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Hipotecas puente: ventajas, riesgos e inconvenientes

Hay que sopesarlo todo antes de decidir

Hay que sopesarlo todo antes de decidir

Como vimos el otro día, la hipoteca puente es un producto que te puede venir de perlas para comprar una casa sin vender otra… Para que una hipoteca no te ate y te impida cambiarte de piso… Que puede ser realmente un puente para el cambio de vivienda…

Pero ¡¡atención, atención!! además de ventajas tiene inconvenientes que te pueden arruinar la ilusión y el bolsillo, así que hay que tener todo en cuenta. Es una hipoteca complicada y arriesgada, por eso la banca ya no la publicita, le ha dejado de ser rentable.

 

VENTAJAS:

  • Puedes comprar una casa sin haber vendido otra, así que puedes cambiar de vivienda con mayor agilidad y rapidez
  • Pagas menos que si tuvieras dos hipotecas, ya que el banco ajusta la cuota y cobra menos
  • Ahorras los gastos de cancelar una hipoteca y de abrir una nueva
  • Tienes más tiempo para vender tu primera vivienda y puedes hacerlo a un precio justo, sin prisas ni presiones

 

RIESGOS E INCONVENIENTES:

  1. Como es una operación más arriesgada que una hipoteca convencional, el banco te va a mirar con lupa y será más exigente con tu perfil. Valoran ingresos estables, ahorros, trabajo fijo y antiguo, ninguna morosidad ni otros préstamos.
  2. Hay un plazo máximo para vender la vivienda que se acuerda con el banco y oscila entre los 6 meses y los 5 años. Si no lo cumples, el banco subirá de golpe la cuota y sí parecerá que tienes dos hipotecas. En caso de que tengas carencia (que sólo pagues intereses), dejará de aplicarla y empezarás a pagar las cuotas con capital e intereses, sin descuentos ni rebajas y con algunos costes extra.
  3. Como las cuotas serían más caras, corres el riesgo de no poder hacer frente y de que el banco embargue ambas viviendas y las pierdas
  4. Durante el tiempo que tardas en vender la casa puede ser que el mercado baje precios y por ella obtengas menos de lo que pensabas

Para cambiarse de casa hay otras opciones:

  • Alquilar la primera vivienda y con ella pagar la hipoteca, pidiendo un nuevo préstamo para la nueva casa. Mantienes la propiedad, pero los problemas del alquiler te pueden traer quebraderos de cabeza y si no alquilas, debes hacer frente a dos hipotecas. El banco quizá no quiera darte una segunda hipoteca porque no cumplas el perfil. Además, deberás tener ahorrado al menos el 40% del nuevo piso porque la entidad no te prestara más del 70-75% y te tocará pagar alrededor de un 10% de los gastos de la hipoteca, pues algunos bancos sólo han accedido a responsabilizarse de una mínima parte.
  • Alquilar la primera vivienda y marcharse de alquiler a otro piso, aunque en este caso nunca será tuyo. Es bueno si no vas a estar siempre en ese lugar, que desde el principio sepas que es sólo algo temporal.
  • Vender la casa y, sabiendo cuánto dinero tienes, elegir otra y comprarla, pidiendo una nueva hipoteca. Las mejores están en torno a Euríbor + 1% con una vinculación mínima del seguro de hogar, en el mejor de los casos. Es más lento, pero más seguro y menos arriesgado, aunque pierdas la propiedad de la vivienda.

Hipotecas puente: ¿pero eso sigue existiendo?

Aunque casi no se vean, siguen existiendo

Aunque casi no se vean, alguna vez fueron lo más

La hipoteca puente se ofertó y utilizó mucho antes de la crisis para quienes tenían que comprar una vivienda sin haber cancelado la hipoteca de la anterior y, claro, sin haberla vendido.

Se hablaba con el banco y en una sola hipoteca metía las cuotas de la casa que se quería vender y las de la nueva vivienda, que se podía comprar sin haber vendido la anterior.

Durante la crisis estas hipotecas desaparecieron del mapa, llegando a ser casi tabú para la banca, era casi como mentar la bicha. Son arriesgadas porque básicamente consiste en financiarte dos casas, pagando cuotas más baratas y con la promesa de vender la primera en un tiempo acordado con el banco, que suele oscilar entre los 6 meses y los 5 años. 

En esos años negros los pisos bajaron de precio, el poder adquisitivo de muchas familias también cayó y vender un piso era casi misión imposible, un proceso más lento que el caballo del malo. Los carteles se amarilleaban y, además de usureros y cotillas, te llamaban las pocas agencias inmobiliarias que quedaron en pie y algún que otro interesado real de vez en cuando.

Pero ahora la cosa ha cambiado. Del 30-40% que bajaron los pisos de precio, se ha recuperado algo y siguen subiendo  un poquitillo cada año. No hay más que ver que las inmobiliarias han resurgido como champiñones desde hace un par de años. Desde finales de 2013 la banca empezó a abaratar las hipotecas y a querer darlas. El grifo se abrió, hubo guerra de precios para bajar del Euríbor + 1,95% con el que se rompió el hielo hasta llegar al Euríbor + 1% actual. 

La hipoteca puente sería a día de hoy la solución para muchas personas que quieren cambiar de casa pero no tienen agilidad porque están atados a la hipoteca de su vivienda actual. ¿Es que los bancos han vuelto a dar hipotecas puente? ¿Pero eso todavía existe?

La crisis ha cambiado bastante el sector y la forma en que la banca da las hipotecas. No obstante, si preguntas directamente a tu banco y estudia tu perfil, quizá te sorprendas al ver que te puede dar unos de estos productos. La banca no promociona ni publicita este tipo de hipotecas, pero si preguntas por ellas, estudian el caso y te dan una respuesta.

Eso sí, se tienen que alinear los planetas: quieren ingresos estables y lo más elevados posible, antigüedad laboral, que además de la hipoteca no tengas otros préstamos (personales, estudios, coche…), no hayas sido moroso/a en tu vida y tengas ahorros para la nueva casa, ya que sólo en rarísimas ocasiones prestan el 100%.

Entre sus ventajas está que la cuota es más barata que si tuvieras dos hipotecas y que te pueden dejar un periodo de carencia, o sea un tiempo pagando sólo intereses, hasta que vendas el piso. Pero… ¡¡Ay si no lo vendes a tiempo!! Marrón a la vista. El próximo día veremos detenidamente todas las ventajas e inconvenientes.

¿Se puede cambiar de piso sin cambiar hipoteca?

No no o non on

Cómo conseguir la llave a una nueva vida

Que si la familia aumenta, que si me voy a vivir a otro sitio, que si me trasladan, que si ya no necesito una vivienda tan grande, que si quiero cambiarme a un piso, que si quiero irme a un chalé… Cada cual sabe los motivos por los que se quiere cambiar de casa.

Al ser en propiedad no es tan fácil ni rápido como si estuvieras de alquiler, aunque éste también tiene sus ataduras porque se firman contratos de entre uno y tres años generalmente.

La mayoría de gente ha comprado su vivienda con hipoteca y, cuando surge esta necesidad o idea de cambio, todavía no ha terminado de pagarla. Entonces surge otra duda… ¿Podré mantener la misma hipoteca y sólo cambiar de casa? ¿El banco me permitirá seguir con el mismo préstamo, pero en vez de ligado a mi casa actual, que sea de la nueva vivienda?

Mmmm, tentador y muy práctico. Pero… Siento decirte que no es posible. Precisamente es la casa la que sirve de garantía al banco si dejas de pagar la hipoteca. Ya sabes que, al tercer mes de no cumplir con el recibo, el banco puede ejecutar la hipoteca, embargar la vivienda (quedársela) y sacarla a subasta (venderla por un precio ridículo y pedirte el resto de la deuda que la venta no cubre).

Por eso el banco no acepta cambiar de vivienda así como así, el banco dio la hipoteca para esa vivienda y no para otra. Hizo el estudio de riesgos para ese piso y no acepta cambios, está todo ante notario y en el registro de la propiedad. Si quieres cambiar de vivienda tendrás que pedir una nueva hipoteca para la nueva casa. Entonces se te ocurre pensar que el banco a lo mejor te daría ahora para el nuevo piso una hipoteca igual que la que te dio para el que quieres dejar.

Las hipotecas de antes, de 8 años hacia atrás, eran mucho más ventajosas, sobre todo por los diferenciales y porque la mayoría incluían menos vinculación. Por no hablar de que algunas de ellas eran Hipoteca Joven, un producto con poca o ninguna vinculacion, sin comisiones, con plazos de hasta 40 años, y diferenciales que ahora parecen de risa, en torno al 0,35%, que hace años que apenas existe.

¿Quién no querría mantener una hipoteca así? ¡¡Yo sí!! Pero la banca no es tonta y, cuando vas a plantear esta situación, te mandan a por naranjas a la China. Las hipotecas de antes les están recortando muchísimo las ganancias, así que, por muy cliente que seas y muy bien que hayas pagado hasta ahora, si quieres una nueva hipoteca será como las actuales, mucho más cara y en peores condiciones que antaño. Aquí puedes negociar un nuevo préstamo lo más ventajoso posible, demostrando tu buen perfil y tus puntuales pagos, o bien irte a otro banco para pedir la nueva hipoteca de la nueva casa.

Existe otra opción: la hipoteca puente, de la que hablaremos en profundidad el próximo día. Consiste en pedir una nueva hipoteca que incluya la deuda que aún debes de tu piso actual y todo lo que necesitas para comprarte otro. Te dejan un tiempo determinado, por ejemplo un año, para vender la casa, saldar la deuda anterior y quedarte sólo con la nueva hipoteca.

Esto era habitual antes de la crisis y durante sus primeros años, pero luego se retiró del mercado porque era demasiado arriesgado para el banco. Los pisos ya no se vendían con tanta agilidad, los precios se desplomaron y corrían el riesgo de que no vendieses en el tiempo acordado y, si dejabas de pagar, perdieras las dos casas.

En resumen: si quieres cambiar de vivienda, tienes dos opciones: conservar la que tienes, alquilarla y seguir pagando la hipoteca con el alquiler que cobres. Mantienes la vivienda, pero te arriesgas a quebraderos de cabeza con el alquiler y necesitas tener un perfil económico y laboral alto, además de ahorrado el 40% del nuevo piso, para que el banco te dé una segunda hipoteca.

La otra opción es vender la casa, cancelar la hipoteca con lo que te paguen y pedir un nuevo préstamo para el nuevo piso. Lo mejor que puedes lograr ahora está en torno a Euríbor + 1%, en el mejor de los casos sólo con domiciliar ingresos y un seguro de hogar.

¿Qué pasó con las hipotecas puente?

Ya no está la cosa para saltar sin red

Ya no está la cosa para saltar sin red

Hace seis años era posible cambiarse de casa mediante una hipoteca puente. Era un préstamo que te daba casi cualquier banco para cambiarte de piso sin haber vendido el anterior.

El banco te prestaba el dinero para comprar la nueva casa, aunque fuera más cara que la actual, y te dejaba por lo menos un año para vender tu vivienda y saldar cuentas.

Esto, claro, incluía gastos de compraventa, dinero de la mudanza, para nuevos muebles y electrodomésticos… En fin, todo lo que conlleva cambiarse de casa y que mucha gente hace cuando aumenta la familia y la que tiene se le queda pequeña (o al revés) o para irse a otra ciudad o definitivamente al chalé de tus sueños, o lo que sea.

La hipoteca puente estaba fenomenal para poder cambiarse de piso sin prisas ni sobresaltos, porque normalmente en el tiempo que daba el banco se había vendido la casa anterior y ya no se tenía una deuda gigante. De ahí el nombre de puente: saltabas fácilmente de un piso a otro y la presión sobre la nuca sólo se sentía al final, si aún no habías vendido el piso.

Con el reventón de la burbuja inmobiliaria, la crisis, el Euríbor súper alto, los pisos vacíos sin vender, la precariedad laboral y una larga lista de cosas que ya sabemos, la compraventa de pisos y la concesión de hipotecas quedaron en punto muerto hasta que hace dos años la cosa empezó a arrancar, si bien no fue hasta hace poco que la contratación de nuevas hipotecas empezó a subir.

Con sueldos más bajos, inestabilidad laboral, menos ahorros y jóvenes contratados como becarios con míseros sueldos eternamente, entre otras cosas, de poco sirve que haya bajado un 30% el precio de los pisos, que se haya abierto el grifo del crédito y el Euríbor esté en mínimos históricos, todo situaciones muy favorables a la compraventa de vivienda. Ya no hay hipotecas puente. La venta de viviendas se estancó tanto que los bancos no se fiaban de que pudieran venderse en un año. Era la pescadilla que se mordía la cola, apenas daban hipotecas.

Ahora es más asequible comprarse una casa, pero como la cosa tampoco es para tirar cohetes y los bancos han aprendido del desastre que les han traído algunas hipotecas concedidas irresponsablemente, se han vuelto más prudentes y no quieren arriesgar un duro.

No dan hipotecas puente. Vendes un piso y te compras el siguiente, porque si se te ocurre hacerlo al revés te arriesgas a no vender el tuyo en mucho tiempo y a estar sobreendeudado más tiempo del que puedes asumir, eso si encuentras entidad que te deje dinero para comprar una casa sin haber vendido otra.

¿Cómo son de verdad las nuevas hipotecas?

La realidad no siempre es como la pintan

La realidad no siempre es como la pintan

Se cumple un año desde que los bancos despertaron de su letargo prestamista y les dio nuevamente por dar vidilla al mercado inmobiliario abriendo el grifo del crédito.

Desde el año pasado, la media de los diferenciales ha bajado del 3,2% al 2,1%. Es mucho, la cifra más baja de los cuatro últimos años, pero a la vista está que todavía sirve de poco. O eres súper-híper-mega solvente y te toca la lotería, o nada.

La estadística dice que en junio se dieron un 20% más hipotecas. Después de casi 4 años bajando sin parar esto ha sido un notición. ¿Pero de verdad se dan hipotecas? ¿Es cierto que se ha abierto el grifo del crédito? ¿Cómo son las hipotecas que realmente dan los bancos?

Nada mejor que preguntar a los que están en plena búsqueda de dinero para comprar un piso. Conozco varias personas en esa situación y os contaré lo que están viviendo, que demuestra que no es buena hipoteca toda la que lo parece, ni los bancos han abierto tanto la mano como deberían.

Dos gemelas de 30 años: una es fija hace tiempo y gana 2.800 € al mes. La otra gana 1.800 €, pero sólo tiene empleo estable desde hace 4 meses. Aportan el 20% de lo que vale el piso y no tienen otras deudas ni historial moroso por ninguna parte.

El banco les dice que su hipoteca es a Euríbor + 1,89%. Con ese sueldo van sobradas para pagar… Incluso el de la que más gana sería suficiente. Les dan la hipoteca pero… Como una de ellas no tiene apenas antigüedad en el trabajo el banco se descuelga con que para ellas es Euríbor + 2,50%. ¿Quéeeeeeeee? ¡¡Menudo robo!!

Así, la que inicialmente parecía una hipoteca súper maja y con baja vinculación -para lo que se ve por ahí todavía- rápidamente se convierte en un producto caro que no les compensa.

Otro caso: pareja joven. Ella, 33. Él, 35. Una hija. Hace cinco años y medio pidieron 137.000 € para un piso de 193.000 €. Desde entonces han pagado religiosamente, amortizando a troche y moche: ya sólo les quedan por pagar 57.000 €. Ambos tienen trabajo fijo: ella desde 2011 y él desde 2008. Entre los dos ingresan 2.500 €.

Necesitan una hipoteca puente para saltar a otro piso y lo único que encuentran son carisisisisímas ¿ofertas? que les harán perder el Euríbor + 0,37% que tienen actualmente. Encima algunas entidades ni les contestan. No sé si es peor que te digan que no o que te dejen esperando sin saber nada…

Básicamente es también lo que le pasa a un soltero de 34 años que tiene trabajo fijo desde 2009 y que no encuentra banco que quiera casarse con él. Gana 1.500 € al mes y tiene 20.000 € ahorrados. Quiere un piso de 100.000 €, ni muy grande, ni muy céntrico, ni tan siquiera nuevo.

De sobra sabemos que los mileuristas lo tienen crudo en estos tiempos, pero este chico gana más dinero y no encuentra tampoco quien le deje 80.000 € sin darle sablazos hasta en el carné de identidad. Los bancos no quieren gente sola y mira que abunda. Así están las cosas.

Medidas desesperadas para no perder el piso

Al banco hay que darle una puñalada trapera antes de que nos la dé él a nosotros

Al banco hay que darle una puñalada trapera antes de que nos la dé él a nosotros

Las hipotecas están empezando a ser como la energía, que ni se crea ni se destruye, solo se transforma. Como la concesión de hipotecas volvió a bajar en junio, a pesar de que todos creíamos que la subida del IVA pegaría un empujón temporal a la compraventa de pisos, y como la cuestión es evitar a toda costa que nos embarguen la casa aunque andemos justos para pagar la hipoteca, la moda es renegociar la hipoteca con el banco actual o cambiarla de banco (subrogarla).

Y como la necesidad es la mejor escuela y agudiza el ingenio en términos flipantes, son miles los españoles que se lanzan a las sucursales bancarias de las que un día se fueron sonrientes con la hipoteca bajo el brazo para pedir que, amablemente y con el menor mamoneo posible, el banco tenga a bien reconsiderar las condiciones del préstamos, aplazar algún pago, etc, etc.

Y como los bancos están casi tan desesperados por no embargar como la gente por evitar que les embarguen, han empezado a quitarse los tapones de cera de los oídos para, al menos, escuchar nuestros lamentos y tímidas propuestas, aunque a veces tengamos las de perder porque nuestro desconocimiento del mundillo financiero nos debilita ante ellos.

Si nos escuchan es para no sumar un piso más a su colección de joyas expoliadas e invendidas, como las que tiene el British Museum robadas por la cara en yacimientos arqueológicos de medio mundo.

Esas estupendas joyas, sobre todo las incrustadas a pie de playa, se empeñan en no bajarlas de precio porque no les conviene perder pasta: la pasta que hay de diferencia entre el dinero que les debía el propietario al que embargaron y el dinero que el nuevo propietario les debería pagar por el piso ahora, en tiempos de crisis, cuando el precio ha bajado un 20% de media, debiendo bajar otro tanto, pero no haciéndolo porque promotores y banqueros se han aliado para intentar exprimirnos las últimas gotas del marchito y maldito ladrillo en España.

Suerte que tienen los que hoy día consiguen una hipoteca, y mucha más suerte aún los que se interesan por un piso del banco porque suyo será el Reino de los Suelos. Bienaventurados los que salvan el piso renegociando la hipoteca con éxito y bienaventurados los que se pueden permitir hacer un corte de mangas al banco con una subrogación de la hipoteca en otra entidad, porque ellos dormirán más tranquilos.