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¿Existen hipotecas con dación en pago?

Intenta quedarte con la casa por todos los medios

¿Te acuerdas de la dación en pago? Fue como la prima de riesgo: un término que ya existía, del que no se hablaba más que en el sector y tampoco siempre, y que de repente saltó a los informativos y todo el mundo oía hablar de él, poco a poco enterándose de qué era.

La dación en pago es entregar la vivienda al banco a cambio de cancelar la hipoteca. Suena a lo lógico… Si dejas de pagar la casa por la que te han dado la hipoteca, se la das al banco y listo. Se supone que pierdes hasta dinero porque todo lo que hayas pagado hasta el momento no lo recuperas.

¡¡Pero no!! El sistema está montado para que la banca siga ganando como sea. En cuanto dejas de pagar tres recibos, el banco te llama para negociar, si no es posible ejecuta la hipoteca y embarga la vivienda. Luego la saca a subasta por un precio ridículo, muchas veces quedándosela porque nadie la compra; estas subastas ni siquiera están bien anunciadas así que posibles compradores tampoco se enteran.

Pero no le basta con quedársela, te pide todo el dinero que falta entre lo que ha conseguido por el piso, muy tirado a la baja, y lo que te queda por pagar. Imagina si, además, como pasa ahora, muchas viviendas -como las compradas durante la burbuja- se venden por debajo de lo que costaron… ¡Para pegarse un tiro!

Por eso la dación en pago es algo a lo que nadie desea llegar, pero que todo el mundo querría si se viera en la desagradable situación de no poder pagar de ningún modo. La mejor salida parece dar el piso al banco y cancelar con ello la deuda completamente.

Desde 2013 Bankinter es la única entidad que acepta la dación en pago en uno de sus préstamos: la Hipoteca Sin Más, de ahí su nombre. Es a Euríbor + 0,99%, con un interés fijo del 1,50% el primer año. Para conseguirla tenéis que ingresar como mínimo 2.000 euros al mes entre todos los titulares, siendo posible lograr hasta el 80% del valor de la vivienda (tasación o precio de venta, el que sea más bajo) y se puede poner hasta a 30 años, siempre que el mayor no tenga más de 75 al terminar de pagar.

Es para la vivienda habitual y para darte ese diferencial, el banco quiere que domicilies los ingresos, firmes un seguro de hogar y otro de vida que deberán renovarse cada año. La vinculación más habitual, a la que además añade una pulla de plan de pensiones al que debes aportar, como mínimo, 600 € al año.

¿Pero de verdad interesa una hipoteca así? Pues sí pero no. Si denuncias el banco tras ejecutarte la hipoteca, antes un juez podía paralizar el desahucio si veía que tienes alguna cláusula abusiva en el contrato y como todos la tienen, no perdías la casa. De momento los jueces están a la espera de volverlo a hacer, pero podrán gracias a la opinión que sea espera favorable del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Si se hace bien el estudio previo y te hipotecas acorde a tus posibilidades, no tienes por qué perder la vivienda, aunque es cierto que te puede sobrevenir una desgracia te disminuya drásticamente los ingresos y te veas en esta situación. Entonces la dación de pago es la salida.

Por otra parte, los bancos tampoco son de ejución rápida. Tienen aún tantos pisos por vender que prefieren negociar y dar facilidades antes que quedarse tu casa. Así que, si te ves en esta situación, negocia cuanto puedas. A ti no te interesa perder la casa, pero es que al banco le interesa más el dinero que puedas pagar, aunque sea menos, que quedarse con la vivienda. Por eso, durante los años duros de la crisis, aceptó daciones en pago de forma excepcional, aunque la hipoteca no lo contemplara así en un principio.

Es un tipo de hipoteca que no se populariza porque la banca dice que tendría que subir los precios que oferta actualmente, aunque suena a excusa y más bien no lo hacen para que no cambies de opinión rápidamente y le endoses la casa con tal de no pagar más. Prefiere que pagues y por eso no se comercializan más Hipotecas Sin Más como la de Bankinter.

La comisión de apertura, una puya que debes ahorrarte

Despaaaacitooo, te vamos cobrando poquito a poquitooo...

Des-paaaacii-to, te vamos cobrando poquito a poquitooo…

No es muy conocida pero tampoco pasa desapercibida. La comisión de apertura ha estado presente durante años en algunas hipotecas, pero luego desapareció de la nueva oferta, cuando la banca reabrió el grifo del crédito a finales de 2013 y en 2014, porque querían ser lo más competitivos posible.

La banca la hizo reparecer para ganar dinero pero con el tiempo se la cargaron por su mala fama. Sin embargo, tras el estallido masivo de la cláusula suelo y la devolución de cantidades millonarias (muchas aún sin devolver), la banca ha vuelto a tirar de ella desde el año pasado.

¿Por que? Otra vez para ganar dinero. Los bancos acusan mucho que la mayoría de las hipotecas se han cancelado o son antiguas, de aquellas en las que el diferencial está bastante por debajo del 1%, tienen menos comisiones y la vinculación es baja o inexistente. Aunque son préstamos anteriores a la crisis, cuando los pisos valían más dinero y, por tanto, se prestaba más dinero, hay algunas que están ya bastante pagadas.

Las que no, tampoco les reportan ahora los beneficios que sus consejos de administración quisieran… El Euríbor está en negativo, regalándonos las cuotas más bajas de nuestra vida como pagadores y a ellos, los mayores quebraderos de cabeza para seguir consiguiendo dinero a pesar de cobrar por las hipotecas menos que nunca y de tener que pagar facturas millonarias por la devolución de la cláusula suelo, algunos gastos de la hipoteca y otros abusos a los que ahora se ajusticia lentamente en los tribunales.

Para paliar la situación se inventaron mayor vinculación, las hipotecas a tipo fijo y, aunque tienen peor fama, rescataron algunas comisiones. Entre ellas está la comisión de apertura, poco frecuente, pero como te pille te pega un palo de tente y no te menees. Lo habitual que cobran por ella es un 1% del dinero que te prestan. A priori suena poco, pero tradúcelo a euros. Si pides 150.000 euros son 1.500 pavos. Una pasada, ¿no? Y el concepto es sólo porque te abren una hipoteca.

Encima de que aún muchas entidades te encasquetan al 100% el pago de todos los gastos de la hipoteca, aunque algunos de ellos está demostrado que sólo les interesan a ellos (tasación, gestoría, copias de notaría, registro de la propiedad…), y encima de que otras sólo los comparten parcialmente, y de que te sacan el dinero durante años con seguros, tarjetas, planes de pensiones e intereses, tienen la indecencia de cobrarte entre un 0,50% y un 1% por darte la hipoteca. Como si no ganaran ya bastante con ella durante las próximas décadas…

Te rompe los esquemas y el bolsillo. Los gastos de firmar una hipoteca y comprar una vivienda son altos. Si los pagas todos tú, aunque no tengas por qué, son el 10% de lo que te prestan. O sea que si te dejan 150.000 euros te toca soltar unos 15.000 en gestoría, notario, impuestos, tasación y registro. Además paga la mudanza, da el 20% de entrada al vendedor (ya que el banco no te prestará más del 80% en casi todos los casos) y etc, etc… Por eso lo que te faltaba pal duro es tener que soltar un 1% sólo por contratar la hipoteca con ellos.

Helpmycash calcula que si no tienes comisión de apertura puedes ahorrar una media de 795 euros, cifra nada desdeñable y que te vendrá fenomenal para todos los gastos que se te vienen encima. No hay que pensar total qué más da si ya me estoy gastando un dineral en todo… Todo suma. Y si el banco te quiere cobrar la apertura, negocia para que no lo haga. El 70% de los préstamos incluyen esta comisión, especialmente los fijos y los mixtos.

Para huir de ella puedes recurrir a los bancos online, que no suelen cobrar comisiones, excepto Oficinadirecta.com, que sí incluye un 0,50% por apertura. Por eso la hipoteca de Bankia, que a principios de año lanzó sin comisiones, ha tenido tanto éxito y cuadriplicó la gente interesada en ella.

Cuidado con las trampas de los bancos en la desaparición del IRPH

No te la dejes meter doblada

No te la dejes meter doblada

Como era de esperar, algunos bancos ya están haciendo trampas para sustituir el IRPH Cajas, el IRPH Bancos o el CECA, que desaparecen este viernes.

Asgeco, la Asociación General de Consumidores, dice que está recibiendo un aluvión de gente quejándose de que la entidad donde tiene la hipoteca intenta ponerles un índice que no es.

En los contratos hipotecarios de estas personas aparece que si su índice de referencia desaparece, como es el caso, hay que empezar a aplicar el Euríbor. Pero al banco le da igual, como ahora está muy bajo, no les interesa usarlo y están intentado colar a esta gente que en vez del Euríbor hagan una novación hipotecaria para usar otro índice que ponga la hipoteca más cara.

La novación hipotecaria no es otra cosa que modificar algún aspecto de la hipoteca contratada en su día, firmando así un nuevo contrato. Es algo por lo que no tienes que pasar si en tu contrato pone que el Euríbor sustituye al índice que ahora desaparece.

No te dejes hacer esto. Obliga al banco a respetar lo que pone en tu contrato hipotecario. No negocies ni transijas con nada. Que ahora no lo quieran aplicar es porque el Euríbor está por los suelos y ganarán más dinero si te cascan un interés fijo más alto. Pero que los bancos no ganen ahora tanta pasta no es tu problema, es el suyo.

Si el Euríbor estuviera alto, seguro que los bancos no tendrían inconveniente en cambiar cualquiera de los índices que ahora desaparecen por él, porque saldrían beneficiados, ganarían dinero. Como ahora no es así, intentan metértela doblada, así que no consientas que se pasen por el forro lo que pone en las condiciones de tu hipoteca.

Si tu caso es que en el contrato aparece como índice sustitutivo uno que ahora también desaparece, el tema es otro. Por ejemplo, tú tienes el IRPH Cajas y la hipoteca pone que si éste deja de existir hay que aplicarte el CECA, que también se va al garete estos días.

Si esto ocurre, automáticamente te ponen el IRPH Entidades, que es el único IRPH que sobrevive a esta quema. Como está muy alto -cerró septiembre en el 3,467%-, lo mejor es que intentes negociar con el banco que te aplique el Euríbor. Si no quieres pagar más, saca a pasear todo tu poder de persuasión. ¡Es por una buena causa!

El banco me ejecuta la hipoteca por no pagar, ¿qué puedo hacer?

Es mejor pedir ayuda antes que perder la casa

Es mejor pedir ayuda antes que perder la casa

Después de seis meses sin pagar la hipoteca, el banco ejecuta el préstamo. ¿Qué va a ocurrir a partir de ahora? ¿Qué puedo hacer?

Que el banco ejecute el préstamo significa que te ha puesto entre la espada y la pared, el piso saldrá a subasta, normalmente lo comprará la entidad por menos dinero del que vale, en unos tres años te echará a la calle (es lo que se llama desalojo o desahucio) y encima te seguirá reclamando la deuda pendiente.

Para que evitar que esto pase y que con ello tu familia pierda su casa, si ves que tienes o vas a tener problemas para pagar la hipoteca, además de pedir ayuda a amigos y familiares, habla inmediatamente con el banco. Ya no es hora de buscar culpables sino de actuar.

Como en medicina, la prevención es la mejor solución. Desde que los bancos tienen más pisos que Sara Montiel pintura en la cara, están más dispuestillos a escuchar y llegar a un acuerdo.

Incluso en casos contados y con tal de cobrar algo, aceptan que le des el piso para cancelar la deuda, que es lo que se conoce como dación en pago.

Pero por encima de esto, a ti te interesa conservar la casa y a él que le pagues, no que le des otro piso para la colección de rarezas invendibles. Ese acuerdo puede pasar por que pierdas la propiedad pero te quedes a vivir en el inmueble pagándole un alquiler durante algún tiempo o de forma indefinida.

También puede ser que te deje no pagar durante un tiempo mientras te recuperas económicamente o encuentras un nuevo empleo que aumente tus ingresos. O que sólo te cobre intereses y cuando puedas pagar más, te aumente la cuota.

El caso es negociar lo que mejor os vaya a las dos partes, y para eso está el cutre Código de Buenas Prácticas que el Gobierno sugirió tibia y débilmente a la banca que aplicara.

Si no hay nada que hacer en la negociación, ponte en contacto con alguna de las asociaciones que luchan contra los desahucios, como por ejemplo la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), que sigue abriendo nuevas sucursales en municipios de todo el país, o la asociación Stop Desahucios, ligada al Movimiento 15-M.

No dejes de llamar a asociaciones de consumidores, la asociación de vecinos de tu barrio, los servicios sociales de tu ciudad y comunidad autónoma o cualquier persona u organismo que creas que puede ayudarte.

Mejor tocar a todas las puertas y superar la vergüenza tan típicamente española de airear los problemas y pedir ayuda, antes que colgarte del patio de tu casa cuando van a ir a echarte de ella, como acaba de hacer tristemente un hombre en Granada.

Miguel Ángel Domingo era el quiosquero del barrio desde hace al menos 20 años, muy conocido por todos pero nadie sabía que tenía un préstamo de 240.000 euros y que le iban a echar de casa porque en 2009 dejó de pagar y le ejecutaron la hipoteca.

El que no llora, no mama, así que hazte oír y toca todos los resortes posibles. El colectivo OpEuribor te da ideas de qué puedes hacer para oponerte a la ejecución de tu hipoteca.

Quién sabe si la solución pasa por ponerse 50 personas en la puerta de tu casa y, en plan del barco de Chanquete no nos moverán, impedir que te larguen de ella. Ya se han dado casos. Son pocos, pero existen. No pierdas la esperanza antes que la casa.

Y si no, pos okupa una casa del banco o vete a vivir a Marinaleda, donde el alcalde más mediático de España que asalta supermercados, porque allí no hay hipotecas.

Bancos en apuros pueden vender hipotecas morosas a fondos buitre

A vé, a vé... A vé si encuentro algún banco con movidas y me hago con algunas hipotecas, jia jia

A vé, a vé... A vé si encuentro algún banco con movidas y me hago con algunas hipotecas, jia jia

Hay bancos con hipotecas morosas que las están vendiendo a fondos llamados de alto riesgo o de situaciones especiales, más conocidos por su forma de actuar como fondos buitre.

El banco busca quitarse el problema para que sus cuentas tengan mejor aspecto y estos fondos pretenden conseguir una ganga con la que hacer dinero.

Si tu banco vende la hipoteca que no le pagas a un fondo de estos, lo primero que hará es mandarte una carta en la que te informa de que ahora le debes el dinero a Piticlín SuperCredit o a Finanzas del Clandercito.

¿Pero es que puede hacer esto? ¡Sí, señor! Se llama cesión del crédito y aparece en la letra pequeña del contrato de la hipoteca. El banco puede venderla a quien quiera y la única obligación que le impone el Código Civil es que te informe de ello.

A partir de aquí, te las apañas con el nuevo dueño de tu deuda. La diferencia entre deberle al banco o a este fondo es que, aunque parezca mentira, el banco es en general mucho más considerado con el moroso.

A veces se digna a negociar, ampliando el plazo para pagar, bajando la cuota, etc., con tal de acabar cobrando en lugar de quedarse con un piso que ya no le cabe entre todos los que ya tiene sin vender.

Sin embargo, un fondo buitre se da prisa en ejecutar la hipoteca, embargar el piso, quedárselo en subasta por el 60% de su valor y venderlo lo antes posible para, en menos de 2 años, haber terminado toda la operación sacando un margen de entre el 20% y el 25%.

Lo chungo también es que el fondo buitre te seguirá pidiendo la diferencia ese 60% del valor del piso y el resto. Si no le puedes pagar, te perseguirá hasta que le des el dinero aunque sea embargándote la nómina, algún otro bien, una futura herencia, etc. Y estarás en una lista de morosos de la que es más difícil de salir que de Alcatraz.

Hasta ahora, este fenómeno se ha dado poco porque los bancos pedían más dinero, entre el 40% y el 45% del valor de la hipoteca, del que los fondos buitre estaban dispuestos a soltar, entre el 20% y el 28%.

Pero con lo mal que está la banca en general, los carroñeros no se rinden y esperan con alas abiertas y pico hambriento a que los bancos empiecen a vender estas hipotecas con más facilidad que antes.

Las entidades financieras necesitan dinero, lo que técnicamente se llaman las provisiones, así que pueden y deben empezar a vender pisos o hipotecas que no son rentables. Y ya que se ponen, como les urge y necesitan el dinero, es más probable que antes que los bancos bajen los precios y acaben vendiendo a un fondo buitre.

Por eso, si no pagas la hipoteca o vas a dejar de hacerlo, habla con el banco porque a ambos os interesa negociar cualquier forma de terminar pagándole como sea antes que caer en las garras de estos carroñeros que sobrevuelan las hipotecas que huelen a impago.