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En las hipotecas VIP no es oro todo lo que luce Premium

A los bancos les encanta que tengas dinero

Cuanto más tienes mejor te ven

Parte de lo que voy a contar, quizá todo, te va a indignar o te va a encantar. Depende de cuánto ganes y cómo lo mires… Porque de tus ingresos o de los del conjunto de la familia dependen y mucho las condiciones que te van a dar en la hipoteca. No es lo mismo 600 € o 900 € al mes que meter en casa 2.000 € o 3.000 €.

En función de tus ingresos, tu estabilidad y antigüedad en el trabajo y tus ahorros, el banco te mirará con unos ojos u otros. La lupa te la va a poner encima de todas formas, pero de lo que vea no sólo dependerá que te dé o no la hipoteca sino en qué condiciones lo haga. Aunque no olvides que, salvo préstamos online, puedes y debes negociar.

De ahí que haya algunas hipotecas llamadas VIP o Premium destinadas a los clientes por los que todos los bancos se pelean. Esos que no tienen otras deudas o que, si las tienen, se las pueden ventilar de sobra. Esos que ganan un pastizal al mes y que hace siglos que trabajan donde están, por no hablar de si eres funcionario, entonces por lo general te ponen la alfombra roja.

Sobre todo esos que tienen ahorros y no necesitan más del 80%, aunque tampoco quieren que pidas poco porque cuanto más pides, más rentable eres porque más dinero les das a ganar durante más tiempo, y cuanto menos pides al contrario. Por eso también les hacen tilín los perfiles VIP, porque piden hipotecas altas para casas más caras.

Este tipo de préstamos exige rentas altas y lo mejor que tienen es el diferencial, como por ejemplo la Hipoteca Selecta de Liberbank, a Euríbor + 0,85%, para ingresos de 3.000 € en adelante. Pero aparte de tener un buen diferencial te atan mucho, para ser tan VIP esta hipoteca tiene algunas comisiones y una vinculación muy alta, porque lejos de querer ofrecerte mejores condiciones, con el señuelo del diferencial te quieren pescar y que te ates con más productos que en otras hipotecas con diferenciales sólo un poco más altos, del 0,99% por ejemplo.

Otro caso es la Hipoteca Privilegium VIP del Banco Mediolanum. Por sólo Euríbor + 0,85% exigen un patrimonio mínimo de 350.000 €, de los que al menos 100.000 € deben estar invertidos en la entidad. El caso más claro de hipoteca VIP timo es la del Sabadell, pero es que todas las del Sabadell son malas hipotecas, aquí no se escapa ni la supuestamente mejor. Un fijo del 1,5% el primer año y Euríbor + 1% el resto del tiempo. ¿Eso es VIP? Es Hay mejores hipotecas y no se venden como exclusivas.

Entonces… ¿Interesa ser VIP? Hombre, sí, los ingresos cuanto más altos mejor, pero no necesariamente hay que serlo para conseguir una buena hipoteca ni todas las hipotecas anunciadas como VIP, Premium o similar son mejores que otras que no lo son, que piden menos ingresos y que a veces no te atan con vinculación ni comisiones.

Por ejemplo, la Hipoteca Open de Openbank cobra desde el principio Euríbor + 0,99%, no tiene vinculación ni comisiones y sólo te pide que ganes 900 € si vas solo/a o 1.800 € entre dos personas. En el fondo sale más barato que tener una VIP y aportar 600 € al año a un fondo de pensiones y anclarse al banco con seguros y depósitos.

Las hipotecas VIP de cualquier banco tienen mejor diferencial que el resto de hipotecas de esa entidad, pero no son las mejores de todas las que hay en el mercado. Las mejores no tienen por qué ser para gente con mucho dinero porque tampoco todo es el diferencial, lo ideal es sin vinculación ni comisiones. De todos modos, las hipotecas VIP están de capa caída. Aunque quedan algunas como las mencionadas, no es algo que los bancos promocionen mucho. Es un producto que tienen para captar a clientes con mucha pasta y atarlos más que si les pusieran bridas en las muñecas.

Tuvo su gran momento cuando se daban menos hipotecas y se querían asegurar de que los clientes que pescaban eran muy solventes, pero ahora el foco está en los préstamos a tipo fijo, con los que se retiene a familias con recursos medios, que son muchas más que las otras, y que son las que entre todas consiguen dar a un banco una cartera de clientes que le saque a flote las cuentas del año.

¿Sabes cuánto pagas de más por tener interés fijo el primer año?

La cuestión es trincarnos pasta como sea

Se llama TINI (tipo de interés nominal inicial) pero a lo mejor lo conoces por otro nombre: interés fijo el primer año. Si tampoco te suena te diré que es el interés que sí o sí cobran en muchas hipotecas al principio, independientemente de cuál sea tu diferencial y de cómo cotice el Euríbor.

Es una pasada, un abuso y una treta legal que la banca se sacó de la manga hace años, cuando el Euríbor empezó a bajar en plena crisis, para compensar el dinero que dejarían de ganar mientras este índice estuviera tan bajo.

Pero, claro, ni en sus peores pesadillas entraba que bajara al -0,19% de diciembre y que se tirara, como ya lleva, dos añitos enteros bajo cero. Eso disminuye las ganancias de los bancos, que con la esperanza de no renunciar a ellas y de sacar también por algún lado la pasta que deben por los abusos condenados en multitud de juicios, imponen un tipo fijo al principio de la hipoteca.

Ese interés fijo es más alto que lo que pagarías si se te aplicara el diferencial más el Euríbor, por eso lo hacen. Y también es más alto que lo que pagas después de que se termine ese horrible periodo. Según Helpmycash, quien lo tiene suelta de media 550 € más durante el primer año. Imagínate si encima te toca pagarlo más tiempo: un año y medio, dos o tres como se ve en algunas hipotecas. ¡¡Horrible!!

Las menos malas en este sentido son las que tienen el TINI igual que el diferencial posterior. Por ejemplo, las de BBVA, Coinc, Popular y Santander, que al principio cobran un 0,99% de interés fijo y después pasan a Euríbor + 0,99%. O Bankia, que en su Hipoteca Sin Comisiones, con la que ha aumentado su firma de préstamos casi un 80% el año pasado, cobra 1,20% el primer año y Euríbor + 1,20% el resto del tiempo.

La Hipoteca Naranja de ING Direct, que hasta hace menos de un año era famosa y ventajosa, liderando los rankings de mejores hipotecas por no cobrar interés fijo al principio, sucumbió a la tendencia mayoritaria y en mayo de 2017 empezó a cobrar un 1,99% el primer año y Euríbor + 0,99 del primero en adelante, igualito a BBVA por ejemplo, aunque este otro tiene bastante más vinculación. Una pena que lo hiciera, porque le ha hecho perder posiciones frente a otro banco online que no exige interés fijo el primer año y que tiene uno de los mejores préstamos del momento.

¿Que cuál es? La Hipoteca Open de Openbank, que siempre cobra Euríbor + 0,99% con la condición de que domicilies ingresos mínimos de 900 € al mes si eres el único titular o de 1.800 € si sois dos. Tampoco tiene TINI la Hipoteca Geral Plus de Banco Caixa Geral, que siempre es a Euríbor + 2%. Pero qué más da que no lo tenga si tiene un diferencial el doble que la competencia… Por eso mismo queda descartada como buena hipoteca.

Y bueno… Luego está la Hipoteca Inteligente de Evo Banco, que teóricamente no tiene interés fijo inicial sino Euríbor + diferencial que va variando según el año de la hipoteca y que también baja si el Euríbor sube. Un lío que se resume en que parece que no tiene TINI, pero que en realidad cobra Euríbor + 1,85% al principio, Euríbor + 1,55% entre el segundo y el quinto año, y Euríbor + 1,35% a partir de ahí, ninguno de ellos un tipo de interés competitivo en este momento.

Es como tener un tipo fijo inicial pero poniéndole otro nombre para que no lo parezca y aplicando la subida directamente a través del diferencial del primer año. Un caos para confundir y dar imagen de lo que no es. Aquí el inteligente es el banco y no tanto tú, por elegir esta hipoteca, como te quieren hacer creer.

¿Sigues pagando lo mismo de hipoteca y no tienes suelo?

Un nuevo maquillaje de la cláusula suelo

Si tu hipoteca depende del Euríbor te habrás dado cuenta de que en las últimas revisiones, ya sean anuales o semestrales, el banco está restando el Euríbor del diferencial.

Ocurre al revés de lo que era habitual mientras el Euríbor estuvo en positivo hasta hace justo un par de años. Ahora, como el Euríbor está en negativo, al sumarlo al diferencial al final lo que pasa es que se resta y al banco le pagas menos intereses que el diferencial pactado. ¡¡¡Tomaaaaaaaa!!!

O sea que si tu hipoteca es, por ejemplo, a Euríbor + 1% y el Euríbor ha cerrado diciembre en el -0,19%, el interés que te cobra el banco a partir de ahora es 0,81%. Peeeeeeero, no le está pasando esto a todo el mundo… ¿Verdad? Si lo has leído y has pensado que a ti no te ha bajado la cuota nada de nada desde que el Euríbor entró en negativo en febrero de 2016, es porque tu banco está siguiendo otra fórmula.

¡¡¿¿Ehhh!!?? ¿Pero eso es posible? Sí. ¿Por casualidad tu banco no será Deutsche Bank, Bankoa, Liberbank o Banco Caixa Geral? Son algunos de los que no están restando el Euríbor al diferencial porque se han buscado una artimaña para ingresar un dinero extra a costa de que tú pagues algunos euros más al mes.

Lo que hacen es que incluir una cláusula en la hipoteca que dice que si el Euríbor es negativo sólo te van a cobrar el diferencial. O sea que si el Euríbor ha cerrado diciembre en el -0,19% y tú tienes ese Euríbor + 1% que decíamos, no te van a cobrar el 0,81% sino el 1%. Siempre que el Euríbor sea negativo, sólo van a cobrar el diferencial, haciendo como si el Euríbor fuera cero. Mucho morro, eh… ¡¡Mucho morro hacer eso!!

Es la última treta, mucho más injusta que la cláusula cero, el otro truco que se inventaron hace casi un par de años, cuando el Euríbor empezó a cotizar en negativo. La cláusula cero, que aplicaba Popular y con la que siguen Caixabank, BBVA, Sabadell y Liberbank, consiste en cobrar 0% de intereses si la suma de Euríbor y diferencial da como resultado algo negativo.

Es decir, si tienes una de esas hipotecas mágicas con diferencial rompedor de los de antes de la crisis, a Euríbor +0,18% por ejemplo, ahora no te van a cobrar -0,19% + 0,18% porque el resultado es que el banco tendría que pagarte a ti un 0,010% de intereses por tener la hipoteca. Como ven que es el mundo al revés, pues sacaron la cláusula cero según la cual en estos casos el interés que se cobra es del 0% y nunca menos de eso.

Y ahora la gran pregunta: ¿Pero todo esto es legal? Sí, siempre y cuando incluyeran las cláusulas en tu hipoteca de forma transparente, o sea que te lo dijeran y te informaran bien de qué pasaría si se activan. Para curarse en salud, algunas entidades han hecho copiar de su puño y letra y después firmar la cláusula de la hipoteca en la que esto se dice. Así se aseguran que, ante futuros juicios y reclamaciones, al cliente no se le dará la razón porque se demostrará que sabía lo que contrataba.

Después de todo el escándalo de la cláusula suelo, a la que estas argucias vienen a sustituir, la banca quiere dejar bien atado el tema de la transparencia. Muy listos y listillos. A pesar de estas precauciones, quizá el escándalo estalle en unos años y se sume a la colección actual de suelo, IRPH, multidivisa, gastos de la hipoteca, etcétera.

¿Qué hipotecas nos trae 2018?

Tocará seguir peleando contra los abusos bancarios

El año que acabamos de comenzar, 2018, será clave en varios aspectos. El primero es que parece que, por fin, se aprobará la tan hablada, retrasada y necesaria reforma de la Ley Hipotecaria.

Del contenido ya se saben bastantes cosas, pero todavía no se ha votado en el Parlamento y, cuando lo haga, quedarán aún muchas cosas por hacer.

Es una pena no haber aprovechado que por fin se ha movido la maquinaria del Congreso para actualizar una Ley que necesitaba muchos más cambios, novedades y mejoras.

Por otro lado, todo apunta a que el Euríbor, en negativo desde febrero de 2016, empezará a subir de forma lenta y gradual, después de que se esperaba que el pasado verano hubiera vuelto a terreno positivo.

Por encima de cero estará seguramente en 2019, pero como las previsiones se retrasan continuamente, es posible que la vuelta a cifras positivas también vuelva a retrasarse.

Aunque empiece a subir no lo hará de golpe y, de momento, no subirá ninguna hipoteca de precio, porque el Euríbor hace un año estaba más alto de las cifras que supuestamente va a marcar en los próximos meses. Cuando, dentro de un año, sí se aumente la cuota, tampoco será gran cosa: suponemos que entre 5 y 10 € en revisiones anuales y la mitad en las semestrales. Molestará, pero nadie se arruinará, será asumible.

Por el momento nos quedaremos con el Euríbor como indicador principal de las hipotecas, ya que el que se vino a llamar Euríbor Plus y luego se quedó en simplemente Euríbor no se cambiará. Lo que se quería modificar en el Euríbor para que cotizara según los préstamos reales que se hacen los bancos entre sí en lugar de en las estimaciones que actualmente se dan para calcularlo, daba un Euríbor mucho más alto que subiría las cuotas de golpe, con lo que se ha decidido que no se cambiará nada.

Al ver esto, el Banco Central Europeo, dijo el año pasado que sacaría su propio índice, que no sustituirá al Euríbor pero en el que sí pretende que se base, y que de momento pretende ver la luz en 2020.

Este año será también el de la consolidación de los 54 nuevos juzgados creados en junio del año pasado para tratar exclusivamente los abusos bancarios. Aunque parece que la cláusula suelo se resuelve en parte fuera de los tribunales, aún queda mucha tela que cortar con los gastos de las hipotecas, que de momento los bancos se niegan a devolver excepto sentencia firme de por medio.

Como mucho aceptan pagar algunos, poca cosa y no todas las entidades, en las nuevas hipotecas. Pero lo de cobrar los de los préstamos ya firmados está más complicado. Seguramente veamos estallar este caso a lo bestia de aquí a unos años.

Igual que ya ha estallado el de las hipotecas multidivisa, a las que el Tribunal Supremo ha quitado la razón obligando a la banca a convertir los préstamos a euros como si nunca hubieran existido en otra moneda. Peor suerte han corrido los del IRPH, que tienen todo este año para esperar que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronuncie a favor de quitarles de encima una losa que les acarrea una media de 2.400 € más al año.

En 2018 seguiremos viendo mucha oferta de hipotecas a tipo fijo, que quizá dejen de bajar en cuanto el Euríbor encamine una tendencia estable de subidas. Por el contrario, si esto ocurre, lo más probable es que veamos bajar, por fin, los diferenciales del 1% de media en el que se mantienen desde hace más de un año y medio. ¿Será éste un buen año para hipotecarse? En principio no es malo, pero puede ser mejor si, ante la subida del Euríbor, la banca vuelve a librar una guerra de precios para bajar los diferenciales.

12 consejos para buscar hipoteca (3ª parte)

No te quedes con dudas, pregunta todo al banco

Por último, aquí van los últimos consejos a tener en cuenta si estás mirando hipotecas o vas a empezar en breve.

Pregúntalo TODO

Da igual si pareces plasta, cuando vayas a los bancos, especialmente al que te dé la hipoteca, no quedes con ninguna duda, pregúntalo absolutamente todo por tonto que te parezca. Mejor ir con algo de información, pero no es plan de quedarte con una duda y luego pagar por ello durante toda la hipoteca.

El contrato hipotecario es enrevesado para las personas que no están familiarizadas con este tema, o sea casi todas las que se hipotecan, y te compromete a cosas serias que pueden terminar en abusos bancarios, el pago de cosas indeseadas o, en el peor de los casos, la pérdida de la casa.

Negocia

No te cortes un pelo y negocia con el banco que te ponga las mejores condiciones posibles. Bankinter apuesta fuerte por lo que llama Hipotecas personalizadas. Es decir que su Euríbor + 1,20% de partida lo puedes rebajar, puedes eliminar las comisiones, negociar que no te cobren las tarjetas, etcétera, todo depende de tu perfil y de cuánto dinero pidas. Cuando estés mirando hipotecas, pide al menos tres ofertas formales, por escrito, y llévalas a otras oficinas bancarias (están acostumbrados a recibirlas), para solicitar que te mejoren las condiciones. Firmarás con el mejor postor, ou yeah.

No todo es el diferencial…

Se tiende a pensar que las hipotecas son buenas o malas por su diferencial alto o bajo, pero no es verdad. Una hipoteca con diferencial bajo puede ser peor que una con diferencial más alto y viceversa. Hay que mirar también las comisiones, la vinculación, el plazo, el interés fijo inicial , el porcentaje que prestan… Por cierto, éste no suele superar el 80% de lo que vale el piso, así que ¡¡hay que ponerse a ahorrar pero ya!!

¿Y el Euríbor?

Aunque se ha demostrado que estuvo muy manipulado por bancos que ya han recibido multas millonarias, es el mal menor. Se busca una alternativa, durante un tiempo llamada Euríbor Plus, para que se calcule sólo con cifras reales de préstamos entre bancos (ahora se hace con las estimaciones nada más), pero como su cotización subiría de golpe las hipotecas lleva años retrasándose la puesta en marcha. Tanto es así que al Banco Central Europeo se le han hinchado las narices y sacará su propio índice en 2020. No sustituirá al Euríbor, sólo influirá en él.

La cláusula suelo se inventó para parar los efectos del Euríbor bajo en las cuentas de resultados de los bancos. Aún queda algún banco, como Sabadell, que la incluye. Si la ves, huye sin mirar atrás.

Por el momento, el Euríbor cotiza en negativo desde febrero de 2016 y se prevé que no vuelva a positivo hasta 2019, por eso de momento no interesa el tipo fijo para hipotecas de menos de 20 años.

12 consejos para buscar hipoteca (2ª parte)

Procura no pillarte los dedos

Continuamos donde lo dejamos el viernes, con los consejos básicos para orientarte en el mundo de las hipotecas. Aquí van los 6 que faltaban en la lista del otro día:

¿Qué es la vinculación?

Lo que el banco pide a cambio de rebajar el diferencial hasta una cifra razonable. El mejor que se da ahora es Euríbor + 0,90%, aunque las hipotecas con diferenciales más bajos esconden la vinculación más alta, así que cuidadín…

Por vinculación se entiende domiciliar ingresos, uso de tarjetas, plan de pensiones, uso online de la cuenta, seguros de hogar, vida, protección de pagos, etcétera. Cuanta menos firmes, mejor. Calcula si de verdad ahorras o lo que dejas de pagar con la rebaja del diferencial lo estás palmando con el pago de estas cosas, que encima a veces ni las quieres. Para clientes con ingresos muy altos los bancos ofrecen diferenciales más bajos.

Huye de las comisiones

Las hay por apertura (te cobran entre 0,5% y 1% de lo que pides por darte la hipoteca), amortización total o parcial (pago anticipado de parte de la deuda), cancelación, subrogación (llevar el dinero a otra entidad) y novación (firmar un nuevo contrato para cambiar una o varias de las condiciones). Lo ideal es que NO tengas ninguna. Negocia con el banco si quieren imponértelas. Ahora mismo Bankia tiene una hipoteca sin vinculación ni comisiones, a Euríbor + 1,20%, que está teniendo mucho éxito.

¿Dónde empezar a mirar?

Las más baratas siempre han sido las hipotecas online, las que conceden los bancos que operan exclusivamente por Internet. La ventaja es que tienen menos vinculación y menos comisiones. Puedes mirar la Hipoteca Naranja de ING Direct y la Hipoteca Open de Openbank, ambas a Euríbor + 0,99%. La pega es que tienen menos flexibilidad para negociar porque no suele haber oficinas físicas y todos los trámites son por Internet. En este blog, el primer día de cada mes publicamos un completo análisis del mercado con un listado de las 10 mejores hipotecas a interés variable y las 3 mejores a tipo fijo. ¡No te lo pierdas!

Tipo fijo al principio

Como el Euríbor lleva en negativo desde febrero de 2016, la banca se tira de los pelos. Para no perder margen de beneficios hace años, ya durante la crisis, que se inventaron el interés fijo inicial. O sea que te cobran un interés fijo durante el primer o dos primeros años de la hipoteca, mucho más alto que si desde el principio pagaras Euríbor + 1%. Es complicado escapar a esto, creo que lo tienen todos. Puede variar entre el 1,10% y el 3%, según el banco.

Hipotecas gratis: ¡ahora sí que sí!

Una predicción terroríficamente cierta para la banca

El Euríbor de octubre trae un nuevo récord mínimo y una nueva rebaja en las hipotecas. Ha cerrado en el -0,180%, una cifra negativa por 20º mes consecutivo, lo que supone un ahorro de 5-6 euros mensuales (60-72 € /año) en las cuotas de revisión anual y de 2-3 euros mensuales (12-18 € / año) en las de revisión semestral.

También nos trae una pesadilla terroríficamente cierta para la banca: las hipotecas con diferenciales muy bajos que revisen sus cuotas con este Euríbor no darán a ganar ni un duro al banco. Los clientes no pagarán intereses, nada, ni un euro, toda la cuota será del capital pendiente de pago. Es lo mismo que prestarte dinero gratis, sin cobrarte intereses.

Esto es así porque hace 10 años, cuando el Euríbor estaba en el 4%, algunos bancos se fliparon y, lejos de prever que esto pasaría, se lanzaron a pescar clientes con la Hipoteca Rompedora, a Euríbor + 0,17% de Deutsche Bank, y con la de Bankinter a Euríbor + 0,18%. Ambas entidades han dicho que NO devolverán dinero a los clientes, que cuando sus hipotecas tengan intereses negativos sólo pagarán capital. El resto de la banca opina lo mismo.

Lo que en su momento fue rompedor en el mercado ahora es rompedor de beneficios para estos bancos y para los que comercializaron hipotecas con diferenciales del 0,20% o 0,30%, adonde todo apunta que también llegaremos con el Euríbor en negativo, osea que veremos el Euríbor en el -0,20% y quizá en el -0,30% durante 2018.

Todas las previsiones hace 6 meses apuntaban a que el indicador más usado en las hipotecas, el Euríbor, cerraría este año próximo a cero y que, ya en los primeros meses de 2018, empezaría a subir lenta y gradualmente. Peeeeerroooooo… Ejem, ejem. Todos han tenido que recular, empezando por el Banco de España, que ya ha dicho que piensa que hasta 2020 no veremos subir al Euríbor, que cree que en 2019 estará en el -0,10%. Más o menos lo mismo creen Santander y Bankinter, si bien este último ha cambiado de opinón y piensa que en 2019 el Euríbor volverá al 0% y subirá hasta el 0,30%.

De ahí que se esfuercen tanto en meternos por los ojos las hipotecas a tipo fijo como la mejor opción. Sí, sí, dan una tranquilidad que te mueres porque toooooda la vida vas a pagar la misma cuota y no hay sustos. Bueno, sí, está el susto gordo de ver que al final del préstamo has estado pagando intereses de más durante años, porque tu vecino/cuñado/primo/amigo/compañero del trabajo firmó a interés variable y en global ha pagado menos que tú. Se calcula que un préstamo variable en similares condiciones que uno a interés fijo cuesta de media 2.000 € menos en intereses.

A ver… ¿Pero por qué tanto cambio de opinión en las previsiones…? ¿Y por qué el Euríbor lleva tantos meses en negativo sin visos de cambiar? Muy fácil: porque el Banco Central Europeo (BCE) mantiene los tipos de interés (el precio del dinero) en el 0%, donde ha dicho que los tendrá hasta al menos mediados de 2019.

Además, sigue cobrando a los bancos un 0,40% por guardarles el dinero en depósito y mantiene la compra de deuda de los países de la zona euro, aunque a partir de enero en vez de comprar 60.000 millones al mes, sólo comprará la mitad.

Hay previsiones de todo tipo y, frente a los que creen que el Euríbor caerá un poquillo en 2018 y luego empezará a subir pero sin salir del terreno negativo, otros piensan que se hundirá hasta el -0,20% o incluso -0,30%. ¿Y hasta cuándo estará esto así? Hasta que el BCE piense que la Economía se ha recuperado lo suficiente como para quitar estas medidas que sostienen su tímido crecimiento como si fueran unas muletas. El Brexit, el conflicto catalán y Donald Trump como presidente de Estados Unidos, entre otros factores, hacen que el BCE se mantenga cauto y no se atreva a cambiar nada más todavía.

Para calcular cuánto te ahorrarás este mes con el nuevo Euríbor, entra en nuestro simulador para revisión anual o el de revisión semestral, y calcula a cuánto ascenderá tu alegría si te toca revisión con la cifra de octubre.

¿Para quién son las hipotecas fijas?

Aunque la mona se vista de seda… Mona se queda

Las hipotecas fijas vuelven a estar de actualidad. Después de que los bancos se liaran a encarecerlas en los primeros meses de este año, por fin han parado de hacerlo.

¿Por qué? ¡¡Ajá!! Sus movimientos nunca son por nada, hay que aprender a leerlos para saber por dónde irán los tiros. No las suben o, en casos como el de Bankinter, las bajan porque la nueva previsión es que el Euríbor siga en negativo durante al menos un año más, manteniéndose en niveles muy bajos al menos hasta 2020-2021.

Si el Euríbor está muy bajo y pierden dinero con las hipotecas ya firmadas a tipo variable, no encarecen tanto las fijas. No quieren espantar a los nuevos clientes, a los que les interesa cazar durante mucho años con préstamos laaaaargos, que les procuren más beneficios que los préstamos a interés variable.

Si estos nuevos clientes ven que el tipo fijo es mucho más caro que el variable se van a este último, con mucho tino por cierto, ya que el variable se calcula que sale unos 2.000 € más barato que el fijo si ambos se firman a 30 años.

Dicho por empleados de banca, el interés fijo sólo te conviene cuando la hipoteca dura por lo menos 20 años. Como queda tanto tiempo para eso, el resto es especular y jugársela.

Hoy por hoy, con el Euríbor próximo a cerrar en torno al -0,17% los préstamos variables son más baratos para los clientes, por eso los bancos se empeñan tanto en vendernos los fijos a toda costa. Como la cuota siempre es la misma, a ti te da tranquilidad, pero a ellos también: les asegura ingresos estables durante los años que dure tu hipoteca. En cambio con el Euríbor, tú te la juegas y ellos también. Y como ven que seguirá bajo durante laaaaargo tiempo, prefieren el fijo.

¿Para quién están hechas las hipotecas a tipo fijo? ¿A quién le interesan entonces? A quien tenga ingresos medios o altos. Como la cuota siempre es la misma, el interés de partida no baja del 1,60%, en el caso de la Hipoteca Fija de Liberbank a 10 años, la más barata del mercado. Supongamos que pides 150.000 €. En ese caso la cuota mensual te saldría en 1.353€.

Cuanto menor es el plazo, menor el interés, pero mayor la cuota. ¿Y quién puede permitirse una hipoteca a 10 años? Quienes tengan unos ingresos mensuales de por lo menos 4.000 € al mes.

Para el resto de plazos, a 15, 20 y 30 años los intereses suben, pero las cuotas son menores porque el plazo es mayor. Siguiendo con el mismo préstamo de 150.000 €… En el caso más barato, una hipoteca a 15 años costaría 965 € al mes con un 2% de interés, osea que vuestros ingresos deben llegar a los 3.000 € mensuales.

A 20 años al 2% nos saldría por 760 €, para lo que tenéis que ganar mínimo 2.400 € al mes. A 30 años lo más barato es el 2,4%, osea una cuota de 585 €, para lo que tendréis que ingresar al menos 1.800 € mensuales. A esto último puede llegar más gente, sobre todo si juntan dos sueldos. Pero para eso te coges una hipoteca a interés variable, por ejemplo de Euríbor + 1%, y te sale mucho más barato.

La cuota sería de 525 € si al principio te cobraran, por ejemplo, un 1,6% de interés fijo, y luego de 482 €, cuando el Euríbor esté en cero y sólo pagues el diferencial. Para esto, con ganar 1.500 – 1.600 € al mes es suficiente. En nuestro simulador puedes echar fácilmente las cuentas con tu caso, teniendo en cuenta que la cuota máxima que pagaréis nunca debe sobrepasar un tercio de todos los ingresos que entren en casa.

Por eso, los mileuristas quedan descartados de las hipotecas a tipo fijo. Su sueldo es bajo como para permitirse una hipoteca a pocos años, pero tampoco tienen por qué pagar mucho más cuando el interés variable les va a salir mucho más barato.

Hipotecas mixtas, un timo con el que sólo gana el banco

¡¡Pastaaaa!!

En cuantito que vas al banco, preguntas por una hipoteca y resultas solvente, al empleado se le ponen los ojos como al emoticono de la foto. Se le incrustan los símbolos del euro en la cara y ya no hay más que hacer. Te la van a clavar por algún lado y lo sabes.

Pero, ahhhhh, tienes varias opciones… Están las hipotecas fijas, las hipotecas variables y las hipotecas mixtas. Las primeras consisten en darte tranquilidad sabiendo que siempre-siempre pagarás la misma cuota, aunque sea más cara.

Las segundas son las de toda la vida, las que te cobran Euríbor + diferencial en el mejor de los casos (también ha habido IRPH, multidivisa, cláusula suelo, etc, que se han cargado esto).

Aunque las fijas han cogido mucho auge en los últimos dos años y una de cada 4 nuevas se contratan así, las variables siguen barriendo en el mercado a nivel general, representando aún más del 90% de las ya firmadas.

Pero… ¿Y las mixtas? Sándwich mixto, cerveza mixta… ¿Pero qué porras es una hipoteca mixta? Pues la que, durando los mismos años que las otras, tiene los primeros 10-15 años un interés fijo y el resto variable. Esto al final es un timo mayor que el de la estampita.

El Euríbor lleva desde febrero de 2016 en negativo y amaga con seguir así o muy bajo al menos hasta 2020-2021, según el Banco de España. Hasta hace unos meses se pensaba que subiría en 2018, pero viendo que el Banco Central Europeo no hace nada para que así sea, los analistas bancarios han alargado sus previsiones un par de años por lo menos.

Esto significa que durante lo que queda de este año y por lo menos 2 ó 3 más, el Euríbor garantiza las cuotas más bajas nunca vistas. Cuando suba, que lo hará, será tan lentamente que cuando se quiera poner en niveles normales (su media histórica es del 2%), te tocará pagar un interés variable. O sea que es una tontería tener un tipo fijo que te haga pagar más al principio (lo menos 10 años), porque no te podrás beneficiar del Euríbor bajo.

Eso, y cuando justo te tocaría empezar a disfrutar de tu tipo fijo, porque el Euríbor sube y te compensa tenerlo fijo para no pagar más, pues va el banco y te empieza a aplicar el interés variable, con lo que también pagas más que si tuvieras un tipo fijo.

Las hipotecas mixtas son una estafa que, de principio a fin, sólo interesa a la banca. Descártalas de tus cuentas o te harán perder dinero. Mírate el tipo fijo si estás por lo menos 20-30 años pagando. Si estás menos, coge variable, pagarás una media de 2.000 € menos en intereses que con el fijo, y unos 7.000 € menos que si tienes tipo mixto en los primeros años.

Las hipotecas mixtas son otro recurso de la banca para sacarnos el dinero ahora que les toca pagar millones por la cláusula suelo y otros abusos, y que el Euríbor está bajo. Ganan menos dinero que nunca con los préstamos ya firmados. Las hipotecas mixtas sólo interesan si el Euríbor sube de forma brusca en poco tiempo, algo más que improbable tal cual están y parece que estarán las cosas.

El Euríbor vuelve a pulverizar su récord y trae nuevo ahorro a las hipotecas

Ha vuelto a reventar su récord

Como se esperaba, el Euríbor ha vuelto a marcar un nuevo mínimo histórico al despedir septiembre en el -0,168%. Es el decimotercero mes consecutivo que bate récord, desde que en febrero del año pasado rompiera por primera vez la barrera del cero y se metiera en cifras negativas que, de momento, no parece que vaya a abandonar.

Si te toca revisión con el Euríbor de septiembre, la cuota baja 6 € al mes en caso de que la revisión sea anual, y 3 € en caso de que sea semestral. Últimamente siempre es así porque el Euríbor lleva meses cayendo, y estaba más alto en septiembre del año pasado que en marzo de este año.

Aunque estemos acostumbrándonos a esto y nos resulte habitual, estamos ante una situación histórica que cuando acabe recordaremos con envidia y nostalgia. La media del Euríbor en todos sus años de cotización desde el año 2000 es del 2%, muy alejada del -0,168% de septiembre.

Parece mentira que todavía siga bajando, pero lo seguirá haciendo. Todo se debe a que el Banco Central Europeo (BCE) continúa comprando deuda de los países de la zona euro, cobra a la banca un 0,40% por dejarle el dinero en depósito (cuando siempre se ha pagado por estas cosas) y mantiene los tipos de interés en el 0%.

Mientras el BCE siga así, como parece que hará en todo 2018, el Euríbor continuará batiendo récords, aunque sea bajando unas milésimas. Hasta hace nada, los analistas creían que el Euríbor empezaría a subir en 2018, muy lenta y paulatinamente, pero no parece que vaya a ser así mientras el BCE no toque ninguno de estos estímulos que mantiene para que el dinero fluya en las economías nacionales y domésticas.

De hecho, Bankinter ha cambiado sus previsiones y ahora dice que el Euríbor estará históricamente bajo hasta 2019, cuando espera que comience a subir. Buenísimas noticias para todos los que no tengáis interés fijo porque revisaréis la cuota durante el año que viene todavía con mayor ahorro. Incluso creo que llegaremos a ver que los diferenciales más bajos, del 0,16% al 0,20%, no pagan intereses o ven cómo el banco se los descuenta del capital pendiente.

Notición ha sido en septiembre que también el BCE prepara su propio índice de referencia para complementar al Euríbor y para que éste se base también en él. Quiere hacerlo con los préstamos de dinero que los bancos se realizan entre ellos y preguntarles al año que viene qué les parece la idea.

Planea tenerlo listo antes de 2020 y, en principio, no sustituye al Euríbor tal cual lo conocemos ni a la reforma que el EMMI (Instituto Europeo de Mercados Monetarios) está llevando a cabo, pero que se prevé que aborte en vista del nuevo índice del BCE y de que no consigue una nueva cotización del Euríbor basada en préstamos reales entre bancos que cotice de forma similar al Euríbor actual, que se basa en las cifras que dan los bancos sobre a cuánto se prestarían el dinero (estimaciones).

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