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Las hipotecas con diferenciales más bajos, cerca de no pagar intereses

Ya va quedando menos...

Ya va quedando menos…

Hace poco, uno de vosotros nos dejaba en un comentario que el banco le estaba descontando el diferencial del capital pendiente, una situación inédita y sorprendente a la que se especula hace más de un año que se puede llegar, pero que todavía no se había visto.

El Euríbor, que lleva hundido un par de años, en terreno negativo ininterrumpidamente desde febrero del año pasado, es actualmente una pesadilla para los bancos y un alivio para el bolsillo de millones de hipotecados sin suelo.

A pesar de que 1 de cada 4 nuevos préstamos se firma a tipo fijo, el interés variable sigue siendo el rey, y particularmente lo fue hace 10 años, cuando el Euríbor estaba muy alto y el dinero se prestaba con alegría. Entonces ver Euríbor + 1,5% sonaba a locura… Euríbor + 1%, que ahora es la monda, era caro. Lo habitual era tener entre Euríbor + 0,30% y Euríbor + 0,70%, que son las hipotecas que ahora más se están beneficiando del Euríbor bajo, ya que a su ya de por sí pequeño diferencial se le está restando un Euríbor negativo.

El colmo fueron los préstamos concedidos a empleados de algunas entidades bancarias, que tenían Euríbor + un diferencial de como mucho el 0,30% o de Euríbor – un diferencial. Sí, sí, restando un diferencial al Euríbor. Algunos de estos préstamos ya están en negativo, pero la banca no quiere hablar sobre ello. No se sabe qué ocurre… ¿Pagan cero interses o el banco se los resta del capital pendiente?

Entre las hipotecas para el resto de clientes figuran también diferenciales asombrosa y envidiosamente bajos como el 0,17% de la Hipoteca Rompedora de Deutsche Bank, el 0,18% de Bankinter, el 0,20% de la muy bien llamada Hipoteca Dulce de Caja Navarra, ahora en Caixanbak… El 0,22% de Activobank (Sabadell) y la antigua Caja Duero (ahora EspañaDuero) Ayyyy… ¡¡Quién lo pillara!! ¿Verdad?

Pero esto no es todo. La Hipoteca Rompedora tuvo una variante online a Euríbor + 0,12% Si todavía no le ha tocado revisión a estos clientes, cuando les toque se verán en esta situació. Aunque Caixabank no reconoce que esté ocurriendo, también hay otro supuesto en su Hipoteca Dulce de Caja Navarra, que se convertía en Euríbor – 0,20% en caso de fallecimiento, desempleo o disminución grande de los ingresos.

El Euríbor cerró junio en el -0,149% y se prevé que despida julio en torno al -0,15%, manteniéndose sin subir hasta finales del año que viene. Aún queda margen para que muchas más hipotecas de diferenciales bajos lleguen a esta situación. Veremos cómo reacciona la banca, que ya dijo, cuando se empezó a hablar de esto hace año y medio, que no pagaría intereses porque era un “sindios” y un “contrasentido”. Es más, algunas entidades impusieron una cláusula cero en sus nuevas hipotecas, para no cobrar menos del diferencial en caso de Euríbor negativo o no pagar intereses.

El silencio reina en el sector, que no quiere hablar del tema ni aunque le pregunten. Pero no será así por mucho tiempo… ¿Y si el Euríbor llega al -0,25%? Seguramente no paguen intereses pero tampoco descuenten dinero del capital, seguramente cobrarán el capital sin intereses y rezarán para que el Euríbor suba cuanto antes, que será cuando el Banco Central Europeo deje de cobrar a la banca un 0,40% por guardarles el dinero.

Es que tiene tela… El Euríbor está en negativo porque los bancos sí están dispuestos a pagar a otros bancos por prestarles dinero, pero no quieren pagar a los clientes por lo mismo. No tiene sentido, ¿verdad? Avaricia y pura hipocresía.

Popular saca un préstamo parecido al del Santander, su nuevo dueño

Un lavado de cara a la galería

Una renovación evidente y necesaria

El Santander no pierde el tiempo tras su compra del Banco Popular. Apenas hace un mes que lo compró y los cambios son ya más que evidentes.

Después de anunciar que abordará con rigor y seriedad las 65.000 reclamaciones que el Popular tiene por cláusula suelo, de las que 55.000 estaban completamente aparcadas, da un paso más: primero retirando la oferta hipotecaria que tenía el Popular,  para después anunciar que saca una nueva hipoteca más barata y nada parecida a lo que este banco ofrecía antes.

Se trata de la Hipoteca Cereza, llamada así por el color corporativo del Popular, y va en línea de lo que ofrece el Santander: un interés fijo del 0,99% el primer año y de Euríbor + 0,99% a partir del segundo, si se cumple con toda la vinculación. Cobra una comisión del 0,5% por abrir el préstamo y deja hasta el 80% a devolver en 30 años. Hasta aquí es exactamente igual que la hipoteca variable del Santander.

La gran diferencia está en la vinculación. Mientras que el Santander quiere ganar terreno en operaciones con tarjeta y por eso obliga al hipotecado a usar la de crédito y débito si quiere reducir el diferencial, el Popular se centra en ganar dinero mediante planes de pensiones, exigiendo una aportación mínima de 600 € al año. Ambas entidades piden domiciliar los ingresos y firmar seguros de hogar y vida.

Pero recuerda que la vinculación no es obligatoria… Es algo que firmas si quieres obtener un descuento en el diferencial, piensa si te compensa o si quieres cumplir una cosa o todas. El diferencial inicial del Popular es 1,99%, que se queda en 0,99% si asumes toda la vinculación. Te descuenta un 0,50% por domiciliar ingresos de 1.200 € en adelante, un 0,40% por contratar seguros de hogar y vida, y un 0,10% por el plan de pensiones.

Aunque hay mejores hipotecas, como la de Openbank (filial online del Santander) a Euríbor + 0,99% sin interés fijo el primer año y sin vinculación ni comisiones… La de Bankia, también sin ataduras y con Euríbor + 1,20%… O la de ING a Euríbor + 0,99% con seguros de hogar y vida, la nueva del Popular se mete entre las más destacadas y rompe con la tendencia anterior.

Popular era una de las entidades que más había utilizado la cláusula suelo y estaba entre las más testarudas para no quitarla. No reconocía que hubiera sido ilegal su inclusión en los contratos y seguía defendiendo su transparencia a capa y espada.

Era también una entidad que no aparecía en los rankings de mejores hipotecas porque en tiempos de Euríbor + 0,99% o menos, tenía un préstamo a Euríbor + 1,25%. Sin embargo ahora viene renovada también con hipotecas para sus pisos de Aliseda.

Aunque todavía operan como entidades independientes, el consejo de administración del Popular está controlado por el Santander y recibe instrucciones de por dónde deben ir los tiros en toda la política bancaria, que como era de esperar ha cambiado para parecerse a la del nuevo dueño.

Nuevo mínimo histórico del Euríbor que vuelve a abaratar las hipotecas

Un nuevo soplo de aire fresco

Un nuevo soplo de aire fresco

El Euríbor vuelve a traer oxígeno a las hipotecas ya firmadas que se revisen con la cifra de mayo. Acaba de cerrar el mes en el -0,127%, un nuevo mínimo histórico que le sitúa por 16º mes consecutivo bajo cero.

Hace 6 meses y un año también estaba en negativo, por lo que la bajada de la cuota es de pocos euros, pero bueno, mejor eso que una subida o quedarse igual. Todo es bienvenido.

Un préstamo con revisión anual que utilice esta cifra se quedará una media de 6 euros más barato cada mes, con lo que en el próximo año serán alrededor de 72 €. Si la revisión es semestral, la hipoteca también se abaratará, pero un poco menos: costará una media de 3 euros menos, lo que supone una media de 18 euros en los próximos seis meses.

¿Qué pasará con el Euríbor? ¿Seguirá bajando? Según el presidente del Banco Central Europeo (BCE), Mario Draghi, sí seguira cayendo, hundiéndose un poco más en terreno negativo.

Este hombre sabe mucho de eso, ya que el Euríbor depende en gran medida de lo que él decida hacer con la política monetaria en Europa. Por ahora, continuará comprando deuda a los países de la zona euro. En el Viejo Continente por fin se notan signos de recuperación: los países crecen un poco y los precios también, pero es tan leve y hace tan poco tiempo que ocurre, que el BCE mantendrá sus estímulos para que el crecimiento continúe, aumente y se consolide.

Esta decisión y la barra libre de dinero que el BCE ha montado para los bancos (les presta dinero gratis y si se lo meten en depósito les penaliza cobrándoles un -0,4%), harán que el Euríbor siga bajando. ¿Hasta dónde? No se sabe exactamente, pero se prevé que lo que queda de año se tirará más tiempo cuesta abajo. La previsión es que comience a subir, leeeeenta y gradualmente a partir de 2018.

Para los hipotecados que revisen su préstamo de aquí al año que viene será genial, porque verán una nueva rebaja en su cuota. Algo que también será posible si el BCE mantiene los tipos de interés en el 0% actual, lo que ayuda a que los bancos no se presten dinero entre sí y, por tanto, el Euríbor sea negativo y no positivo.

¿Llegaremos a la situación de que Euríbor + diferencial sea cero o una cifra negativa? Quién sabe… Depende de cuánto más se hunda el Euríbor. El diferencial más bajo en España se firmó en el 0,17%, con lo que del -0,127% actual el Euríbor debería bajar al -0,17%. Al ritmo que va eso podría suceder en unos 5-6 meses, así que sí, es posible que lleguemos a esa situación.

La banca ya anunció que no pagará intereses al clientes si Euríbor + diferencial da una cifra negativa, pero es lo que en justicia y lógica debería ocurrir, ateniéndose a aplicar estrictamente lo que se ha firmado. Algunos bancos como Liberbank, en previsión de esto, pusieron una cláusula cero en las nuevas hipotecas, para que nunca se pague nada al cliente, por mucho que baje el Euríbor.

La nueva política de plantear hipotecas gana más clientes

Hay que dar antes de recibir

Hay que dar antes de recibir

Vivimos tiempos ajetreados a nivel judicial en las hipotecas. Múltiples sentencias condenan a la banca a devolver el dinero por los abusos cometidos.

La cláusula suelo, los gastos de la hipoteca, el IRPH, los préstamos multidivisa, y otras cosas como preferentes, subordinadas, valores y acciones, que no sólo dan palos a la banca en lo económico sino también en lo moral y en su reputación.

Hace años que la banca no goza de buena fama, pero los tiempos actuales la ponen a caer de un burro. Y con razón. Por eso algunas entidades se han puesto las pilas y quieren ofrecer otra imagen. Es la nueva política, la nueva forma de plantear el negocio con los clientes y las hipotecas.

Primero se dieron cuenta, en 2013, que si no bajaban el precio de los nuevos préstamos, que en los años duros de la crisis se pusieron con diferenciales por encima del 3%, la gente no iba a contratarlos. Precios desorbitados, muchas comisiones, condiciones súper exigentes y vinculación a tope chocan con un nivel alto de paro, familias empobrecidas y una larga crisis económica. Comenzaron a bajar el diferencial, quitaron comisiones, compitieron a tope por ganar clientela. Pero no fue suficiente.

Luego llegó el Euríbor bajo -ya lleva 15 meses en negativo- y la banca resucitó las hipotecas a tipo fijo, un producto de siempre muy minoritario en España porque la gente prefiere jugársela con la cotización del Euríbor a tener un 5%-7% fijo durante 20 – 30 años. Redujeron esos altísimos tipos hasta el 2% y menos, metiéndoselos por los ojos a los clientes.

El resultado es un aumento brutal de las firmas a tipo fijo (ahora son un cuarto de las nuevas hipotecas), pero en la mayoría de los casos siguen siendo rentables exclusivamente para la banca. Tú fíjate en qué hace un banco y sabrás qué viene después. Ellos cuentan con mucha información de estudios y previsiones que realizan, y no hacen movimientos en falso, todo está estudiado y responde a sus necesidades, no a las nuestras.

Los varapalos judiciales y el Euríbor continuamente bajo han hecho que incrementen los diferenciales y también el tipo fijo, aquí no se salva nadie. Incluso ING ha puesto un interés fijo del 1,99% el primer año. Es la vieja política de ofrecer préstamos, encarecerlos y exigir un perfil alto para no arriesgarse tanto como antes de que estallara la burbuja inmobiliaria en 2007-2008.

Pero esto no funciona. Los clientes no somos tontos y queremos lo más barato posible. Bankia, que está muy deteriorada tanto en imagen como en finanzas, ha pasado de cobrar por todo, ofrecer una hipoteca a Euríbor +2,5% con comisiones, gastos muy altos y negociación casi nula, a financiar parte de esos gastos, bajar el diferencial al 1,20% y quitar la vinculación y las comisiones. Una hipoteca así es muy difícil de ver, pero muy atractiva. ¿Quién quiere pagar más pudiendo pagar menos?

Bankia necesita beneficios y clientes; para lograrlos ha puesto un caramelo muy jugoso en su escaparate. Está tan volcado en las hipotecas, que hace al revés que otros. En vez de dar largas y negativas, llama a quienes pidieron información para ver si les convence de que se casen con ellos en lugar de con otro banco.

Desde que se ha cargado vinculación y comisiones ha batido récords, tanto de solicitud de hipotecas como de firma de las mismas y de aumento de ganancias. Entre enero y marzo ha aumentado un 93% la firma de hipotecas y ha ganado 304 millones, batiendo su propio récord. Abaratar un producto funciona, vendes más y ganas más que otros. Para los clientes es conseguir lo mismo por menos dinero. Otras entidades deberían imitarla, ahora que parece que por fin hace las cosas bien (también devuelve todo el dinero del suelo sin que se lo reclames).

Las nuevas hipotecas suben lentamente y empeoran sus condiciones

Bancos como ING, Bankinter, Liberbank, Santander y BBVA son el termómetro del sector. Según hagan, así te puedes esperar las cosas

Bancos como ING, Bankinter, Liberbank, Santander y BBVA son el termómetro del sector. Según hagan, así te puedes esperar las cosas

Que los bancos están encareciendo las hipotecas no sólo es una impresión, es un hecho. Desde enero más de 25 préstamos han endurecido sus condiciones, especialmente a tipo fijo.

Han subido el interés fijo inicial, lo que mantiene el mismo diferencial como gancho para los clientes, pero en realidad encarece el préstamo durante el primer periodo, que es cuando menos pagarías, dado que el Euríbor lleva 15 meses en negativo y promete estar así hasta el año que viene, cuando parece que volverá a subir lenta y gradualmente.

Ya os lo decía yo hace 8 y 10 meses… Que era el momento de pedir hipoteca y comprar… Que iban a subir y ¡¡¡era el último tren en marcha para pillar un préstamo más barato!!! No es que ahora no se puedan pedir, todavía no están mal, pero ya no son lo que eran, han empezado a subir y son más caras. La ventaja de haber esperado hasta ahora es que algunas entidades se han puesto las pilas y ya comparten parte de los gastos de formalización del préstamo (registro, notaría y gestoría en algunos casos).

Otra forma que tienen de encarecer las nuevas hipotecas es aumentar el diferencial, si bien es una forma más directa en la que los clientes se dan más cuenta porque casi siempre se comparan los diferenciales como elemento principal para decidir qué préstamo es mejor y más barato. Piiiiii, ¡¡ERROR!! Una hipoteca es mucho más que su diferencial, por mucho que el banco lo anuncie a tamaño gigantesco en sus escaparates.

Un préstamo con mayor diferencial puede ser más barato que otro porque tenga menos vinculación, menos comisiones o menos interés fijo al principio. Casi todos tienen este tipo de interés, por no decir todos, ya que ING Direct, el banco holandés que ha estado años sin cobrar interés fijo inicia, se ha subido al carro de esta moda con la que la banca saca más dinero en tiempos de Euríbor históricamente bajo.

Su Hipoteca Naranja, a Euríbor + 0,99% ya no es así desde el principio sino que le han puesto un interés del 1,99% durante el primer año. Al menos aún mantiene el plazo máximo de 40 años, algo que sólo comparte con la Hipoteca Variable del Santander y poco más. Tampoco cobra comisiones, muy de agreceder porque abarata el préstamo, y sólo pide domiciliar los ingresos y firmar seguros de hogar y vida.

Que ING haya subido su préstamo es sintomático. Es un banco online que se caracteriza por tener la mejor hipoteca del mercado y por liderar la oferta haciendo que otros mejoren las condiciones de sus hipotecas para competir con él. Ya pasó a finales de 2013, cuando Bankinter rompió el silencio y bajó del Euríbor + 2% por primera vez en la crisis. ING le siguió rápidamente y junto con Bankinter y Liberbank marcó tendencia hasta que la cosa se ha enfriado, porque el Euríbor se ha puesto negativo y a los bancos les salen sentencias en contra por todas partes, con el gasto que eso les conlleva.

Si ING ha puesto el interés fijo el primer año es de esperar que las hipotecas no vuelvan a bajar sino que sigan subiendo, como ya hacen desde hace meses. Sólo espero que no endurezca más sus condiciones, es de las pocas hipotecas sin comisiones, con plazo largo y poca vinculación, aunque cuesta mucho conseguirla, son muy estrictos con el perfil del cliente y a veces preaprueban los préstamos que luego tiran para atrás por cosas que otros bancos no son ningún problema.

Por lo demás, otras entidades deberían copiarse de ella, como ha hecho Bankia eliminando las comisiones, en lugar de tender ING a lo que hace el resto. A Bankia le va bien cobrando menos, el lunes os cuento por qué, ya chocan las nueva y la vieja política de ofrecer hipotecas. ¡Buen fin de semana!

Año Nuevo, ¿Hipotecas Nuevas?

Por dónde irán los tiros

Por dónde irán los tiros

El año que acaba quedará para siempre en la Historia como el primero en el que el Euríbor se hundió en terreno negativo, cambiando la evolución de las nuevas hipotecas y trayendo cuotas más baratas que nunca.

El Euríbor seguirá en negativo unos meses más, como mínimo hasta que entre en vigor la nueva forma de calcularlo, prevista para verano. Como el índice se calculará con el interés al que realmente se prestan dinero los bancos, y no participarán sólo los grandes sino también los pequeños (que cobran caro el dinero prestado que los grandes), se espera que el Euríbor vuelva a terreno positivo, subiendo las cuotas de las hipotecas ya firmadas.

Mientras que las hipotecas que se firmen cuando ya esté en funcionamiento lo incorporarán seguro, para las que se firmaron con el antiguo Euríbor no es autómatico sino que se tendrá que ir incorporando poco a poco y tras firmar alguna norma. De lo contrario, el banco puede aplicar el índice sustituto que aparece en el contrato. Suele ser el IRPH, que cotiza por encima del 2% así que no interesa nada que esto ocurra o podría encarecer la cuota hasta 150 euros de golpe.

Por su parte, las hipotecas a tipo variable se van a estancar o a subir ligeramente. Ya no bajarán. Dejaron de hacerlo cuando el Euríbor se abonó al negativo y no parece que bajen mientras que los intereses sean tan bajos.  Así como se esperaba que en 2016 los diferenciales cayeran al 0,50% – 0,75%, no ha sido así por el hundimiento del Euríbor.

Sí es probable que suban los intereses fijos que las hipotecas variables cobran durante el primer o dos primeros años, y que empiecen a cobrar comisión de apertura (alrededor de un 1%). Todo para compensar que el Euríbor aún estará muy bajo y que la banca tiene a la vista el pago de cantidades de millonarias a muchos clientes, por la cláusula suelo sobre todo.

También por las hipotecas multidivisa con sentencia favorable y los gastos de formalización, que según el Tribunal Supremo deben compartirse entre banco y cliente, y no sólo pagarlos el cliente como siempre ha impuesto la banca. El abuso del IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) está por explotar… El día que lo haga la banca no ganará para pagar devoluciones, también millonarias, que por ahora son sólo para unos pocos.

Las hipotecas a tipo fijo seguirán siendo el plato fuerte al que la banca recurrirá en 2017 para ganar dinero, así como a las comisiones, si bien estarán limitadas las de amortización anticipada, según una nueva norma europea, que vale para todas las hipotecas, incluso las ya firmadas..

Si en 2015 apenas se firmaron hipotecas a tipo fijo, con intereses del 5%-8% (lo que venía siendo igual desde hacía años…), 2016 comenzó con un 10% de préstamos fijo, que en septiembre ya suponían el 30% de las nuevas hipotecas. Histórico, lo nunca visto.

Pero estos préstamos también han tocado fondo y se espera que suban o, como mucho, se estanquen. Cuanto más bajo el plazo de devolución, menor el interés y al contrario. Como el precio de la vivienda también ha comenzado a subir, si se quiere comprar una vivienda con hipoteca lo ideal es hacerlo antes de que todo aumente más de precio.

La buena noticia es que la amortización anticipada (pagar parte de la hipoteca antes de tiempo) ya no tendrá comisión a partir del sexto año. Antes pueden cobrarte un 0,50% los tres primeros años o un 0,25% los cinco primeros.

¿Es buen momento para firmar una hipoteca?

Pasarán años hasta el próixmo fenómeno semejante

Pasarán años hasta el próixmo fenómeno semejante

Si quieres comprar una casa con hipoteca, estás ante un buen momento. Ya que hace 4 años que desapareció la desgravación por hipoteca de vivienda habitual, da igual comprar ahora que en enero, pero cuanto antes mejor porque el año que viene se espera la puesta en marcha de la nueva forma de calcular el Euríbor.

Si al final entra en funcionamiento en verano, llevará año y medio de retraso, pero como quieren que no haya casi diferencia con las cuotas actuales lo mismo vuelven a retrasar su aplicación.

El caso es que cuando empiece afectará a las hipotecas que se firmen de ahí en adelante, entrando poco a poco las que se hayan firmado antes. Y como se espera que por lo menos cotice en positivo, subirá las cuotas, que están en los niveles más bajos de la Historia desde que el Euríbor se adentró en terreno negativo el pasado febrero.

Las hipotecas variables hace tiempo que dejaron de bajar, salvo raras excepciones como BBVA que acaba de situar su Hipoteca Variable en Euríbor + 0,99% desde el 1,25% en que tenía el diferencial. Están estancadas o suben. Las que están bajas ahí quedarán durante un tiempo, al menos hasta que el Euríbor empiece a subir, devolviendo a la banca parte de los beneficios que están dejando de percibir porque el indicador está en negativo.

Si prefieres tener siempre la misma cuota, aunque eso te suponga pagar más, lo tuyo es el tipo fijo. Hasta hace unos días la banca seguía en pie de guerra reduciendo intereses para pujar por el tipo fijo más bajo. Conseguir clientes que paguen y se aten a la entidad durante muchos años fue su principal objetivo desde que reabrió el grifo del crédito hace ya 3 años.

Pero de momento no van a pelear más: los clientes que vayan y cumplan los -muchas veces- exigentes requisitos se quedarán en la entidad, pero el banco de momento no va a currárselo tanto como hace unos meses. Han parado de bajar los intereses fijos, que en el caso de Bankinter y BBVA los acaban de subir. Mal dato. Significa que la guerra del tipo fijo se estanca, que no habrá hipotecas más baratas y que si quieres una, tanto fija como variable, éste es el momento.

Cuando el Euríbor suba, el tipo fijo también lo hará, y el variable ya veremos si baja, porque a la banca se le viene encima una buena de pagar indemnizaciones por la cláusula suelo, las hipotecas multidivisa y los gastos de formalización de hipoteca, que se pueden reclamar basándose en una sentencia del Tribunal Supremo de hace un año.

Si tienes ahorrado al menos el 20% de lo que vale el piso, más un dinero adicional para gastos, y quieres comprar una vivienda, sigue siendo un buen momento que no se repetirá hasta dentro de un tiempo. El precio de la vivienda está subiendo lento pero seguro y no se prevé que baje ni se estanque en 2017.

Si al final te decides por comprar con hipoteca, elige la más barata contando con el pago de seguros y otros productos vinculados (en caso de que de verdad te hagan ahorrar al bajar el dfierencial) y calcula en un simulador si podrás pagarla si el Euríbor se diparara al 5% o si bajaran tus ingresos. La cuestión es no pillarse los dedos y asegurarse de que el préstamo nunca supondrá más de un tercio del dinero que entra en casa. De lo contrario, puede haber problemas económicos en el futuro.

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El nuevo mínimo histórico del Euríbor vuelve a abaratar las hipotecas

Y sigue bajando...

Y sigue bajando…

Por décimo mes consecutivo el Euríbor se ha despedido bajo cero. El indicador más utilizado para calcular la cuota de las hipotecas ha cerrado noviembre en el -0,074%, por debajo del -0,069% de octubre, con lo que además marca un nuevo mínimo histórico.

Es increíble ver que las palabras mínimo histórico, que debieran sonar a algo impresionante ya no impactan a nadie porque casi cada mes el Euríbor marca un nuevo récord a la baja. Con éste, las hipotecas sin suelo con revisión anual verán abaratada su cuota en 7 € al mes, que a lo largo del próximo año serán 84 € en total. Si la revisión es semestral el ahorro será de 3 € al mes, que serán 18 € en los próximos seis meses.

El Euríbor sigue bajando porque el Banco Central Europeo (BCE) continúa a tope con sus políticas para que los países de la zona euro salgan de la crisis y empiecen a crecer de nuevo. Compra deuda de las naciones que tienen el euro, presta dinero a los bancos sin intereses y les cobra un 0,4% si les dejan en depósito alguna cantidad.

Con esto el BCE pretende que los bancos se presten dinero entre sí, ya que aunque paguen por prestarse es menos que el 0,4% que les cobra el BCE. Por eso el Euríbor está en negativo, porque los bancos se prestan dinero unos a otros pagando por prestar en lugar de cobrarse intereses.

Como las medidas del BCE se prevé que sigan en pie al menos hasta abril de 2017, se espera que por lo menos hasta entonces el Euríbor siga ahondando en terreno negativo, con nuevas bajadas. Bajo cero quedará también, aunque quizá con alguna subida entre abril y julio, cuando se espera que por fin entre en funcionamiento la nueva forma de calcular el Euríbor, que todavía no ha entrado en vigor por temor a que una cifra positiva suba mucho las hipotecas de golpe.

Bankinter prevé que el Euríbor llegue a cero a mediados del próximo año y que lo termine entre el 0,1%, acabando en el 0,2% el siguiente año (2018), o sea subidas leves que por primera vez en tres años encarecerán las cuotas hipotecarias en vez de abaratarlas, pero que serán asumibles porque la repercusión será de pocos euros al mes.

Mientras el Euríbor no baje del -0,17% ningún banco se verá en la tesitura de pagar intereses al cliente por su hipoteca. El 0,17% es el diferencial mínimo que en España comercializó Deutsche Bank durante los años de bonanza económica. Aunque es difícil que esta situación se dé, la banca ya ha anunciado que no piensa descontar intereses del capital y que como mucho dejará la hipoteca en cero intereses y cobrará en la cuota sólo el capital pendiente que toque ese mes.

La banca aplica cláusula cero en nuevas hipoteca para atacar el Euríbor negativo

Le llaman la nueva cláusula suelo

Le llaman la nueva cláusula suelo

La cláusula cero es una de las nuevas estrategias de la banca para contrarrestar que el Euríbor lleva en negativo 10 meses seguidos. Por miedo a ver hasta dónde bajará y a que pueda provocar que el banco tenga que descontar dinero de los intereses al cliente, algunas entidades hace meses que echan mano de la cláusula suelo.

Es un apartado en el que el banco pretende imponer una de estas dos cosas. O bien que si el Euríbor es negativo te va a cobrar sólo el diferencial. O bien que descuenta el Euríbor del diferencial, pero nunca podrá pagarse un interés por debajo de cero. De ahí su nombre popular.

Si la suma de Euríbor y diferencial diera como resultado una cifra negativa la banca debería pagar intereses, o sea descontar el Euríbor del capital que se paga cada mes.

Hace meses que la patronal bancaria se lanzó como un cohete diciendo que esto es un sindios y un contrasentido, y que entre sus planes no está que las hipotecas les cuesten dinero porque prestan para ganarlo. Ya… Lo entiendo… Pero bien que esta situación tan extraña de tipos de interés negativos se la trasladan a las grandes fortunas, a las que les están cobrando dinero por tener la pasta en sus cuentas.

Con esto repiten lo que el Banco Central Europeo (BCE) les hace a ellos, que les cobra un 0,4% por tener el dinero allí, porque lo que quiere es que lo muevan entre personas y empresas. Pues si esto es así, ¿por qué no quieren aplicar la otra parte de la norma? Si la cuota sale así, sale así. Es un escenario que ni el banco más pesimista podía prever hace años, pero ocurre y ahora toca jugar con las reglas, no romper la baraja. Si no es hacer trampa.

Ya se hace de forma habitual en países como Dinamarca, Bélgica y Holanda, y Bankinter lo hizo en Estados Unidos en 2015, cuando decidió pagar a un cliente con hipoteca en fracos suizos ligada al Líbor. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) hace tiempo que adelantó que demandará a la banca si nos vemos en esta tesitura.

En España podrá ocurrir si el Euríbor llega al -0,18%, pues el diferencial más bajo que se dio en bonanza fue el 0,17%. Por ahora el Euríbor está en torno al -0,07%, así que aún queda para que esto pase, algo que según los expertos no va a ocurrir porque creen que no bajará tanto y que para 2021 esté en el 0,50%. Pero como no sería la primera previsión ni la última que falla, la banca se ha sacado de la manga la cláusula cero.

De momento es legal, pero si el Euríbor negativo se prolonga y alcanza los diferenciales, con el tiempo podría convertirse en un nuevo abuso bancario que dé origen a nuevas demandas y disputas, como la cláusula suelo, que también limita el mínimo de intereses a pagar. La clave es que no descompense los derechos de banco y cliente, y que se informe debidamente de qué es y de que aparece en el contrato.

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Las hipotecas fijas salen hasta un 50% más caras que las variables

Cada euro cuenta para ahorrar

En el ahorro, cada euro cuenta

Las hipotecas fijas siguen arrasando. Los bancos las meten por los ojos de quienes preguntan en las sucursales y algunos clientes, con el recuerdo de la crisis (el subidón de cuotas, los impagos y desahucios) en la mente, no se arriesgan y, por si acaso sube mucho el Euríbor en el futuro, apuestan por el tipo fijo.

En el último registro del Instituto Nacional de Estadística, las nuevas hipotecas fijas fueron casi el 30%, o sea 1 de cada 3, lo que relega al interés variable a un lugar en el que nunca había estado. Las hipotecas fijas han pasado del 1% al 30% en dos años, y las variables del 90% al 70%.

Con el tipo fijo, los bancos quieren ganar dinero a corto plazo, compensar las ganancias que en algunos casos han perdido con la cláusula suelo y paliar que el Euríbor lleva en negativo desde febrero y todo apunta a que se mantendrá así al menos un año más. Los diferenciales de préstamos variables se han estancado en el 1% y dan poco margen de beneficio a la banca. Según Bankinter, los tipos de interés que afectan al Euríbor estarán bajos dos años más, permitiéndole subir al 0,50% en 2021.

Todo esto hace que la banca ponga sus esfuerzos en el tipo fijo. Sin embargo, ¿es rentable para nosotros? ¿Te merece la pena elegir una hipoteca fija en lugar de una variable? El fijo sólo compensa si el interés es bajísimo o vas a estar 30 años pagando hipoteca y quieres total tranquilidad con respecto a la cuota, que en el tipo fijo nunca varía.

Por lo demás, sale más caro y está pensado para que gane la banca, no los clientes. Según un reciente estudio de Kelisto, las hipotecas fijas pueden salirte hasta un 50% más caras que las variables. Este caso extremo es comparando la hipoteca fija más cara con el diferencial más bajo.

No obstante, compares la hipoteca fija que compares con una variable, en todos los casos te sale que ahora vas a pagar más. Y en el futuro también. Según este estudio, en una hipoteca fija pagarías de media casi un 6% más de intereses que con una variable. En dinero te supondría una media de 33.731,38 euros en intereses con un préstamo fijo y 31.838,30 euros con uno variable.

Las hipotecas fijas sólo tienen intereses atractivos si te endeudas poco tiempo. Cuanto menor es el plazo menor es el interés, pero también pagas de más porque es en los próximos tiempos cuando se prevé que el Euríbor siga muy muy bajo. Por eso Liberbank se arriesga a poner un préstamo fijo al 1,20% y Bankinter al 1,40%, ambos a 10 años. Si lo hacen es porque saben que ganarán dinero.

Apostar por un préstamo variable es arriesgarse, estoy de acuerdo. Pero cuando el Euríbor suba hasta cotas que compliquen la cuota habremos pagado ya muchos intereses, en algunos casos la mayoría, y nos afectará menos la subida que si fuera al principio de la hipoteca. En España seguimos el sistema francés y eso nos hace pagar muchos intereses al principio y pocos al final.

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