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Hipotecas mixtas, un timo con el que sólo gana el banco

¡¡Pastaaaa!!

¡¡Pastaaaa!!

En cuantito que vas al banco, preguntas por una hipoteca y resultas solvente, al empleado se le ponen los ojos como al emoticono de la foto. Se le incrustan los símbolos del euro en la cara y ya no hay más que hacer. Te la van a clavar por algún lado y lo sabes.

Pero, ahhhhh, tienes varias opciones… Están las hipotecas fijas, las hipotecas variables y las hipotecas mixtas. Las primeras consisten en darte tranquilidad sabiendo que siempre-siempre pagarás la misma cuota, aunque sea más cara.

Las segundas son las de toda la vida, las que te cobran Euríbor + diferencial en el mejor de los casos (también ha habido IRPH, multidivisa, cláusula suelo, etc, que se han cargado esto).

Aunque las fijas han cogido mucho auge en los últimos dos años y una de cada 4 nuevas se contratan así, las variables siguen barriendo en el mercado a nivel general, representando aún más del 90% de las ya firmadas.

Pero… ¿Y las mixtas? Sándwich mixto, cerveza mixta… ¿Pero qué porras es una hipoteca mixta? Pues la que, durando los mismos años que las otras, tiene los primeros 10-15 años un interés fijo y el resto variable. Esto al final es un timo mayor que el de la estampita.

El Euríbor lleva desde febrero de 2016 en negativo y amaga con seguir así o muy bajo al menos hasta 2020-2021, según el Banco de España. Hasta hace unos meses se pensaba que subiría en 2018, pero viendo que el Banco Central Europeo no hace nada para que así sea, los analistas bancarios han alargado sus previsiones un par de años por lo menos.

Esto significa que durante lo que queda de este año y por lo menos 2 ó 3 más, el Euríbor garantiza las cuotas más bajas nunca vistas. Cuando suba, que lo hará, será tan lentamente que cuando se quiera poner en niveles normales (su media histórica es del 2%), te tocará pagar un interés variable. O sea que es una tontería tener un tipo fijo que te haga pagar más al principio (lo menos 10 años), porque no te podrás beneficiar del Euríbor bajo.

Eso, y cuando justo te tocaría empezar a disfrutar de tu tipo fijo, porque el Euríbor sube y te compensa tenerlo fijo para no pagar más, pues va el banco y te empieza a aplicar el interés variable, con lo que también pagas más que si tuvieras un tipo fijo.

Las hipotecas mixtas son una estafa que, de principio a fin, sólo interesa a la banca. Descártalas de tus cuentas o te harán perder dinero. Mírate el tipo fijo si estás por lo menos 20-30 años pagando. Si estás menos, coge variable, pagarás una media de 2.000 € menos en intereses que con el fijo, y unos 7.000 € menos que si tienes tipo mixto en los primeros años.

Las hipotecas mixtas son otro recurso de la banca para sacarnos el dinero ahora que les toca pagar millones por la cláusula suelo y otros abusos, y que el Euríbor está bajo. Ganan menos dinero que nunca con los préstamos ya firmados. Las hipotecas mixtas sólo interesan si el Euríbor sube de forma brusca en poco tiempo, algo más que improbable tal cual están y parece que estarán las cosas.

¿Puedo cambiar mi hipoteca variable a fija?

Hay que pensárselo mucho

Hay que pensárselo mucho

Ahora que tanto se oye hablar de las hipotecas a tipo fijo y que se ve que la banca ha trasladado su guerra de ofertas a este terreno, quizá te dé por pensar si no te compensaría más cambiar tu hipoteca variable a una que siempre tenga la misma cuota.

Las hipotecas fijas tienen la clara ventaja de que siempre sabrás qué cuota vas a pagar, lo que te da tranquilidad porque no habrá sorpresas ni sobresaltos según el Euríbor. Eso es para bien y para mal: ahora pagarás por encima que con interés variable, pero se supone que si mantienes la cuota durante al menos 15 años más, será a partir de entonces cuando empiece a compensarte haber anclado la cuota a un interés en lugar de supeditarlo al Euríbor.

O sea que si te quedan más de 15 años por pagar quizá te compense. Hay que sacar la calculadora y mirar también qué condiciones tienes ahora (¿diferencial muy alto? ¿mucha vinculación? ¿a tope de comisiones?).

Y no sólo 15 años sino que tú preveas que vas a estar esos años pagando la hipoteca, porque una cosa es el plazo que se firma con el banco y otra distinta cuánto tiempo estás pagando al final, ya que lo aconsejable es realizar amortizaciones anticipadas siempre que se pueda, para acortar los intereses -cuanto mayor es el plazo mayores son los intereses-, y porque ahora que el Euríbor está tan bajo conviene ahorrar para cuando suba.

Si la banca se vuelca en el tipo fijo es porque le compensa. Es la nueva cláusula suelo pero legal, ya que ahora que el Euríbor está en negativo te calzan un interés desorbitado en comparación a Euríbor + diferencial, o sea lo mismo que pagar un suelo. Por eso Banco Sabadell, famoso por estar orgulloso de sus suelos, oferta una Hipoteca Fija al 1,75% al igual que Bankinter.

Si quieres pasar tu hipoteca variable a una fija en el mismo banco tienes que hacer una novación, que suele llevar coste. Novación es cambiar las condiciones de la hipoteca y puede hacerse siempre que el banco acepte ese cambio -lo hará si ve que saca provecho-. Conlleva pagar nuevamente notario y gestoría y a veces incluir alguna vinculación adicional (seguros, plan de pensiones…)

Si por el contrario quieres cambiar de entidad, puedes subrogar la hipoteca, lo que también trae costes. Antes esto lo asumía el banco pero ahora solamente conozco al Santander como único que se ocupa de todo, aunque con algunos requisitos y para interés variable. Calcula si, con todo, vas a ahorrar dinero y que algunos bancos cobran comisión por novación o subrogación hipotecaria.

Hay entidades con cláusula suelo que han ofrecido a sus clientes pasarse al tipo fijo, pero en mi opinión no compensa si esto cierra la puerta a reclamar en el presente o el futuro todo el dinero pagado de más durante años, y además lo que te deben es quitar el suelo y dejarte el Euríbor + diferencial que tuvieras contratado, salvo que durante todo el tiempo que te queda por pagar eso te salga más caro que un tipo fijo.