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Que no te la claven en la cancelación registral de la hipoteca

Defiéndete, protégete, que no te den un sablazo

Este año, al igual que el pasado, se cancelarán más hipotecas de las que se firmarán. Esto significa que, a pesar de que la firma de nuevas hipotecas aumenta año tras año desde hace 2014, todavía no es suficiente para compensar el número de préstamos hipotecarios que terminan de pagarse.

Sociedad de Tasación cree que este año se constituirán 315.000 nuevas hipotecas, así que entendemos que muchas más serán las que tengáis que cancelar.

Si es tu caso: ¡¡Enhorabuena!! Estarás deseando quitarte de encima la losa de la hipoteca. ¿Y lo bien que vas a vivir en cuanto ya no te gire el banco un recibo mensual de varios cientos de euros? Uffff, qué respiro para todo y para todos los de la casa. Ya no pagarás ni un céntimo más de intereses, la casa será totalmente tuya y ese dinero ahora lo podrás dedicar a otras cosas que te hagan falta o, simplemente, a ahorrarlo; los ahorros son imprescindibles.

Pero, ojo, a ver si es verdad que ahorras y que no empiezas pagando de más por cosas que no deberías. ¡Que no te engañen! Ya vimos que tú puedes hacer la cancelación registral fácilmente siguiendo estos pasos y por supuesto mucho más barato: entre 500 € y 1.200 € menos que si te lo hace el banco.

Y ojo también con que el banco te quiera cobrar por cosas que debe hacer o dar gratis. Pero la entidad no es la única que puede darte un sablazo en este momento tan feliz como engorroso de cancelar la hipoteca. En este proceso tendrás que pasar por la notaría, Hacienda (Agencia Tritutaria) y el Registro de la Propiedad. Lo de Hacienda es simbólico porque sólo has de pagar el impreso que rellenas y presentas, algo así como un euro. Con lo caro que es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) cuando firmas una hipoteca, cuando la cancelas está exento de pago. ¡¡Toma!!

Pero en la notaría y el registro hay aranceles establecidos, o sea precios fijos que, según sentencia del Tribunal Supremo, no pueden alterar bajo ningún concepto. En el pasado se han visto casos de notarías que querían cobrar una cantidad por una escritura de cancelación de una hipoteca simple, y otra cantidad si era porque la hipoteca se iba a modificar (novación) o a cambiar de banco (subrogación).

Tampoco te pueden cobrar diferentes aranceles en notaría o en el registro porque quedara mayor o menor capital pendiente de amortizar en la hipoteca. O sea que lo hayas pagado todo, te quedaran 1.000 ó 50.000 €, da igual, la tarifa debe ser igual para todas las hipotecas. Por la escritura, la notaría debe cobrar 30,05 € y ni un céntimo más, aunque el documento tenga matriz y más de 5 folios, dando igual si es copia autorizada o simple.

En el registro, el mínimo que pagarás son 24,04 €, si el bien que cubría la hipoteca no supera los 6.010,12 €. La cantidad aquí sí depende de cuánto quedara por pagar. A esa cifra le tienes que quitar el 90%, con reducción del 5% adicional en algunos casos.

Y, bueno, que tampoco te quiera encalomar el banco tooooodos los gastos de la cancelación registral hecha por ellos, ni que te obligue a que la hagan ellos. Si eso aparece así redactado en el contrato de la hipoteca, es anulable por abusivo, como ya se ha dicho en sentencia judicial del Tribunal Supremo.

Cancelación de la hipoteca: ¡¡Que no te cobre nada el banco!!

Se acaba de enterar de lo que le quiere cobrar el banco por la cancelación hipotecaria

Con cancelación de la hipoteca podemos referirnos a dos cosas. La cancelación de la deuda es terminar de pagar todo y que no te pasen cuotas nunca más. ¡¡Por fiiiiiiiiiin!! Ya no les debes nada. Algunos préstamos sí incluyen comisión de cancelación, que algunas entidades cobran cuando terminas de pagar la hipoteca; pero eso es otra cosa. Lo ideal es negociar al principio, antes de firmar, para que no la incluyan.

La otra cancelación es la registral, o sea borrar del Registro de la Propiedad que la vivienda tiene una hipoteca. Te la puedes ahorroar si no pretendes hacer nada con la casa y te da igual que aparezca inscrita en el registro con una hipoteca, aunque hayas terminado de pagarla. A los 20 años de acabar, el registro la borra gratuitamente y sin que hagas nada.

Peeero, si quieres vender la casa tienes que cancelar la hipoteca en el registro, porque sino la vivienda aparece “con cargas” y nadie querrá comprarla, además de que ningún notario da por buena una operación así. Si la casa no tiene hipoteca, en el registro tampoco debe aparecer.

Entonces, te toca hacer la cancelación registral. Algo que suena a chino, que no sabías que existía o que debe hacerse. Aparece el banco, te dice que por 1.200 € o burrada similar te lo hace. Te quedas como la muchacha de la foto. Te indignas, te cabreas, te asustas y al final te resignas. Total… No tienes tiempo, no sabes cómo se hace y se lo encargas al banco.

Eeeeennn, eeennn, eeeenn (sonido de alarma en cárcel de película). ¡¡No caigas en la trampa!! El banco no tiene por qué hacerte la gestión, sobre todo porque te factura como si fuera una gestoría, que no lo es y no presta ese servicio, y porque además el Banco de España reconoció en 2016 que no puede cobrar por algunos servicios de la cancelación registral por los que actualmente está cobrando. No te puede pedir un duro por emitir un certificado de deuda cero, imprescindible para que el notario confirme que tu hipoteca se terminó de pagar.

Tampoco te pueden cobrar por que un apoderado del banco vaya a firmar ante notario que ese certificado es auténtico y que no debes nada. Igual que lo hacen, pero no deberían tampoco, por recopilarte documentación de la hipoteca ni de cualquier parte del proceso de cancelación.

Muy crápulas son algunas entidades. ¡¡No sueltes ni un duro!! Todo lo mencionado deben hacerlo gratuitamente. Al final y al cabo la hipoteca está registrada a su favor y te ampara el Banco de España. Que no te la claven y no te dejes chantajear, otra de sus tácticas. El banco no es el único que sabe o puede hacerlo.

Tú puedes hacer tu propia cancelación registral sin que tengan que oponerse, boicotear o cobrar por ello. Aquí te explicamos cómo, pero si no tienes tiempo, puedes acudir a una gestoría o pedir ayuda en la notaría. Sólo son tres ratos en tres mañanas, además de pedir el certificado de deuda cero al banco, que a lo mejor puedes solicitar por Internet. Nada más, puedes ir haciéndolo cuando puedas y ahorrarte así un dineral que fácilmente alcanza los 700 € y que puede llegar a 1.200 €.

El próximo lunes hablaremos de en qué otros servicios o conceptos aprovechar a dar el clavo en una cancelación y quién lo hace. ¡¡Estad atent@s!!

Guía básica de hipotecas: Euríbor, gastos y comisiones

Por tercer día, continuamos la guía básica de hipotecas, para que no te pierdas en el mundo hipotecario a la hora de buscar información y negociar con un banco.

EURÍBOR. El European Interbank Offered Rate, abreviado Euríbor, es un índice del que dependen la mayoría de hipotecas a interés variable en España. Se calcula según el interés al que ciertos bancos dicen que se prestarían dinero con otros, o sea meras estimaciones.

Como se ha demostrado su manipulación por ciertos bancos, se quiere hacer sobre préstamos reales entre bancos, pero como cambiaría mucho el panorama, subiendo de golpe las cuotas de las hipotecas, se ha pospuesto su puesta en marcha hasta por lo menos 2019.

Su media es del 2,2% y su cifra más alta fue 5,393% en julio de 2008, lo que puso muchos hogares con el agua al cuello.

Cotiza en negativo desde febrero de 2016 y ha cerrado junio en el -0,149%; se espera que despida julio en torno al -0,16% y que siga bajando poco tiempo más. La previsión es colocarse en el 0% en 2018 y, según a qué analista preguntes, que se ponga por debajo del 1% en 2021 o por encima del 2% en 2020. Para tu información, cada mes publicamos su cifra oficial y analizanmos qué ocurrirá con su cotización.

El Euríbor en negativo es el causante de los tipos fijos iniciales en las hipotecas variables y el increíble aumento de los préstamos fijos, que han pasado de un porcentaje residual, inferior al 10%, a firmarse en 1 de cada 4 nuevas hipotecas.

GASTOS DE LA HIPOTECA. Algunas entidades como Bankia, Caixabank, Bankinter, Santander y BBVA ya comparten algunos gastos de formalización de la hipoteca, los más baratos o los que les atañen muy directamente. La mayoría debes tú seguir costeándola y supone alrededor del 10% de lo que vale el piso.

Los gastos son la tasación, notaría, registro de la propiedad, gestoría que el banco impone para llevar el proceso y que cobra una minuta asatronómica, y los impuestos (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – IAJD), que son lo más caro. Algunas entidades te informan del gasto aproximado en letra muy pequeña al final de la oferta hipotecaria de su web.

La tasación la puedes aportar tú, siempre que tenga una antigüedad máxima de 6 meses y la haya realizado cualquier empresa homologada.

COMISIONES. Bankia ha lanzado una hipoteca que no las lleva y está triunfando por ello. Algunas entidades sí las cobran, las más frecuentes son: estudio, apertura (0-5%-1%), amortización total (pagar la deuda de golpe), amortización parcial (pagar por adelantado parte de la deuda), cancelación (terminar de pagar el préstamo), subrogación (cambiar la hipoteca de banco), novación (cambiar las condiciones del préstamo, lo que requiere firmar una nueva hipoteca con la misma entidad).

¿Qué gastos de la hipoteca paga la banca en los nuevos contratos?

Con el tiempo, los bancos han asumido nuevos gastos

Con el tiempo, los bancos han asumido la factura de notaría y registro de la propiedad

Con los nervios a flor de piel por tantas demandas judiciales, los bancos se han puesto las pilas para cubrirse las espaldas y evitar, en la medida de lo posible, nuevas batallas en los tribunales.

Uno de estos frentes es el de los gastos de las hipotecas, donde están haciendo cosas, si bien podrían hacer más.

Después de la sentencia del Tribunal Supremo, en la que reconocía en diciembre de 2015 que el BBVA debía anular la cláusula en la que cobraba al cliente todos los gastos de formalización de la hipoteca y devolver el dinero, la banca movió ficha… Y la ha vuelto a mover.

Desde enero de 2016 algunas entidades se han ido sumando, poco a poco, al club de las que ya comparten los gastos de la hipoteca cuando se firma una nueva ante notario. Los gastos derivados de la compra de una vivienda con hipoteca son la gestoría, la tasación, el registro de la propiedad, la notaría y los impuestos.

Pese a que esa sentencia del Tribunal Supremo ha dado pie a reclamarlos todos, como muchos clientes ya están haciendo, la banca no se ha actualizado completamente y sólo reconoce que tiene que pagar algunas cosas en las nuevas hipotecas. En las antiguas se resiste y de momento no devuelve nada salvo sentencia judicial de por medio. Veamos cada caso.

Todos coinciden en seguir cargando los impuestos (el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, abreviado IAJD) al cliente, escudándose en que así lo dice la ley, porque el cliente es quien suscribe el préstamo. Es también el gasto más elevado de todos, así que es normal que la banca no quiera hacerse cargo.

También cobran todos la tasación, algo que deberían asumir por completo. Si bien como cliente puedes llevar al banco una tasación no más antigua de 6 meses y realizada por cualquier empresa homologada, en la práctica el banco no suele informar de esto al cliente y, a veces, tampoco le deja traer su propia tasación, insiste en tasar la vivienda con su tasadora de confianza, que suele mandarte una factura abultada y ser propiedad del banco, lo que le reporta más beneficios.

La tasación debería cubrirla totalmente la entidad porque son ellos los interesados en que el piso se tase para decidir si conceden la hipoteca o no. El cliente no suele querer una tasación y, si la quiere, puede hacerla por su cuenta sin que tenga que mediar el banco en nada.

Los pioneros en compartir algunas cargas de la formalización de la hipoteca fueron Santander y Caixabank, en enero de 2016. A día de hoy, tanto Santander como BBVA sólo se hacen cargo de los gastos de registro de la propiedad y de las copias simple y ejecutiva de la escritura de la hipoteca que se firma ante notario. Bankinter igual pero sólo abona la copia ejecutiva. Qué menos… Puesto que son los interesados en que esto se realice, al cliente no le aporta nada y por tanto no debe pagarlo.

Sabadell es uno de los que más asume, pagando el registro, la notaría y parte de los gastos de gestoría. Bankia comparte la gestoría al 50%, asume el 25% de la notaría y todos los gastos del registro. Por su parte, Popular sigue siendo de los más tacaños y cabezotas y repercute todos los gastos al cliente, aunque promete cambiar y correr con algún coste.

Cuidadín si firmas una nueva hipoteca, que no te la cuelen. Reclama que el banco pague todo, pero si no es posible, por lo menos que corran con los gastos de tasación, registro y parte de la notaría y la gestoría. No pagues tú todo ni en broma, es un abuso.

De qué va la reforma de la Ley Hipotecaria: las claves

No hay que avisar de que te quemas, hay que evitar el incendio

El Gobierno prepara ¡¡por fin!! la reforma de la Ley Hipotecaria que se tenía que haber hecho hace más de una década.

Aquí van las claves que van soltando a cuentagotas sobre lo que está preparando. El próximo día haremos el análisis.

- Información previa. El banco tendrá que entregar una ficha muy completa con las características de la hipoteca, explicando las cláusulas y qué consecuencias tienen. También se incluirá una simulación sobre subidas o bajadas del Euríbor, para que el cliente sepa cuánto puede llegar a pagar de cuota.

- Contrato estándar. Habrá un único tipo de contrato donde todo aparezca muy detallado y muy clarito, sin letra pequeña ni cláusulas engorrosas u opacas. Pueden ser abusivas, pero al menos transparentes, que es lo que más se ha criticado en las sentencias judiciales hasta el momento.

- Comprensión y notario. Para asegurarse de que entiendes todo y luego no demandas diciendo que no sabías qué firmabas, el notario te explicará la hipoteca desde una semana antes de la firma. También te pasará un test para comprobar que te has enterado de todo, dando fe de que conoces perfectamente a qué te comprometes y sus consencuencias.

- Lista negra. La notaría no podrá declarar ilegal una cláusula, competencia exclusiva de los tribunales, pero sí podrá tirar para atrás una hipoteca que la contenga. Para ello, contará con una lista de abusos declarados ilegales por los jueces. Si sólo es abusivo pero legal, explicará el contenido al cliente para que sepa qué firma.

- Intereses de demora. Se fijará un interés concreto si te retrasas en el pago de la cuota. Este interés llegó al 29% en el caso más sangrante. Ahora es de tres veces el precio legal del dinero, o sea del 12% como máximo. Con la nueva ley no habrá máximos ni mínimos, sólo un interés que pueda aplicar la banca.

- Vencimiento anticipado. Ahora al tercer impago el banco puede ejecutar la hipoteca y embargar la vivienda. Se dejará que el banco lo siga pudiendo hacer, pero dependiendo de cuánto quede por pagar. La banca vería bien que se ejecutara la hipoteca más tarde, al sexto o noveno mes de impagos.

- Euríbor. Seguirá siendo el índice al que se liguen las hipotecas. Si se mete otro o no lo dejarán en manos del Banco Central Europeo (BCE), la Asociación Española de Banca (AEB) y la Autoridad Bancaria Europea (ABE).

- Vinculación y comisiones. Se regulará cuánto se puede cobrar por intermediar en la contratación de una hipoteca y por amortización anticipada o cancelación. Van a regular la vinculación de los préstamos (seguros, tarjetas, plan de pensiones, domiciliar la nómina, etcétera).

¿Aprobarías un examen sobre tu hipoteca?

Ay, que no ‘maclaro’ y luego la culpa va a ser mía por firmar sin comprender…

Tan a vueltas estamos en los juzgados sobre si nos informaron o no de los abusos bancarios incluidos por contrato, que el ministro de Justicia, Rafael Català, propone un nuevo sistema: que pasemos un test antes de firmar una hipoteca.

Tras la ristra de sentencias contra la cláusula suelo, los gastos de formalización, el vencimiento anticipado si no pagas 3 cuotas, el IRPH y las multidivisa, entre otras cosas, el Gobierno prepara una reforma de la Ley Hipotecaria, en la que pretende incluir este test y que tengamos 7 días de reflexión antes de firmar.

Se supone que en ese periodo debemos entender todo a lo que nos comprometeremos con la hipoteca. De ello se asegurará la notaría, con este test, para que no haya más estafas bancarias no sabidas ni consentidas, ni más juicios porque no se informó lo suficiente.

Está bien, pero también deberían prohibirse directamente las cláusulas porque son abusivas, no trasladar la pelota a nuestro tejado y ya está. También se debería enviar el contrato hipotecario mucho antes a la notaría, a la que preguntas y no sabe responderte si tu contrato tiene o no algo abusivo porque no lo ve hasta el día anterior, y eso que actualmente hay tres días para que te asesoren gratuitamente en la notaría si ven algo raro.

Si pasas el examen es que sabes qué vas a firmar. Si cateas, se supone que te lo tendrán que explicar y pasarlo tantas veces como sea necesario hasta que apruebes. Pero aún quedan cosas por concretar… ¿Cómo sería el test? ¿Valdría para todas las hipotecas o debería hacerse uno a medida de cada una?

Otra de las reformas de la nueva ley hipotecaria es incluir un contrato tipo, que simplificaría mucho las cosas, pero veo difícil que acepte la banca en bloque, ya que cada entidad aplica unas cosas diferentes. Unos tiran de comisiones, otros de interés fijo el primer año, unos te forran a vinculación, otros usan cláusula cero…

Hasta ahora, lo que se ha venido haciendo precisamente con esta cláusula es que el cliente copie ante notario, de su puño y letra, todo el contenido y luego firme al final. La cláusula cero es un impedimento para que el banco te pague intereses por la hipoteca, en caso de que la suma de Euríbor y diferencial den una cifra negativa, o bien que si el Euríbor baja de cero nunca te pagarán menos del diferencial. Así se curan en salud y evitan futuras demandas, aunque copiar textualmente no significa que entidas lo que lees ni lo que escribes.

A este paso nos grabarán una declaración en vídeo jurando y perjurando que entendemos todo, y nos examinarán también de forma oral sobre la hipoteca, para que la grabación quede junto con el test por escrito. La hipoteca es uno de los contratos más importantes que firmamos en la vida, por eso no se debe hacer a la ligera, sin suficiente formación ni información.

¿Los notarios hacen todo lo que pueden por el cliente hipotecario?

Ahora no vale disimular ni hacerse el héroe

Dice el refrán que cuando las barbas de tu vecino veas cortar, pon las tuyas a remojar. Es lo que están haciendo ahora los notarios. Ante la avalancha de la cláusula suelo y los gastos de formalización de hipoteca que se le ha venido encima a los bancos, las notarías se están cubriendo las espaldas por si alguien viene a pedirles explicaciones.

Acaban de anunciar que, ya que el Gobierno prepara una nueva Ley Hipotecaria, ellos van a hacer un esfuerzo extra de transparencia, como el que ya tenían que haber hecho, y que creen que ahora les pide el Tribunal Supremo en sus sentencias contra la cláusula suelo.

Ofrecerán asesoramiento gratuito a los clientes que firmen una hipoteca, algo que ya tenían la obligación de hacer, pero que apenas practicaban porque era mejor hacer la vista gorda ante los abusos bancarios, era más cómodo no meterse en líos, no ser quien tirara la primera piedra para denunciarlo.

Cuando compras una casa con hipoteca, el notario da fe de que se firman los documentos, si bien en los varios cientos de euros que cobra, también se incluye que lea toda la documentación y avise a las partes si algo no se hace correctamente.

Obviamente, el notario no se lee toda la documentación, ni tampoco la prepara, para eso tiene oficiales especializados, que le ponen los papeles encima de la mesa, como antes se ponían a Felipe II las mujeres encima de la cama. Él hace lo básico, lo fundamental, pero tanto él como su personal debe revisar que todo concuerda, es legal y no hay abusos.

Es sabido que desde tres días antes de la firma de la hipoteca, puedes ir a la notaría a preguntar si han visto algo raro en el contrato; deben informarte gratuitamente, así que ahora que no vengan a decir que lo harán porque ya tenían que haber estado haciéndolo. Poca gente sabe esto y menos aún son los que ejercen este derecho. Pero aún peor: pocas, por no decir ninguna, notarías te avisan de que el banco te la quiere meter doblada. Si ven que un contrato tiene cláusulas abusivas, tragan sin más porque son las prácticas de costumbre en la banca.

Hasta hace unos meses, los notarios podían parar la firma de una hipoteca si detectaban que contenía cláusulas abusivas, pero se les quitó ese poder. No obstante, deberían haber avisado en lugar de hacer la vista gorda. Con la posición que ocupa, lo formado e informado que está y lo que cobra, el notario debería velar realmente por los intereses de ambas partes, no sólo porque toda la documentación esté en regla.

Los notarios no creen que ahora sean viables demandas contra ellos por la cláusula suelo. Es difícil demostrar si se avisó o no de palabra a un cliente, sólo podrían demostrarlo si lo hicieron por escrito, pero no hacen falta más pruebas de que no estuvieron cuando se les necesitaba: si hubieran advertido a los clientes, no habría 3 millones de afectados por cláusula suelo, con un 87% que ni sabía que la tenía, aunque se congelara su cuota hipotecaria a pesar de la bajada del Euríbor.

Reclama a tu banco los gastos de formalización de la hipoteca

Lucha por tu dinero

La lista de abusos bancarios recibe a un nuevo miembro que afecta a cualquiera que tenga o haya tenido un préstamo hipotecario en los últimos 4 años. Se trata de los gastos de formalización de la hipoteca, que según una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 son nulos por ser abusivos. Aunque en principio sólo afecta a las hipotecas de BBVA y Banco Popular, marca un precedente que da pie a que cualquier hipotecado reclame y tenga éxito porque sienta jurisprudencia.

El Alto Tribunal español dice que no has podido negociar con el banco el pago del notario, la inscripción en al Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que ascienden a 3.000 euros de media. Y al no haberlo negociado, ya que fue impuesto por el banco, el Supremo entiende que es abusivo y, por tanto, nulo.

Esto te da derecho a reclamar a la que te devuelva todo el dinero que pagaste de más. ¿Cómo saber cuánto? Busca la factura de la gestoría, en la que aparecerán detallados los gastos de compraventa. Ahí se ve cuánto pagaste al notario, cuánto de IAJD y cuánto al Registro de la Propiedad. Si no te aclaras aquí hay un sencillo simulador que puede ayudarte a calcularlo.

La primera opción debe ser hablar con el banco, pero como seguramente se haga el loco o no quiera devolver el dinero, no quedará otra que la vía judicial. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha puesto en marcha una campaña para que los afectados denuncien de forma colectiva en los tribunales.

Se espera que los bancos no lleguen a un acuerdo inicial y que los 6 primeros meses sean duros, pero que sí haya sentencia favorable al cliente en menos de un año, porque hay una precedente que los tribunales deben tener en cuenta. Puedes informarte en el teléfono 900 902 494 o en la plataforma Movilízate que han creado para ello.

Puede reclamar cualquier cliente que actualmente tenga una hipoteca o que la haya terminado de pagar en los últimos 4 años. Como esto afecta a 8 millones de hipotecas, es decir, a todas las que existen, se espera un aluvión de al menos 100.000 reclamaciones por este abuso bancario que se ha cobrado miles de euros por cada préstamo.

Según la sentencia del Supremo, parte de estos gastos e impuestos tiene que pagarlos el banco. Es injusto que los abone íntegramente el cliente, ya que la casa es garantía para la hipoteca, porque si se deja de pagar, el banco la ejecuta y embarga la vivienda, subastándola y saldando la deuda con lo que obtiene por ella o con lo que después te sigue reclamando.

Si quieres ir ahorrando tiempo, puedes recopilar la documentación que pedirán encualquier sitio donde te dirijas para reclamar la devolución de este dinero: facturas de la notaría y el Registro de la Propiedad, escritura de la hipoteca, carta del IAJD y recibos de la cuota mensual. ¡Animo y buena suerte! Es nuestro derecho y nuestro dinero.

¿Sabes qué has firmado en tu hipoteca?

Escalofriante…

El pasado 3 de octubre se celebró el Día de la Educación Financiera, y por ello hablamos de la iniciativa pionera que se lleva a cabo en varios institutos españoles.

La ignorancia financiera hace que ahorremos menos y nos timen más. Se confirma que es algo habitual con una encuesta reciente de HelpMyCash, que revela que la mitad de los que tienen una hipoteca no comprenden todo lo que han firmado. ¡¡La mitad!! Y eso de esta encuesta, que yo creo que también están los que creen que comprenden lo que han firmado y luego se sorprenden con cosas que desconocían.

Es una cifra escandalosa que debería reducirse a cero. Nadie debe salir del banco sin saber qué le han dicho. Antes de buscar hipoteca hay que estar bien informado a través de páginas como ésta, en la que publicamos artículos sobre todo el proceso de compraventa de una casa y hay que echar cuentas en los simuladores, de los que otro día hablaré en detalle.

Cuando los conceptos son conocidos o por lo menos te suenan, pídele al banco la FIPRE (Ficha de Información Precontractual), léela y pregúntale todo lo que no entiendas; es información general de sus hipotecas.

Cuando el proceso vaya adelante te darán la FIPER (Ficha de Información Personalizada), que son las condiciones que te ofrecen y que firmarás con ellos. A veces se usa como oferta vinculante. Si no, tienen que darte la oferta vinculante, que son las condiciones que vas a firmar ante notario y que tienen validez legal en caso de problemas posteriores.

Lee todo detenidamente en casa, aunque te lleve tiempo. Si no entiendes algo, señálalo y ve otro día al banco a pedir que te lo explique. Pero, por favor, no firmes una cosa tan seria y que te compromete tanto durante tantos años, sin saber qué es ni qué consecuencias tiene. De aquí vienen luego la cláusula suelo, el IRPH, las hipotecas multidivisa, intereses de demora por las nubes, comisiones carísimas y otras cosas

Para asegurarte de que todo es legal, no te quedes sólo con la opinión del banco, que a veces oculta información queriendo o sin querer. Recurre a expertos como el notario, más imparcial que el banco. Desde 3 días antes de la firma la notaría debe tener el contrato de la hipoteca y revisarlo a conciencia. En caso de que encuentre cosas raras o ilegales debe avisarte y asesorarte gratuitamente, pregúntale. Hasta hace poco un notario podía parar la firma de la hipoteca, pero han limitado su poder sólo a las advertencias al cliente.

Consulta con amigos o familiares expertos en el tema. Cuantos más datos tengas y más compares con varias personas mayor información tendrás. Si no hay nadie que controle de esto en tu entorno cercano, busca algún abogado especializado en vivienda.

La consulta puede ser gratuita a través del seguro de hogar, coche, salud… si cuenta con abogados especializados que resuelven dudas por teléfono. Si no, contrata a uno. La hipoteca es algo tan importante que la ignorancia te puede salir mucho más cara en el futuro. La información es poder y ahorra tiempo, juicios dinero y disgustos.

¿Qué es una Inspección Técnica de Hipotecas?

No hay que revisar solo sino bien acompañado

Al igual que vehículos y edificios deben pasar periódicamente inspecciones técnicas para comprobar que todo funciona perfectamente y evitar desastres por mal funcionamiento, en Cádiz han tenido la idea de poner en marcha la Inspección Técnica de Hipotecas.

Se trata de una iniciativa pionera en España que propone a los gaditanos que lleven sus contratos hipotecarios a la Unión de Consumidores de Cádiz para que los revisen en busca de abusos o estafas bancarias.

Expertos en la materia los mirarán de arriba a abajo para averiguar si tienen cláusula suelo, método de cálculo 360/365, redondeo al alza, saber cuánto cobrarán de intereses de demora en caso de retrasarse en algún pago, cuál es el tipo sustituto del que se aplica actualmente, si tienen IRPH o hipoteca multidivisa y cualquier otro aspecto susceptible de ser reclamado por los clientes.

No sólo se limitarán a leer el contrato e informar sino que también aconsejarán sobre la forma de eliminar los aspectos perjudiciales, ya sea hablando con el banco, dirigiéndose por escrito a los servicios de atención al cliente o el Banco de España o poniendo una demanda judicial si el abuso es grave y puede pedirse la devolución de dinero que compense meterse en semejante embolao.

Me parece una iniciativa perfecta y digna de mención, que debería contagiarse al resto de España y que no debería limitarse a la revisión del contrato ya firmado, sino a la oferta precontractual (FIPRE) y al contrato hipotecario antes de firmarse ante notario, ya que una vez firmado es más complicado y costoso en tiempo, esfuerzo y dinero negociar o modificar cualquier aspecto con el banco.

Además, el respaldo de un organismo de consumidores debería dar solvencia a los clientes para que los bancos no se aprovechen del desconocimiento general que la población tiene sobre las hipotecas, un tema muy importante porque implica un gran desembolso de dinero, así como contraer una deuda y responsabilidad importantes. Precisamente se conoce poco porque, a pesar de lo relevante que es, se trata de una situación que se afronta poco en la vida, a veces sólo una vez o ninguna.

Actualmente estamos poco protegidos dado que tenemos una Ley Hipotecaria del siglo XIX y solamente los jueces pueden paralizar una desahucio en caso de que vean que el contrato de la hipoteca ejecutada tiene alguna cláusula abusiva. Antes no está más que el notario, que puede y debe informarte de los aspectos raros que vea en el contrato, teniendo tú el derecho de que te lo explique gratuitamente desde 3 días antes de la firma.

También puedes preguntar al director de la sucursal o al banco donde has tramitado la hipoteca -si es online-, y conviene contratar el asesoramiento de un abogado especializado en la materia antes de firmar, pero además de esto es importante contar con la opinión independiente de un experto, sobre todo si es gratis.

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