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Las hipotecas fijas ganan terreno por la cláusula suelo y el Euríbor bajo

Lo nunca visto

Las hipotecas a tipo fijo ganan cuota de mercado a pasos agigantados. Mientras que hace un año apenas suponían el 10% del total, en mayo esta cifra se ha disparado hasta el casi el 57,3%, según la Asociación Hipotecaria Española. ¿Por qué un aumento tan brusco? ¿Son tan rentables las hipotecas a tipo fijo? ¿Merecen la pena?

Una de las causas es que la banca ha bajado los intereses de forma espectacular. En tanto que hace año y medio el interés fijo estaba en el 6%, ahora es fácil encontrar préstamos por debajo del 2%, como es el caso de Bankinter, Catalunya Caixa, Bankoa, Ibercaja y BBVA, entre otros.

Cuando preguntas a una entidad por sus hipotecas lo primero que te intentan vender es una a tipo fijo, te preguntan si te lo has planteado o no te dan más opciones.

Tiene ventajas, sobre todo para la banca. Es cierto que no tendrás sustos ni sorpresas porque lo que pagarás de hipoteca no dependerá de ningún índice variable como el IRPH o el Euríbor, ni de la cotización de ninguna moneda como en el caso de las hipotecas multidivisa.

Pero tampoco te beneficiarás de los tipos bajos que hay ahora y que habrá hasta al menos 5 años más. El Euríbor despidió junio en el -0,028% y se espera que siga en negativo como mínimo durante un año más. Precisamente los tipos de interés por los suelos son el principal retraso de la puesta en marcha del nuevo método de cálculo del Euríbor.

Se ha anunciado que empezará a probarse el próximo 1 de enero de 2017, si bien no será hasta el próximo verano cuando se empiece a aplicar a los préstamos hipotecarios. Eso si se respetan estos tiempos, que vienen retrasándose tres años para asegurar que el impacto en las cuotas será mínimo, porque pasar de repente de estar en negativo a cotizar en positivo es un cambio brusco que afectaría a nuestras hipotecas.

La mayor causa de que haya aumentado la contratación de hipotecas fijas es la cláusula suelo. Muchas entidades que aplican este límite mínimo de intereses en sus préstamos han llamado a sus clientes para ofrecerles cambiar el suelo por una hipoteca a interés fijo, con una cuota más barata, a cambio de que no denuncien en los tribunales ni pidan el dinero pagado de más durante años.

Las hipotecas a tipo fijo han mejorado sus condiciones, pero es verdad que aún tienen comisiones más altas que los préstamos en los que varía la cuota, una gran vinculación y menos tiempo para saldar la deuda. Si quieres tener un interés fijo por debajo del 2% debes devolver el dinero en 10 años. Para plazos superiores el interés aumenta. Por eso no interesa firmarlas si no vas a estar como mínimo 15-20 años pagando hipoteca.

La banca centra sus esfuerzos en el tipo fijo para compensar que el Euríbor en negativo le hace ganar menos dinero y que la cláusula suelo, antes o después, le hará perder beneficios y pagar indemnizaciones millonarias. Por eso ahora tienes tanta oferta y la guerra de precios se ha trasladado de las hipotecas variables a las fijas, algo insólito, nunca visto.

Con este artículo, como cada año, me despido hasta septiembre. ¡¡Buen verano!!

Cómo quitarte de encima el IRPH

Menuda losa…

El IRPH Entidades (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es una de las mayores losas que ha caído sobre las hipotecas en España.

Es una media del interés al que los bancos prestan dinero a más de tres años. Cerró mayo en el 1,89%, cifra bastante baja en comparación con el 3,16% en que estaba hace un par de años, pero muy alta respecto al Euríbor, que cotiza en negativo desde febrero, donde se supone que estará al menos un año más.

Es el índice que ya tenían algunas hipotecas y el que se puso a las que antes tenían IRPH Cajas e IRPH Bancos, desaparecidos el 1 de noviembre de 2013. También es el que aparece en los contratos hipotecarios como sustituto del Euríbor en caso de que éste desaparezca.

Por este motivo, lo que pase con el IRPH Entidades es relevante para todos los hipotecados, aunque actualmente sólo afecte al 13%, o sea 1.300.000 familias que llevan años pagando entre 200 y 300 euros más al mes que con Euríbor +1%, el interés que reclaman desde el principio para pagar menos.

El año pasado hubo 30 sentencias contra el IRPH, si bien hasta entonces ningún juez lo había declarado nulo ni abusivo. Los argumentos más utilizados son que los bancos mintieron a los hipotecados diciéndoles que cotizaría por debajo del Euríbor, lo que no ha pasado nunca hasta ahora. Jueces y afectados alegan que no fueron bien informados sobre qué era el IRPH y su repercusión en la hipoteca.

Además, es susceptible de ser manipulado por los bancos, ya que se trata de una media del interés al que prestan dinero a más de tres años y con subir los tipos de interés a los nuevos préstamos, ya lo suben a los que dependen del IRPH.

La batalla legal es una opción, que además puede permitir recuperar lo pagado de más durante años. Pero es larga y dura, así que aquí te presentamos alternativas para eliminar el IRPH de tu hipoteca.

Como no hay ninguna ley que obligue al banco a cambiar IRPH por Euríbor, primero negocia con tu entidad. Quizá acceda a cambio de contratar uno o varios seguros o productos extra (plan de pensiones, depósito…)

Si te lo modifica estás ante un cambio de las condiciones iniciales del contrato, o sea una novación hipotecaria, que conlleva gastos. Tendrás que volver a pasar ante notario (cobra entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente), gestoría (200-500 €), registro de la propiedad (entre 50 y 200 €) y quizá comisión (no la cobran todos, mira tu contrato). Como máximo pueden pedirte por ley el 0,50% durante los primeros 5 años de la hipoteca y el 0,25% a partir de entonces. Puedes ahorrarte los costes si el banco acepta firmar un contrato privado entre ambas partes.

Si prefieres cambiar de banco (subrogar la hipoteca) quizá pagues también la comisión por subrogación, del mismo porcentaje que la de novación, en caso de que tu banco la aplique. Aquí también tienes que pagar notario, gestoría y registro de la propiedad y, además, tasación de la vivienda (200-400 €). Antes los bancos se hacían cargo de todos los gastos de cambiar tu hipoteca con ellos, ahora sólo Santander tiene una oferta similar.

El Brexit abarata el Euríbor que despide junio en el -0,028%

Bye bye

La salida del Reino Unido de la Unión Europea, más conocida como Brexit, ha empujado al Euríbor hacia abajo. Sí, ¡aún más!

El indicador más utilizado para calcular las cuotas hipotecarias en España ha despedido junio en el -0,028%, lo que supone una rebaja para las hipotecas que dependen de él y no tienen cláusula suelo.

El ahorro medio para los préstamos con revisión anual que tiren del Euríbor de junio para recalcular la cuota será de 12 euros al mes, o sea 144 euros al año. Si la revisión es semestral, la cuota bajará 5 euros al mes, o sea 30 euros en los próximos seis meses.

Parece mentira que, por unas cosas u otras, el Euríbor siga bajando y abaratando las cuotas. Al Brexit hay que sumarle que el Banco Central Europeo mantiene los tipos de interés en el 0%, cobra a los bancos por dejarle dinero en depósito y compra deuda de los países de la zona euro.

Esta caída más brusca de los últimos meses se puede achacar al Brexit porque el día que votaron el Euríbor cotizó en el -0,029%, cayendo al -0,047% cuando se conoció el resultado y llegando al -0,051% al día siguiente.

Se espera que la cifra se modere en los próximos meses, pero de momento parece que cerrará julio aún por debajo que en junio. Todo apunta a que seguirá en terreno negativo durante un año más, para comenzar a subir después poco a poco. Pero aquí no hay ciencia exacta y, así como no se pensaba que caería tanto y nuevamente lo ha hecho por el Brexit, las predicciones pueden cambiar.

Al Euríbor tal y como lo conocemos le quedan los días contados, si bien se está retrasando bastante la puesta en marcha de la nueva forma de cálculo, que ahora se basará en préstamos reales que se realicen los bancos y no en meras estimaciones, como se hace ahora.

Estaba previsto que empezara a funcionar dentro de dos semanas, pero han anunciado que en septiembre empezarán a estudiar su impacto y que se pondrá en marcha durante el segundo trimestre de 2017. Dado que acumula tanto retraso es probable que aún se posponga hasta el próximo verano o más tarde.

El estudio del impacto consiste en hacer pruebas para ver cómo será, en qué cifras estará, algo que ya se ha estado haciendo de forma extraoficial. De momento sólo participarán 22 bancos europeos, de los que 4 son españoles: Santander, Caixabank, BBVA y Cecabank.

Aunque el ministro de Economía en funciones, Luis de Guindos, dijo que no estaba viéndose alto y no nos perjudicaría, habrá que esperar a los resultados de las pruebas para saber cómo afectará a las cuotas. Esperemos que de verdad no sea más alto y no nos encarezca las hipotecas.

Los diferenciales han tocado fondo y no habrá mejores ofertas

Difícil bajar más las condiciones

Así como hace meses se esperaba que los diferenciales cayeran hasta el 0,75% durante este año, porque la banca llevaba dos años en plena lucha por conseguir nuevos clientes, aunque fuera robándolos a la competencia, ahora la previsión es otra.

A juzgar por la competición que se traen algunas entidades para ver quién da el interés fijo más bajo, ahí es donde ahora la banca apunta su negocio, dejando a un lado las hipotecas a interés variable, que de siempre han sido las más utilizadas, tanto contratadas como ofertadas en España.

La situación ha cambiado porque se prevé un año más de Euríbor negativo y, cuando suba, tampoco lo hará bruscamente, así que la banca quiere asegurarse ganancias pase lo que pase.

Las hipotecas a interés variable no son rentables ahora mismo para los bancos. Por eso ponen un interés fijo durante el primer periodo, que suele ser de uno a dos años, y luego un diferencial que no baja del 0,90%, si bien estas hipotecas tienen una vinculación tan alta que al final resultan más caras que algunas a Euríbor + 1%, el mejor interés con poca vinculación que puedes conseguir ahora, salvo caso de que seas un cliente súper VIP y te regalen hasta la alfombra de la oficina.

Los diferenciales, por tanto, han tocado fondo y si te planteas una hipoteca a interés variable es inútil esperar a que mejoren las condiciones, porque todo apunta a que no lo harán. El precio de la vivienda ha tocado suelo también y todas las previsiones, tanto locales como regionales y nacionales, es que suba a partir de ahora, aunque de forma leve.

Los bancos han vuelto a dar crédito a los clientes, como atestiguan las estadísticas de hipotecas firmadas en los últimos meses. El despertar del sector en 2015 se están dejando notar en 2016 y, si piensas hipotecarte para comprar piso, éste es un buen momento. Luego la vivienda será algo más cara y la oferta variable no parece que vaya a mejorar. La fija sí, o sea que si es tu opción lo recomendable sí es esperar un poco en este caso, a ver si algún banco baja del 1,75%, que actualmente mantienen Sabadell y Bankinter.

Si aún no sabes si te interesa más una hipoteca fija o variable, pregúntate a cuántos años pondrás el préstamo. Si vas a estar más de 15-20 años te interesa un tipo fijo, porque lo que ahora pagues de más quedará compensado en años venideros cuando el Euríbor suba. Si, en cambio, vas a estar como mucho 15-20 años pagando, te saldrá más a cuenta la hipoteca variable porque pagarás menos intereses y podrás beneficiarte del Euríbor bajo, que aunque suba aún nos espera barato en los próximos años.

Nuevo mínimo histórico del Euríbor que rebaja las hipotecas

Cómodo en terreno negativo

Para pesadilla de los bancos y alegría de los hipotecados sin cláusula suelo, el Euríbor lleva cuatro meses en negativo contando con la última cifra de mayo.

Un mes que acaba de despedir en el -0,013%, lo que supone un mínimo histórico que sumar a su larga lista de récords de los últimos años.

Esta nueva caída del índice más utilizado para calcular los intereses de las hipotecas en España trae una rebaja en las hipotecas que dependen de él. En las de revisión anual el ahorro medio es de 10 € al mes (120 € durante el próximo año), mientras que en las de revisión semestral la caída en la cuota es de 4 € al mes (24 € durante los seis próximos meses).

Como siempre, este ahorro dependerá de las condiciones que tengas contratadas, del plazo al que tengas puesta la hipoteca y los años que te queden por pagar. Para hipotecas constituidas el año pasado, para las que ésta sea su primera revisión el ahorro es mayor, sobre todo si se trata de plazos largos (30 y 40 años).

La previsión es que el Euríbor siga en negativo durante al menos un año más, comenzando a subir de forma paulatina, sin brusquedad durante el verano del año que viene. El motor principal es el Banco Central Europeo (BCE), que se ha liado a comprar deuda de países y empresas, ampliando su presupuesto de 60.000 a 80.000 millones € y aumentando el plazo hasta marzo de 2017. Sin olvidar que tiene los tipos de interés en el 0%.

No hay más que ver, también, cómo los bancos ha estancado sus ofertas a interés variable y apuestan fuertemente por el tipo fijo, donde se ha trasladado la guerra de precios para captar clientes. La banca no da puntada sin hilo y seguramente lo haga porque teme tipos de interés bajos durante bastante más tiempo, lo que se traduce en menos ganancias para su sector y mayor ahorro para las hipotecas sin suelo.

Aunque se augure un periodo en negativo de por lo menos un año más, todo apunta a que el Euríbor ha tocado suelo, ya que lleva cuatro meses que apenas cierra una o dos décimas por encima o por debajo del mes anterior, estableciendo una tendencia, donde parece que se mantendrá sin mayores bajadas.

Precisamente es en 2017 cuando se espera que entre en funcionamiento el nuevo cálculo del Euríbor, dejando atrás las estimaciones de los bancos para dar paso a un Euríbor que se formará con los préstamos reales que se realicen entre ellos. En ese momento seguro que el Euríbor deja de estar en negativo porque no tiene sentido que los bancos se presten dinero entre sí a cero interés o encima pagando por ello. Aún es pronto para saber si nos perjudicará o beneficiará, habrá que verlo cuando se ponga en marcha.

¿Puedo cambiar mi hipoteca variable a fija?

Hay que pensárselo mucho

Ahora que tanto se oye hablar de las hipotecas a tipo fijo y que se ve que la banca ha trasladado su guerra de ofertas a este terreno, quizá te dé por pensar si no te compensaría más cambiar tu hipoteca variable a una que siempre tenga la misma cuota.

Las hipotecas fijas tienen la clara ventaja de que siempre sabrás qué cuota vas a pagar, lo que te da tranquilidad porque no habrá sorpresas ni sobresaltos según el Euríbor. Eso es para bien y para mal: ahora pagarás por encima que con interés variable, pero se supone que si mantienes la cuota durante al menos 15 años más, será a partir de entonces cuando empiece a compensarte haber anclado la cuota a un interés en lugar de supeditarlo al Euríbor.

O sea que si te quedan más de 15 años por pagar quizá te compense. Hay que sacar la calculadora y mirar también qué condiciones tienes ahora (¿diferencial muy alto? ¿mucha vinculación? ¿a tope de comisiones?).

Y no sólo 15 años sino que tú preveas que vas a estar esos años pagando la hipoteca, porque una cosa es el plazo que se firma con el banco y otra distinta cuánto tiempo estás pagando al final, ya que lo aconsejable es realizar amortizaciones anticipadas siempre que se pueda, para acortar los intereses -cuanto mayor es el plazo mayores son los intereses-, y porque ahora que el Euríbor está tan bajo conviene ahorrar para cuando suba.

Si la banca se vuelca en el tipo fijo es porque le compensa. Es la nueva cláusula suelo pero legal, ya que ahora que el Euríbor está en negativo te calzan un interés desorbitado en comparación a Euríbor + diferencial, o sea lo mismo que pagar un suelo. Por eso Banco Sabadell, famoso por estar orgulloso de sus suelos, oferta una Hipoteca Fija al 1,75% al igual que Bankinter.

Si quieres pasar tu hipoteca variable a una fija en el mismo banco tienes que hacer una novación, que suele llevar coste. Novación es cambiar las condiciones de la hipoteca y puede hacerse siempre que el banco acepte ese cambio -lo hará si ve que saca provecho-. Conlleva pagar nuevamente notario y gestoría y a veces incluir alguna vinculación adicional (seguros, plan de pensiones…)

Si por el contrario quieres cambiar de entidad, puedes subrogar la hipoteca, lo que también trae costes. Antes esto lo asumía el banco pero ahora solamente conozco al Santander como único que se ocupa de todo, aunque con algunos requisitos y para interés variable. Calcula si, con todo, vas a ahorrar dinero y que algunos bancos cobran comisión por novación o subrogación hipotecaria.

Hay entidades con cláusula suelo que han ofrecido a sus clientes pasarse al tipo fijo, pero en mi opinión no compensa si esto cierra la puerta a reclamar en el presente o el futuro todo el dinero pagado de más durante años, y además lo que te deben es quitar el suelo y dejarte el Euríbor + diferencial que tuvieras contratado, salvo que durante todo el tiempo que te queda por pagar eso te salga más caro que un tipo fijo.

Hipotecas gratis por la desgravación de Hacienda

Una jugada redonda

Hay dos formas de que te salga gratis la hipoteca, incluso de que pagues menos de lo que debes. Una es desgravarte el préstamo en la Declaración de la Renta y otra es no tener cláusula suelo. Si combinas las dos estamos ante las hipotecas más baratas de la Historia, unas hipotecas en las que, por no pagar, no pagas ni los intereses, y a partir del año que viene quizá tampoco parte del capital. ¿Cómo es posible?

Para quienes compraron casa con hipoteca antes del 1 de enero de 2013 todavía existe la desgravación si la vivienda es la habitual. Hacienda les puede devolver hasta 1.356 € por cada titular, siempre que durante el año anterior hayan pagado de IRPF (Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas) -que suelen retener en la nómina- por lo menos esa cantidad.

También tiene que pasar que, como mínimo, cada titular haya pagado ese año 9.040 € de hipoteca entre capital e intereses, donde cuentan tanto la cuota mensual como las amortizaciones (pagos anticipados), si se han hecho. Este es el máximo, si te han retenido menos IRPF o has pagado menos cuota, se calcula en función de tus cifras.

Como el Euríbor estuvo muy bajo en 2015, pagaste intereses muy bajos. Eso significa que si abonaste menos de 1.356 € en intereses y Hacienda te devuelve el máximo, la hipoteca te sale gratis porque lo que abonaste te lo devuelve luego Hacienda por otro lado.

Eso ya empezó a pasar el año pasado (yujuuuuuuu!!), pero imagina cómo será la cosa al año que viene… Se te va a dibujar una cara de esas de WhatsApp con la lengua fuera babeando, porque ya no sólo te pueden salir gratis los intereses, sino que puede darse algún caso en el que también recuperes -con la devolución de Hacienda- algo de lo que has pagado de capital.

Esto es posible porque el Euríbor lleva en negativo desde febrero y amaga con estar así unos cuantos meses más, o sea que el banco está descontando el Euríbor del diferencial y cada vez pagas menos intereses. Si pagando menos tienes derecho a la misma desgravación (1.356 € por 9.040 € de pago de hipoteca), lo que cobras de Hacienda te da para algo más que años anteriores, o sea hipotecas gratis y quizá también parte del capital. Todo dependerá de cuánto hayas pagado de hipoteca, cuánto te retengan de IRPF y si has amortizado algo más durante el año.

Aquí está la clave, ya que al pagar menos cuota por el Euríbor bajo, a lo mejor te interesa amortizar algo anticipadamente para optar a una mayor desgravación en la Renta de 2016 que se presentará en la primavera del año que viene. Todo es echar cuentas y calcular que si podemos meter ahí algo de ahorro, sobre todo ahora que no dan nada de intereses en el banco y que en las hipotecas sale muy rentable teniendo derecho a la desgravación, sin cláusula suelo y con diferenciales bajos.

Hipotecas mixtas, otra solución de la banca para compensar el Euríbor bajo

Que esté de moda no significa que sea bueno

Las hipotecas mixtas han cobrado protagonismo, pasando de ser algo residual, prácticamente inexistente, a formar parte de la oferta de muchas entidades, como Kutxabank, Bankinter, ING, Santander y Liberbank, entre otras. ¿Merecen la pena? ¿Son un chollo o pierdes dinero?

Todo depende del plazo, tanto a cuanto a tiempo pongas la hipoteca inicialmente como cuántos años estés pagando finalmente. Porque no es lo mismo firmar a 20 años y liquidar la deuda en 10, que firmar a 30 y saldar en 25. Depende de si podrás o querrás amortizar hipoteca o si dejarás que pasen los años (desaconsejable porque pagarás más intereses que amortizando plazo).

Además, cuanto mayor es el plazo mayores son los intereses. Pagas más si la hipoteca es a 20 años que a 15, y más a 15 que a 10. Entonces aquí entra en juego cuánto dinero pides. Debes calcular cuánto puedes pagar con tus ingresos actuales, y cuánto si uno o los dos os quedárais en el paro o sin ingresos. También a cuánto subiría la cuota si el Euríbor volviera a máximos; hasta ahora la cifra más alta la marcó en julio de 2008 con 5,393%, aunque es complicado que vuelva ahí durante los próximos años.

En función de todo esto luego debes plantearte qué supone un préstamo a tipo mixto, que se caracteriza por tener un interés fijo los primero 10,15 ó 20 años y variable el resto del tiempo. Sabiendo que el Euríbor está actualmente en terreno negativo y que no se prevén subidas durante este año, sino que más bien al que viene o al otro, y que cuando suba lo hará lentamente, en un principio no interesa tener interés fijo.

Para que compense tener ahora un fijo del 2% hace falta que el Euríbor supere el 1% durante más años de los que ha estado por debajo mientras tienes la hipoteca. No hay bola de cristal, pero a priori no parece rentable un interés fijo durante al menos los próximos 10-15 años. La vinculación (seguros, tarjetas, nómina, etc.) son iguales o mayores que las de hipotecas a interés variable e iguales o menores que a tipo fijo, según la oferta y política de cada entidad.

Las hipotecas mixtas son una buena opción para la banca, que durante un periodo largo de tiempo se asegura ingresos estables independientemente de cómo esté el Euríbor. Es cierto que al cliente le da la tranquilidad de saber siempre cuál será su cuota, sin subidas ni bajadas según este indicador, pero también es cierto que te puede hacer pagar más, así que la verdadera tranquilidad es para el banco.

Siempre hay que pensar que cuando los bancos comercializan productos es porque les interesan y les salen rentables. Siempre. Porque necesitan ganar dinero y buscan la forma con intereses fijos, comisiones o lo que sea. Luego lo que tienes que ver es que a ti también te interese, sin dejarte guiar por lo primero que te metan por los ojos, que obviamente ahora para ellos es el interés fijo.

Pero piensa que la banca hace estudios y previsiones, o sea que si lanza a tutiplén hipotecas fijas y mixtas al 2% o por debajo es porque prevé un Euríbor ridículo durante un tiempo muy largo. Si no, le compensaría mucho más Euríbor + diferencial (en torno a 1% es el más competitivo ahora), dado que en cuanto el Euríbor se pusiera por encima del 1% estaría ganando más dinero durante más años. Moraleja: salvo casos contados, las mejores hipotecas, sobre todo a corto plazo, son a interés variable, porque te permiten pagar menos gracias a este Euríbor históricamente bajo.

El Euríbor bajo podría subir los diferenciales de las nuevas hipotecas

Desesperados por trincar pasta de donde sea

La banca ya no sabe qué hacer para que el negocio de las hipotecas sea rentable. Cada vez hay menos préstamos firmados, porque se van cancelando los antiguos y no hay suficientes nuevos para suplir a los que se terminan de pagar. Vamos, como lo de la natalidad y la mortalidad, que mueren más hipotecas de las que nacen.

Y eso que en los dos últimos años la banca en general, sobre todo algunos bancos en particular, se han puesto las pilas para pescar clientes solventes a base de rebajar los diferenciales y suavizar el resto de condiciones.

Ojo también de dónde veníamos… De una crisis total de no dar hipotecas o darlas muy altas. El resultado es que algunas entidades sí han atrapado clientes que pagan, pero el Euríbor tan bajo se lo está poniendo muy difícil para ganar dinero.

Lo primero que se les ocurrió fue poner un interés fijo al principio: un año (por ejemplo Bankinter), año y medio (Liberbank) e incluso dos años (Santander). Es lo mismo que una cláusula suelo temporal, pero con otro nombre. Después se les ocurrió la cláusula cero, que ya incluye -entre otros- Caixabank, para no pagar en caso de que Euríbor + diferencial salga alguna vez por debajo de cero.

En Dinamarca, Holanda y Bélgica ya se paga a los clientes por sus hipotecas, pero en España no se piensa hacer, y eso que sí se está cobrando a las grandes empresas por meter dinero en depósito en el banco, al contrario de lo que suele ocurrir, que es que el banco paga intereses.

Otra de las últimas estrategias es la hipoteca fija. Como subir las comisiones o aumentarlas tiene mala fama y es una de las cosas quepeor llevamos, los bancos se han tirado a la piscina del tipo fijo, donde se ha trasladado la guerra de precios. Ya no hay baile de diferenciales a la baja, como hace un año, ahora es a ver quién da la hipoteca a interés fijo más bajo. Vamos por el 1,75% de Sabadell y Bankinter.

Pero como todo esto no parece surtir el efecto esperado, máxime si al final los bancos tienen que devolver todo el dinero cobrado de más por la cláusula suelo (lo que se sabrá en sentencia del Tribunal de Justicia Europeo dentro de unos meses), pues están pensando en subir los diferenciales de las hipotecas.

Es así, qué triste. Tanto tira el Euríbor para abajo, que los diferenciales no podrán seguir cayendo, como mínimo al 0,75% que era lo que se esperaba hace meses. Así que, si buscas hipoteca, un Euríbor + 1% está fenomenal, sobre todo si tiene poca vinculación y un bajo interés el primer año o ninguno (como ING). Porque donde había oferta, se espera que pueda empezar a subir la cosa, como ya ha hecho Banco Mediolanum.

Aún hay entidades que mejoran sus diferenciales, pero el mercado está muy parado y van sonando campanas de subidas. A ver qué pasa al final, pero la cosa pinta así mientras el Euríbor se arrastre por terreno negativo, lo cual está muy bien para los antiguos hipotecados sin suelo, pero no para los nuevos.

La banca recurre a hipotecas a medida para captar clientes

Como los trajes

De toda la vida, las hipotecas son una gran fuente de ingresos y unos los mayores negocios para la banca. Ante la situación de que se cancelan más de las que se firman, la mala fama del suelo y su eliminación en muchos casos, y los bajísimos tipos de interés con el Euríbor en negativo desde hace tres meses, la banca ha tomado medidas.

Medidas que pasan, precisamente, por realizar hipotecas a medida. Algunas entidades como Bankinter, Abanca, Kutxa o Bankia anuncian unas condiciones que hay que tomarse como un punto de partida, no como una oferta inflexible que no se pueda cambiar ni personalizar.

Entre los que más personalizan encontramos a Bankinter, una de las entidades que más está compitiendo por pescar clientela nueva. Su Hipoteca Sin, a Euríbor a 1,20% con un interés de partida el primer año del 1,50% se puede transformar en un Euríbor +1%, con un fijo del 1,10% el primer año, según tu perfil.

No es lo mismo pedir 50.000 € que 150.000 ó 250.000. Contra lo que pueda parecer, la banca está interesada en operaciones de mucho dinero porque ganará más intereses, ya que estos van en función del capital pendiente de pago en cada revisión de la hipoteca.

Tampoco es lo mismo pedir el 80% del valor de tasación o de compra (siempre cuentan el más bajo), que pedir el 30%. Ni ganar 2.000 € al mes que ingresar 3.000 € ó 4.000 € entre una o dos personas. Los bancos estudian todo: ahorros, cómo has pagado anteriormente tus deudas, si tienes otros préstamos, tu Declaración de la Renta, antigüedad en la empresa, tipo de contrato, número de personas a cargo (padres, hijos, etc.) y, por supuesto, cómo es y dónde está la vivienda que quieres comprar.

Analizan este cóctel y deciden si te dan la hipoteca y en qué condiciones. Ah, y puedes negociar. ¡Debes negociar! La hipoteca no es un pack cerrado con el que tragar sí o sí, tienes que intentar que rebajen o quiten el interés fijo el primer año, asumir la menor vinculación, que no haya comisiones, el diferencial sea lo más bajo posible, y la oferta quede por escrito.

Así, en caso de estar solicitando que estudien tu caso en varios bancos, podrás presentar las ofertas de unos en otros para pedir que te lo igualen o mejoren. Ésta es una de las formas de lograr que te ofrezcan lo que al principio te decían que era imposible. Algunos no harán caso o no podrán, pero otros sí, se picarán e intentarán robar la operación a la competencia.

Y no te rindas: donde uno no ve una operación viable (dándote motivos reales o falsos), otro puede ver una oportunidad de ganar dinero y te recibirá con los brazos abiertos. Si tienes varias opciones iguales, quédate con la entidad más grande (corres menos riesgo de que la engulla otra más grande) y/o con la que tenga mayor presencia donde vayas a vivir.

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