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¿Sabes quién es realmente el dueño de tu hipoteca?

Sorpresa, sorpresa… ¡¡Tu hipoteca cambió de manos!!

¿Sabes si tu banco es realmente el dueño de tu hipoteca o se la ha vendido a un fondo buitre? Esto, que se en el argot bancario se llama titulizar hipotecas, ha sido habitual desde antes de la crisis.

Los bancos, agobiados por tener hipotecas chungas que se no pagan, las venden a otros para quitarse el marrón de en medio.

Bankinter se acaba de quitar de encima 500 hipotecas multidivisa para evitar los riesgos legales, pues son hipotecas de las que tendría que devolver muuuucho dinero si los tribunales lo ordenan.

Pero la cuestión no es sólo que esté mal que se libren del muerto sino que no te lo comuniquen. La mayoría de gente que tiene su hipoteca en manos de otros no lo sabe. Simplemente porque el banco no se lo ha dicho, y es legal… Tu banco se comporta como si la hipoteca siguiera siendo suya, te cobra mes a mes, blablabla, hasta que dejas de pagar.

Pero es en ese mismo caso cuando tienes todas las de ganar, porque es el único caso que están sancionando los jueces. Si el banco vendió tu hipoteca, no te lo dijo, y ahora quiere ejecutarla, no puede… ¡¡Porque ya no es suya!! Así que, en este caso, te puedes librar de perder la casa.

Aun así, no está bien que las entidades hagan y deshagan con las hipotecas lo que quieran y no tengan la decencia de contárnoslo. ¡¡Es nuestra hipoteca!! Y qué menos que saber a quién le debemos el dinero y a quién se lo estamos pagando, porque el banco que la vende a un fondo de inversión se limita a hacer de mero intermediario cobrándote la cuota, pero ya no tiene ningún derecho sobre ella.

Si ocurre, lo complicado es averiguar a quién le debes el dinero en caso de que la hipoteca se haya titulizado (vendido a otra empresa). Asociaciones de consumidores como Facua piden que se nos informe de a quién se le vende nuestra hipoteca, porque además de que es una información importantísima que nos concierne, es fundamental a la hora de resolver cualquier problema de pago, si es que nos vemos apurados para cumplir con la cuota.

La titulización de hipotecas ha sido una práctica frecuente desde hace más de 10 años. Los bancos más perjudicados económicamente era típico que hicieran cédulas, lotes de hipotecas tóxicas, las que tenían mayor riesgo de impago, y las vendieran por un 35% menos de su valor a fondos de inversión, muchos de ellos fondos buitre, para quitarse problemas de en medio, sin sospechar que con ello vendrían más problemas cuando se produjeran los esperados impagos.

Conoce la nueva Ley Hipotecaria que entrará en vigor en marzo

Ale, a tomar buena nota de todo…

Parece que la nueva Ley Hipotecaria empieza a ser una realidad y no sólo un debate entre los políticos y un temazo por el que la Unión Europea nos quiere cascar 105.000 euros de multa por cada día de retraso… ¡¡Y llevamos más de 2 años y medio para ponerla en marcha!!

Tras meses de debate intenso y periodos de pasotismo total, de momento -que no es poco- la ha parido la Comisión de Economía del Congreso, con todos los votos a favor excepto ERC y Unidos Podemos.

Ahora falta que se apruebe en el Pleno del Congreso (el último antes de Navidad) y el Senado, donde el Partido Popular tiene mayoría y espera conseguir lo que no ha podido lograr hasta ahora: que los bancos no paguen el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), más conocido como impuesto de las hipotecas. La excusa que ponen es que así luego no nos lo repercuten subiendo el precio de las hipotecas.

Es verdad que esta reforma mejora la transparencia, evitando ciertos abusos que se cometían hasta ahora, si bien -para una vez que se hace…- aún podría habernos sido más favorable a los clientes. Pero no te hagas ilusiones si ya tienes firmada la hipoteca, nada de esto tendrá retroactividad, sólo será para las nuevas hipotecas que se firmen a partir de que entre en vigor, lo que se supone que ocurrirá en marzo de 2019.

Entre sus puntos fuertes y destacados están:

Gastos de la hipoteca. El banco pagará todo excepto la tasación y las segundas copias de la notaría, que correrán a cargo del cliente, que también podrá elegir quién lo tase (persona o empresa homologada).
Vinculación. El banco no te podrá obligar a contratar nada extra para darte la hipoteca. Sí se podrá reducir el diferencial a cambio de contratar productos, pero podrás hacerlo con la empresa que quieras siempre que tengan características similares al que ofrece el banco (por ejemplo: seguros de hogar y vida).
Comisión por amortización anticipada. Para hipotecas variables será como máximo del 0,25% en los 3 primeros años y del 0,15% en los siguientes. A tipo fijo será como mucho del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% en el resto. Pero, ojo, no es obligatoria, sólo opcional!! Lo ideal es buscar un banco que no te cobre por amortizar.
Ejecución y embargo. Durante la primera mitad del préstamo podrás estar hasta 12 meses sin pagar la hipoteca antes de que el banco la ejecute y deber no más del 3% del capital que te prestaron. Durante la segunda mitad, podrás estar hasta 15 meses sin pagar, debiendo como máximo el 7% del capital.
Antes de firmar la hipoteca. El banco deberá enseñarte el contrato 10 días antes para que lo analices exhaustivamente. El notario tendrá la obligación de asesorarte gratuitamente sobre cualquier aspecto y te pasará un cuestionario para comprobar que te has enterado de todo.
Cambio de variable a fijo. Se quiere incentivar, por eso costará un 0,15% durante los 3 primeros años y luego será gratuito.
Dación en pago. Se puede llegar a un acuerdo con el banco para hacerla, pero la banca no estará obligada por esta ley a hacerlo ni a incluirlo en el contrato de la hipoteca.
Subrogación (cambio de banco) y novación (nuevo contrato con cambio de condiciones). Será gratuito para el cliente. Las entidades deberán compartir el pago de impuestos.
Intereses de demora. Seguirán como hasta ahora: hasta 3 veces el precio oficial del dinero
Cláusulas abusivas. Quedan prohibidas por Ley, como por ejemplo la cláusula suelo.
Más estudios de solvencia. Los bancos deberán asegurarse mucho mejor de que devolverás el dinero de la hipoteca, por eso tendrá que consultar tus historial de deudas y pagos en la Central de Información de Riesgos del Banco de España.
Hipoteca verde. Las casas con mayor eficiencia energética tienen premio: su hipoteca no pagará el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Cómo serán las hipotecas a partir de ahora: nuevos cambios

Se abre una nueva etapa llena de cambios

El panorama hipotecario es cada vez más cambiante. Tras las últimas sentencias del Tribunal Supremo y el Real Decreto del Gobierno que obliga a la banca a asumir a partir de ahora el Impuesto de Actos Jurídicos (IAJD), más conocido como impuesto de las hipotecas, la oferta hipotecaria ha cambiado y promete cambiar todavía más con estas novedades:

Tasación

El Banco de España quiere automatizarla como ya se hace en muchos países europeos. Eso significa que la tasación de una vivienda, típica para que el banco decida si te da o no la hipoteca y cuánto dinero presta, seguirá un proceso automático que estandarizará el proceso y lo dejará menos subjetivo, al tiempo que abaratará las tarifas, que ya sabemos que están por las nubes. Las tasaciones serán más ágiles pero contarán con un margen de error, porque impiden la evaluación de los aspectos subjetivos, así que lo ideal es que sólo se tasen así las viviendas que tengan unas características comunes.

Embargo

El Congreso quiere aumentar a 12 meses el periodo que puedes estar sin pagar la hipoteca antes de que el banco la ejecute y comience el embargo de la vivienda. Esta mejora se quiere que aparezca en la futura nueva ley hipotecaria, que lleva más de dos años de retraso para tramitarse en el Parlamento (verás el multazo millonario que nos pone cualquier día de estos la Unión Europea).

Cláusula cero

El Congreso ha pactado que los bancos no podrán incluirla en las hipotecas. La cláusula cero, utilizada entre otros por Liberbank, impide que el Euríbor negativo se reste del diferencial pactado, con lo que el cliente no pagará nunca menos del diferencial, aunque el Euríbor esté en negativo. Por ejemplo: si tienes Euríbor + 0,40% y el Euríbor está en el -0,150% deberías pagar sólo un 0,25% de intereses, pero con cláusula cero estás pagando un 0,40%.

El Congreso asimismo ha pactado que el banco nunca pague intereses al cliente. Es decir, que si la suma de diferencial y Euríbor da una cifra negativa, como mucho el interés se quedará en cero, pero no podrá bajar de ahí haciendo que el banco te pague.

Por ejemplo: si tienes un diferencial del 0,40% y el Euríbor bajara al -0,5%, el banco no te pagará ese 0,10% de intereses que te correspondería ni lo descontará de la cuota, aplicará un 0% de interés, con lo que ese mes sólo pagarás capital sin intereses.

Subrogación: Cambio de banco

Para evitar la guerra hipotecaria que se puede desatar después de que los bancos asuman todos los gastos de las hipotecas, como se planea incluir en la nueva ley, el banco que robe un cliente a otro deberá compensar económicamente al banco al que le roba el cliente. El PSOE quiere que sea entre el 0,25% y el 0,15% paras las de tipo variable y 0,15% para las que cambien de tipo, pero aún no hay una cifra decidida. La patronal bancaria está de acuerdo en ello, pero matiza en que deben cobrarse una penalización más cara si la hipoteca se roba al principio de haberse firmado con el primer banco porque habrá ganado menos pasta en intereses.

Cancelación registral

La Audiencia Provincial de Vizcaya ha sentenciado que la cancelación registral la pague el banco. No sería de extrañar que la nueva reforma hipotecaria lo dijera así también, ya que el banco es quien seguramente debe asumir en todos los casos el pago del registro, puesto que es el mayor interesado en que la hipoteca quede inscrita públicamente para poder ejecutarla si dejas de pagarla. La cancelación registral no es obligatoria (se produce sola 20 años después de que hayas terminado de pagar el préstamo), pero sí necesaria cuando vas a vender la vivienda. La puedes hacer por cuenta por unos 700 euros, mucho barata que si la encargas al banco, que te puede cobrar hasta el doble.

Cláusula suelo

La Audiencia Provincial de Madrid obliga a 40 bancos a devolver íntegramente a sus clientes todo lo que pagaron de más desde el principio con la cláusula suelo. Es la respuesta a una antigua macrodemanda de la asociación Adicae. Este precedente es muy importante para que por fin todos los afectados por el suelo recuperen todo el dinero y se libren por fin de la cláusula suelo, que ha estado durante años impidiendo que pagaran menos por su hipoteca gracias a las bajadas del Euríbor, que por cierto ha vuelto a estancarse para desesperación de los bancos y alegría de los hipotecados.

¿Te ejecutan la hipoteca? Europa evitará que te echen

Las ejecuciones se harán esperar…

¿Tienes la ejecución hipotecaria parada porque tienes alguna cláusula abusiva? ¿El banco te ha ejecutado la hipoteca por no pagar una sola cuota (o más) y quieres saber cómo evitar que te quiten la casa?

Gracias al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que está en Luxemburgo, puedes lograrlo. La historia viene de lejos cuando un obrero marroquí logró a través de su abogado que no le desahuciaran por no pagar la hipoteca. Era 2013 cuando el Tribunal de Luxemburgo dijo que una hipoteca no se podía ejecutar ni se podía echar a nadie de su casa si en el contrato había al menos un cláusula abusiva.

Pero al Tribunal Supremo español le cuesta hacer cosas que vayan contra la banca y desde febrero de 2017 está diciendo que la ejecución y el desalojo se pueden llevar adelante siempre que se anule la cláusula abusiva del contrato. Menos mal que el Tribunal europeo tiene más sentido común y menos pelos en la lengua.

Ahora su abogado general confirma que no se puede echar a nadie de su casa sólo por no pagar una cuota. No es aún la sentencia definitiva del Tribunal de Luxemburgo, pero sí que es la que va primero y la que nos da una idea de por dónde irán los tiros, ya que la opinión del Tribunal suele ir en línea con la de este magistrado.

Suerte tendrán las miles de hipotecas cuya ejecución está paralizada esperando a ver qué dice el Tribunal luxemburgués. Ya nos queda poco para saber su opinión… Después de la del magistrado no suele tardar en llegar la suya y puede ser favorable.

El año pasado había más de 27.000 ejecuciones hipotecarias activas y como hay tantos abusos hipotecarios, no sería de extrañar que todas o casi todas pudieran pararse porque rara es la hipoteca hoy en día que no tiene al menos una cláusula abusiva en su contrato.

Por ejemplo la de vencimiento anticipado, sobre la que el Tribunal europeo ya dijo que no se puede aplicar porque es un abuso total. El vencimiento anticipado es que, en cuanto dejas a deber una sola cuota, el banco te puede pedir que le devuelvas todo lo que te queda por pagar y, si lo no haces, ejecuta la hipoteca y luego te echa la calle.

Esto se viene aplicando desde 2013, pero tiene los días contados. Primero por la opinión del Tribunal europeo y segundo porque la nueva ley hipotecaria, en la que los nuevos gobernantes no se ponen de acuerdo para aprobar (así llevamos dos años y medio…) tiene otras normas.

La idea es que a partir de que se apruebe, el banco sólo pueda ejecutar el préstamo durante la primera mitad del plazo si dejas de pagar 9 meses o lo que no pagas es al menos el 2% de la deuda total. Durante la segunda mitad de la hipoteca la norma es más permisiva, subiendo a 12 los meses que dejas a deber o siendo el 4% de la deuda total.

Cómo evitar el desahucio por no pagar la hipoteca

Ideas que pueden salvarte

En España, en cuanto estás tres meses sin pagar la hipoteca el banco puede ejecutarla y comenzar el proceso de embargo, que por el camino saca la vivienda a subasta y que termina con que has perdido la casa y sigues debiendo dinero al banco, porque lo que obtuvo en la subasta suele ser una cantidad muy baja y no cubre lo que te queda por pagar de hipoteca.

Para evitar este dramón, en cuanto veas que tienes problemas para pagar o los vas a tener, habla con la entidad. Podéis pactar diferentes cosas mientras te recuperas y vuelves a pagar como siempre, aunque casi todas te saldrán caras:

Una quita: que te reduzca parte de la hipoteca. El banco suele ser reacio pero con tal de cobrar, cosas más raras se han visto.
Periodo de carencia: estar un tiempo determinado sin pagar nada, sólo intereses, sólo capital o simplemente menos cuota. Lo malo es que los intereses se acumulan y al final debes más dinero.
Ampliar el plazo de la hipoteca: te reduce la cuota durante lo que te quede por pagar pero al final pagas más intereses.
Cambiar las condiciones (novación) para adaptar la hipoteca a algo más asequible: el banco suele ser contrario y firmar un nuevo contrato tiene costes de notaría y registro que te corresponden y habría que conseguir que la entidad asumiera.
Reunificar deudas: totalmente desaconsejable porque acabas pagando más y con un pago que falles puedes perderlo todo.
Alquilar la vivienda: con ello pagas la hipoteca hasta que puedas hacerte cargo nuevamente. Eso sí, tendrías que meterte en casa de algún familiar o amigo…

Aunque algunas entidades, por la cuenta que les trae, intentan llegar a acuerdos para evitar ejecución, hay otras, sobre todo en los años duros de la crisis entre 2008 y 2012, que no se cortaron un pelo y lo mismo que se quedaron con promociones enteras de inmobiliarias morosas, le quitaron su piso a personas hasta el cuello de deudas.

Como no se han deshecho de todas estas viviendas, ciertas entidades estarán más dispuestas a negociar que otras, según los pisos que aún les queden por vender. Si no quieren negociar y ejecutan la hipoteca, hay otras formas de evitar que te echen a la calle.

Según el código de buenas prácticas al que se sumaron la mayoría de entidades, no se puede echar a familias monoparentales con dos hijos, mayores de 60 años, familias numerosas, con un menor de 3 años o una persona dependiente o discapacitada, donde haya víctimas de violencia de género o desempleados que hayan agotado todas las prestaciones.

Como estos supuestos sólo cubren a una pequeña parte de las familias que se enfrentan a un desalojo, te puedes agarrar a otras cosas, como que la hipoteca suponga más del 50% de los ingresos del hogar, ganéis menos de 3 veces el IPREM, que esa vivienda sea la única que tengáis o demostrar que durante los 4 años anteriores habéis perdido la capacidad de pagar porque las cosas se os han torcido más que una secundaria en un puerto de montaña.

Una de las mejores soluciones es buscar si el banco ha vendido tu hipoteca a un fondo de inversión. Es lo que se llama titulización y, aunque sigue administrando tu préstamo y cobrándote por él, ya no es el dueño y ha perdido el derecho a reclamarte la deuda. Cualquier juez tirará para atrás la ejecución si tu hipoteca está titulizada.

También paralizará el embargo si denuncias al banco por cláusulas abusivas en la hipoteca. Se calcula que entre el 80% y el 90% de los préstamos tiene alguna, así que lo tendrás fácil. Esta denuncia pasa por delante de la ejecución y, hasta que no se resuelva, no pueden echarte. No es una solución definitiva pero ganas los años que tarde todo en resolverse en los juzgados.

La dación en pago, que muchos pedían a gritos hace años, sólo es la solución si ves que es imposible conservar la vivienda. La perderías igualmente, pero al menos no arrastrarías una deuda pendiente y podrías empezar de cero sin cargas. Sólo la Hipoteca Sin Más de Bankinter la contempla en su contrato; el resto de bancos se resisten a aceptarla y, de hacerlo, exigen que todos estéis en paro, no haya avalistas, no tengáis más bienes y la hipoteca no supere los 200.000 €.

Hipotecas puente: ventajas, riesgos e inconvenientes

Hay que sopesarlo todo antes de decidir

Como vimos el otro día, la hipoteca puente es un producto que te puede venir de perlas para comprar una casa sin vender otra… Para que una hipoteca no te ate y te impida cambiarte de piso… Que puede ser realmente un puente para el cambio de vivienda…

Pero ¡¡atención, atención!! además de ventajas tiene inconvenientes que te pueden arruinar la ilusión y el bolsillo, así que hay que tener todo en cuenta. Es una hipoteca complicada y arriesgada, por eso la banca ya no la publicita, le ha dejado de ser rentable.

VENTAJAS:

Puedes comprar una casa sin haber vendido otra, así que puedes cambiar de vivienda con mayor agilidad y rapidez
Pagas menos que si tuvieras dos hipotecas, ya que el banco ajusta la cuota y cobra menos
Ahorras los gastos de cancelar una hipoteca y de abrir una nueva
Tienes más tiempo para vender tu primera vivienda y puedes hacerlo a un precio justo, sin prisas ni presiones

RIESGOS E INCONVENIENTES:

Como es una operación más arriesgada que una hipoteca convencional, el banco te va a mirar con lupa y será más exigente con tu perfil. Valoran ingresos estables, ahorros, trabajo fijo y antiguo, ninguna morosidad ni otros préstamos.
Hay un plazo máximo para vender la vivienda que se acuerda con el banco y oscila entre los 6 meses y los 5 años. Si no lo cumples, el banco subirá de golpe la cuota y sí parecerá que tienes dos hipotecas. En caso de que tengas carencia (que sólo pagues intereses), dejará de aplicarla y empezarás a pagar las cuotas con capital e intereses, sin descuentos ni rebajas y con algunos costes extra.
Como las cuotas serían más caras, corres el riesgo de no poder hacer frente y de que el banco embargue ambas viviendas y las pierdas
Durante el tiempo que tardas en vender la casa puede ser que el mercado baje precios y por ella obtengas menos de lo que pensabas

Para cambiarse de casa hay otras opciones:

Alquilar la primera vivienda y con ella pagar la hipoteca, pidiendo un nuevo préstamo para la nueva casa. Mantienes la propiedad, pero los problemas del alquiler te pueden traer quebraderos de cabeza y si no alquilas, debes hacer frente a dos hipotecas. El banco quizá no quiera darte una segunda hipoteca porque no cumplas el perfil. Además, deberás tener ahorrado al menos el 40% del nuevo piso porque la entidad no te prestara más del 70-75% y te tocará pagar alrededor de un 10% de los gastos de la hipoteca, pues algunos bancos sólo han accedido a responsabilizarse de una mínima parte.
Alquilar la primera vivienda y marcharse de alquiler a otro piso, aunque en este caso nunca será tuyo. Es bueno si no vas a estar siempre en ese lugar, que desde el principio sepas que es sólo algo temporal.
Vender la casa y, sabiendo cuánto dinero tienes, elegir otra y comprarla, pidiendo una nueva hipoteca. Las mejores están en torno a Euríbor + 1% con una vinculación mínima del seguro de hogar, en el mejor de los casos. Es más lento, pero más seguro y menos arriesgado, aunque pierdas la propiedad de la vivienda.

Cuidadito con las hipotecas rápidas

Te puedes dar un batacazo importante

Que los bancos pusieran más difíciles las cosas a la gente para darles hipotecas hizo que algunas personas se plantearan o ya hayan recurrido a otras empresas para obtener el dinero.

Afortunadamente ya no es tan difícil conseguir una hipoteca como lo fue entre 2010 y 2014, ni tampoco es tan caro, pero la crisis ha dejado a buena parte de la sociedad empobrecida.

En España, más de 12 millones de personas no llegan ni a mileuristas, entre los que hay trabajadores, pensionistas y parados.

Ganando menos de mil euros y teniendo que destinar como máximo un tercio de los ingresos a la vivienda, estas personas no pueden pagar más de 350 € por un piso, algo casi imposible. Por ese precio como mucho alquilas una habitación en piso compartido, y a veces ni eso.

Como los bancos siguen pidiendo bastantes papeles para estudiar tu perfil y ver si te dan o no el préstamo, y como siguen teniendo ciertas exigencias mínimas, con la crisis han surgido empresas que te dan créditos rápida y fácilmente. Y no me refiero a que te dejen 3.000 euros para tapar un agujero, que también lo hacen, sino a que financian cantidades más altas, haciendo pocas preguntas, pidiéndote sólo el DNI y consiguiéndote el dinero en pocos días.

¡¿Pero cómo puede ser esto?! Porque son prestamistas privados, empresas que ganan mucho y, aunque parezca lo contrario, se arriesgan poco. No dan hipotecas por más del 40% de lo que vale la vivienda. Prefieren que ya tengas una casa pagada o que te quede poco para terminar con tu hipoteca actual.

Los intereses son escalofriantes: del 10% en la mayoría de los casos, que a veces se llega al 20%, como si fuera un préstamo personal. Y ya me dirás cómo haces frente a eso, si precisamente acudes a esta gente porque el banco te ha descartado. En el mejor de los casos, una entidad tradicional sólo te hace pagar Euríbor + 1% y algunos seguros y otros productos a cambio de darte ese diferencial. Una cosa cara que parece barata ante tanto abuso de estos otros pájaros.

Es mucho más fácil conseguir una de estas hipotecas exprés, pero corres el riesgo de dejar de pagar en cuanto te cambie un poco la situación económica, por no hablar de que te sale muchísimo más cara. Y como tienes que poner la casa como garantía, en cuanto no pagues la empresa ejecuta la hipoteca -como un banco-, embarga la vivienda, la subasta y te pide el resto del dinero hasta que devuelvas todo lo que te prestaron.

Incluso puede darse el caso de que des con alguna empresa pirata, que no redacte bien las condiciones, que te suponga problemas, que no cumplan con las normas europeas del crédito… Si al final recurrieras a ellas, cosa que te desaconsejo totalmente, tienes que asegurarte de que no te timan, pregunta al notario si todo está correcto en el contrato. O te la puedes liar buena y quedarte con ganas de gritar ¡¡que viva la banca y la madre que la parió!!

Guía básica de hipotecas: ¿y si algo sale mal?

Una aventura para la que hay que prepararse

¿Y si la cosa sale mal? Para evitarlo, toma nota de esta información, que más vale conocer para prevenir y lamentar.

CLÁUSULAS ABUSIVAS. Aunque han ganado mala fama en prensa y están siendo tumbadas poco a poco en los tribunales, aún se utilizan algunas. Lee detenidamente el contrato y ponlo en manos de un abogado especialista para que no te cuelen ninguna.

El notario también tiene el deber de avisarte de cláusulas ilegales o abusivas. Pregúntale antes de firmar nada. Aún se usan el método 360/365, la cláusula de vencimiento anticipado, el pago de todos los gastos de la hipoteca, etcétera. Ya no se usan cláusula ni redondeo al alza de las cuotas, por ejemplo, pero no está de más mirar todo para que el banco no incluya nada raro.

INTERÉS DE DEMORA. Si te retrasas en un pago, el banco no te puede exigir más de 3 veces el precio legal del dinero, que está en el 4%, así que no te puede pedir como interés de demora más de un 12%.

DACIÓN EN PAGO. Es entregar el piso al banco a cambio de saldar la deuda pendiente. Sólo hay una hipoteca que lo permita hacer desde el principio, es la Hipoteca SIN MÁS de Bankinter. Se empezó a hablar de la dación en pago cuando las cuotas se encarecieron mucho por el subidón del Euríbor en el 4% – 5% en 2007 y 2008.

Esto trajo impagos y, con ellos, la gente quiso dar el piso y saldar la deuda, algo que no funciona así en el sistema actual. La banca ha amenazado en varias ocasiones con que si la dación en pago se generalizara, subirían de precio las nuevas hipotecas para que el banco cubra el riesgo de impago si se tiene que quedar con la vivienda.

IMPAGO, EJECUCIÓN, EMBARGO. ¿Cómo es entonces el sistema actual? Al tercer impago de la cuota (antes era el sexto) el banco ejecutará la hipoteca. Significa que la entidad ordena la venta del inmueble hipotecado. El piso se embarga, o sea se pone a nombre del banco, sale a subasta y se malvende por debajo de su valor, con lo que el hipotecado sigue debiendo dinero al banco. Es un sistema ruinoso para quien cae en sus garras.

LEY HIPOTECARIA. Es más antigua que la tos y no cubre todos los supuestos actuales. Algunas de las cosas mencionadas en esta guía especial van a cambiar porque el Gobierno se trae entre manos la tan esperada e imprescindible reforma de la Ley Hipotecaria, que aún no se sabe cuándo saldrá adelante. Han comentado algunas líneas que seguirá pero deben consensuar con otros partidos políticos y, sobre todo, tener la buena voluntad de sacarla adelante a pesar de las quejas de la banca.

Cuando el Euríbor suba al 1% pagarás el doble de intereses

Ay, ay, ay... ¡Qué palo 'man dao' con la cuota!

Ay, ay, ay… ¡Qué palo ‘man dao’ con la nueva cuota!

Cuando firmes una hipoteca, no pienses sólo qué cuota puedes pagar hoy, fíjate también si la podrás pagar mañana. La hipoteca es algo que se firma por años, muchas veces décadas enteras. De media, se tardan 18 años en pagar una hipoteca.

Si es a tipo fijo siempre conocerás el recibo, porque el tipo de interés no variará, lo que supone que a veces pagarás más que el resto -como ahora al principio, porque los tipos están bajos- y que otras veces pagarás menos, cuandos los tipos suban.

Y es que subirán. Aunque el Euríbor ha cerrado marzo en el mínimo histórico del -0,110%, los analistas anuncian que ha tocado fondo y que dentro de poco empezará a aumentar lenta y gradualmente. Quizá en los próximos meses o en 2018, ya que el Banco Central Europeo no mantendrá mucho más tiempo los tipos de interés en el 0% actual.

Cuando lo haga, las cuotas puede que se mantengan casi igual que en la última revisión, pero si la tendencia del Euríbor continúa y sube mes tras mes, por poco que sea, terminará aumentando las cuotas en las siguientes revisiones.

En cuanto pases de pagar Euríbor + 0% a Euríbor + 1%, los intereses de la hipoteca costarán el doble y tienes que prepararte. Antes de firmar un préstamo a interés variable calcula cómo sería tu cuota con Euríbor + 5,393%, la cifra más alta alcanzada por este índice en julio de 2008. Suena lejos, pero podría volver a pasar en anos… Así que más vale hacer una simulación de cuotas en condiciones, que lamentarse cuando no puedas hacer frente.

¿Podrías pagar la hipoteca si sube hasta ese precio? ¿Y podrías pagarla si tus ingresos bajan? Es otra posibilidad: que desgraciadamente te quedes un tiempo en el paro y no tengas un seguro que te pague la hipoteca, o pierdas el empleo, o cambies a otro por menor sueldo. Nadie quiere algo así y seguro que lucharás para que no suceda, pero es algo que podría ocurrir y más vale prevenir que dar las llaves del piso al banco.

La cuota no debe suponer más de un tercio de los ingresos que entren en casa, incluidas otras deudas como el coche, un préstamo para estudios o lo que sea. Si superas ese tercio, te arriesgas a no llegar a fin de mes ni afrontar los gastos que te vengan. Ya sabemos que la hipoteca es lo último que dejamos de pagar, justo por detrás de la comida, pero se han visto casos en los que el banco ha subastado la casa porque al no afrontar la deuda ha decidido ejecutar el préstamo.

Con la nueva ley, el banco esperará más tiempo, ya no lo hará al tercer mes, y dependerá también de que las cuotas no pagadas sean al menos el 3% de lo que te prestaron. Pero, como digo, más vale prevenir. Suenan tambores de subida del Euríbor, hay que estar preparados para decir adiós a las cuotas baratas y hola a mensualidades más altas.

Cómo conseguir que no te embarguen el piso si no pagas la hipoteca

Devuélveme lo mío

La cláusula de vencimiento anticipado está en entredicho. Significa que el banco te puede pedir que le devuelvas de golpe todo el dinero del préstamo si dejas de pagar 3 cuotas. Antes eran 6, pero Zapatero lo bajó a 3 al final de su legislatura.

Esta cláusula es la madre de todos los desahucios. Dejas de pagar, el banco ejecuta la hipoteca, con el tiempo embarga el piso… Lo subasta, obtiene una cantidad ridícula por él… Te quedas sin casa y, para colmo, te reclama el resto del dinero que no ha sacado con la venta del piso, hasta que le pagues hasta el último céntimo que le debes.

¿Pero cómo se supone que vas a pagar si no tienes casa y la has perdido porque no te quedaba dinero? Que esto pase con una segunda residencia o una vivienda que se compraba para invertir, se entiende que se podría seguir pagando y quizá no se quiera. Pero nadie quiere verse en semejante marrón, no se deja de pagar porque se tenga y no se quiera. Es de las últimas cosas que se dejan de pagar y, si se hace, es porque de verdad no se puede.

Esta cláusula de vencimiento anticipado está ya también en los juzgados, como el suelo, los gastos de formalización, el IRPH, las hipotecas multidivisa y otros abusos bancarios. Y está también en la agenda del Gobierno, en la reforma de la Ley Hipotecaria que tiene entre manos.

Le dan vueltas a si se podrá pedir o no la devolución de lo que queda por pagar en función del porcentaje de lo que ya se haya amortizado. Aún no han dicho qué porcentaje ni se ha aprobado la reforma, sólo es una idea.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, único que de momento nos echa una mano a los consumidores españoles para poner orden entre tanto abuso bancario, dijo hace un par de meses que pedir por adelantado el pago de lo que queda de préstamo y hacerlo al tercer impago de cuota es un abuso y la cláusula nula. Que hay que ver cuánto queda por pagar tanto en tiempo como en dinero.

Otra buena noticia es que permitió a los jueces españoles paralizar una ejecución en cuya hipoteca esté esta cláusula. La Audiencia Provincial de Madrid ha parado todas las ejecuciones hipotecarias de este tipo, hasta ver cómo cree el Tribunal europeo que hay que resolver el tema.

Si no pagas 3 cuotas y el banco te ejecuta la hipoteca, tienes 10 días para contestarles negándote a que te pidan el resto de la deuda. Les dices que es una cláusula abusiva que está en entredicho por la Unión Europea y que debéis buscar otra solución diferente a pagar de golpe el capital pendiente.

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