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¿Para qué amortizar hipoteca si ya no puedo desgravármela?

amortizar hipoteca aunque no te la desgraves

Es ahorrar a futuro: mejor en tu caja que en la suya

Como bien sabemos, para las personas que compren o hayan comprado una vivienda desde el 1 de enero de 2013 ya no existe esa maravillosa desgravación fiscal que sí siguen disfrutando quienes tengan una hipoteca firmada antes de dicha fecha y se la hubieran estado desgravando en años anteriores o estén en alguno de estos casos.

Pero esto no significa que no sea atractivo ni importante amortizar anticipadamente. Aunque no te desgraves la hipoteca, conviene adelantar el pago de toda la deuda que puedas porque te quitas intereses de encima.

Ahora el Euríbor está históricamente bajo. Lleva en negativo desde febrero de 2016 y aún le queda al menos año y medio para volver a cotizar en positivo. Esto nos ha regalado las cuotas más bajas de nuestra vida, con los menores intereses que pagaremos nunca jamás.

O incluso sin pagar intereses, en el caso de las hipotecas con los diferenciales más bajos (0,17% – 0,30%), que en uno o pocos meses empezarán a ver cómo del dinero que devuelven al banco con cada cuota mensual sólo hay capital y ya no pagan intereses, porque el Euríbor se espera que cierre octubre en torno al -0 18% y que llegue al -0,30% en 2019.

Con el Euríbor tan bajo se pagan muy pocos intereses o ninguno. ¿Entonces por qué amortizar? Es ahorrar para el futuro, cuando el Euríbor subirá y los intereses serán más altos. Si amortizas ahora, sobre todo si estás al principio del préstamo y lo haces en plazo, bajará el tiempo de pago. Por ejemplo, en vez de quedarte 18 años te quedarán 16 (todo depende del dinero que amortices).

Con esto no sólo habrás ahorrado años de pago sino los intereses de esos años, que serán más altos que los de ahora, y más altos que lo que el banco te daría ahora si metes el dinero en un depósito. Precisamente con el Euríbor tan bajos los intereses que te pagan en los depósitos están también por los suelos. Amortizar ahora es ahorrar a futuro: ahora como pagas menos cuota puedes ahorrar algo y amortizar, luego cuando suba la cuota ya veremos…

Si nunca amortizas, pagarás todas las mensualidades y tooooodos los intereses, que a lo largo de la vida de una hipoteca (fácilmente 20-30 años) son bastantes miles de euros, quizá un par de años de tu sueldo. Compruébalo en este simulador y desmáyate luego. Ten siempre presente que cuanto más tardes en devolver el dinero, más intereses pagarás.

Aunque se tiende a dejar la amortización para finales de año, se puede amortizar en cualquier momento y, si se dispone del dinero, es mejor hacerlo cuanto antes, ya que en el ahorro de intereses en la hipoteca no sólo influye el año en el que se amortiza si no también el mes, como puedes ver en estos simuladores.

Como en España se utiliza el sistema francés, al principio pagamos muchos intereses y al final poquííííísimos (míralo en un simulador), así que cuanto antes amortices más intereses dejarás de pagar en el futuro. La amortización se puede hacer de dos formas: en cuota o en plazo.

En cuota sólo conviene cuando no puedes hacer frente la mensualidad y necesitas rebajarla. Entonces lo que amortizas rebaja todas tus cuotas, para que pagues menos cada mes, pero sigues manteniendo el mismo tiempo de pago que te quedaba antes de amortizar. Si no tienes problemas económicos lo más conveniente es amortizar en plazo para quitarte años o meses de pago de la hipoteca y, por tanto, más intereses.

Antes de amortizar comprueba también si tienes alguna limitación en tu banco, como que por ejemplo no te deje amortizar menos de 1.500 € o que te cobre comisión, algo que ocurre en el 52% de las hipotecas españolas a tipo variable; en el tipo fijo aparece con mayor frecuencia. En caso de tener comisión, no puede ser superior al 0,50% en los 5 primeros años de la hipoteca, y del 0,25% a partir del sexto año.

La reforma de la Ley Hipotecaria que el Gobierno aprobará en breve incluye cambios, impuestos por la Unión Europea: a partir del sexto año ya no se podrá comisión por amortizar anticipadamente. En cualquier caso, al negociar la hipoteca con el banco, antes de firmarla, puedes y debes pactar que no te cobren ninguna comisión, ni ésta ni ninguna otra. Sólo restan dinero a tu bolsillo para sumarlo al suyo.

¿Para quién son las hipotecas fijas?

Aunque la mona se vista de seda… Mona se queda

Las hipotecas fijas vuelven a estar de actualidad. Después de que los bancos se liaran a encarecerlas en los primeros meses de este año, por fin han parado de hacerlo.

¿Por qué? ¡¡Ajá!! Sus movimientos nunca son por nada, hay que aprender a leerlos para saber por dónde irán los tiros. No las suben o, en casos como el de Bankinter, las bajan porque la nueva previsión es que el Euríbor siga en negativo durante al menos un año más, manteniéndose en niveles muy bajos al menos hasta 2020-2021.

Si el Euríbor está muy bajo y pierden dinero con las hipotecas ya firmadas a tipo variable, no encarecen tanto las fijas. No quieren espantar a los nuevos clientes, a los que les interesa cazar durante mucho años con préstamos laaaaargos, que les procuren más beneficios que los préstamos a interés variable.

Si estos nuevos clientes ven que el tipo fijo es mucho más caro que el variable se van a este último, con mucho tino por cierto, ya que el variable se calcula que sale unos 2.000 € más barato que el fijo si ambos se firman a 30 años.

Dicho por empleados de banca, el interés fijo sólo te conviene cuando la hipoteca dura por lo menos 20 años. Como queda tanto tiempo para eso, el resto es especular y jugársela.

Hoy por hoy, con el Euríbor próximo a cerrar en torno al -0,17% los préstamos variables son más baratos para los clientes, por eso los bancos se empeñan tanto en vendernos los fijos a toda costa. Como la cuota siempre es la misma, a ti te da tranquilidad, pero a ellos también: les asegura ingresos estables durante los años que dure tu hipoteca. En cambio con el Euríbor, tú te la juegas y ellos también. Y como ven que seguirá bajo durante laaaaargo tiempo, prefieren el fijo.

¿Para quién están hechas las hipotecas a tipo fijo? ¿A quién le interesan entonces? A quien tenga ingresos medios o altos. Como la cuota siempre es la misma, el interés de partida no baja del 1,60%, en el caso de la Hipoteca Fija de Liberbank a 10 años, la más barata del mercado. Supongamos que pides 150.000 €. En ese caso la cuota mensual te saldría en 1.353€.

Cuanto menor es el plazo, menor el interés, pero mayor la cuota. ¿Y quién puede permitirse una hipoteca a 10 años? Quienes tengan unos ingresos mensuales de por lo menos 4.000 € al mes.

Para el resto de plazos, a 15, 20 y 30 años los intereses suben, pero las cuotas son menores porque el plazo es mayor. Siguiendo con el mismo préstamo de 150.000 €… En el caso más barato, una hipoteca a 15 años costaría 965 € al mes con un 2% de interés, osea que vuestros ingresos deben llegar a los 3.000 € mensuales.

A 20 años al 2% nos saldría por 760 €, para lo que tenéis que ganar mínimo 2.400 € al mes. A 30 años lo más barato es el 2,4%, osea una cuota de 585 €, para lo que tendréis que ingresar al menos 1.800 € mensuales. A esto último puede llegar más gente, sobre todo si juntan dos sueldos. Pero para eso te coges una hipoteca a interés variable, por ejemplo de Euríbor + 1%, y te sale mucho más barato.

La cuota sería de 525 € si al principio te cobraran, por ejemplo, un 1,6% de interés fijo, y luego de 482 €, cuando el Euríbor esté en cero y sólo pagues el diferencial. Para esto, con ganar 1.500 – 1.600 € al mes es suficiente. En nuestro simulador puedes echar fácilmente las cuentas con tu caso, teniendo en cuenta que la cuota máxima que pagaréis nunca debe sobrepasar un tercio de todos los ingresos que entren en casa.

Por eso, los mileuristas quedan descartados de las hipotecas a tipo fijo. Su sueldo es bajo como para permitirse una hipoteca a pocos años, pero tampoco tienen por qué pagar mucho más cuando el interés variable les va a salir mucho más barato.

Hipotecas mixtas, un timo con el que sólo gana el banco

¡¡Pastaaaa!!

En cuantito que vas al banco, preguntas por una hipoteca y resultas solvente, al empleado se le ponen los ojos como al emoticono de la foto. Se le incrustan los símbolos del euro en la cara y ya no hay más que hacer. Te la van a clavar por algún lado y lo sabes.

Pero, ahhhhh, tienes varias opciones… Están las hipotecas fijas, las hipotecas variables y las hipotecas mixtas. Las primeras consisten en darte tranquilidad sabiendo que siempre-siempre pagarás la misma cuota, aunque sea más cara.

Las segundas son las de toda la vida, las que te cobran Euríbor + diferencial en el mejor de los casos (también ha habido IRPH, multidivisa, cláusula suelo, etc, que se han cargado esto).

Aunque las fijas han cogido mucho auge en los últimos dos años y una de cada 4 nuevas se contratan así, las variables siguen barriendo en el mercado a nivel general, representando aún más del 90% de las ya firmadas.

Pero… ¿Y las mixtas? Sándwich mixto, cerveza mixta… ¿Pero qué porras es una hipoteca mixta? Pues la que, durando los mismos años que las otras, tiene los primeros 10-15 años un interés fijo y el resto variable. Esto al final es un timo mayor que el de la estampita.

El Euríbor lleva desde febrero de 2016 en negativo y amaga con seguir así o muy bajo al menos hasta 2020-2021, según el Banco de España. Hasta hace unos meses se pensaba que subiría en 2018, pero viendo que el Banco Central Europeo no hace nada para que así sea, los analistas bancarios han alargado sus previsiones un par de años por lo menos.

Esto significa que durante lo que queda de este año y por lo menos 2 ó 3 más, el Euríbor garantiza las cuotas más bajas nunca vistas. Cuando suba, que lo hará, será tan lentamente que cuando se quiera poner en niveles normales (su media histórica es del 2%), te tocará pagar un interés variable. O sea que es una tontería tener un tipo fijo que te haga pagar más al principio (lo menos 10 años), porque no te podrás beneficiar del Euríbor bajo.

Eso, y cuando justo te tocaría empezar a disfrutar de tu tipo fijo, porque el Euríbor sube y te compensa tenerlo fijo para no pagar más, pues va el banco y te empieza a aplicar el interés variable, con lo que también pagas más que si tuvieras un tipo fijo.

Las hipotecas mixtas son una estafa que, de principio a fin, sólo interesa a la banca. Descártalas de tus cuentas o te harán perder dinero. Mírate el tipo fijo si estás por lo menos 20-30 años pagando. Si estás menos, coge variable, pagarás una media de 2.000 € menos en intereses que con el fijo, y unos 7.000 € menos que si tienes tipo mixto en los primeros años.

Las hipotecas mixtas son otro recurso de la banca para sacarnos el dinero ahora que les toca pagar millones por la cláusula suelo y otros abusos, y que el Euríbor está bajo. Ganan menos dinero que nunca con los préstamos ya firmados. Las hipotecas mixtas sólo interesan si el Euríbor sube de forma brusca en poco tiempo, algo más que improbable tal cual están y parece que estarán las cosas.

El Euríbor vuelve a pulverizar su récord y trae nuevo ahorro a las hipotecas

Ha vuelto a reventar su récord

Como se esperaba, el Euríbor ha vuelto a marcar un nuevo mínimo histórico al despedir septiembre en el -0,168%. Es el decimotercero mes consecutivo que bate récord, desde que en febrero del año pasado rompiera por primera vez la barrera del cero y se metiera en cifras negativas que, de momento, no parece que vaya a abandonar.

Si te toca revisión con el Euríbor de septiembre, la cuota baja 6 € al mes en caso de que la revisión sea anual, y 3 € en caso de que sea semestral. Últimamente siempre es así porque el Euríbor lleva meses cayendo, y estaba más alto en septiembre del año pasado que en marzo de este año.

Aunque estemos acostumbrándonos a esto y nos resulte habitual, estamos ante una situación histórica que cuando acabe recordaremos con envidia y nostalgia. La media del Euríbor en todos sus años de cotización desde el año 2000 es del 2%, muy alejada del -0,168% de septiembre.

Parece mentira que todavía siga bajando, pero lo seguirá haciendo. Todo se debe a que el Banco Central Europeo (BCE) continúa comprando deuda de los países de la zona euro, cobra a la banca un 0,40% por dejarle el dinero en depósito (cuando siempre se ha pagado por estas cosas) y mantiene los tipos de interés en el 0%.

Mientras el BCE siga así, como parece que hará en todo 2018, el Euríbor continuará batiendo récords, aunque sea bajando unas milésimas. Hasta hace nada, los analistas creían que el Euríbor empezaría a subir en 2018, muy lenta y paulatinamente, pero no parece que vaya a ser así mientras el BCE no toque ninguno de estos estímulos que mantiene para que el dinero fluya en las economías nacionales y domésticas.

De hecho, Bankinter ha cambiado sus previsiones y ahora dice que el Euríbor estará históricamente bajo hasta 2019, cuando espera que comience a subir. Buenísimas noticias para todos los que no tengáis interés fijo porque revisaréis la cuota durante el año que viene todavía con mayor ahorro. Incluso creo que llegaremos a ver que los diferenciales más bajos, del 0,16% al 0,20%, no pagan intereses o ven cómo el banco se los descuenta del capital pendiente.

Notición ha sido en septiembre que también el BCE prepara su propio índice de referencia para complementar al Euríbor y para que éste se base también en él. Quiere hacerlo con los préstamos de dinero que los bancos se realizan entre ellos y preguntarles al año que viene qué les parece la idea.

Planea tenerlo listo antes de 2020 y, en principio, no sustituye al Euríbor tal cual lo conocemos ni a la reforma que el EMMI (Instituto Europeo de Mercados Monetarios) está llevando a cabo, pero que se prevé que aborte en vista del nuevo índice del BCE y de que no consigue una nueva cotización del Euríbor basada en préstamos reales entre bancos que cotice de forma similar al Euríbor actual, que se basa en las cifras que dan los bancos sobre a cuánto se prestarían el dinero (estimaciones).

El BCE prepara un nuevo índice que podría influir en el Euríbor

Por fin alguien ha cogido el toro por los cuernos

El Banco Central Europeo (BCE) se ha cansado de esperar a que salga adelante la reforma del Euríbor y ha anunciado que, junto a otros tres organismos, sacará por su cuenta un nuevo índice que refleje fielmente los préstamos de dinero que se realizan entre sí los bancos.

Justo esto es lo que se quiere reflejar en la reforma del Euríbor, que en 2013 se encargó al EMMI (Instituto de los Mercados Monetarios Europeos) para terminar con la manipulación demostrada en entidades como JPMorgan, HSBC, Barclays Bank y Deutsche Bank, entre otros.

Les cayeron multas millonarias por manipular el Euríbor, porque durante años dieron cifras inventadas para calcularlo, sólo con intención de sacar ellos el máximo beneficio o dar imagen de solvencia en tiempos duros de crisis.

De ahí nació la reforma del Euríbor, que primero se iba a llamar Euríbor Plus y que al final se ha quedado simplemente en Euríbor (sin cambio de nombre). Lo que pasa es que lleva en marcha 4 años, desde las multas de 2013, sufriendo un retraso tras otro. Tenía que haber entrado en vigor en 2015, pero como no se consigue que cotice en cifras que no supusieran una transición traumática del antiguo método de cálculo al nuevo y no hay tampoco cifras suficientes para calcularlo, se ha estado retrasando más de año y medio.

La última vez este mes de mayo, cuando el EMMI dijo que, dado que no quería que se subieran de golpe las cuotas de las hipotecas, y que no veía posible que el nuevo Euríbor cotizara más o menos como el antiguo, se iba a intentar una forma híbrida. En este nuevo propósito se combinarían el método actual, según el cual el Euríbor se calcula con las estimaciones que dan los bancos sobre a cuánto se prestarían dinero con otras entidades, y el nuevo método, que se basa exclusivamente en los préstamos reales que se realizan entre ellos.

La idea es que entrara en vigor en 2018, pero a saber su sufrirá un nuevo retraso o finalmente se cancelará, en vista de que no consiguen sacarlo adelante. Por eso muchos han interpretado el nuevo índice del BCE como una anulación del nuevo Euríbor, si bien el EMMI no ha dicho nada al respecto. O sea que el BCE lanza un nuevo índice, diferente al Euríbor, que no le va a sustituir ni modificar en nada, y que tampoco, en principio, anula la reforma del Euríbor (la que hace el EMMI), aunque es posible que si el BCE al final saca este nuevo índice la reforma se cancele definitivamente.

El BCE no ha dicho cómno se llamará, sólo que se construirá en base a los préstamos que realicen los bancos y que quiere ser un índice de referencia para otros que ya existen, como el Euríbor o el Eonia. Lo quiere tener listo para 2020 como muy tarde. Para ello, el año que viene empezará a tomar datos a la banca, que los dará voluntariamente, y a la que preguntará su opinión sobre el nuevo índice y su forma de cálculo.

En resumen, no hay que alarmarse, de momento todo sigue igual en las cuotas y en el Euríbor tal y como lo conocemos. Lo único nuevo es que el BCE tiene intención de sacar un nuevo índice en el que el Euríbor podría basarse y que la reforma del Euríbor parece que sigue adelante, aunque es probable que con el tiempo anuncien que se suspende.

El BCE se ha cansado de esperar a que se reforme el Euríbor y ha cogido el toro por los cuernos, intentando su propia reforma, sin tocar un pelo al Euríbor tal y como lo conocemos hasta ahora. Los cambios, pues, quizá nos lleguen en 2020, si todo sigue adelante según lo anunciado. El nuevo índice sólo pretende influir en el Euríbor para hacerlo más fiel a la realidad del mercado, a los préstamos entre bancos, pero no pretende sustituirlo ni anularlo.

El Euríbor vuelve a dar un respiro a las hipotecas de julio y agosto

El Euríbor también ha estado de relax este verano

El verano no ha sido sólo un tiempo de descanso para la gente, también lo ha sido para las hipotecas que se revisen con el Euríbor de julio o agosto, que ha batido nuevos récords a la baja.

El indicador más utilizado en las hipotecas variables en España, el Euríbor, ha cerrado el mes de julio en el -0,154% y agosto en el -0,156%. La diferencia es tan pequeña que da igual si la revisión te ha tocado en un mes o en otro, el ahorro medio que habrás visto en tu cuenta (o que vas a ver desde el próximo mes) es de 5-6 euros en caso de revisión anual y de 2-3 euros si es semestral.

Esto confirma que el Euríbor sigue en negativo, donde se instaló en febrero de 2016, y que continúa cayendo. La previsión es que despida septiembre en torno al -0,16%, lo que traerá un nuevo ahorro a las cuotas que se recalculen con la cifra de este mes.

Mientras el Banco Central Europeo (BCE) siga cobrando a los bancos un 0,4% por dejarles el dinero en depósito, mantenga los tipos de interés en el 0% y continúe comprando deuda de los países de la zona euro, se espera que el Euríbor esté muy bajo. Tanto que quizá la banca se encuentre por fin en la tan hablada situación de que la suma de diferencial + Euríbor dé una cifra negativa que obligue al banco a pagar intereses al cliente, o a perdonarle parte de la deuda para no hacerlo.

La previsión es que baje durante todo lo que queda de año, para comenzar a subir a partir de 2018. Pero yo ya no me fío… No es la primera vez que los analistas no aciertan exactamente con la tendencia ni con las fechas, así que yo no descarto que siga en negativo y quizá cayendo durante todo el año que viene, hasta que el BCE suba los tipos de interés.

Las buenas noticias nos durarán mientras siga con todos los estímulos que aplica ahora para que la economía se recupere y el dinero fluya desde los bancos hasta particulares y empresas.

Cuando comience a subir será de forma progresiva y gradual, muy leeeeentamente, por lo que no debemos esperar subidón en las cuotas de repente. Después de que muchas familias se ahogaran con el 5,393% que marcó el Euríbor en julio de 2008, desde los organismos que influyen en el Euríbor se tiene mucho cuidado para que no haya movimientos bruscos que ahoguen la economía de las familias y pequeñas empresas.

Por eso mismo todavía no se ha puesto en marcha el nuevo cálculo del Euríbor, a pesar de que hace por lo menos 3 años que tenía que haber entrado en vigor. Como las pruebas de cotización que se han hecho dan muy por encima de los valores actuales, se evita implantar un nuevo Euríbor que suba las cuotas de golpe hasta 150 € al mes. ¡¡Menos mal!! Se trata de salir de la crisis, no de volver o ahondar en ella.

El IRPH llega al Tribunal Supremo y se tratará de forma preferente

Las batallas judiciales, ese largo camino por recorrer hasta tumbar los abusos de la banca

Por fin, el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) llega al Tribunal Supremo. Al igual que pasó con la cláusula suelo, los gastos hipotecarios y las hipotecas multidivisa, el índice menos conocido que el Euríbor llega al fin al más Alto Tribunal español.

El IRPH Entidades es el único IRPH que queda en pie tras la desaparición en noviembre de 2013 del IRPH CECA, el IRPH Cajas y el IRPH Bancos, una desaparición forzada por la Unión Europea que España retrasó todo lo que pudo.

Normal si se tiene en cuenta que lo habitual en los gobiernos ha sido favorecer a la banca y que cualquiera de estos índices siempre ha cotizado muy por encima del Euríbor, que lleva año y medio en negativo. Mientras que el IRPH cerró junio en el 1,913%, el Euríbor despidió el mes en el - 0,149 %.

La diferencia es escandalosa, por eso los afectados por este índice abusivo llevan reclamando desde 2014 que, ya que sus otros índices desaparecieron, se les aplique Euríbor + 1% en lugar de este leonino IRPH, que de media les lleva a pagar 2.000 € más al año que con Euríbor + 1%.

El IRPH es -además- manipulable, ya que se trata del tipo de interés al que los bancos prestan dinero a 3 años, con lo que encarecen los préstamos a conveniencia para aumentar el tipo de interés a pagar por estos clientes, que se calcula que llegan a 1,3 millones en toda España.

El caso que ha propiciado que llegue al Tribunal Supremo procede del País Vasco y está llevado contra Kutxabank por los dos primeros abogados que denunciaron este índice. Después de varias sentencias a favor y otras en contra, el IRPH llega por fin al Tribunal Supremo con este caso.

Y llega a toda máquina, ya que el Supremo lo tratará de manera preferente, por delante de otros casos que entraran antes. Quieren agilizar un tema del que no se ha hablado tanto en los medios como la cláusula suelo, pero que se está enquistando en otros tribunales menores.

Unos opinan una cosa, otros opinan la contraria… Así que el Supremo unificará las opiniones de los jueces españoles dictando una sentencia en la que puedan basarse a partir de ahora. Es lo que se llama sentar jurisprudencia y en este caso es necesaria porque según donde te toque el juicio, sabes que la cosa irá en un sentido o en el otro porque de momento los jueces tienen opiniones dispares sobre el mismo tema.

Como en otros abusos bancarios la cosa va para largo, pero por fin se empieza a ver la luz a lo lejos. Si el Tribunal Supremo falla a favor del IRPH, los afectados lo tendrán crudo para reclamar, aunque no del todo imposible ganar. Si falla en contra, lo tendrán más fácil para ganar, recuperar su dinero y cambiar el odioso índice que arrastran durante años por su deseado Euríbor.

Las hipotecas con diferenciales más bajos, cerca de no pagar intereses

Ya va quedando menos…

Hace poco, uno de vosotros nos dejaba en un comentario que el banco le estaba descontando el diferencial del capital pendiente, una situación inédita y sorprendente a la que se especula hace más de un año que se puede llegar, pero que todavía no se había visto.

El Euríbor, que lleva hundido un par de años, en terreno negativo ininterrumpidamente desde febrero del año pasado, es actualmente una pesadilla para los bancos y un alivio para el bolsillo de millones de hipotecados sin suelo.

A pesar de que 1 de cada 4 nuevos préstamos se firma a tipo fijo, el interés variable sigue siendo el rey, y particularmente lo fue hace 10 años, cuando el Euríbor estaba muy alto y el dinero se prestaba con alegría. Entonces ver Euríbor + 1,5% sonaba a locura… Euríbor + 1%, que ahora es la monda, era caro. Lo habitual era tener entre Euríbor + 0,30% y Euríbor + 0,70%, que son las hipotecas que ahora más se están beneficiando del Euríbor bajo, ya que a su ya de por sí pequeño diferencial se le está restando un Euríbor negativo.

El colmo fueron los préstamos concedidos a empleados de algunas entidades bancarias, que tenían Euríbor + un diferencial de como mucho el 0,30% o de Euríbor – un diferencial. Sí, sí, restando un diferencial al Euríbor. Algunos de estos préstamos ya están en negativo, pero la banca no quiere hablar sobre ello. No se sabe qué ocurre… ¿Pagan cero interses o el banco se los resta del capital pendiente?

Entre las hipotecas para el resto de clientes figuran también diferenciales asombrosa y envidiosamente bajos como el 0,17% de la Hipoteca Rompedora de Deutsche Bank, el 0,18% de Bankinter, el 0,20% de la muy bien llamada Hipoteca Dulce de Caja Navarra, ahora en Caixanbak… El 0,22% de Activobank (Sabadell) y la antigua Caja Duero (ahora EspañaDuero) Ayyyy… ¡¡Quién lo pillara!! ¿Verdad?

Pero esto no es todo. La Hipoteca Rompedora tuvo una variante online a Euríbor + 0,12% Si todavía no le ha tocado revisión a estos clientes, cuando les toque se verán en esta situació. Aunque Caixabank no reconoce que esté ocurriendo, también hay otro supuesto en su Hipoteca Dulce de Caja Navarra, que se convertía en Euríbor – 0,20% en caso de fallecimiento, desempleo o disminución grande de los ingresos.

El Euríbor cerró junio en el -0,149% y se prevé que despida julio en torno al -0,15%, manteniéndose sin subir hasta finales del año que viene. Aún queda margen para que muchas más hipotecas de diferenciales bajos lleguen a esta situación. Veremos cómo reacciona la banca, que ya dijo, cuando se empezó a hablar de esto hace año y medio, que no pagaría intereses porque era un “sindios” y un “contrasentido”. Es más, algunas entidades impusieron una cláusula cero en sus nuevas hipotecas, para no cobrar menos del diferencial en caso de Euríbor negativo o no pagar intereses.

El silencio reina en el sector, que no quiere hablar del tema ni aunque le pregunten. Pero no será así por mucho tiempo… ¿Y si el Euríbor llega al -0,25%? Seguramente no paguen intereses pero tampoco descuenten dinero del capital, seguramente cobrarán el capital sin intereses y rezarán para que el Euríbor suba cuanto antes, que será cuando el Banco Central Europeo deje de cobrar a la banca un 0,40% por guardarles el dinero.

Es que tiene tela… El Euríbor está en negativo porque los bancos sí están dispuestos a pagar a otros bancos por prestarles dinero, pero no quieren pagar a los clientes por lo mismo. No tiene sentido, ¿verdad? Avaricia y pura hipocresía.

¿Compensa pasar la hipoteca variable a tipo fijo?

No estamos locos… que sabemos lo que quereeeemoos…

El ministro de Economía, Luis de Guindos, ha anunciado que con la reforma de la Ley Hipotecaria quien tenga una hipoteca a interés variable, o sea más del 90% de los hipotecados, puede pasar su hipoteca a interés fijo “prácticamente sin gastos” y siempre que lo pacte con su banco o con otro, si el suyo no quiere.

Cambiar las condiciones de la hipoteca se llama novación e implica firmar un nuevo contrato ante notario, que incluya los cambios. Actualmente cuesta unos 4.000 €: a la notaría se suma el registro de la propiedad, lo que cobra la gestoría y la comisión del banco. No todas las entidades la cobran, las que sí están entre el 0,5% y el 1% del capital pendiente de pago, por lo que cuanto antes cambias la hipoteca más caro te sale.

Con la nueva Ley será más barato porque el cliente no tendría que pagar la comisión de cancelación del préstamo, si la hay, o la de novación (si se queda en el mismo banco) o subrogación (si cambia de banco la hipoteca). Notarios y registradores cobrarían menos, aunque harían más operaciones.

La excusa del ministro de Economía para proponer esto es que el Euríbor, que lleva 16 meses en negativos y atraviesa una larga etapa de mínimos históricos, no estará así siempre. Dice que sólo busca beneficiar al consumidor, que ahora ahorra con el tipo variable, pero que en el futuro puede preferir cambiarse a uno fijo cuando el Euríbor suba.

Como el tipo de interés será pactado con el banco y sólo si éste quiere… ¿Quién se cree que esto puede ser bueno para los clientes? Como no tiene un pelo de tonta, la banca no pactará un tipo fijo con el que el cliente ahorre dinero, salvo que quiera robar clientes a la competencia. Preferirá uno más alto que le mantenga el nivel de beneficios.

El tipo fijo ha cogido mucho auge de un par de años a esta parte, justo cuando el Euríbor se ha hundido. Hasta hace poco, BBVA preveía que este indicador comenzará a subir a principios de 2018. Ahora retrasa ese paso a finales del año que viene... Y quién sabe cuánto más se retrasará… Depende de que el Banco Central Europeo deje de cobrar un 0,40% a los bancos que le depositan el dinero, algo que hará cuando vea que la economía de la zona euro remonta sin dudas ni timideces. O sea que la cosa va para largo…

Hoy por hoy, 1 de cada 4 nuevas hipotecas se firman a tipo fijo porque los bancos las meten por los ojos con la excusa de que el Euríbor subirá, algo que repiten como un mantra para asustar a sus clientes. Sí, subirá, pero será gradualmente y hasta que te compense el tipo fijo habrán pasado años. De momento, se calcula que firmar a tipo fijo a 30 años es 2.000 € más caro que a interés variable, y eso que las hipotecas variables ya no lo son al 100%, puesto que raro es el banco que no cobra un interés fijo el primer o dos primeros años. Es que a 10 años te pueden cobrar 1,60% de intereses, pero a 30 años la cosa se pone de 2,50% en adelante. En cambio, hay muchos préstamos a Euríbor (-0,15%) + 1%.

Si vas a firmar una hipoteca, lo mejor es a interés variable, con el menor diferencial y vinculación posibles, sin interés inicial ni comisiones. Si luego, dentro de muchos años, el Euríbor sube, la banca no negociará tipos fijos ventajosos para los clientes, salvo que prevea que el Euríbor vuelva a bajar mucho. La banca estudia continuamente el panorama y cuando ofrece algo es porque sabe que le saldrá rentable a sus cuentas, no a las del cliente. Así que el tipo fijo actual es sinónimo de que nos esperan muuuuchos años de Euríbor escandalosamente bajo, con lo que es mejor el interés variable.

Guía básica de hipotecas: Euríbor, gastos y comisiones

Por tercer día, continuamos la guía básica de hipotecas, para que no te pierdas en el mundo hipotecario a la hora de buscar información y negociar con un banco.

EURÍBOR. El European Interbank Offered Rate, abreviado Euríbor, es un índice del que dependen la mayoría de hipotecas a interés variable en España. Se calcula según el interés al que ciertos bancos dicen que se prestarían dinero con otros, o sea meras estimaciones.

Como se ha demostrado su manipulación por ciertos bancos, se quiere hacer sobre préstamos reales entre bancos, pero como cambiaría mucho el panorama, subiendo de golpe las cuotas de las hipotecas, se ha pospuesto su puesta en marcha hasta por lo menos 2019.

Su media es del 2,2% y su cifra más alta fue 5,393% en julio de 2008, lo que puso muchos hogares con el agua al cuello.

Cotiza en negativo desde febrero de 2016 y ha cerrado junio en el -0,149%; se espera que despida julio en torno al -0,16% y que siga bajando poco tiempo más. La previsión es colocarse en el 0% en 2018 y, según a qué analista preguntes, que se ponga por debajo del 1% en 2021 o por encima del 2% en 2020. Para tu información, cada mes publicamos su cifra oficial y analizanmos qué ocurrirá con su cotización.

El Euríbor en negativo es el causante de los tipos fijos iniciales en las hipotecas variables y el increíble aumento de los préstamos fijos, que han pasado de un porcentaje residual, inferior al 10%, a firmarse en 1 de cada 4 nuevas hipotecas.

GASTOS DE LA HIPOTECA. Algunas entidades como Bankia, Caixabank, Bankinter, Santander y BBVA ya comparten algunos gastos de formalización de la hipoteca, los más baratos o los que les atañen muy directamente. La mayoría debes tú seguir costeándola y supone alrededor del 10% de lo que vale el piso.

Los gastos son la tasación, notaría, registro de la propiedad, gestoría que el banco impone para llevar el proceso y que cobra una minuta asatronómica, y los impuestos (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – IAJD), que son lo más caro. Algunas entidades te informan del gasto aproximado en letra muy pequeña al final de la oferta hipotecaria de su web.

La tasación la puedes aportar tú, siempre que tenga una antigüedad máxima de 6 meses y la haya realizado cualquier empresa homologada.

COMISIONES. Bankia ha lanzado una hipoteca que no las lleva y está triunfando por ello. Algunas entidades sí las cobran, las más frecuentes son: estudio, apertura (0-5%-1%), amortización total (pagar la deuda de golpe), amortización parcial (pagar por adelantado parte de la deuda), cancelación (terminar de pagar el préstamo), subrogación (cambiar la hipoteca de banco), novación (cambiar las condiciones del préstamo, lo que requiere firmar una nueva hipoteca con la misma entidad).

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