivas. Se lo pueden permitir porque tienen pocas oficinas físicas o ninguna y, por tanto, menos personal.

Las gestiones son online o por teléfono, lo que puede sacar de quicio porque, como suele pasar cuando llamas a cualquier call center, es rarísimo que te atienda la misma persona y ya se sabe que hay quien prefiere hablar siempre con el mismo y, ya que estamos, cara a cara.

No podemos decir que no te atiendan sino que lo hacen por teléfono, por Internet o en las oficinas de su banco matriz o en las que tienen en las grandes ciudades. Pero esto se deja para la gente que ya va a firmar la hipoteca o que quiere hablar de tú a tú. El problema es que los bancos online no suelen ser flexibles con las condiciones de sus hipotecas, pues entienden que ya tienen una oferta lo suficientemente competitiva como para mejorarla.

Como su negocio gordo se hace por Internet sus páginas web son más fáciles de usar que las de otros bancos, más encaminados a que te pases por la sucursal que a darte toda la información mascadita, que también son pistas para la competencia. Esto es un punto a favor de las entidades online porque la desinformación es desesperante.

La banca por Internet llegó con el siglo XXI, amenazando a la banca tradicional por sus precios y facilidad de gestión para las generaciones jóvenes. Hace un tiempo que ésta ha reaccionado y, por ejemplo Bankinter, ofrece hipotecas que poco tienen que envidiar a las de las entidades online.

Cosas que pueden cambiar en tu hipoteca después de firmarla

Que no te la jueguen

Algunas hipotecas ya firmadas no cambian en años; otras nunca. En cambio, algunas sí que cambian, sin que tú lo pidas ni lo quieras.

Aunque firmaras el préstamo con el banco o la caja Pi, puede ser que meses o años después ya no le debas el dinero a esa entidad sino a otra empresa. Puede ser que un banco o caja haya absorbido o se haya fusionado con el sitio donde tenías la hipoteca y entonces cambias de entidad sin comerlo ni beberlo. Con la enorme reestructuración bancaria que ha habido, esto ha sido bastante frecuente en los últimos años.

También puede pasar que el banco decida deshacerse de tu hipoteca porque la considera tóxica. Las hipotecas tóxicas son las que tienen alto riesgo de impago y como la banca está más que escarmentada con los morosos, antes de verse en una situación semejante hacen paquetes con hipotecas de éstas y los venden a fondos buitres.

Como su propio nombre indica son depredadores financieros que compran cosas que otros no quieren para intentar sacarles el mayor partido. La mayor movida con esto es que si dejas de pagar, el fondo buitre tiene menos contemplaciones que el banco a la hora de echarte a la calle.

En cualquiera de los casos anteriores, al menos tienes tranquilidad respecto a las condiciones firmadas: si tu hipoteca pasa a manos de otro banco o cae en las garras de un fondo buitre no se le tocará ni un ápice, se debe respetar exactamente todo lo que has firmado.

A veces no te cambian de banco sino la hipoteca en sí. Entidades que están mal de pasta, como por ejemplo Bankia, pueden decidir de buenas a primeras empezar a cobrar comisiones en la cuenta de la hipoteca. Aunque esto transgrede el código de buenas prácticas bancarias del Banco de España, en la práctica es una perrería habitual, que puedes pedir que te dejen de hacer.

La hipoteca también sufre cambios después de firmada si dejas de cumplir alguna de las condiciones que el banco te puso para darte un interés más bajo: cierto nivel de ingresos, tener equis seguro, pagar muchas compras con tarjeta… Éste es el caso más previsible de todos para cambiarte las reglas del juego, y siempre que vuelvas a cumplir el perfil que tenías cuando firmaste, puedes pedir al banco que retorne tu hipoteca a las condiciones iniciales.

Otra gaita es que desaparezca el índice que se suma al diferencial. Ya se ha dado el caso con el IRPH y sólo han triunfado los que han conseguido Euríbor + 1%. Quienes han cambiado al IRPH Entidades están palmando pasta.

En todos los casos el banco debe avisarte por escrito de cualquier cambio y, por supuesto, no se debe hacer nada que no esté en el contrato de la hipoteca.

Cómo ahorrar en la hipoteca después de firmarla

Hay que estar pendiente

Se habla mucho de todo lo que tienes que preguntar, mirar y tener en cuenta antes de firmar una hipoteca, pero poco se menciona lo que puedes hacer después para ahorrar en la hipoteca o, como mínimo, evitar que te cobren de más.

Esto no es firmar, relajarse y olvidarse del tema. Ya que la devolución del préstamo se puede alargar hasta 40 años lo suyo es no confiar en el banco, sino estar pendiente de qué te cobra, cuándo y por qué.

Cuando te toque revisión de la hipoteca, cada 6 meses o un año, mira cuál es el Euríbor o IRPH que te tienen que aplicar y comprueba que efectivamente el banco lo aplica y tu cuota sube o baja, según lo que corresponda. Según lo que tengas firmado la cifra que aplican es la de uno o dos meses antes de la revisión.

Controla los movimientos de la cuenta de la que se cobran la hipoteca. Quizá al principio te dijeron que no cobrarían comisiones, pero con el tiempo te encuentras con un impuesto revolucionario por tener tarjetas, hacer transferencias, mantenimiento de cuenta…

Comisiones que te muerden un dinero al año que estás en tu derecho de reclamar que te devuelvan, argumentando que ya tienes la nómina cada mes en la cuenta y eso les aporta dinero y que la cuenta está para cobrar la hipoteca, nada más.

Por supuesto mira bien si tienes cláusulas abusivas e intenta que el banco te las quite por todos los medios. Por ejemplo, tener un suelo puede hacerte pagar una media de 1.200 € más al año.

También puedes ahorrar dejando de renovar los seguros que van ligados a la hipoteca, bien porque ya no es obligatorio tenerlos para conseguir el diferencial más bajo, bien porque no te compensa bajar el diferencial a costa de pagar un dineral en seguros que no te interesan.

Existen otras dos maneras de no perder dinero, algo más complicadas que las otras, pero también muy útiles y válidas. Una es meter en la hipoteca todo el dinero que puedas: amortizando anticipadamente ahorrarás muchos intereses, sobre todo ahora que el Euríbor está casi igual de bajo que los intereses de los depósitos. Cuotas como éstas serán difíciles de ver en el futuro, así que conviene facilitarse la vida quitándose intereses de en medio y años de pagar por delante.

Si la hipoteca en general es un abuso, mira si puedes cambiarla de banco. Aunque no son la pera limonera, cada vez hay diferenciales más bajos (de 1,65% en adelante) y puede que te compense pagar un 1% de comisión por subrogarla. Es posible que en poco tiempo estés ahorrando.

La hipoteca es como el amor, como una planta: si no lo cuidas se marchita, y en este caso además te cuesta pasta.

Hipotecas peculiares

Ser diferente es más divertido

La guerra de diferenciales se ha avivado y nuevas hipotecas surgen como champiñones. Algunas se distinguen bajando el diferencial, otras no cobrando interés fijo el primer año, algunas optan por un título gracioso o sugerente, menor vinculación…

Mientras que la mayoría no se apean de prestar a 30 años, con interés fijo el primer o primeros años, conceder hasta el 80% de la tasación o precio del piso, domiciliar nómina y recibos además de contratar seguros, diferencial por debajo de 2% (si está por encima no se debería ni llamar oferta) y sin cláusula suelo, otros se diferencian por cosas como:

Mari Carmen de Abanca

El banco gallego ha lanzado esta hipoteca de nombre familiar y aire campechano, cuya principal característica es que sólo exigen unos ingresos mínimos de 600 € al mes. Una cifra baja y más asequible que los 2.000 – 2.500 € en adelante que piden otras entidades. También puedes aplazar el pago de hasta 24 cuotas (dos años) sin comisiones.

Hipoteca Inteligente de Evo Banco

Es un préstamo a la carta. Para empezar, el diferencial se ajusta según las características de la operación. Para continuar: dicho diferencial baja si sube el Euríbor. Cuando este índice esté entre el 2% y el 4%, te bajan el diferencial un 0,20%; si el Euríbor se pone entre el 4% y el 6%, el diferencial cae un 0,40%, y si el indicador se pasa del 6% (algo nunca visto), el diferencial desciende un 0,80%.

Para rematar: si durante 5 años pagas sin fallar, te descuentan del diferencial otro 0,20%. Creo que es más una campaña de marketing bien planteada que una hipoteca realmente ventajosa, pero no podemos negar el ingenio de la artimaña y que, al final, algo acabarás ahorrando.

Ecohipoteca de Triodos Bank

Ya que se define como banca ética y sostenible, hace que el diferencial de la hipoteca dependa de la eficiencia energética de la vivienda. Vamos, de que todos los electrodomésticos que tengas sean un pepino que ahorre luz y agua por un tubo, sin contaminar ni pizca, además de alguna que otra cosa más en la casa. Para las casas con certificación energética A+ el interés es de Euríbor + 1,65%, y para las peores certificadas (G), de Euríbor + 2%.

Hipoteca Sin Más de Bankinter

La hipoteca se firma con garantía real, es decir: si dejas de pagar hay dación en pago, entregas las llaves al banco y te largas sin arrastrar más deuda, que es lo que pasa en el resto.

O te distingues de la competencia por algo peculiar y realmente interesante o te dan cordera. No hay muchos clientes que cumplan sus exigentes perfiles y cada vez son más bancos al acecho, así que o se ponen las pilas con cosas como éstas o como regalar el seguro de hogar el primer año (Santander) o mejor aún: apenas tener vinculación, ni comisiones, ni suelo, ni interés fijo (ING Direct), o no se comen un rosco ni pagando.

Una hipoteca que baja el diferencial según sube el Euríbor

Un préstamo futurista

Una entidad llamada Evo lanzará después del verano la Hipoteca Inteligente, con la que pretende ampliar su popularidad de forma innovadora y captar entre el 1% y el 2% de las hipotecas en 2015.

Su gran peculiaridad es que el diferencial bajará cuando suba el Euríbor. Mientras dicho índice no supere el 2% (como ahora que ha cerrado agosto en el 0,469%), el diferencial será del 1,90%, cifra habitual en otras ofertas.

Si el Euríbor se sitúa entre el 2% y el 4%, el diferencial baja un 0,20%; si se pone entre el 4% y el 6%, disminuye un 0,40% y si pasa del 6%, el diferencial baja un 0,80%.

El sistema es rompedor, novedoso… Pero que no te ciegue: un 0,20% es poca cosa en comparación con un Euríbor entre el 2% y el 4%, algo que no creo que ocurra hasta dentro de unos años. Y para qué hablar cuando se ponga por encima del 4%, algo que podría pasar, pero que sería desastroso para la economía doméstica.

Si en julio de 2008 el Euríbor cerró en el 5,393%, rompiendo la hucha de mucha gente, no te quiero ni contar como se vuelva a poner a ese nivel con los diferenciales actuales. Si ya partió corazones con los diferenciales anteriores a la crisis, la mayoría de ellos por debajo del 1%, imagínate el agujero que hará si a ese increíble Euríbor le sumas un diferencial por encima del 1%.

Y bueno… Para qué hablar del 6%. Veo casi imposible que el Euríbor se ponga por encima de esa cifra sin que se colapsen más de la mitad de los hogares españoles con cuotas impagables, por encima de los mil euros.

En resumen, esto de bajar el diferencial según sube el Euríbor suena muy bonito y está bien pero, si puedes, espera a firmar una hipoteca, habrá mejores ofertas.

En general es una hipoteca competitiva. Si estás cinco años sin faltar al pago ni un mes, te rebajan el diferencial un 0,20% hasta el final de la hipoteca. Si te quedas en paro, sufres una baja prolongada o muere uno de los titulares, te dejan pagar sólo intereses durante dos años. Es lo que llaman periodo de carencia de capital.

El pero que se puede poner es que el primer año tiene un interés fijo, como la mayoría. Por lo demás, no está mal. Intentan responderte en tres semanas, cuando la media de otros bancos está por encima del mes.

Prestan hasta el 80% de lo que vale el piso si es una primera vivienda y hasta el 60% en el caso de una segunda residencia. No aplica cláusula suelo ni comisiones de ningún tipo; el plazo máximo son 30 años y te piden poca vinculación: domiciliar la nómina y contratar un seguro de hogar.

Detrás está NCG Banco, sucesor de Novacaixa Galicia, famoso por la sentencia del Tribunal Supremo sobre la cláusula suelo. Es el banco creado para operar fuera de Galicia, León y Asturias, por eso tiene otro nombre.

Lo que oculta la publicidad de las hipotecas

No es oro todo lo que reluce

Detrás de las ofertas de hipotecas hay algo más que buenas palabras. Años sin dar un céntimo o dando lo justo, lo mínimo tirando a nada, y hace 9 meses que Bankinter, Santander, CajaSur e ING rompieron el silencio y la sequía hipotecaria con ofertas que parecían de otro planeta.

Euríbor + 2% se veía como un gran avance. Por fin había otra vez anuncios de hipotecas en las marquesinas de los autobuses, los periódicos, internet, la radio y los escaparates de los bancos. Parecía que eran grandísimas ofertas, pero… ¿Qué se esconde tras el anuncio de una hipoteca?

Pues aparte de la intención del banco de venderte un producto con el que gana dinero, hay algunas condiciones que no vienen en la publi y a veces ni siquiera en la página web. Los bancos son oscurantistas, ocultistas, expertos en el arte de gritar a los cuatro vientos lo que quieren que sepas y de disimular lo que no mucho mejor que una faja tapa los michelines.

Detrás de esos nuevos diferenciales se esconden cosas como mucha vinculación: contratar seguros, tarjetas, planes de pensiones y otras historias para obtener ese diferencial que luego no es tan estupendo como parece. También hay comisiones: por pagar parte del préstamo (amortizar) anticipadamente, por cancelar la deuda, por estudiar tu caso, por llevarte la hipoteca a otra entidad (subrogación)…

No olvidemos que las hipotecas son más un favor que le hacemos nosotros al banco que a la inversa. La banca gana mucho dinero o no lo haría. Tanto es así que, esté como esté el mercado, pase lo que pase, lo calculan todo para no dejar de ganar. Que va a bajar el Euríbor, cláusula suelo al canto. Que sigue bajo de narices, diferenciales altos e interés fijo los primeros años. Que bajamos el diferencial, pues aumentamos la vinculación y las comisiones.

Toda publicidad destaca los puntos fuertes del producto, resalta lo más atractivo y nos llama la atención con lo que queremos ver y oír: una casa de ensueño, un ático, un chalé, las llaves de un piso… Y oculta lo que no le interesa comunicar porque de lo contrario ni Blas iría a preguntar nada.

Del tipo de interés fijo que te calzan el primer año no presume ningún banco. La comisión de apertura y las cláusulas abusivas no son vox pópuli. Que sólo dan el 80% de la tasación o del precio del piso no te lo dice el cartel. Todo esto tienes que averiguarlo, a veces con mucho esfuerzo. Por eso conviene preguntarlo todo hasta la saciedad, comparar muy bien las ofertas con las de otros bancos (cuantos más mejor) y bucear en sus páginas web para no quedarse en la superficie.

¿Puedo cambiar la hipoteca banco?

Se pueden buscar alternativas

Cambiar la hipoteca de banco es posible. Se llama subrogación y, según Helpmycash, puede costar entre 400 y 1.500 euros.

Si firmaste antes de la gran subida de diferenciales, es decir, tienes Euríbor + 1% como mucho, no te merece la pena tocar ni un pelo de tu hipoteca, salvo que tenga cláusula suelo, un swap o condiciones abusivas de cualquier tipo.

Si tienes un diferencial por encima del 2% puede que te compense ir en busca de mejores condiciones.

Pero recuerda que no todo es el diferencial y que importan mucho las comisiones que te cobran y los productos que te obligan a contratar para tener dicho diferencial, algo a valorar tanto en la hipoteca que tienes ahora como en la que quieres conseguir.

Para cambiar la hipoteca de banco lo fundamental es que te compense económicamente. Echa cuentas para ver cuánto te cuesta ahora, cuánto pagarías por llevártela a otra entidad y cuánto ahorrarías por tenerla en otro banco.

Durante la pasada década, los bancos casi se daban de tortas por captar hipotecas y, tal era su afán, que se ofrecían a pagarte todos los gastos del cambio. La explosión de la burbuja inmobiliaria, la crisis y el cerrazón que han hecho en torno al crédito debido a la morosidad y la reestructuración bancaria ha hecho que ya no den ni chicles.

Quien quiera cambiar la hipoteca de banco tendrá que pagarlo. Hay unos gastos fijos: registro (100-200 €), gestoría (150-300€) y tasación (otros 150-300 €). Como regla general puedes calcular que te costará el 1% de lo que te quede por pagar, es decir unos 1.000 euros por cada 100.000 de deuda pendiente.

Desde Helpmycash también dicen que el banco querrá que tengas pagados al menos dos o tres años de la hipoteca, estar al corriente de todos los pagos e incluso, en algún caso, que el préstamo sea para tu vivienda habitual.

Ojo a las comisiones por desistimiento total y por cancelación, que aplican muchos bancos y que te afectarían en este caso. Algunas entidades también aplican comisión por subrogación.

Cambiar la hipoteca de banco es jaleoso y caro, te puede costar lo mismo que ganas en un mes, por eso tienes que estar seguro/a de que te compensa y de que lo necesitas para bajar intereses o ampliar el plazo. Si sólo te lo planteas para cambiar titulares o ampliar capital, lo mejor es una novación hipotecaria con tu banco, o sea que firmes un nuevo contrato, lo cual lleva algunos gastos, normalmente menores que los de la subrogación.

Si la quiero cambiar… ¿Adónde me la llevo? ING, Uno-e, Unicaja, Bankinter, La Caixa y Sabadell reciben hipotecas de otros bancos. Las más ventajosas suelen ser las de la banca online porque cobran menos comisiones, exigen menor vinculación y no tienen cláusula suelo, como sí suele aplicar Sabadell por ejemplo.

Formas de ahorrar en la hipoteca

Hay que medir los riesgos

Firmar una hipoteca es una actividad de riesgo. Casarse con el banco es más peligroso de lo que percibimos, quizá porque es algo común en la sociedad y que hacemos por inercia.

La compra del piso es, probablemente, el gasto más gordo al que te vas a enfrentar en toda tu vida. Por eso, hay que intentar no hacer el canelo: ahorrar dinero y disgustos, pagando la menor cantidad posible de intereses.

Para ello, aquí van algunos consejos:

Simulador

Busca un simulador fiable e independiente, gratuito, que te ayude a calcular el gasto final que te supondrá la hipoteca. No sólo vas a devolver el capital prestado sino también una grandísima cantidad de intereses que aumentan si tienes cláusula suelo, un plazo alto, productos como seguros y planes de pensiones, etc. En esta web tienes varios buenos y completos, por ejemplo éste.

Ahorros y dinero prestado

No liquides todo tu dinero en la compra del piso. Necesitarás dinero para amueblarlo, un 10% para gastos de compraventa y te vendrá bien tener un colchón por si te surge un futuro imprevisto. Pide al banco la menor cantidad de dinero posible, cuanto menos te deje menos intereses pagarás.

Contrato y cláusulas abusivas

Lee de arriba a abajo el contrato de la hipoteca. Pregunta lo que no entiendas, consulta a un gestor si es necesario. Sus honorarios serán mínimos en comparación con una cláusula suelo, un clip, un swap o cualquier otra práctica abusiva que te pase desapercibida. Ojo con el periodo de carencia inicial y los intereses crecientes, que te pueden hacer pagar más dinero del que pensabas.

Cuota

No te fijes sólo en qué cuota pagas sino en qué condiciones marca el banco para conseguirla. Lo barato puede salir caro. Ponte una cuota cómoda, que no sea superior a un tercio de tus ingresos, pero tampoco mires una cuota que sólo puedas pagar ahora sino que puedas pagar en el futuro si tu situación de vida cambiara por quedarte en el paro, divorciarte, ponerte enfermo… O si el Euríbor subiera: ya ha empezado a hacerlo y en décadas varía mucho.

Diferencial y vinculación

Cuanto más bajo sea mejor. Junto con el Euríbor va a marcar los intereses que pagarás durante décadas y puede subirte bastante la hipoteca. Pero no te obsesiones con un diferencial bajo si a cambio el banco te exige contratar productos que no tenías pensado coger. Calcula cuánto te cuesta la hipoteca con productos y sin ellos para ver qué te compensa más.

Comisiones

Evítalas. Las hay de estudio, amortización parcial, amortización total, cancelación, subrogación, retraso en el pago… Encarecen bastante el préstamo.

Plazo

Que sea el menor posible. Cuantos más años tienes para devolver el dinero más intereses pagas. Mejor 20 años que 30 y mejor 30 que 40. Si no te dan la hipoteca más que poniendo muchos años, firma e intenta amortizar siempre que puedas.

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