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El juzgado de cláusulas abusivas de Madrid resuelve su primer caso

Habemus primer caso resuelto

Habemus primer caso resuelto

Antes de llegar a su colapso total, que ya lo tiene encima porque sus pasillos contienen 11.000 demandas esperando a ser admitidas, el Juzgado 101 bis de Madrid, uno de los 54 que se crearon en junio para la resolución de los casos de cláusulas abusivas, ya tiene su primera sentencia. Oleeeee. Habemus caso resuelto que el cliente aún puede recurrir.

No es quizá la solución que exactamente le hubiera gustado al hipotecado, pero al menos ha visto resuelto su caso de forma bastante favorabel en un plazo razonable de tiempo, ya que el juzgado se creó en junio y tiene su sentencia en septiembre, lo que acorta mucho los plazos que se van a manejar a partir de ahora.

Dada la escasez de medios materiales y humanos que tienen los 54 juzgados, a los que se espera que les caigan encima 195.245 demandas al año, se prevé que tarden en resolver cada caso 4 años en lugar de los 12 meses que necesitarían si tuvieran cuatro veces más medios de los actuales.

Como es un juzgado que tiene entre manos todas las cláusulas abusivas, y no sólo la del suelo que es la más famosa, la sentencia abarca varias cosas. Anula la cláusula de vencimiento anticipado, por la que el banco podía liquidar unilateralmente la hipoteca por cualquier cosa mínima que no cumpliera el cliente.

Está bien que se la hayan cargado, hay ya varias sentencias contra esta cláusula e incluso el Tribunal de Justicia de la Unión Europea le ha dado caña. Es que es un abuso que incumplas cualquier cosilla y el banco, porque sí y sin negociar contigo ni tener tu consentimiento ejecute la hipoteca e inicie el embargo del piso.

Esta primera sentencia del nuevo tribunal también ha anulado los intereses de demora que había, muy abusivos por estar más de cuatro puntos por encima de los que el cliente debía pagar originalmente al banco.

También ha declarado que la entidad pague algunos de los gastos de constitución de la hipoteca, en este caso la notaría y el registro de la propiedad, porque es el único interesado en la garantía que ofrecen estos profesionales a la hipoteca (dar fe e inscribirla en un registro público).

En cambio, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el más caro carísimo de todos, debe correr por cuenta del cliente, porque así lo opina el Tribunal Supremo y se deja entrever en la Ley Hipotecaria, dice el juez.

Esto es una lotería según el juez y la provincia que te toquen, pues unos echan mano de la Ley para que lo pague el cliente y otros se lo adjudican al banco. La mayoría va por el primer caso, pero aún no hay 100% acuerdo en la Justicia española sobre este impuesto ni sobre los gastos en general, aunque ya van saliendo sentencias que encasquetan a la banca el pago de al menos alguna cosa, como ha sido ahora el caso.

Los juzgados de cláusulas abusivas ya están colapsados

Era mejor prevenir que poner la venda

Era mejor prevenir que poner la venda

Confirmado: los juzgados creados para la resolución de los abusos hipotecarios, entre ellos la cláusula suelo, ya están colapsados. Se crearon en junio, uno por provincia, en total 54, a raíz de que en mayo se viera el fracaso estrepitoso del plan del Gobierno para resolver el conflicto de la cláusula suelo.

Esta solución que se proponía como un mecanismo extrajudicial, o sea para evitar ir a juicio, se calcula que sólo ha resuelto el 25% de los casos, por lo que para el otro 75% sólo le queda seguir insitiendo por las buenas o ir a juicio para eliminar el suelo y cobrar el dinero pagado de más durante años.

Si es tu caso, estarás alucinando con todo. Primero porque el banco llevará años cobrándote un dineral extra en intereses por culpa del límite mínimo que es el suelo, que evita que pagues Euríbor + el diferencial cuando esta cifra quede por debajo del suelo, que suele estar entre el 2,5% y el 5%.

Por otro lado, fliparás con que el banco también lleva meses o años haciéndose el loco para no anular el suelo o devolverte el dinero, a pesar de las múltiples sentencias que ya hay del Tribunal Supremo español, el más alto e importante, y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que en diciembre pasado reconoció que debes cobrar todo el dinero y no sólo desde mayo de 2013, como dijo el Tribunal Supremo en 2015.

Flipe total es también que el Gobierno apruebe un mecanismo extrajudicial flojito y voluntario para la banca, porque al no ser obligatorio no compromete a nada y ciertas entidades han seguido haciéndose las longuis para no pagar. Por ejemplo, cuando el Santander tomó el control del Popular encontró 55.000 de las 65.000 reclamaciones recibidas por el suelo aparcadas sin resolver. Y como él, Caixabank, Sabadell, Unicaja, Caja España Duero y otros tantos remoloneando… BBVA agotando hasta el último cartucho… Y así.

Al final la única salida útil para cobrar es ir a juicio. Pero…. ¡¡Opss!! Los juzgados no tienen suficiente personal ni medios materiales, les han puesto jueces recién saliditos de la academia y sólo en junio recibieron 15.801 demandas, que se espera que en un año lleguen a 192.245, mucho más que las 90.000 previstas incialmente.

Una barbaridad que ya ha colapsado el sistema y que se tardará años en resolver. Sólo en Madrid se recibieron 2.803 denuncias en junio, y ya tiene 11.000 más esperando a ser admitidas. Una pasada… Pretenden desanimaros para que no reclaméis, os canséis antes de tiempo o durante los largos años que pasarán hasta que se resuelva. Pero no hay que tirar la toalla, el dinero os pertenece si el suelo fue incluido de forma no transparente y hay que luchar por él hasta el final. Hay muchas sentencias a favor de ello.

Para la próxima, esperemos que el Gobierno haga mejor las cosas y fuerce de forma efectiva a la banca a devolver el dinero, para no agotar a los afectados y para que tampoco tengamos todos que pagar lo que cuestan estos nuevos 54 juzgados, que encima deberían tener 4 veces más recursos de los que tienen.

Así que o bien el Gobierno saca un nuevo procedimiento más exigente o dota de más personal y medios a los nuevos juzgados. Lo suyo sería que cada uno resolviera 1.000 demandas al año con un plazo máximo de 12 meses en todo el proceso. Eso son 54.000 demandas al año, lejos de las 200.000 que les van a caer encima. Es triste porque todo esto se veía venir desde el principio y han preferido curar que prevenir.

Cinco bancos todavía no quieren devolver el dinero del suelo

La lucha continúa...

La lucha continúa…

La anulación del suelo y devolución de las cantidades cobradas de más no va como debería, a pesar de todos los varapalos que ha sufrido este abuso bancario, claramente nulo si no se contrató de forma transparente.

Popular, que ya está cambiando las cosas tras su paso a manos del Santander -que nunca usó el suelo-, Sabadell, Unicaja, Caja Rural de Navarra y Caja España Duero son los más remolones y empecinados y en no resolver el asunto a favor del cliente.

Harta de la situación, Facua ha denunciado sus triquiñuelas ante el Banco de España. La organización de consumidores se queja de que Caja España Duero se niega a atender las demandas que se hayan puesto antes de la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo, de diciembre de 2016. Caja Rural de Navarra, directamente, hace como si nada hubiera ocurrido.

Unicaja Banco pretende marear y cansar a los clientes pidiéndoles que le indiquen el número completo del préstamo, información sabe de sobra. Sabadell obliga a rellenar un formulario, que luego confiesa que no es obligatorio. El Popular pedía toda la documentación por correo electrónico y luego por correo postal, algo con lo que según Facua cansa a los clientes para que dejen de reclamar.

El Banco de España también recibe reclamaciones de los afectados. Aunque las de cláusula suelo fueron menores en 2016 (26% del total) que en 2015 (46%), este abuso todavía colea y, contra lo que pueda parecer, la opinión del Banco de Espoaña no siempre cae en saco roto.

En un 63% de los casos se ha puesto a favor de los clientes. Si bien su opinión no es vinculante, o sea que no obliga al banco demandado a hacer lo que diga, sí tiene validez y peso en una demanda judicial posterior. Además, hay algunas entidades que sí lo tienen en cuenta, como BBVA y su absorbida Catalunya Banc, y por raro que parezca: el Sabadell.

Del otro lado están Liberbank y Caja Rural de Granada, que se pasan el informe del Banco de España por el arco del triunfo. Bankia, ejemplar anulando el suelo y devolviendo el dinero a todos, curiosamente sólo hace caso al jefe en el 40% de los casos.

Por otra parte, el Tribunal Supremo ha dicho que quienes demanden al banco y ganen el caso ya no tendrán que pagar las costas judiciales de los juicios anteriores que hayan perdido. Algo que era así hasta ahora y desanimaba bastante a la gente a reclamar, ya que si no se trata de cantidades muy altas y toca pagar costas judiciales, era mucho tiempo y cansancio para recuperar poco dinero.

A partir de ahora, el banco que sea condenado en firme deberá pagar todas las costas judiciales de ese juicio y de todos los anteriores, aunque los haya ganado. Con este cambio se sigue la doctrina del bendito Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que es el único que nos echa un cable para cambiar las cosas. Así se anima a cualquier afectado a reclamar ante los tribunales, ya que lo que consiga, además de en pagar a su abogado, no se le irá en abonar costas judiciales.

Listado sobre cláusulas abusivas de la hipoteca

Era necesario... ¡¡Gracias!!

Era necesario… ¡¡Gracias!!

La banca tiene muchísimos frentes judiciales abiertos por los abusos cometidos durante años, tropelías que se empezaron a condenar en los tribunales en 2012.

En hipotecas puedes encontrar desde la cláusula suelo hasta los intereses de demora, pasando por las multidivisa, el IRPH, los gastos de formalización, el redondeo al alza, el cálculo de intereses 360/365, las comisiones, los seguros, la plusvalía… Por mencionar algunos.

Ante la falta de un registro oficial sobre el tema, un registrador de la propiedad de Bilbao llamado Carlos Ballugera ha recopilado un listado de abusos bancarios y las sentencias a las que te puedes acoger (jurisprudencia) para denunciar las cláusulas hipotecarias con éxito ante los tribunales. En la lista hay más de 80 cláusulas abusivas.

Quizá es algo más útil para abogados que para clientes, pero también lo podemos y debemos consultar para saber qué ha dicho anteriormente la Justicia sobre el mismo problema que tenemos. Así te haces una idea de si merece la pena denunciar y de cuántas posibilidades tienes de ganar el juicio.

Pinchando en cada apartado de la lista vas a otra página en la que te aparecen cuáles son exactamente las cláusulas demandadas, cómo están redactadas (así puedes comparar con lo que tienes en el contrato de tu hipoteca) y de qué banco son. ¿Coincide con el tuyo…? Más abajo encuentras qué se demandó exactamente, o sea a qué preceptos se agarraron los abogados para denunciar el caso.

Justo debajo aparece resumido el fallo (decisión) de los jueces y en qué tribunales. Sólo falta incluir la opinión del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que nos favorece porque suele decantarse por el lado de los clientes y es el único que da cera de verdad a la banca española por las barrabasadas cometidas.

Una buena tarea de recopilación, muy necesaria, que nos viene bien a todos. Si entras en las páginas web de asociaciones de consumidores que pelean judicialmente contra la banca también encontrarás sentencias. OCU, Asuapedefin, Asufin, Facua… Donde ha habido éxito antes, puede volver a haberlo, hay esperanzas para demandar, si bien es algo a pensarse muy seriamente por lo largo y costoso que puede ser el proceso. Si no te puedes permitir pagar un abogado, mira cómo solicitar justicia gratuita a través del colegio de abogados de tu provincia. También sé que ADS Abogados reclama sin cobrar nada.

Para los abusos hipotecarios se han abiertos juzgados en varias provincias españolas, si bien la idea es que cada una tenga un juzgado especializado en este tema, a fin de evitar que se colapsen los juzgados convencionales, de por sí ya bastante saturados con otros temas. De momento las quejas del sindicato del sector es que los medios son insuficientes… Una pena porque ahí es donde debes presentar la demanda por las cláusulas abusivas que quieras reclamar.

Los nuevos juzgados valen para reclamar cualquier estafa hipotecaria

Parece que los medios se quedan cortos...

Parece que los medios se quedan cortos…

¿Has descubierto un abuso del banco en tu hipoteca y lo quieres denunciar? El primer paso es negociar con el banco que quite esa cláusula del contrato o la deje de aplicar sin tener que hacer una novación (firma de nueva hipoteca para cambiar las condiciones).

Pero como muchas veces remolonean y nos dan con la puerta en las narices, no nos queda otra vía que la judicial. Por orden natural, antes corresponde una reclamación ante el Banco de España, pero como en la práctica sólo sirve para que conste en sus estadísticas anuales y como mucho dé un tirón de orejas simbólico a la banca, al final la única vía útil es poner el caso en manos de un abogado.
Para denunciar cualquier abuso bancario puedes recurrir a la Justicia gratuita, siempre que cumplas los requisitos de ingresos, a través del Colegio Oficial de Abogados de tu provincia.
Cláusula suelo, hipoteca multidivisa, vencimiento anticipado, gastos de la hipoteca, intereses de demora, redondeo al alza, método 360/365, IRPH… Hay tantos frentes abiertos para denunciar los abusos hipotecarios, que el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ha ordenado que en cada provincia y ciudad autónoma se abra un juzgado que sólo esté especializado en estos temas.
Lo que no tenga que ver con hipotecas como valores, acciones, preferentes, swaps... O lo que se refiera a ello pero ataña a empresas o demandas colectivas deberá seguir juzgándose donde siempre, ya que los nuevos juzgados sólo tramitarán demandas de personas físicas que reclamen de forma individual algún tema exclusivamente de la hipoteca.
El motivo principal ha sido no colapsar el sistema, más de lo que ya está, ante el aluvión de reclamaciones que van a llegar después de que ciertos bancos se hayan negado a quitar el suelo y devolver el dinero por sin ir a juicio, la vía que abrió el Gobierno en enero.
Como sólo el 25% de las reclamaciones se han atendido por esta vía, para el otro 75% sólo quedan los juzgados, que con casi total seguridad fallarán a su favor, siempre que se demuestre que su suelo se incluyó en la hipoteca de forma abusiva y no transparente.
Pero algunos abogados ya se temen lo peor… Critican que todos los ciudadanos de una misma provincia deberán ir a la capital a un solo juzgado, lo que viola su derecho a una justicia de proximidad. Tampoco se ha considerado la población ni número de casos. Provincias muy pobladas tienen un solo juzgado, como las menos pobladas.
Todos los jueces están en prácticas, son de la última promoción recién salida de la academia, y sus decisiones las tiene que aprobar un juez tutor. ¿Llegarán con ganas por ser sus primeros casos o se les harán cuesta arriba por tratarse de temas muy complejos? Que Dios reparta suerte, porque tampoco tienen suficientes ni apropiados medios materiales.
Como en muchas otras cosas, la cláusula suelo va abriendo camino al resto de abusos hipotecarios, pero se vuelve a encontrar con insuficientes medios materiales para atender las 330 reclamaciones diarias que de media se han registrado en las 13 comunidades autónomas que tienen registro online de demandas. El volumen es brutal, se calcula que unas 90.000 demandas al año llegarán a estos juzgados, llamados bis porque duplican al que se encargaba hasta ahora de estos temas.

Las sentencias de demandas colectivas deberán aplicarse en las individuales

Un paso más en la carrera contra los abusos bancarios

Un paso más en la carrera contra los abusos bancarios

Despacito, despacito, la cosa se va poniendo a favor de reclamar los abusos hipotecarios.

La última novedad viene a raíz de una sentencia del Tribunal Supremo sobre la cláusula suelo del 5,5% de Banco Andalucía (fusionado con el Popular, que ahora es Santander), que ha dado el mismo veredicto que ya se dio cuando esto mismo se juzgó en una demanda colectiva.

Este Alto Tribunal ha dicho que cualquier sentencia firme que ya se haya dictado en una macrodemanda, por cualquier asunto hipotecario, debe servir posteriormente a los jueces que juzguen el mismo hecho, en una demanda individual, para dictar la misma sentencia.

O sea que si hay algún asunto hipotecario que queremos reclamar y ya hay una sentencia favorable tras una demanda colectiva tenemos posibilidades de ganar, se nos allana el camino. ¡Guauuuu! En las hipotecas multidivisa hay admitida a trámite una demanda colectiva de Asufin en Madrid, misma asociación que ha presentando una macrodemanda contra el IRPH.

En el caso de la cláusula suelo hay varios precedentes… Como por ejemplo las sentencias del Tribunal Supremo contra BBVA, Abanca y Cajamar, que lo anuló y obliga a devolver hasta el último céntimo cobrado de más, o varias demandas colectivas contra bancos como Unicaja. En este caso, si un juez de otro tribunal se encuentra un caso igual debe aplicar la opinión del Supremo.

Lo mismo nos pasa con los gastos de la hipoteca. Como ya hay una sentencia del Supremo que condena a BBVA a asumir la notaría, gestoría, tasación, registro e impuestos, cualquier juez que se encuentre un caso similar, debe fallar en en mismo sentido.

Es lo que toda la vida se ha llamado jurisprudencia, o sea casos iguales o similares que sirven de base para dictar sentencias en una dirección u otra, apoyándose en opiniones ya emitidas por otros jueces. Lo que pasa es que suelen hacer falta tres sentencias para considerar que hay jurisprudencia y, hasta ahora, los jueces de otros tribunales no sabían qué hacer…

Unos han seguido a pies juntillas el criterio del Supremo mientras que otros han ido por libre. Algunos estaban tan liados que han consultado al Tribunal de Justicia de la Unión Europea y de ahí vienen gran parte de los logros contra los abusos hipotecarios, en los que el tribunal europeo siempre da cera a España.

El Tribunal Supremo está harto de juzgar una y otra vez la cláusula suelo y de ser quien diga la última palabra. Está cansado de que le lleguen temas que podrían resolverse perfectamente en tribunales menores. Está colapsado de temas hipotecarios en particular y bancarios en general, y quiere liberarse. También quiere dar legitimidad a la opinión de los tribunales menores, ya que -hasta ahora- o no se atrevían a ser contundentes con la banca o, si lo eran, el banco no se conformaba y recurría incansablemente hasta llegar al Supremo, igual que los demandantes.

Las macrodemandas van más lentas que los casos particulares o de pocos afectados, porque acarrean mucha documentación a estudiar, pero cuando por fin hay sentencia suele ser gorda. Y es lo que quiere ahora el Supremo: que lo que vale para una macrodemanda se aplique a los particulares y les allane el camino.

Genial para los afectados, es terreno ganado. Y quizá tiempo, porque en los nuevos tribunales para las reclamaciones hipotecarias de 13 comunidades autónomas hay 330 reclamaciones diarias por abusos hiptecarios, lo que significa que a lo largo del año se esperan unas 90.000 demandas contra la cláusula suelo, los gastos de la hipoteca, el vencimiento anticipado, las multidivisa, el IRPH y otros abusos bancarios que traen cola.

 

Así son los juzgados de las cláusulas abusivas

Hace falta más gente para mover esto

Hace falta más gente para mover esto

Ante el previsible colapso judicial por la inmensa cantidad de demandas que se van a presentar próximamente por la cláusula suelo, el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ha decidido crear 54 juzgados especializados en cláusulas abusivas, uno por cada provincia y las dos ciudades autónomas.

Algunos acaban de empezar a funcionar, pero desde el sindicato CSIF se critica que no tienen medios suficientes, son pequeños, el personal es interino o incluso, en el caso de Madrid, el juez está  terminando sus prácticas por 1.200-1.500 € al mes.

En la calle Gran Vía, 12 se ha habilitado el juzgado 101 bis, con 600 metros cuadrados, dos letrados de Justicia y 10 funcionarios interinos para 80.000 casos de cláusula suelo más los que vendrán de otra índole.

Con este volumen, el sindicato opina que debería haber 80 juzgados, 80 jueces y 800 funcionarios, porque lo suyo es que cada uno lleve 1.000 demandas.

Pero ya se sabe que la Justicia en España es lenta y no siempre tiene todos los medios que debería, así que imaginemos cómo se va a resolver el colapso… Pues tiene pinta de que, según el sitio, tarde, mal o nunca. Es una vergüenza que se prevea con mucha antelación la necesidad de crear nuevos juzgados y con nuevo personal, y la solución que se dé sea ésta.

El sindicato critica que en algunos juzgados no hay medios, en otras provincias ya han dicho que harán lo que les dé la gana y en algunas todavía no han hecho nada ni se espera que lo hagan. De ahí que lo que a todas luces es cutre e insuficiente en Madrid resulte que sea la monda lironda en comparación a lo que se espera que ocurra en otros lugares, en los que no se está moviendo nada, pero también habrá aluvión de demandas.

Recordemos que los abusos bancarios no sólo pasan por la cláusula suelo. También están los gastos de formalización de la hipoteca, el cobro de intereses de demora, la cláusula de vencimiento anticipado, el IRPH, las hipotecas multidivisa, entre otros, a los que se espera que se sumen 600.000 afectados más por la compra sobre plano de una vivienda que nunca han recibido.

Es terrible ver que este apaño para no colapsar el sistema judicial tampoco solucionará, a priori, la avalancha de demandas prevista. Desde el CGPJ dicen, sin embargo, que si hace falta más personal lo pondrán, que habrá refuerzos si son necesarios. La idea es que cada mes la comunidad autónoma, el Ministerio del Interior y el CGPJ revisen la carga de trabajo e ir creando todos los juzgados bis que se vean necesarios, o crear otros nuevos especializados en cláusulas abusivas. ç

A ver qué pasa… Por un lado parece que es mejor esperarse para presentar la demanda, para que esté todo más organizado, pero por otro mejor cuanto antes, no vaya a ser que luego se colapse más el juzgado o se arrepientan de haber puesto nuevos medios donde sí han hecho algo.

¿Qué gastos de la hipoteca paga la banca en los nuevos contratos?

Con el tiempo, los bancos han asumido nuevos gastos

Con el tiempo, los bancos han asumido la factura de notaría y registro de la propiedad

Con los nervios a flor de piel por tantas demandas judiciales, los bancos se han puesto las pilas para cubrirse las espaldas y evitar, en la medida de lo posible, nuevas batallas en los tribunales.

Uno de estos frentes es el de los gastos de las hipotecas, donde están haciendo cosas, si bien podrían hacer más.

Después de la sentencia del Tribunal Supremo, en la que reconocía en diciembre de 2015 que el BBVA debía anular la cláusula en la que cobraba al cliente todos los gastos de formalización de la hipoteca y devolver el dinero, la banca movió ficha… Y la ha vuelto a mover.

Desde enero de 2016 algunas entidades se han ido sumando, poco a poco, al club de las que ya comparten los gastos de la hipoteca cuando se firma una nueva ante notario. Los gastos derivados de la compra de una vivienda con hipoteca son la gestoría, la tasación, el registro de la propiedad, la notaría y los impuestos.

Pese a que esa sentencia del Tribunal Supremo ha dado pie a reclamarlos todos, como muchos clientes ya están haciendo, la banca no se ha actualizado completamente y sólo reconoce que tiene que pagar algunas cosas en las nuevas hipotecas. En las antiguas se resiste y de momento no devuelve nada salvo sentencia judicial de por medio. Veamos cada caso.

Todos coinciden en seguir cargando los impuestos (el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, abreviado IAJD) al cliente, escudándose en que así lo dice la ley, porque el cliente es quien suscribe el préstamo. Es también el gasto más elevado de todos, así que es normal que la banca no quiera hacerse cargo.

También cobran todos la tasación, algo que deberían asumir por completo. Si bien como cliente puedes llevar al banco una tasación no más antigua de 6 meses y realizada por cualquier empresa homologada, en la práctica el banco no suele informar de esto al cliente y, a veces, tampoco le deja traer su propia tasación, insiste en tasar la vivienda con su tasadora de confianza, que suele mandarte una factura abultada y ser propiedad del banco, lo que le reporta más beneficios.

La tasación debería cubrirla totalmente la entidad porque son ellos los interesados en que el piso se tase para decidir si conceden la hipoteca o no. El cliente no suele querer una tasación y, si la quiere, puede hacerla por su cuenta sin que tenga que mediar el banco en nada.

Los pioneros en compartir algunas cargas de la formalización de la hipoteca fueron Santander y Caixabank, en enero de 2016. A día de hoy, tanto Santander como BBVA sólo se hacen cargo de los gastos de registro de la propiedad y de las copias simple y ejecutiva de la escritura de la hipoteca que se firma ante notario. Bankinter igual pero sólo abona la copia ejecutiva. Qué menos… Puesto que son los interesados en que esto se realice, al cliente no le aporta nada y por tanto no debe pagarlo.

Sabadell es uno de los que más asume, pagando el registro, la notaría y parte de los gastos de gestoría. Bankia comparte la gestoría al 50%, asume el 25% de la notaría y todos los gastos del registro. Por su parte, Popular sigue siendo de los más tacaños y cabezotas y repercute todos los gastos al cliente, aunque promete cambiar y correr con algún coste.

Cuidadín si firmas una nueva hipoteca, que no te la cuelen. Reclama que el banco pague todo, pero si no es posible, por lo menos que corran con los gastos de tasación, registro y parte de la notaría y la gestoría. No pagues tú todo ni en broma, es un abuso.

¿Se pueden reclamar los gastos de la hipoteca? (II parte)

La pregunta que se hace toda persona con hipoteca

La pregunta que se hace toda persona con hipoteca

Como avancé el lunes, los gastos de la hipoteca es otra de las batallas judiciales contra la banca que ha vuelto a llevar a los juzgados los abusos bancarios. Pero la cuestión es… ¿Reclamo o no reclamo? ¿Me devolverán algo o perderé el tiempo?

Abogados y asociaciones de consumidores creen que el tema estallará en gordo dentro de un tiempo, cuando haya más sentencias y más reclamaciones, como ha ocurrido con la cláusula suelo, contra la que se ha estado batallando activamente durante más de 6 años hasta que el asunto ha llegado al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que es el que -a golpe de doctrina- está cambiando el contexto hipotecario en España.

Es que ni siquiera hay acuerdo judicial por el momento, ya que unas sentencias reconocen la devolución de todo, otras excluyen los impuestos, otras sólo reconocen los impuestos, o sólo el registro de la propiedad… Depende de la comunidad autónoma en la que estés, de la audiencia que te toque, el juez que lo juzgue…

La patronal bancaria defiende no devolver el dinero porque el cliente es el sujeto pasivo de la hipoteca y por eso le corresponde pagar. Pero sabe que terminará soltando el dinero, aunque sea por orden judicial o Decreto Ley, por eso varias entidades comparten ya estos gastos en sus nuevos préstamos.

Y digo yo… la tasación tú no la quieres, es el banco el mayor interesado porque de acuerdo a ella concede la hipoteca. Si quisieras una tasación, ya te la pagarías por tu cuenta, sin que tenga que mediar el banco. Y con el registro pasa lo mismo: a ti te da igual que la hipoteca esté registrada, es el banco quien quiere para después reclamarte si no pagas. El paso por la notaría beneficia a ambos y los impuestos son, directamente, una sinvergonzonería, porque te obligan a pagar el equivalente al 1% de la cantidad que te prestan.

Uno de los problemas de estos gastos es que mucha gente los confunde con la cláusula suelo, ya que el tema ha estallado masivamente más o menos al mismo tiempo, y el suelo ha eclipsado el bombazo de los gastos de la hipoteca. Otro tema que genera confusión es por qué los gastos de la hipoteca saltaron a la palestra a finales de 2016… ¡¡Si la sentencia del Tribunal Supremo fue de diciembre de 2015!!

Porque la anulación de la cláusula de los gastos de la hipoteca formaba parte de una demanda global más grande y este aspecto pasó relativamente desapercibido, si bien supone la llave para que cualquiera demande al tratarse de una sentencia del Tribunal Supremo.

También influye que hasta que no se ha sentenciado a la banca a devolver todo el dinero del suelo, los despachos de abogados no se han tomando en serio que se podía triunfar con la reclamación de los gastos en los tribunales. Ahora promocionan esta reclamación porque ven un posible éxito y, por tanto, una fuente de ingresos. En algunos casos se reclama de forma conjunta con la cláusula suelo, pero no tiene que ver una cosa con otra, así que puedes reclamar el dinero de los gastos tanto si tienes suelo como si no lo tienes.

El Tribunal Supremo declara válido el suelo si se negoció con el cliente

Oxígeno para los bancos más cabezotas

Oxígeno para los bancos más cabezotas

El Tribunal Supremo sigue sin pensar que todas las cláusulas suelo son nulas, defendiendo que son válidas si se contrataron de forma transparente.

Pero… ¿qué se entiende por transparente? Que el banco no escondiera la cláusula, desviando la atención hacia otras… Que la redacción no fuera enrevesada y se entendiera bien… Que el banco te informara de que tenías cláusula suelo… Que la resaltara en negrita…

Que te entregara un cuadro de amortización del préstamo donde se vea, mes a mes, cuánto irías pagando de capital y cuánto de intereses y en qué momento se activaría la cláusula suelo… Que hubiera un techo que la compensara… Que el notario te informara y advirtiera sobre ello…

Que, en definitiva, supieras que firmabas un préstamo que, en caso de que Euríbor más diferencial quedara por debajo de un mínimo, te limitaba a pagar siempre ese mínimo hasta que el Euríbor subiera. Para saberlo, basta cualquiera de estas formas que he dicho, aunque si confluyen varias mejor.

Es el caso de una sentencia que el Tribunal Supremo dictaminó hace un mes a favor de Caja Rural de Teruel, contra un cliente que firmó en julio de 2009, y de la que desvela ahora el contenido. El Supremo entiende que esta cláusula suelo era transparente porque el suelo no quedaba disfrazado en el contrato, aparecía destacado en negrita, se dio al cliente un cuadro de amortización donde aparecía qué pasaba si el Euríbor bajaba… Y ya el colmo: la caja ha demostrado que pudo negociar el suelo con el cliente, desmontando el típico (y cierto casi siempre) argumento de yo no sabía lo que firmaba, a mí no me dijeron nada.

Es más, la caja demostró que el notario informó al cliente, advirtiéndole de los riesgos. Lo nunca visto. Para más inri, el suelo se modificó para esta persona, que no firmó lo que todos sino una cláusula más baja de lo que acostumbraba la entidad (un 3% de suelo y un 8% de techo).

Dado que el Tribunal Supremo es el más alto en España, esta sentencia es firme y sienta jurisprudencia, o sea que se pueden agarrar a ella otros bancos que crean y demuestren que incluyeron el suelo de forma transparente en sus hipotecas.

Convencidos de ello están, y siempre lo han defendido así cabezona y machaconamente, los de Popular y Sabadell, a los que últimamente se han sumado Caixabank, Liberbank, Unicaja, Bantierra, Kutxabank e Ibercaja, que han declarado que no quieren devolver todo el dinero de la cláusula suelo, porque estudiarán los casos uno por uno.

¿Entonces lo tengo todo perdido si mi banco es uno de estos? No si demuestras que no te informaron bien, que no sabías qué firmabas, que tu cláusula suelo no se incluyó de forma transparente. La prueba es que la misma Caja Rural de Teruel, tiene montado un servicio de reclamaciones por la cláusula suelo. ¡Suerte!