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Por qué el Tribunal Supremo quiere que paguemos el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

 

El Supremo intenta proteger de nuevo a la banca para que no suelte dinero a los clientes estafados

El Tribunal Supremo acaba de decir que quienes tengan hipoteca deben pagar todo-todito el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y sólo compartir el gasto en notaría. De los demás gastos en esta ocasión no ha dicho nada, así que sigue vigente la sentencia de diciembre de 2015 en la que se anulaba, por abusiva, la cláusula en la que se obliga al cliente a hacerse cargo de los gastos de la hipoteca.

¿Pero por qué no reconoce que es abusivo que paguemos el IAJD? Se ampara en lo que ya opinó su Sala Tercera de lo Contencioso-Administrativo anteriormente, o sea por una pura cuestión de coherencia. ¿Nada más? Viendo sus antiguas sentencias de abusos hipotecarios, vemos que no es un tribunal de mojarse mucho…

De momento no explica nada más, quizá en la sentencia entera que se emita próximamente sí, pero lo más probable es que, cuando eso ocurra, aluda a que hay una norma en la que se especifica que este tipo de impuestos debe pagarlos quien tiene interés en que la operación se haga. En este caso parece claro que, como quien tiene interés en que se firme la hipoteca somos los clientes, deberíamos pagarlo nosotros. Peeeeero, hay bastante ambigüedad al respecto, así que el próximo día veremos por qué los clientes no tendríamos que pagar el IAJD.

Mientras tanto, hoy analizamos por qué el Tribunal Supremo tapa a la banca. Ya no estamos en crisis, no es como cuando había muchos desahucios, la gente lo pasaba peor, España no crecía y se destaparon abusos hipotecarios como el suelo, que hizo que mucha gente dejara de pagar la hipoteca. A la economía le va mejor, en general.

El Supremo tampoco quiere dar otro varapalo más a la banca. Ya les dio la de cal condenándoles en el suelo y las multidivisa, y ahora les da la de arena con los gastos y con el IRPH, del que habló hace un par de meses, también a favor del sector bancario.

No quiere perjudicar la reputación de la banca, ya muy dañada con una ristra de abusos que han saltado a los medios de comunicación y a los juzgados (suelo, multidivisa, swaps, preferentes, redondeo, multidivisa, IRPH, gastos…). Precisamente se han creado juzgados específicos para abordar estos casos porque colapsaban los juzgados tradicionales.

Tampoco quiere mermar sus cuentas. Si todos los hipotecados reclaman los gastos de la hipoteca podemos juntarnos más de 8 millones de personas pidiéndoles entre 10.000 y 18.000 millones de euros, los cálculos no se ponen de acuerdo. Mucha pasta ahora que empiezan a remontar gracias a las hipotecas a tipo fijo, que han decidido potenciar porque el Euríbor sigue en negativo y la última previsión es que no empezaría a subir de forma signifitiva hasta mediados de 2019.

Un dineral que debe sumarse también a lo que ya han pagado por el suelo, que se calcula entre 3.500 y 4.000 millones de euros, y lo que pagarán por la multidivisa y algunos casos más. Además, el IAJD es lo más caro de todos los gastos de la hipoteca, donde también se incluyen el de tasación, gestoría, notaría y registro. Supone alrededor del 80% de lo que pagamos por los gastos de la hipoteca. Por eso la banca cree que la factura máxima que podría pagar por la devolución de los gastos es de 3.000 millones y no de los 10.000-18.000 millones que comentaba antes.

Todo esto es una prueba más de hasta dónde llega la presión del sector bancario para que se le siga protegiendo a pesar de que debería asumir las consecuencias de lo que ha hecho y sigue haciendo mal, y aunque así se perjudiquen los intereses de millones de personas. Prueba de que se parte de la banca siente culpable y no quiere más jaleos es que desde hace un par de años hay bancos como Santander, BBVA, Sabadell, Bankinter, Abanca y La Caixa, entre otros, asumen una pequeña parte de los gastos.

El Tribunal Supremo quiere que paguemos el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Como siempre, parece que la última y única esperanza está en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea

El Tribunal Supremo, el más alto en España, informó el pasado miércoles de una sentencia muy esperada que se emitirá en los próximos días: la de a quién le toca pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Sí, eso que el banco nos ha estado obligando a pagar sí o sí como parte de los gastos de constitución de la hipoteca.

Eso que nos ha estado (y nos sigue) costando entre un 0,5% y un 1,5% del dinero que nos prestan para comprar la vivienda. O sea el mayor gasto de todos los de la hipoteca (alrededor del 80%), entre los que el banco también obliga a pagar la notaría, el registro de la propiedad, la tasación de la vivienda y la gestoría de su confianza que también nos mete un abultado palo por mover la burocracia legal de la hipoteca.

¿Y qué creéis que ha dicho el Tribunal Supremo? Después de darnos la razón con la cláusula suelo y las hipotecas multidivisa, todo en menos de un año, era ya mucho seguir en la misma línea, aunque resulte incongruente que no nos vea capaces de saber si el suelo nos limitaría la hipoteca y que en cambio entendamos de impuestos y otros papeleos que sólo conoce gente que lo ha estudiado o se mueve día a día con el tema.

Al igual que pasó hace un par de meses con el IRPH, el Tribunal Supremo se ha vuelto a poner del lado de la banca diciendo que es a los clientes a los que nos toca pagar los impuestos de la hipoteca y que el gasto en notaría se reparte así: a partes iguales la escritura oficial y que pague las copias quien las solicite. Algo es algo, pero va en línea total a proteger a la banca.

Esta sentencia se supone que servirá de guía para que los jueces del resto de tribunales, todos por debajo del Supremo, resuelvan en la misma línea. Pero no creo que sea así. Con el IRPH acabamos de ver que algunos jueces no siguen lo que dijo el Supremo y fallan a favor de los clientes, declarando nulo ese índice y quitándolo de la hipoteca que se juzga en ese caso.

A su vez vimos hace poco también que ya se han elevado al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) varias cuestiones prejudiciales, o sea preguntas que pueden hacer jueces o abogados españoles para que este tribunal opine y marque lo que se debe hacer en todos los países que pertenecemos a la Unión Europea.

A lo que se ve, es la única y última esperanza que nos queda, junto a la rebelión de los jueces de los tribunales especializados, aunque los bancos podría recurrir la sentencia y, si el tema acabara nuevamente en el Supremo, se puede predecir que acabaría como esta sentencia de los impuestos que acabamos de conocer.

Siempre nos quedará el TJUE, como ya se ha demostrado con la cláusula suelo, la cláusula de vencimiento anticipado y otros abusos hipotecarios. Parece que este tribunal es el único que pone en su sitio las decisiones del Tribunal Supremo cuando se pone conservador y defiende a la banca, y el único que acaba poniendo a cada uno en su sitio y cada cosa en su lugar.

El Tribunal Supremo anula el suelo de hipotecas subrogadas

Esto es como en las rebajas: tienes los mismos derechos

El Tribunal Supremo lleva años más atareado que de costumbre con las hipotecas. Desde que el 9 de mayo de 2013 emitiera una sentencia histórica sobre la cláusula suelo ha habido un antes y un después en las demandas por abusos hipotecarios.

Una de las últimas sentencias también se refiere a la cláusula suelo, pero sólo en el supuesto de que te hayas comprado una vivienda nueva y te hayas subrogado el préstamo del promotor inmobiliario. O sea que hayas hecho tuya la hipoteca que tenía el promotor asumiendo el préstamo una vez comprada la vivienda.

En ese caso, tienes las mismas condiciones que firmó el promotor con el banco. Y no vale que el promotor te dijera qué condiciones son ni qué riesgos entrañan. Aunque ahora tú figures como titular, el banco tiene la obligación de informarte de todo como en su día debió hacerlo con el promotor, como si tú fueras la primera persona que firma como titular.

En la sentencia emitida por el Tribunal Supremo, respecto a una hipoteca del Banco Popular con un suelo del 3%, que anteriormente fue del 3,5% y 4%, se habló de un préstamo subrogado de un promotor en el que había cláusula suelo. La cláusula suelo ha sido declarada nula en caso de no ser transparente y en concreto se han anulado todas las del Popular en otras sentencias, lo que incluye el supuesto de que no te hubieran informado de cómo funcionaba y los riesgos que corrías al tenerla.

En este caso, como ha habido un promotor de por medio que ha sido el primer titular de la hipoteca, el banco se ha intentado escaquear de su responsabilidad diciendo que, como la hipoteca se la dio al promotor y el cliente sólo la subrogó después, no tenía obligación de informar de nada, siendo el promotor quien debía hacerlo.

En cambio, el Tribunal Supremo ha puesto un poco de orden y cordura en el asunto, dictaminando que el banco sí tiene obligación de informar al cliente de todo el contenido de la hipoteca, incluida la cláusula suelo y su funcionamiento. Y que no puede escudarse en que el cliente no fue el primer titular de la hipoteca.

O sea que si asumiste la hipoteca del promotor de la vivienda que has comprado y el banco no te explicó tooodo el contenido clara y detenidamente, puedes demandarle por los abusos que tenga tu hipoteca. En particular ya sabes que la con la cláusula suelo ya lo tienes ganado: te la quitarán y deberán devolverte todo el dinero que hayas pagado de más durante estos años.

El 90% de las hipotecas contiene algún abuso bancario, por lo que es fácil que lo encuentres, incluidos los gastos de la hipoteca, que cosechan sentencias a favor y en contra y que terminarán estallando en el Tribunal Supremo como ya ha pasado con el suelo, el vencimiento anticipado, el IRPH y las hipotecas multidivisa, entre otros.

Si firmas a tipo fijo, cuidado con la cláusula de vencimiento anticipado

Ándate con mil ojos

¿Tienes una hipoteca  tipo fijo, vas a firmarla o quieres pedirla? Pues mucho ojo con la cláusula de vencimiento anticipado. Es poco mencionada y menos conocida que el hecho de que con la hipoteca fija tienes la tranquilidad de saber que la cuota siempre será la misma.

Como en todo, las hipotecas fijas tienen también sus contras, que debes conocer. La cláusula de vencimiento anticipado, también llamada de compensación por tipo de interés, consiste en que el banco te cobra una comisión, que suele ser del 4% los 10 primeros años y del 3% el resto del plazo si pagas parte de la deuda antes de tiempo (amortizas anticipadamente) o si cancelas la hipoteca antes de que termine el plazo.

Mientras que en una hipoteca variable te cobran entre el 0,25% y el 0,50% por esto mismo, y no siempre puesto que las hay que no tienen esta comisión, en una fija la cosa sube hasta el 4% de lo que amortizas. Por ejemplo, si decides adelantar el pago de 1.000 € porque tienes unos ingresos extra, has ahorrado o heredado, el banco te cobrará 40 € por hacerlo.

Un gasto desagradable e inesperado que no tendrías por qué asumir. El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se han pronunciado contra ella, si bien la gran respuesta del tribunal europeo está por llegar. Hace un año que el Supremo le preguntó por vía de urgencia, pero el europeo le echó un jarro de agua fría diciendo que respondería en el plazo habitual, más largo. Y aún estamos esperando… Quizá este año sepamos algo definitivo.

Mientras tanto, en estos años pasados se han paralizado decenas de desahucios porque jueces de toda España han considerado que la cláusula de vencimiento anticipado es abusiva, según lo que ya dijo el tribunal europeo de que podía considerarse así si suponía desequilibrio entre banco y cliente, si no se redactó de forma clara, si no se incluyó de manera transparente o si el banco de verdad tenía razón al aplicarla.

¿Y por qué esto último? Porque, precisamente, la cláusula de vencimiento anticipado no se tiene por qué cobrar siempre. El banco decide si activarla o no según le convenga. Si piensa que tu pago adelantado de la hipoteca le perjudica, la activa, algo que suele ocurrir cuando amortizas deuda o cancelas la hipoteca anticipadamente en un momento en que los tipos de interés están más bajos que tu tipo fijo y, por tanto, el banco pierde dinero si te adelantas en el pago y no te puede cobrar como antes.

De ahí el nombre de la cláusula y ahí está el quid de la cuestión. Es una estrategia de la banca para protegerse contra los tipos de interés bajos, asegurándose que no van a ganar menos dinero. Aunque el planteamiento sea diferente, es la misma filosofía de la cláusula suelo o de la cláusula cero: ganar más en tiempos de intereses bajos.

Si firmas una hipoteca a tipo fijo mira bien dónde te la colocan, porque es habitual en todos estos préstamos. Si no prevés adelantar el pago de ninguna cantidad entonces te dará igual, pero si firmas con intención de ir amortizando anticipadamente de vez en cuando o crees que en unos años, antes de tiempo, cancelarás la hipoteca, no elijas un préstamo a tipo fijo o negocia que no te incluyan esta cláusula o pagarás esta comisión extra. Avisados estáis: ¡¡mucho ojito con el tema!!

IRPH: nuevas sentencias que esperanzan y resucitan la lucha

La revolución acaba de empezar y va rapidito

Aunque el Tribunal Supremo lanzó un jarro de agua fría a los hipotecados con IRPH hace un par de meses, se van abriendo puertas a la esperanza que dejan ver que no todo está perdido todavía en esta lucha.

Mientras que la sentencia del Supremo daba por muerta la guerra contra el IRPH al decir que no era nulo ni abusivo porque no había falta de transparencia al incluirlo en la hipoteca, las noticias actuales reabren la contienda y dan pie a seguir luchando como si esta sentencia sólo hubiera sido una batalla perdida y no toda la guerra.

Por un lado, la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) ha presentado una nueva demanda colectiva, en representación de unos 75 afectados por la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), filial del Banco Santander. Esta reclamación se suma a las demandas colectivas que ya presentó para reclamar los derechos de 750 afectados de Caixabank, 500 de BBVA y 60 de Bankia.

Asufin no se rinde y está preparando otras dos demandas colectivas que presentará próximamente: una contra el Sabadell y otra contra Kutxabank. Aunque sólo son una pequeña parte de los afectados, que se calculan en 1,3 millones en España, las demandas colectivas son importantes porque, cuando se ganan, sientan un mayor precedente que los casos individuales. Es lo que se llama jurisprudencia y sirve para que se tengan en cuenta en futuros juicios y así se puedan emitir sentencias en la misma línea.

Esta nueva demanda contra UCI, entre otras cosas, pide al juez que envíe una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), o sea que le pregunte si el IRPH es nulo y abusivo en casos de falta de transparencia. Aunque esta pregunta ya la ha hecho también recientemente un juez de Barcelona, no estará de más que se repita.

Y es que el TJUE lleva años como la última y casi única esperanza de que en España se le den los varapalos necesarios a los abusos bancarios, ya que de momento el Tribunal Supremo no ha demostrado el valor suficiente para sancionar estos comportamientos como es debido, ni los políticos tienen el valor de vetarlos con las leyes adecuadas.

El único a quien parece que por ahora habría que hacer un monumento es Francisco Javier Orduña Moreno, un magistrado valenciano del Supremo que votó contra la cláusula suelo y el IRPH, rompiendo la unanimidad y dando pie a que el tribunal europeo encuentre un resquicio para apoyar las reclamaciones de los clientes.

Además, el IRPH va contra la norma europea porque no refleja la realidad del mercado. Siempre ha estado por encima del Euríbor y en cifras muy elevadas, que además la banca puede manipular porque es quien da los datos para elaborarlo y se puede permitir omitir algunos para alterar el resultado.

Parece que algo se mueve en el IRPH porque desde que empezó el año ya hay cinco jueces que se han pasado por el forro la opinión del Supremo, dictando sentencias diferentes y todas contra este índice.

La de Amurrio (Álava) contra Caja Rural de Navarra ha dejado el préstamo sin tipo de interés a partir de hora, mientras que la de Gerona ha dispuesto que el índice a aplicar sea el último IRPH Cajas, obligando a Caixabank a devolver el dinero cobrado de más durante este tiempo que aplicó un tipo fijo a sus clientes en sustición de los IRPH desaparecidos. Asufin no está del todo contento porque esta última sentencia no invalida el IRPH Entidades, pero dice que seguirá luchando.

En Alicante, Granollers (Barcelona) y Sagunto (Valencia) también se han dictado sentencias contra el IRPH que confirman que la revolución ha empezado. Como ya pasó con la cláusula suelo, el Tribunal Supremo dictó una cosa y después otros jueces empezaron a dictar sentencias contrarias.

Ahora habrá que esperar a que, dentro de mucho tiempo porque esto es lento y largo, el TJUE se pronuncie contra el IRPH y diga que no todo el mundo tenía capacidad de valorar los riesgos, ni de entender cómo funcionaba, y que todos los bancos no aconsejaron ni explicaron bien su funcionamiento ni qué pasaría si desaparecía, como ocurrió en noviembre de 2013, cuando este pifostio se empezó a enredar oficialmente.

Tengo una hipoteca con IRPH: ¿qué hago ahora?

Un poco aguada, pero queda algo de esperanza

Un poco aguada, pero queda algo de esperanza

Después del palo que el Tribunal Supremo acaba de dar a las hipotecas con IRPH no está todo perdido. Es verdad que ha declarado, de forma bastante tajante, que este índice es transparente.

Pero da más la sensación de que ha querido echar un cable a la banca para compensar los últimos disgustos judiciales, zanjando esta polémica con argumentos facilones y evasivos más que con motivos de peso.

Ni siquiera están todos los magistrados a favor de la sentencia. Ha habido dos que no creen que el IRPH pase el control de transparencia, lo único que obsesiona a la Justicia española y lo único que puede tumbar la cláusula de un banco.

Precisamente, el Tribunal Supremo dice que, al ser un índice, el IRPH no puede ser opaco, pero sí lo puede ser la cláusula en la que va. ¡¡Perfecto!! Primera cosa a la que agarrarse. No siempre fue tan transparente cuando en muchos casos era el índice sustituto de otros IRPH ya desaparecidos a finales de 2013.

Además, como dice el Supremo, es condición general en la hipoteca, no negociable por el cliente, cosa que el Alto Tribunal utiliza para explicar que fue transparente pero que se puede usar para lo contrario: si no se puede negociar, no te podías negar a lo que incluyeran. Y eso te deja en desventaja con el banco, otra de las cosas que los jueces miran mucho para cargar contra la banca.

Armarse de valor, buscar un buen despacho de abogados expertos en Derecho Bancario no va a ser suficiente, ni recomendable por ahora. Tampoco reclamar al banco que por las buenas quite cambie el IRPH por el Euríbor. Vamos, que lo puedes hacer, por probar… Pero lo más probable es que te diga que el Tribunal Supremo lo ha declarado transparente, no te lo cambie y chimpún.

Por eso la mayor esperanza está en los dos magistrados que votaron en contra. Al no estar todos de acuerdo, cualquier juez o abogado puede plantear al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) una cuestión prejudicial. De hecho, el despacho de abogados Ferrer-Bonsoms & Sanjurjo ya ha anunciado que lo hará. ¡¡¡Bieeeeeen!! Aunque de paso se hagan publicidad, ayudarán mucho en el proceso.

Después de leer el comunicado del Tribunal Supremo y seguir el caso original, quizá la resolución de la Audiencia Provincial de Álava, donde se juzgó antes, no fuera muy acertada y haya sido parte de la razón de que se hayan estropeado las esperanzas de los 1,3 millones de hipotecas con IRPH.

O sea que hay camino para plantear otra demanda con nuevos planteamientos y señalando otros puntos críticos, clave, flojos, de cualquier otra hipoteca en esta situación. ¿Voluntarios para presentarla…? Si no, pues a esperar a ver qué dice el tribunal europeo, que seguro acabará poniendo orden en este desconcierto. Normalmente sus respuestas son contrarias a la banca y mucho más favorables a los clientes que lo que dicta el Tribunal Supremo.

Así sea también esta vez porque la sentencia de la semana pasada contra el IRPH es una gran lavada de manos a lo Poncio Pilatos, bastante demagógica en muchos planteamientos y, sobre todo, con gran interés por compensar a la banca para no darle otro disgusto económico que podría ascender a 2.600 millones €.

Ya que hace poco la sentencia del Tribunal Supremo sobre las hipotecas multidivisa echó cal en la herida del mundillo bancario, ha querido compensar dando ahora la de arena con una sentencia que sea un bálsamo para la irritación del sector. Y eso que los bancos no siempre coinciden en lo casos: Bankinter, que pringa con la mitad de las multidivisa en España, no tiene ninguna con IRPH.

El IRPH da la espalda a los clientes y la razón a la banca

Tocaba dar la de arena y... ¡ale, chavales, a peregrinar por el desierto!

Tocaba dar la de arena y… ¡Ale, a peregrinar por el desierto!

La semana pasada el Tribunal Supremo remató, por fin, lo que había empezado el 22 de noviembre sobre el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH).

El Alto Tribunal sentencia que no le parece nulo porque no le ve problema de transparencia, ha explicado en este largo comunicado que se resume en lo siguiente.

Parece que, tras la cláusula suelo, primer abuso bancario condenado por el Tribunal Supremo en 2013, a todo lo demás también se le mira si es o no transparente, como si fuera lo único determinante para anularlo o no.

Aunque hay dos magistrados que no están de acuerdo, el resto piensa que no se puede anular porque es un índice general al que se referencian las hipotecas, como el Euríbor, el Líbor o el Míbor.

Viéndolo así dicen que, por una parte, no se puede decir que sea opaco ni abusivo porque es una condición general de la contratación de la hipoteca. ¿Y qué? La multidivisa también lo era… ¡¡Y el suelo!! Y han resultado anulados. Por otra parte, comentan que al ser el índice de la hipoteca y, por tanto, marcar el precio de la misma, los clientes seguro que están enterados por sí mismos de que existe y de cómo funciona.

El cliente debe saberlo, pero es que el quid de la cuestión no es sólo ése, sino que al desaparecer casi todos los IRPH, el índice sustituto es el IRPH Entidades, el único que ha quedado en pie, y que resulta unos 2.000 € más caro al año que el Euríbor.

Ante esto el Tribunal Supremo se lava las manos y viene a decir que… ¡Mala suerte, oye! Ahhh, ¡se sienteee…! Haber elegido muerte. Se escuda en que, aunque está más alto que el Euríbor, quién sabe qué pasará en el futuro, que aún no se ha amortizado ni un tercio de la hipoteca.

Vamos, hombre… Que el IRPH siempre ha estado muy por encima. Cerró noviembre en el 1,910% mientras que el Euríbor lo hizo en el -0,189%. Es fácil prever que en el futuro también seguirá más alto. Incluso en julio de 2008, cuando el Euríbor marcó su máximo histórico en el 5,393%, el IRPH cerró en el 6,006%. ¡¡Más alto!!

¿Es que estos magistrados del Supremo no lo quieren ver o qué? Está claro que el IRPH siempre ha sido más alto y siempre lo será. Para empezar porque es la media del tipo de interés al que los bancos prestan dinero a sus clientes para las hipotecas, que siempre es más que el se cobran por prestarse entre sí, cifras con la que se calcula el Euríbor.

Pero no contentos con eso, la sentencia argumenta que no pasa nada en que el IRPH sea más alto, que por eso se ha comercializado con diferenciales más bajos que el Euríbor. Para compensar. Mira, me imagino que si estás leyendo esto y tienes IRPH, se te debe de estar poniendo un mal cuerpo y una mala leche… Normal.

No quiere entrar en si el IRPH es manipulable o no, que lo es, precisamente porque es la media del precio de las nuevas hipotecas que se firman. Quizá porque el Euríbor también lo es, al margen de las manipulaciones ya demostradas y multadas, y eso abriría otro agujero de miles de millones a devolver al 90% de los clientes. Como lleva casi dos años bajo cero nadie dice nada de eso, por ahora. Del IRPH sólo dice que su control depende de la Administración y que ellos no lo pueden juzgar, otra lavadita de manos al canto.

También comenta que no se puede anular sólo porque haya pasado unos años alto, que es como querer anular las hipotecas con Euríbor porque haya estado unos años por las nubes. Bueno, hay parte de verdad y bastante de demagogia. Como, en mi opinión, en casi toda la sentencia. Ahora tocaba darle un respiro a la banca y les ha tocado pagar a los del IRPH, que son más numerosos y con un caso quizá menos evidente que el de las hipotecas multidivisa, que aún está muy fresco.

Hipotecas multidivisa: qué esperar del banco

Se va a hacer la víctima seguro

Ay, qué dizguztoooo

Después de ver qué puedes reclamar al banco y cómo hacerlo, toca especular sobre su reacción, para saber cómo afrontarla y que no nos pille desprevenidos.

Como llevamos una buena racha de condenas judiciales y sentencias lapidarias, podemos anticipar cómo se comportarán el Popular, Caixabank, que tiene las hipotecas multidivisa de Barclays, y Bankinter.

No todos están implicados en la cláusula suelo, pero algunos sí y también en los gastos de las hipotecas, entre otros abusos probados y condenados por los tribunales.

¿Qué cabe esperar entonces? Entre otras cosas, que se nieguen a cambiar la hipoteca y devolver el dinero si no hay sentencia judicial de por medio que les acuse expresamente a devolverte a ti hasta el último céntimo.

Que miren con lupa caso por caso y sólo actúen si se lo ordena de forma firme y directa el Tribunal Supremo. Algunas entidades agotan hasta la última vía, aunque sepan que van a perder. Juegan al desgaste, dejan pasar el tiempo, se escaquean, saben que si te lo ponen difícil hay opciones de agotar tu paciencia y de que te rindas por el camino y no les pidas el cambio a euros o no demandes ante los tribunales, aunque tengas más razón que un santo.

Que se agarren a que cambiaste cualquiera de las condiciones de la hipoteca en una negociación individual porque cambiaste de banco (subrogación) o porque modificaste alguna cosa y firmaste una novación, en caso de que lo hayas hecho.

Que intenten probar que lo tuyo son las divisas y que pilotas del tema, tratando de demostrar que sabías qué firmabas, que sabías que el producto era chungo de narices y que te la jugabas más que con una hipoteca variable… Que sabías que la deuda podía aumentar un 50% y que el capital pendiente se recalculaba constantemente según la divisa… Que, por supuesto, te informaron de toooodo lo que había en el contrato y de tooooodos los riesgos y mandangas de semejante producto complicado hasta para alguien con conocimientos financieros o universitarios.

Que se quejen de que hay una caza de brujas contra ellos, orquestada por las asociaciones de consumidores y los clientes, que quieren sacarles hasta los higadillos, cuando todos sabemos que la historia ha sido al contrario. Dirán que les sale muy caro devolver tanto dinero y subirán, mediante comisiones, tipos fijos o vinculación el precio de las nuevas hipotecas para pagar la factura que les viene encima por los abusos en las antiguas.

Que te ofrezcan un acuerdo a cambio de que firmes un seguro nuevo, un tipo fijo en la hipoteca o un plan de pensiones que no tenías. Quizá también ofrezcan cambiar la hipoteca a euros a cambio de que no les demandes y/o de que no te devuelvan nada del dinero que has pagado de más durante estos años (en muchos casos 10 porque las hipotecas multidivisa se firmaron a tutiplén en 2007 y 2008).

¡¡No firmes nada de esto!! Nunca firmes nada a espaldas de tu abogado, ni nada que no haya aprobado este profesional primero. Pudiera ser que estuvieras firmando al mismo tiempo la posibilidad de no recuperar el dinero o no reclamar más lo que te corresponde.

Menos mal que los abogados expertos en materia bancaria van cogiendo cada vez más experiencia porque los últimos años han sido un rosario de destapar abusos y de condenar cláusulas abusivas en los tribunales. Se las saben todas y aprenden de las reacciones de la banca, que va de víctima, contraataca y desarrolla ruines estrategias para escaquearse todo lo que puede antes de pagar y asumir errores.

Por tener, ya tenemos hasta tribunales específicos para tratar los temas de abusos bancarios, ya que los de primera instancia que se ocupaban de los casos estaban saturados. Estos nuevos también lo están y su futuro está en el aire, pero esperemos que al final les doten del personal que necesitan en lugar de cargárselos, como se estudia hacer.

¿Y qué esperar del Gobierno? Que no haga nada, ya que ni siquiera incluye las hipotecas multidivisa en la nueva ley que se aprobará en breve. Si al final hace algo será porque ningún banco cambia ni devuelve el dinero (o lo hacen muy poco). En ese caso sacará un procedimiento al que la banca se puede unir de forma opcional y que no valdrá para nada. Ya ha pasado con la cláusula suelo. Ojalá me equivoque y os cambien todas las hipotecas y cobréis todo rápidamente, pero la experiencia reciente dice que tocará pelear mucho hasta el final. La sentencia del Tribunal Supremo sólo es un nuevo principio.

Cómo reclamar una hipoteca multidivisa

Cuidadín con los acuerdos que te ofrezca el banco

Cuidadín con los acuerdos que te ofrezca el banco

Ahora que el Tribunal Supremo ha reconocido el pasado 15 de noviembre que las hipotecas multidivisa deben convertirse a euros en caso de que el cliente no estuviera formado ni informado sobre los inmensos problemas y riesgos de este tipo de préstamos en francos o yenes, seguro que te preguntas cómo reclamar a tu banco.

Cómo reclamar

Lo primero es ir al banco y presentar un escrito de reclamación como éste en el Servicio de Atención al Cliente (SAC) o donde ellos te digan que debes hacerlo, pidiendo todo lo mencionado antes y mencionando que lo haces amparándote en la reciente sentencia del Tribunal Supremo.

También puedes apoyarte en la oficina del consumidor de tu localidad, que también ayuda a reclamar otras cláusulas abusivas, para que te ayuden a prepararlo o lo presenten por ti. Si en 2 meses no responden o la respuesta es negativa, puedes ir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España, pero como esto sólo suele servir para que figure en sus estadísticas, puedes saltarte este paso y pasar directamente a la vía judicial.

Para ello has de contactar con algún abogado experto en materia fiscal y bancaria que tenga experiencia en cláusulas abusivas, lleve más casos de hipotecas multidivisa y los haya ganado. Se espera un aluvión de demandas ante la nueva sentencia del Tribunal Supremo, así que ojito con las comisiones que te cobren, que tampoco abusen los abogados.

No firmes nada que te ofrezca el banco, por muy ventajoso que te parezca el acuerdo, sin el visto bueno de tu abogado. En la cláusula suelo ya ha pasado que las entidades han llamado a los clientes ofreciendo acuerdos supuestamente buenos para los afectados porque les quitaban el suelo, pero en realidad malos porque a cambio les obligaban a firmar que renunciaban a cobrar el dinero, les imponían el pago de seguros y el compromiso de no demandar en los tribunales.

Hipotecas ya juzgadas, canceladas, modificadas, con juicios pendientes…

Si estás en pleno proceso judicial porque ya has demandado, cabe esperar que el juez aplique la sentencia del Tribunal Supremo siempre que el banco no pueda demostrar que te informó bien de los riesgos. Si la tienes cancelada o ejecutada por no pagar, también puedes reclamar. Si tu caso ya se juzgó con sentencia en contra, puedes volver a reclamar.

Quizá algún juez aplique el principio de cosa juzgada, o sea que se agarre a que ya hay sentencia dictada para no volver a mirar el caso, pero por lo general deberían revisarlo y volver a dictar sentencia porque la del Tribunal Supremo es posterior a la tuya y afecta a todas las hipotecas no transparentes, donde es probable que se encuentre la tuya. En aquel momento a lo mejor no se estudió la transparencia de la hipoteca ni el abuso de la cláusula multidivisa, que ahora sí han resaltado en el Supremo.

Documentación

Busca la escritura de la hipoteca porque te la van a pedir. Son los papeles que te dieron en la notaría, en los que se habla de las características del préstamo, es el contrato. En ellos aparece la cláusula multidivisa que tienen que anularte. Si hubo novación (nuevo contrato por cambio de condiciones) o subrogación (te cambiaste de banco) también debes presentar esas nuevas escrituras. Presenta todo lo que tengas relativo a la hipoteca, incluidos los últimos tres recibos.

Deberás probar que no tenías ni idea de que una hipoteca multidivisa podría duplicar tu deuda, ni que el euro se podría devaluar (perder valor) un 20% o 30% con respecto a la moneda en que firmaste. Da igual si tienes una licenciatura en otra materia, mientras que demuestres que estabas pez en tema de divisas el caso puede salirte con éxito.

Plazo

Aunque no hay plazo porque se ha considerado la cláusula multidivisa como abusiva, si se quieren poner estrictos serían 4 años desde que se canceló la hipoteca o, si no está cancelada, 4 años a contar desde el 20 de septiembre de 2017, cuando salió la primera sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la que se ha basado el Supremo.

Qué reclamar en una hipoteca multidivisa

Lo suyo es que te llueva el dinerete, pero el banco se agarrará a lo que sea para no hacerlo

Lo suyo es que te llueva el dinerete, pero el banco intentará no cambiar nada ni devolver un duro

Si tienes una hipoteca multidivisa te preguntarás si puedes reclamar la tan ansiada conversión a euros y cómo hacerlo, ahora que el Tribunal Supremo ha reconocido que la cláusula multidivisa de la hipoteca es nula por abusiva y por falta de información al cliente.

Aunque el caso afecta a una sola hipoteca de Barclays (ahora Caixabank), el Tribunal Supremo quiere que sirva de ejemplo y base para reclamar a todos los que estén en la misma situación, que se cifran en más de 70.000 en toda España, siendo Bankinter y el Popular los otros bancos más afectados.

Para que sepas cómo hacerlo y qué esperar de tu banco, esta semana hemos preparado tres artículos que te informarán de todo.

Quién puede reclamar

Toda persona con hipoteca multidivisa que, en el momento de contratarla, no tuviera formación ni información suficiente sobre lo que es una hipoteca de este tipo, que no supiera que la moneda extranjera podía aumentar de valor (apreciarse) y que esto le subiría las cuotas.

O que no supiera que la deuda se recalculaba constantemente según el valor de la divisa (yenes, francos suizos…), lo que podía hacer, como ha pasado, que se debiera más dinero que al principio de la hipoteca, a pesar de haber amortizado una parte, o que la deuda aumentara un 50%.

Da igual si tienes estudios universitarios, máster, posgrados… El juez mirará que no tuvieras formación ni conocimientos sobre el mercado de divisas y cómo afectaba eso a tu hipoteca. El banco, por contra, deberá demostrar con documentación que sí te había informado suficientemente bien al respecto. Lo que aparezca en el contrato de la hipoteca no cuenta, debe currárselo más y aportar más papeles que demuestren que sabías el producto chungo y peligroso que estabas contratando.

Qué reclamar y cuánto dinero pedir

Puedes solicitar que se anule la parte multidivisa de la hipoteca, quedando como un préstamo dado en euros a devolver en euros y ligado al Euríbor (más el diferencial que ya tengas). También puedes pedir que la diferencia de dinero entre haber pagado en yenes, francos suizos (o la divisa que usara tu hipoteca) y haber pagado en euros te la devuelva el banco, junto con los intereses que ese dinero haya generado desde que lo diste hasta que te lo ingresen.

En total se estima que Bankinter, Caixabank -por las hipotecas de Barclays- y Banco Popular, ahora del Santander, deberán devolver 1.600 millones €. Para saber cuánto te deben a ti exactamente tienes que usar un simulador del estilo de éste y calcular cuánto habrías pagado si el préstamo hubiera estado ligado al Euríbor. Suma todas las mensualidades y réstalas a lo que realmente has pagado con la divisa que tienes (yenes, francos suizos…).

Después súmale los intereses de demora que deban pagarte. Algunos bufetes de abogados te lo calculan gratuitamente, pero luego te insistirán e intentarán captarte para que lleves el caso con ellos a los tribunales, que es una de las opciones que tienes y que explicaremos el miércoles.