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¿El banco te cobra por la cuenta de la hipoteca?

Míralo todo con lupa para saber si pueden cobrarte o no por la cuenta

Míralo todo con lupa para saber si pueden cobrarte o no por la cuenta

Cuando firmaste la hipoteca… ¿A que el banco te hizo abrir una cuenta para cobrarte las cuotas? Es una práctica súper habitual al firmar un préstamo, igual que lo de que tengas los ingresos domiciliados ahí. Así el banco se asegura de que, cuando te pase la cuota,  tendrás dinero porque tienes ingresos.

De hecho un buen truco para no ahogarse o tener que guardar el dinero todo el mes es poner el pago muy a primeros, cuando ya sabes que has cobrado, para que te quiten el dinero de ahí y ya sepas con cuánto cuentas para pasar el resto del mes.

Lo de tener una cuenta en el banco de la hipoteca es lo más normal del mundo y no supone esfuerzo ni problemas, al revés… También nos viene bien. El problema llega cuando el banco te cobra una cuota de mantenimiento por esa cuenta.

Madre mía… Como si no sacara ya suficiente con los intereses que le vas pagando mes a mes, especialmente al principio donde se pagan más intereses que al final, porque en España las hipotecas siguen el sistema francés, según el cual al principio se pagan muchos intereses y, según va avanzando el pago del préstamo, vas pagando más capital (devolviendo realmente lo que te prestaron) y menos intereses.

¿Comisión de mantenimiento? Sí, por ejemplo de 20 o 30 euros al año. ¿Eso es legal? Pues depende de cuándo hayas firmado la hipoteca. La fecha a tener en cuenta es el 29 de abril de 2012, cuando empezó a funcionar la nueva normativa de transparencia y crédito al consumo.

También depende de para qué se utilice la cuenta exactamente. Cuando ha resuelto reclamaciones de clientes contra entidades, el Banco de España ha dicho que si la cuenta se usa exclusivamente para el pago de la hipoteca y se abrió porque el banco obligó a hacerlo no se puede cobrar ninguna comisión de mantenimiento.

Igual que tampoco se cobra si la cuenta se abrió antes del 29 de abril de 2012 y sólo se ha utiliza para pagar la hipoteca, sus comisiones o los productos vinculados a ella como seguros, tarjetas o planes de pensiones.

Otra cosa diferente es que la cuenta se use para más cosas, como por ejemplo el pago de otros recibos (luz, agua, gas, telefonía…), sacar dinero o pagar con tarjeta, que es lo más habitual. En ese caso, si la cuenta se abrió después del 29 de abril de 2012, aunque se destine al pago de la hipoteca, el banco sí puede cobrar por su mantenimiento, porque no se destina exclusivamente a la hipoteca y sus productos asociados.

Si la cuenta se abrió pasado ese 29 de abril de 2012 el banco sí puede cobrar por su mantenimiento siempre y cuando lo haya avisado previamente. Ese aviso debe aparecer en la ficha precontractual de la hipoteca y en el documento firmado ante notario. También debe estar incluida en el cálculo de la TAE (Tasa Anual Equivalente), que es el coste real de una hipoteca, porque a la cuota se suman las comisiones y otros productos asociados a la misma como por ejemplo los seguros.

Si el banco te cobró desde el principio, puede seguir haciéndolo. En cambio si la cuenta, por mucho que se firmara tras ese 29 de abril de 2012, siempre fue gratuita, debe seguir siéndolo; la entidad de repente no te puede cobrar por tener una cuenta igual que no te puede cobrar si no te avisó de que esa comisión era parte de la hipoteca desde el principio.

Si lo que firmaste a partir de esa fecha fue una novación, o sea un cambio de condiciones de la hipoteca con el mismo banco, te puede cobrar por la cuenta de la hipoteca siempre que te lo avise desde el principio de la novación, aunque la cuenta hubiera sido gratuita durante todo el periodo anterior bajo las condiciones anteriores en el mismo banco.

Si después de leer esto descubres que el banco te está cobrando ilegalmente por la cuenta, puedes recurrir a su SAC (Servicio de Atención al Cliente) preguntando cómo hacerlo en cualquier sucursal de la entidad. Si en en 2 meses no te contestan o te lo deniegan, puedes reclamar ante el Banco de España.

¿Te ha llamado el banco para cambiar IRPH por tipo fijo?

Cuidadito con las ofertas, son una trampa para que el banco se ahorre tu indemnización

¿Tienes una hipoteca con IRPH y el banco te ha llamado para ofrecerte cambiarlo por un tipo fijo? Esto ya lo vimos con la cláusula suelo… Y ahora es lo que ahora más hace la banca con las hipotecas que tienen este índice hipotecario.

Quieren quitarse de encima el marronazo de pagar hasta 44.000 millones de euros en indemnizaciones si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea declara que el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) es considerado ilegal y nulo.

Esta cifra podría subir a los 60.000 millones según el Banco de España, por eso los bancos más expuestos, que son todos los grandes, andan como locos desde hace meses llamando a los clientes con IRPH para ofrecerles hipotecas a tipo fijo a cambio de quitar este índice y -aquí viene lo más importante- renunciar a reclamar cualquier cantidad de dinero si al final el IRPH es declarado nulo.

Se calcula que en España hay 1,3 millones de hipotecas con IRPH. El abogado del Tribunal europeo pospuso dar su opinión del 24 de junio, cuando estaba previsto, al 10 de septiembre. En ese momento el Tribunal europeo comenzará a elaborar su veredicto, que suele coincidir con el de este abogado y suele no coincidir con el del Tribunal Supremo español, que por ahora había fallado a favor del IRPH.

Es lo que suele pasar: el Tribunal Supremo va a favor de la banca en estos temas de abusos bancarios y luego, cuando la cosa llega a Europa porque algún juez o abogado le plantea que resuelva alguna cuestión de este tipo, el Tribunal Europeo falla a favor de los clientes.

Ya ha pasado con las hipotecas multidivisa, la cláusula suelo y la de vencimiento anticipado, así que no sería de extrañar que condenara también el IRPH, porque desde siempre ha sido muchísimo más caro que el Euríbor y también muy manipulable, al ser la media de los tipos de interés que la banca cobra por las hipotecas, algo que pueden decidir a su antojo.

¿Qué pasa si decides aceptar el acuerdo del banco? Que te quedas sin una hipoteca a tipo variable, que tal y como están las cosas con el Euríbor nuevamente hundido en mínimos históricos y sin visos de mejorar en unos años, conviene más que el tipo fijo. Y lo más importante: que te quedas sin reclamar lo que es tuyo y sin cobrar la indemnización por lo pagado de más, además de los intereses que ese dinero haya generado en estos años.

El banco tratará por todos los medios de que firmes, como ya ha logrado por ejemplo el Sabadell, que de los 1.400 millones de euros que tenía en hipotecas con IRPH ha bajado a 800 millones firmando acuerdos con los clientes. Además, ahora todo va a favor de la banca porque para quitar el IRPH hay dos fórmulas: la novación, que es firmar un nuevo contrato hipotecario, y la subrogación: llevarte la hipoteca a otro banco si el tuyo no te quiere quitar el IRPH.

Con la nueva ley hipotecaria, hacer esto sólo costaría un 0,15% de la hipoteca durante los 3 primeros años y nada a partir de entonces. Además ahora la banca asume todos los gastos de la hipoteca, excepto la tasación de la vivienda, que algunos también asumen voluntariamente.

¿No sabes si tienes IRPH? Entra en la web de tu banco o consulta el contrato de la hipoteca, en ambos lugares hay un apartado llamado tipos de interés y ahí te viene a qué está ligada la hipoteca. El IRPH se firmó mucho antes de la crisis, especialmente entre 2006 y 2007.

Los bancos lo promocionaban como un índice más estable que el Euríbor, aunque en la práctica ha resultado igual de inestable y muchísimo más caro. Mientras que el IRPH cerró mayo en el 2,052%, el Euríbor lo hizo en el -0,134%, la diferencia es considerable y se calcula que con el IRPH estás pagando una media de 2.000 euros más al año. Imagina entonces cuánto dinero te podría devolver el banco con los años que llevas pagando hipoteca…

Por eso tienen ese interés y esa prisa en pasar tu hipoteca de IRPH a tipo fijo, porque la factura que les llegaría a los bancos es similar o incluso podría estar por encima de lo que costó en España la reestructuración bancaria que se llevó a cabo tras la crisis… Los 60.000 millones de los que habla el Banco de España.

Conoce la nueva Ley Hipotecaria que entrará en vigor en marzo

Ale, a tomar buena nota de todo…

Parece que la nueva Ley Hipotecaria empieza a ser una realidad y no sólo un debate entre los políticos y un temazo por el que la Unión Europea nos quiere cascar 105.000 euros de multa por cada día de retraso… ¡¡Y llevamos más de 2 años y medio para ponerla en marcha!!

Tras meses de debate intenso y periodos de pasotismo total, de momento -que no es poco- la ha parido la Comisión de Economía del Congreso, con todos los votos a favor excepto ERC y Unidos Podemos.

Ahora falta que se apruebe en el Pleno del Congreso (el último antes de Navidad) y el Senado, donde el Partido Popular tiene mayoría y espera conseguir lo que no ha podido lograr hasta ahora: que los bancos no paguen el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), más conocido como impuesto de las hipotecas. La excusa que ponen es que así luego no nos lo repercuten subiendo el precio de las hipotecas.

Es verdad que esta reforma mejora la transparencia, evitando ciertos abusos que se cometían hasta ahora, si bien -para una vez que se hace…- aún podría habernos sido más favorable a los clientes. Pero no te hagas ilusiones si ya tienes firmada la hipoteca, nada de esto tendrá retroactividad, sólo será para las nuevas hipotecas que se firmen a partir de que entre en vigor, lo que se supone que ocurrirá en marzo de 2019.

Entre sus puntos fuertes y destacados están:

  • Gastos de la hipoteca. El banco pagará todo excepto la tasación y las segundas copias de la notaría, que correrán a cargo del cliente, que también podrá elegir quién lo tase (persona o empresa homologada).
  • Vinculación. El banco no te podrá obligar a contratar nada extra para darte la hipoteca. Sí se podrá reducir el diferencial a cambio de contratar productos, pero podrás hacerlo con la empresa que quieras siempre que tengan características similares al que ofrece el banco (por ejemplo: seguros de hogar y vida).
  • Comisión por amortización anticipada. Para hipotecas variables será como máximo del 0,25% en los 3 primeros años y del 0,15% en los siguientes. A tipo fijo será como mucho del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% en el resto. Pero, ojo, no es obligatoria, sólo opcional!! Lo ideal es buscar un banco que no te cobre por amortizar.
  • Ejecución y embargo. Durante la primera mitad del préstamo podrás estar hasta 12 meses sin pagar la hipoteca antes de que el banco la ejecute y deber no más del 3% del capital que te prestaron. Durante la segunda mitad, podrás estar hasta 15 meses sin pagar, debiendo como máximo el 7% del capital.
  • Antes de firmar la hipoteca. El banco deberá enseñarte el contrato 10 días antes para que lo analices exhaustivamente. El notario tendrá la obligación de asesorarte gratuitamente sobre cualquier aspecto y te pasará un cuestionario para comprobar que te has enterado de todo.
  • Cambio de variable a fijo. Se quiere incentivar, por eso costará un 0,15% durante los 3 primeros años y luego será gratuito.
  • Dación en pago. Se puede llegar a un acuerdo con el banco para hacerla, pero la banca no estará obligada por esta ley a hacerlo ni a incluirlo en el contrato de la hipoteca.
  • Subrogación (cambio de banco) y novación (nuevo contrato con cambio de condiciones). Será gratuito para el cliente. Las entidades deberán compartir el pago de impuestos.
  • Intereses de demora. Seguirán como hasta ahora: hasta 3 veces el precio oficial del dinero
  • Cláusulas abusivas. Quedan prohibidas por Ley, como por ejemplo la cláusula suelo.
  • Más estudios de solvencia. Los bancos deberán asegurarse mucho mejor de que devolverás el dinero de la hipoteca, por eso tendrá que consultar tus historial de deudas y pagos en la Central de Información de Riesgos del Banco de España.  
  • Hipoteca verde. Las casas con mayor eficiencia energética tienen premio: su hipoteca no pagará el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

El suelo es anulable aunque lo supieras antes de firmar la hipoteca

Por fin algo de sentido común y acierto en todo esto

¿Tienes cláusula suelo pero no te la han querido quitar porque después de contratar la hipoteca firmaste un cambio de condiciones (novación) o la cambiaste de banco (subrogación)?

Hasta ahora la banca no quería eliminar la cláusula suelo ni devolver el dinero si el cliente había firmado una novación, o sea un cambio de condiciones de la hipoteca en la que se vuelve a firmar un contrato ante notario, con la excusa de que habían pactado el suelo y firmabas sabiendo lo que había en el contrato.

Decían que el cliente había leído ese contrato y lo sabía todo. Y como, según sentencia del Tribunal Supremo de 2013, el suelo sólo es anulable si hubo falta de transparencia en la contratación (que no supieras que tenías suelo, por ejemplo, o la cláusula no se entendiera) el banco se hacía el loco y algunos jueces se ponían de su parte.

Pero ahora la cosa cambia. El Tribunal Supremo acaba de dictar una sentencia en la que reconoce que da igual si la hipoteca es una novación o si la cláusula está perfectamente redactada y se entiende, ya que en su opinión el cliente siempre está en desventaja con la entidad en cuanto al conocimiento de asuntos financieros.

También dice que da igual si entre el primer y el segundo contrato se rebajó el suelo, como en el caso juzgado del Banco Popular, que cambió del 5% al 3,5%. Incluso que da igual si el cliente sabía que tenía cláusula suelo… ya que en cualquiera de estos casos, o incluso dándose todas las circunstancias a la vez, hay un “déficit de información”.

Según el Alto Tribunal, firmar la hipoteca sabiendo que hay suelo no significa que se sepa en qué consiste ni las consecuencias que tiene, porque sigue faltando un “plus de información” para el cliente. ¡Ahí es na!

Si firmaste una novación o una subrogación, la nueva sentencia del Tribunal Supremo sobre cláusulas suelo te va a encantar y te ayudará a eliminar el suelo y recuperar el dinero de una vez por todas. ¿Por qué? Por que es de esas que sientan jurisprudencia, o sea que sirven para que otros jueces dicten lo mismo en otros juicios de casos similares.

¿Pero necesito ir a juicio para recuperar el dinero? En principio no, valdría con hablar con el banco y comentarle que, según esta sentencia, debe quitarte el suelo y darte la pasta, ya que además hay un procedimiento rápido que estableció el Gobierno para reclamar estas cosas a los bancos sin ir a juicio.

¿Y si se hace el loco y no quiere quitar el suelo ni pagar? Entonces no te queda otra que demandar, sabiendo que esta nueva sentencia del Tribunal Supremo te da la oportunidad de ganar el juicio.

Cómo evitar el desahucio por no pagar la hipoteca

Ideas que pueden salvarte

En España, en cuanto estás tres meses sin pagar la hipoteca el banco puede ejecutarla y comenzar el proceso de embargo, que por el camino saca la vivienda a subasta y que termina con que has perdido la casa y sigues debiendo dinero al banco, porque lo que obtuvo en la subasta suele ser una cantidad muy baja y no cubre lo que te queda por pagar de hipoteca.

Para evitar este dramón, en cuanto veas que tienes problemas para pagar o los vas a tener, habla con la entidad. Podéis pactar diferentes cosas mientras te recuperas y vuelves a pagar como siempre, aunque casi todas te saldrán caras:

  1. Una quita: que te reduzca parte de la hipoteca. El banco suele ser reacio pero con tal de cobrar, cosas más raras se han visto.
  2. Periodo de carencia: estar un tiempo determinado sin pagar nada, sólo intereses, sólo capital o simplemente menos cuota. Lo malo es que los intereses se acumulan y al final debes más dinero.
  3. Ampliar el plazo de la hipoteca: te reduce la cuota durante lo que te quede por pagar pero al final pagas más intereses.
  4. Cambiar las condiciones (novación) para adaptar la hipoteca a algo más asequible: el banco suele ser contrario y firmar un nuevo contrato tiene costes de notaría y registro que te corresponden y habría que conseguir que la entidad asumiera.
  5. Reunificar deudas: totalmente desaconsejable porque acabas pagando más y con un pago que falles puedes perderlo todo.
  6. Alquilar la vivienda: con ello pagas la hipoteca hasta que puedas hacerte cargo nuevamente. Eso sí, tendrías que meterte en casa de algún familiar o amigo…

Aunque algunas entidades, por la cuenta que les trae, intentan llegar a acuerdos para evitar ejecución, hay otras, sobre todo en los años duros de la crisis entre 2008 y 2012, que no se cortaron un pelo y lo mismo que se quedaron con promociones enteras de inmobiliarias morosas, le quitaron su piso a personas hasta el cuello de deudas.

Como no se han deshecho de todas estas viviendas, ciertas entidades estarán más dispuestas a negociar que otras, según los pisos que aún les queden por vender. Si no quieren negociar y ejecutan la hipoteca, hay otras formas de evitar que te echen a la calle.

Según el código de buenas prácticas al que se sumaron la mayoría de entidades, no se puede echar a familias monoparentales con dos hijos, mayores de 60 años, familias numerosas, con un menor de 3 años o una persona dependiente o discapacitada, donde haya víctimas de violencia de género o desempleados que hayan agotado todas las prestaciones.

Como estos supuestos sólo cubren a una pequeña parte de las familias que se enfrentan a un desalojo, te puedes agarrar a otras cosas, como que la hipoteca suponga más del 50% de los ingresos del hogar, ganéis menos de 3 veces el IPREM, que esa vivienda sea la única que tengáis o demostrar que durante los 4 años anteriores habéis perdido la capacidad de pagar porque las cosas se os han torcido más que una secundaria en un puerto de montaña.

Una de las mejores soluciones es buscar si el banco ha vendido tu hipoteca a un fondo de inversión. Es lo que se llama titulización y, aunque sigue administrando tu préstamo y cobrándote por él, ya no es el dueño y ha perdido el derecho a reclamarte la deuda. Cualquier juez tirará para atrás la ejecución si tu hipoteca está titulizada.

También paralizará el embargo si denuncias al banco por cláusulas abusivas en la hipoteca. Se calcula que entre el 80% y el 90% de los préstamos tiene alguna, así que lo tendrás fácil. Esta denuncia pasa por delante de la ejecución y, hasta que no se resuelva, no pueden echarte. No es una solución definitiva pero ganas los años que tarde todo en resolverse en los juzgados.

La dación en pago, que muchos pedían a gritos hace años, sólo es la solución si ves que es imposible conservar la vivienda. La perderías igualmente, pero al menos no arrastrarías una deuda pendiente y podrías empezar de cero sin cargas. Sólo la Hipoteca Sin Más de Bankinter la contempla en su contrato; el resto de bancos se resisten a aceptarla y, de hacerlo, exigen que todos estéis en paro, no haya avalistas, no tengáis más bienes y la hipoteca no supere los 200.000 €.

Que no te la claven en la cancelación registral de la hipoteca

Defiéndete, protégete, que no te den un sablazo

Defiéndete, protégete, que no te den un sablazo

Este año, al igual que el pasado, se cancelarán más hipotecas de las que se firmarán. Esto significa que, a pesar de que la firma de nuevas hipotecas aumenta año tras año desde hace 2014, todavía no es suficiente para compensar el número de préstamos hipotecarios que terminan de pagarse.

Sociedad de Tasación cree que este año se constituirán 315.000 nuevas hipotecas, así que entendemos que muchas más serán las que tengáis que cancelar.

Si es tu caso: ¡¡Enhorabuena!! Estarás deseando quitarte de encima la losa de la hipoteca. ¿Y lo bien que vas a vivir en cuanto ya no te gire el banco un recibo mensual de varios cientos de euros? Uffff, qué respiro para todo y para todos los de la casa. Ya no pagarás ni un céntimo más de intereses, la casa será totalmente tuya y ese dinero ahora lo podrás dedicar a otras cosas que te hagan falta o, simplemente, a ahorrarlo; los ahorros son imprescindibles.

Pero, ojo, a ver si es verdad que ahorras y que no empiezas pagando de más por cosas que no deberías. ¡Que no te engañen! Ya vimos que tú puedes hacer la cancelación registral fácilmente siguiendo estos pasos y por supuesto mucho más barato: entre 500 € y 1.200 € menos que si te lo hace el banco.

Y ojo también con que el banco te quiera cobrar por cosas que debe hacer o dar gratis. Pero la entidad no es la única que puede darte un sablazo en este momento tan feliz como engorroso de cancelar la hipoteca. En este proceso tendrás que pasar por la notaría, Hacienda (Agencia Tritutaria) y el Registro de la Propiedad. Lo de Hacienda es simbólico porque sólo has de pagar el impreso que rellenas y presentas, algo así como un euro. Con lo caro que es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) cuando firmas una hipoteca, cuando la cancelas está exento de pago. ¡¡Toma!!

Pero en la notaría y el registro hay aranceles establecidos, o sea precios fijos que, según sentencia del Tribunal Supremo, no pueden alterar bajo ningún concepto. En el pasado se han visto casos de notarías que querían cobrar una cantidad por una escritura de cancelación de una hipoteca simple, y otra cantidad si era porque la hipoteca se iba a modificar (novación) o a cambiar de banco (subrogación).

Tampoco te pueden cobrar diferentes aranceles en notaría o en el registro porque quedara mayor o menor capital pendiente de amortizar en la hipoteca. O sea que lo hayas pagado todo, te quedaran 1.000 ó 50.000 €, da igual, la tarifa debe ser igual para todas las hipotecas. Por la escritura, la notaría debe cobrar 30,05 € y ni un céntimo más, aunque el documento tenga matriz y más de 5 folios, dando igual si es copia autorizada o simple.

En el registro, el mínimo que pagarás son 24,04 €, si el bien que cubría la hipoteca no supera los 6.010,12 €. La cantidad aquí sí depende de cuánto quedara por pagar. A esa cifra le tienes que quitar el 90%, con reducción del 5% adicional en algunos casos.

Y, bueno, que tampoco te quiera encalomar el banco tooooodos los gastos de la cancelación registral hecha por ellos, ni que te obligue a que la hagan ellos. Si eso aparece así redactado en el contrato de la hipoteca, es anulable por abusivo, como ya se ha dicho en sentencia judicial del Tribunal Supremo.

La última excusa de la banca para no eliminar la cláusula suelo

El resquicio que saca de quicio...

El resquicio que saca de quicio…

El procimiento que se inventó el Gobierno para evitar que el gran abuso de la cláusula suelo termine en los tribunales ha fracasado. Se calcula que apenas un 25% de los casos se han resuelto al favor del cliente. Al otro 75%, se le ha ignorado, dado con la puerta en las narices u ofrecido un acuerdo de cachondeo que no satisface el agravio sufrido.

Si el Gobierno pretendía no colapsar el sistema judicial tendría que haber obligado a la banca en bloque a unirse a este proceso, en lugar de dejarlo a su voluntad, y tendría que haber sido más duro y más tajante.

Se han creado 54 juzgados, uno por provincia o ciudad autónoma, para recoger todas estas demandas contra abusos hipotecarios. Sin embargo, algunos de los temas son más duros que pelar que otros. En el de la cláusula suelo, ciertas entidades ya no saben que hacer para defenderse como gato panza arriba… Lo último que se han sacado de la manga es negar la eliminación de la cláusula y la devolución del dinero a los clientes que hayan modificado su hipoteca en cualquier aspecto después de firmarla: plazo, cuota, cambio de titular… Lo que sea.

Es lo que se llama una novación, si es que se firman algunos cambios de la hipoteca con el mismo banco, o subrogación si la hipoteca se cambia de entidad. Es engorroso y conlleva bastantes gastos, por lo que se hace cuando se piensa que el cambio de verdad mejora las condiciones del préstamo.

Como en ambos casos se vuelve a firmar ante notario, hay bancos que se están negando a eliminar el suelo y devolver el dinero con la excusa de que, como esa hipoteca se volvió a firmar y, por tanto, hubo una nueva oportunidad de revisarla, negociar y quitar el suelo, el cliente sabía lo que firmaba y el suelo se le colocó de forma transparente.

Y como el suelo es legal si se colocó de forma transparente según el Tribunal Supremo y el de Justicia de la Unión Europeaaaaa, pueees… Determinadas entidades se agarran a esto como un clavo ardiendo para tratar de seguir cobrando cientos de euros al año extra, aplicando un suelo que piensan que es legal, en lugar de un Euríbor negativo + el diferencial.

Hay muchos casos sangrantes, porque haber vuelto a firmar la hipoteca no significa que ahora entiendas todo lo que firmas, aunque así debería ser en el 100% de los casos. Pero como tenemos la mala costumbre de firmar sin leer ni comprender toooodooo… Pues así pasa. Y que el banco a veces se niega a explicar las cosas como es debido y es lo que hay que demostrar para anular el suelo y cobrar ahora.

Conozco el de una hipoteca de Bankia, de una antigua empleada. Contrató la hipoteca cuando trabajaba allí, pero como después de dejar de trabajar en la entidad le hicieron modificar las condiciones para tenerlas menos ventajosas, porque ya no era empleada, ahora se niegan a devolverle el dinero. Después de negociar le quitaron el suelo, pero no le quieren devolver ni un duro, a pesar del comportamiento ejemplar que ha tenido Bankia al devolver todo el dinero a todo el mundo, o eso dicen.

Comisiones: cuáles son y por qué se cobran

Huye de ellas

Huye de ellas

Las comisiones son otra de las formas que la banca tiene para exprimir al máximo una hipoteca. Cobran dinero –o pretenden cobrarlo- por algún (supuesto) servicio o perjuicio, que en muchos casos es más bien una penalización que imponen.

Aunque tienen mala fama y hay rachas en que los bancos las usan mucho y otras en que las evitan, es también una cuestión de política de empresa: hay entidades que abusan de ellas como por ejemplo Liberbank o el Sabadell, y otras como ING (en general la banca online) que no las incluyen por ninguna parte.

Estamos ante un momento en que la banca quiere ganar más dinero y en ocasiones incluyen este cobro tan molesto, que es más frecuente en hipotecas de tipo fijo que variable.

Lo que nunca hay que aceptar, porque es ilegal, es el cobro de comisiones en la cuenta de la hipoteca. Lo ideal es que tu hipoteca no tenga comisiones, así que negocia con la entidad que no te incluya ninguna en el contrato.

Aunque son un tostón y un robo para el cliente, las comisiones son legales hasta que una ley diga lo contrario y un juez sólo puede tumbarlas si se demuestra que no se había informado de ello o que no aparecen en el contrato. El cliente debe conocer perfectamente que el banco le puede pedir cierto dinero si hace cosas como como:

-          ESTUDIO: Analiza si te puede dar o no la hipoteca. Está prácticamente desaparecida… Es rara la entidad que la aplica; en unos meses estará prohibida por una nueva norma.

-          APERTURA: Suele ser del 1% y afecta más a los préstamos a tipo fijo. Cobrar por los trámites de inicio del préstamo es un abuso, porque aunque para la entidad haya gastos de gestión, los tiene de sobra amortizados con el cobro de intereses posteriores, donde debería incluir este gasto.

-          AMORTIZACIÓN PARCIAL O TOTAL (CANCELACIÓN): Afecta a casi 1 de cada 6 hipotecas. Hasta ahora era de máximo el 0,50% durante los 5 primeros años y del 0,25% los siguientes.  Con la nueva normativa europea, que afecta a las hipotecas firmadas desde 2007, no podrá ser superior al 0,25% los 5 primeros años o a un 0,50% durante 3 años. Después nada. El banco penaliza así que canceles parte de la deuda antes de tiempo. Si la hipoteca fue firmada antes de 2007 la comisión es de máximo el 1% de lo que aún se debe. Algunos tienen también un límite mínimo para amortizar: 500 € o 1.500 €, por ejemplo.

-          NOVACIÓN: Si cambias alguna condición en el contrato de la hipoteca, además de asumir los gastos de tramitación (gestoría, notario y registro), el banco cobra una compensación por los trámites que hace. No hay límite excepto que se trate de una ampliación del coste por devolución, caso en el que el banco sólo puede cobrar hasta un 0,10% de la deuda pendiente.

-          SUBROGACIÓN: El banco te exige una compensación si te llevas la hipoteca a otra entidad. Suele ser del 0,50%-1% del dinero prestado. Antes el banco que recibía el préstamo se hacía cargo de todos los gastos que te ocasionaba el cambio. Ahora sólo el Santander tiene algo parecido o cualquier otra entidad si ve que eres un cliente muy atractivo. o sea perfil alto y buen pagador.

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El drama del IRPH sigue vivito y coleando

Es como sentirse atado

Atados por un tormento

Del IRPH se habla poco pero se sufre mucho. Se calcula que quien lo tiene en su hipoteca ha pagado en los últimos 10 años entre 18.000 y 21.000 euros más que si su préstamo hubiera dependido del Euríbor, indicador al que están referenciadas el 90% de las hipotecas en España.

El IRPH es el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, siendo el IRPH Entidades el único superviviente de todos los que había. Durante años ha cotizado en paralelo al Euríbor, siempre por encima, pero subiendo y bajando al mismo ritmo, hasta que en 2012 el Euríbor comenzó a caer a lo loco y el IRPH se mantuvo estable.

En ese momento se marcó la mayor diferencia entre ambos, brecha que aún continúa, puesto que el IRPH está en el 2,007% y el Euríbor ha despedido agosto en el -0,048%. Hasta ese momento los afectados por IRPH no sabían que tenían un índice diferente, incluso algunos pensaron que si su cuota no bajaba mientras que la de otros sí, es porque tenían un suelo.

Estaban equivocados y engañados por su banco, que en muchos casos les incitó a contratar IRPH en vez de Euríbor alegando que era un índice más estable. Lo que se callaron es que es más manipulable, algo reconocido el Banco de España.

Los afectados han pagado una media de 2.100 € al año, que suponen 175 € más al mes, un dineralazo para cualquier economía familiar. De haber tenido Euríbor no sólo hubieran ahorrado sino que ahora su deuda sería menor porque hubieran pagado más capital además de menos intereses. La ganancia total de la banca ha sido de 22.000 millones.

Se estima que en España hay al menos 1.300.000 hipotecas con IRPH. Todos persiguen que el banco les cambie el odiado índice por el ansiado Euríbor + 1%, que abarataría sus cuotas significamente.

Lo malo del IRPH es que las batallas judiciales no se ganan tanto como en el caso de otros abusos bancarios como el suelo. Cuando las demandas caían en manos de jueces de lo Mercantil se cosecharon más sentencias a favor de los clientes. Pero al quedar el tema en Juzgados de Primera Instancia el éxito ha caído por su menor formación financiera.

La Asociación de Usuarios Financieros, Asufin, prepara una demanda colectiva contra varios bancos, que esperan presentar pronto. Además de la vía judicial, los afectados por IRPH cuentan con otras dos salidas: una es negociar con el banco el cambio de índice de referencia (IRPH por Euríbor), a lo que la banca es bastante reacia por la pérdida de ganancias; y otra es subrogar la hipoteca a otro banco, con mejores condiciones.

Cómo quitarte de encima el IRPH

Menuda losa...

Menuda losa…

El IRPH Entidades (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es una de las mayores losas que ha caído sobre las hipotecas en España.

Es una media del interés al que los bancos prestan dinero a más de tres años. Cerró mayo en el 1,89%, cifra bastante baja en comparación con el 3,16% en que estaba hace un par de años, pero muy alta respecto al Euríbor, que cotiza en negativo desde febrero, donde se supone que estará al menos un año más.

Es el índice que ya tenían algunas hipotecas y el que se puso a las que antes tenían IRPH Cajas e IRPH Bancos, desaparecidos el 1 de noviembre de 2013. También es el que aparece en los contratos hipotecarios como sustituto del Euríbor en caso de que éste desaparezca.

Por este motivo, lo que pase con el IRPH Entidades es relevante para todos los hipotecados, aunque actualmente sólo afecte al 13%, o sea 1.300.000 familias que llevan años pagando entre 200 y 300 euros más al mes que con Euríbor +1%, el interés que reclaman desde el principio para pagar menos.

El año pasado hubo 30 sentencias contra el IRPH, si bien hasta entonces ningún juez lo había declarado nulo ni abusivo. Los argumentos más utilizados son que los bancos mintieron a los hipotecados diciéndoles que cotizaría por debajo del Euríbor, lo que no ha pasado nunca hasta ahora. Jueces y afectados alegan que no fueron bien informados sobre qué era el IRPH y su repercusión en la hipoteca.

Además, es susceptible de ser manipulado por los bancos, ya que se trata de una media del interés al que prestan dinero a más de tres años y con subir los tipos de interés a los nuevos préstamos, ya lo suben a los que dependen del IRPH.

La batalla legal es una opción, que además puede permitir recuperar lo pagado de más durante años. Pero es larga y dura, así que aquí te presentamos alternativas para eliminar el IRPH de tu hipoteca.

Como no hay ninguna ley que obligue al banco a cambiar IRPH por Euríbor, primero negocia con tu entidad. Quizá acceda a cambio de contratar uno o varios seguros o productos extra (plan de pensiones, depósito…)

Si te lo modifica estás ante un cambio de las condiciones iniciales del contrato, o sea una novación hipotecaria, que conlleva gastos. Tendrás que volver a pasar ante notario (cobra entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente), gestoría (200-500 €), registro de la propiedad (entre 50 y 200 €) y quizá comisión (no la cobran todos, mira tu contrato). Como máximo pueden pedirte por ley el 0,50% durante los primeros 5 años de la hipoteca y el 0,25% a partir de entonces. Puedes ahorrarte los costes si el banco acepta firmar un contrato privado entre ambas partes.

Si prefieres cambiar de banco (subrogar la hipoteca) quizá pagues también la comisión por subrogación, del mismo porcentaje que la de novación, en caso de que tu banco la aplique. Aquí también tienes que pagar notario, gestoría y registro de la propiedad y, además, tasación de la vivienda (200-400 €). Antes los bancos se hacían cargo de todos los gastos de cambiar tu hipoteca con ellos, ahora sólo Santander tiene una oferta similar.