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Los juzgados de cláusulas abusivas no cumplen con las expectativas

La Justicia sigue más lenta que el caballo del malo

Si has demandado o planeas demandar al banco por cláusulas abusivas en la hipoteca como el suelo, los gastos, la multidivisa o el vencimiento anticipado, entre otras muchas, que sepas que la mayoría de sentencias (el 97,6%) van a favor de los clientes, pero que la cosa va para largo.

Hace un año que, para evitar el colapso judicial, se clonaron todos los juzgados españoles que llevaban estos temas. El resultado fue uno más por provincia que sólo se iba a dedicar a juzgar las demandas a bancos por cláusulas abusivas. Después de denunciar y criticar que nacieron y continuaron con pocos medios, estos juzgados tienen una tasa desigual de resolución de los casos.

Aunque la media nacional ha sido de 14,6% de casos resueltos, o sea cerca de 29.000 de casi 209.000 reclamacones, una birria global en toda España. Pero no se puede meter a todas las regiones en mismo saco: la productividad varía de unas a otras. Por ejemplo tenemos a Asturias como campeona absoluta con casi un 56% de casos resueltos y en el otro extremo a Cataluña, donde sólo el 6,6% de las demandas han encontrado una respuesta.

Parece que se van poniendo las pilas y cogiendo el tranquillo, además de que en algunos sitios hayan aumentado personal. Entre enero y marzo de este año ya van algo más de 13.500 sentencias, lo que duplica con creces las del trimestre anterior. De todos modos, si denuncias toca tener paciencia porque desde que el caso se recibe hasta que se juzga pasa mucho más tiempo del que se quería y esperaba que pasara cuando se idearon estos juzgados.

En el caso de la cláusula suelo sólo te merece la pena denunciar si no has llegado a un acuerdo con el banco a través del mecanismo extrajudicial que el Gobierno puso en marcha en enero de 2017, por el mismo motivo: para no saturar los juzgados. Pero como sólo se ha llegado a un acuerdo en el 40% de los casos, es probable que parte de quienes no han obtenido el dinero reclamen a estos nuevos tribunales creados el año pasado.

Si lo que tienes es una hipoteca multivisa es casi seguro que vas a triunfar porque el Tribunal Supremo las condenó y reconoció que hay que recalcularlas en euros para que no pierdas ni un duro, ni de repente tengas que pagar una cifra astronómica al aumentar de valor (apreciarse) la moneda en la que tienes firmado el préstamo.

Con la cláusula de vencimiento anticipado es posible que encuentres respuesta a favor o que, simplemente, te paralicen el caso hasta que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea diga si es legal o no, tal y como le preguntó el Supremo hace poco.

Si sólo o también denuncias los gastos de la hipoteca, dependerá de quién te toque. En algunos juzgados se sigue a pies juntillas la sentencia del Supremo sobre que el banco no debe pagar los impuestos, mientras que en otros el juez va por libre y lleva la contraria. Al final pasará, otra vez, lo que se diga en Europa, se verá con el tiempo.

Si firmas a tipo fijo, cuidado con la cláusula de vencimiento anticipado

Ándate con mil ojos

¿Tienes una hipoteca  tipo fijo, vas a firmarla o quieres pedirla? Pues mucho ojo con la cláusula de vencimiento anticipado. Es poco mencionada y menos conocida que el hecho de que con la hipoteca fija tienes la tranquilidad de saber que la cuota siempre será la misma.

Como en todo, las hipotecas fijas tienen también sus contras, que debes conocer. La cláusula de vencimiento anticipado, también llamada de compensación por tipo de interés, consiste en que el banco te cobra una comisión, que suele ser del 4% los 10 primeros años y del 3% el resto del plazo si pagas parte de la deuda antes de tiempo (amortizas anticipadamente) o si cancelas la hipoteca antes de que termine el plazo.

Mientras que en una hipoteca variable te cobran entre el 0,25% y el 0,50% por esto mismo, y no siempre puesto que las hay que no tienen esta comisión, en una fija la cosa sube hasta el 4% de lo que amortizas. Por ejemplo, si decides adelantar el pago de 1.000 € porque tienes unos ingresos extra, has ahorrado o heredado, el banco te cobrará 40 € por hacerlo.

Un gasto desagradable e inesperado que no tendrías por qué asumir. El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se han pronunciado contra ella, si bien la gran respuesta del tribunal europeo está por llegar. Hace un año que el Supremo le preguntó por vía de urgencia, pero el europeo le echó un jarro de agua fría diciendo que respondería en el plazo habitual, más largo. Y aún estamos esperando… Quizá este año sepamos algo definitivo.

Mientras tanto, en estos años pasados se han paralizado decenas de desahucios porque jueces de toda España han considerado que la cláusula de vencimiento anticipado es abusiva, según lo que ya dijo el tribunal europeo de que podía considerarse así si suponía desequilibrio entre banco y cliente, si no se redactó de forma clara, si no se incluyó de manera transparente o si el banco de verdad tenía razón al aplicarla.

¿Y por qué esto último? Porque, precisamente, la cláusula de vencimiento anticipado no se tiene por qué cobrar siempre. El banco decide si activarla o no según le convenga. Si piensa que tu pago adelantado de la hipoteca le perjudica, la activa, algo que suele ocurrir cuando amortizas deuda o cancelas la hipoteca anticipadamente en un momento en que los tipos de interés están más bajos que tu tipo fijo y, por tanto, el banco pierde dinero si te adelantas en el pago y no te puede cobrar como antes.

De ahí el nombre de la cláusula y ahí está el quid de la cuestión. Es una estrategia de la banca para protegerse contra los tipos de interés bajos, asegurándose que no van a ganar menos dinero. Aunque el planteamiento sea diferente, es la misma filosofía de la cláusula suelo o de la cláusula cero: ganar más en tiempos de intereses bajos.

Si firmas una hipoteca a tipo fijo mira bien dónde te la colocan, porque es habitual en todos estos préstamos. Si no prevés adelantar el pago de ninguna cantidad entonces te dará igual, pero si firmas con intención de ir amortizando anticipadamente de vez en cuando o crees que en unos años, antes de tiempo, cancelarás la hipoteca, no elijas un préstamo a tipo fijo o negocia que no te incluyan esta cláusula o pagarás esta comisión extra. Avisados estáis: ¡¡mucho ojito con el tema!!

El 99% de las sentencias de claúsulas abusivas van contra la banca

Nos... ¿rendimos?

Nos… ¿rendimos?

Ya sea el vencimiento anticipado, que el otro día recibió su primer palo gordo en Madrid… Ya sea la famosa cláusula suelo o los gastos de la hipoteca, casi todos los asuntos tratados hasta ahora en los nuevos juzgados para cláusulas abusivas que se crearon en junio han dado la razón a los demandantes.

Imagino que la banca estará que trina, pero es lógico que si se niegan a pagar lo que les corresponde, si insisten en imponer gastos de cosas que sólo les interesan a ellos que se realicen o si continúan erre que erre cobrando por un suelo no transparente, la Justicia les quitará la razón para dársela a los clientes, quienes además empezarán a recibir el dinero pagado de más durante años.

Hasta el 8 de septiembre, los 54 juzgados han recibido 57.000 demandas desde que entraron en funcionamiento el 1 de junio, según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Madrid ha sido el más solicitado con 13.064 demandas, seguido de Barcelona (4.644) y Sevilla (2.946). Aquí puedes consultar cuántas van en tu provincia y comunidad autónoma.

Una pasada… Que no es nada para que se les viene encima. El juzgado de Valencia ha llegado a recibir 112 demandas en un solo día. Lógico ya que el procedimiento que propuso el Gobierno para resolver el conflicto de la cláusula suelo fuera de los Tribunales se calcula que sólo ha servido para arreglar el 25% de los casos, así que el otro 75% está abocado a demandar si quiere conseguir algo.

Hasta ahora, casi todas las resoluciones han salido contrarias a la banca. La mayoría por allanamiento del banco, es decir que ha reconocido su error y ha aceptado lo que pide el cliente. Como no hay que ir a juicio y batallar, la cosa se resuelve con mayor velocidad. La primera en la que un juez ha entrado hasta el fondo del asunto para dictar una sentencia ha sido la que este lunes os comentaba que ha ocurrido en Madrid sobre el vencimiento anticipado, los intereses de demora y los gastos de la hipoteca.

Ésta ha sido la primera dictada como tal, pero antes ha habido otras que van resolviendo diferentes conflictos en torno a la hipoteca. Por ejemplo, en Barcelona se condenó a finales de julio al Banco Sabadell, uno de los más plastas al persistir en el uso del suelo y defenderlo, a anular la cláusula y devolver todo el dinero al cliente.

El más ágil es el juzgado asturiano, donde se celebran 45 audiencias a la semana. En total ha dictado ya 41 resoluciones, de las que la mayoría son allanamientos del banco, con 40 a favor del cliente y sólo una en contra. Resuelve más rápidamente que otros porque tiene un refuerzo desde la Audiencia Provincial, pero aún le quedan casi 1.000 demandas por resolver, más las que vengan.

Sentencias hay ya en Valencia, contra Cajamar por la cláusula suelo… En Santander contra los gastos de la hipoteca de Liberbank… La mencionada en Madrid… En Zaragoza contra los gastos de la hipoteca de Ibercaja… En Lugo…

Parece mentira que se tenga que recurrir a los tribunales para conseguir Justicia, pero así es, por eso no dan abasto. Al menos en la mayoría de los casos, el banco también paga las costas, por lo que al final retrasarlo para los tribunales le puede salir caro.

Muchas entidades no han querido resolver las peticiones de los clientes antes, han querido que vayan a juicio porque piensan que no todo el mundo demanda por pereza, falta de tiempo, cansancio o falta de dinero. Pero se merecen que nadie lo deje por reclamar y les salga caro no haber devuelto el dinero desde el principio, porque ahora, además devolverlo deben pagar las costas judiciales. ¡Toma!

Las sentencias de demandas colectivas deberán aplicarse en las individuales

Un paso más en la carrera contra los abusos bancarios

Un paso más en la carrera contra los abusos bancarios

Despacito, despacito, la cosa se va poniendo a favor de reclamar los abusos hipotecarios.

La última novedad viene a raíz de una sentencia del Tribunal Supremo sobre la cláusula suelo del 5,5% de Banco Andalucía (fusionado con el Popular, que ahora es Santander), que ha dado el mismo veredicto que ya se dio cuando esto mismo se juzgó en una demanda colectiva.

Este Alto Tribunal ha dicho que cualquier sentencia firme que ya se haya dictado en una macrodemanda, por cualquier asunto hipotecario, debe servir posteriormente a los jueces que juzguen el mismo hecho, en una demanda individual, para dictar la misma sentencia.

O sea que si hay algún asunto hipotecario que queremos reclamar y ya hay una sentencia favorable tras una demanda colectiva tenemos posibilidades de ganar, se nos allana el camino. ¡Guauuuu! En las hipotecas multidivisa hay admitida a trámite una demanda colectiva de Asufin en Madrid, misma asociación que ha presentando una macrodemanda contra el IRPH.

En el caso de la cláusula suelo hay varios precedentes… Como por ejemplo las sentencias del Tribunal Supremo contra BBVA, Abanca y Cajamar, que lo anuló y obliga a devolver hasta el último céntimo cobrado de más, o varias demandas colectivas contra bancos como Unicaja. En este caso, si un juez de otro tribunal se encuentra un caso igual debe aplicar la opinión del Supremo.

Lo mismo nos pasa con los gastos de la hipoteca. Como ya hay una sentencia del Supremo que condena a BBVA a asumir la notaría, gestoría, tasación, registro e impuestos, cualquier juez que se encuentre un caso similar, debe fallar en en mismo sentido.

Es lo que toda la vida se ha llamado jurisprudencia, o sea casos iguales o similares que sirven de base para dictar sentencias en una dirección u otra, apoyándose en opiniones ya emitidas por otros jueces. Lo que pasa es que suelen hacer falta tres sentencias para considerar que hay jurisprudencia y, hasta ahora, los jueces de otros tribunales no sabían qué hacer…

Unos han seguido a pies juntillas el criterio del Supremo mientras que otros han ido por libre. Algunos estaban tan liados que han consultado al Tribunal de Justicia de la Unión Europea y de ahí vienen gran parte de los logros contra los abusos hipotecarios, en los que el tribunal europeo siempre da cera a España.

El Tribunal Supremo está harto de juzgar una y otra vez la cláusula suelo y de ser quien diga la última palabra. Está cansado de que le lleguen temas que podrían resolverse perfectamente en tribunales menores. Está colapsado de temas hipotecarios en particular y bancarios en general, y quiere liberarse. También quiere dar legitimidad a la opinión de los tribunales menores, ya que -hasta ahora- o no se atrevían a ser contundentes con la banca o, si lo eran, el banco no se conformaba y recurría incansablemente hasta llegar al Supremo, igual que los demandantes.

Las macrodemandas van más lentas que los casos particulares o de pocos afectados, porque acarrean mucha documentación a estudiar, pero cuando por fin hay sentencia suele ser gorda. Y es lo que quiere ahora el Supremo: que lo que vale para una macrodemanda se aplique a los particulares y les allane el camino.

Genial para los afectados, es terreno ganado. Y quizá tiempo, porque en los nuevos tribunales para las reclamaciones hipotecarias de 13 comunidades autónomas hay 330 reclamaciones diarias por abusos hiptecarios, lo que significa que a lo largo del año se esperan unas 90.000 demandas contra la cláusula suelo, los gastos de la hipoteca, el vencimiento anticipado, las multidivisa, el IRPH y otros abusos bancarios que traen cola.

 

De qué va la reforma de la Ley Hipotecaria: las claves

No hay que avisar de que te quemas, hay que evitar el incendio

No hay que avisar de que te quemas, hay que evitar el incendio

El Gobierno prepara ¡¡por fin!! la reforma de la Ley Hipotecaria que se tenía que haber hecho hace más de una década.

Aquí van las claves que van soltando a cuentagotas sobre lo que está preparando. El próximo día haremos el análisis.

- Información previa. El banco tendrá que entregar una ficha muy completa con las características de la hipoteca, explicando las cláusulas y qué consecuencias tienen. También se incluirá una simulación sobre subidas o bajadas del Euríbor, para que el cliente sepa cuánto puede llegar a pagar de cuota.

- Contrato estándar. Habrá un único tipo de contrato donde todo aparezca muy detallado y muy clarito, sin letra pequeña ni cláusulas engorrosas u opacas. Pueden ser abusivas, pero al menos transparentes, que es lo que más se ha criticado en las sentencias judiciales hasta el momento.

- Comprensión y notario. Para asegurarse de que entiendes todo y luego no demandas diciendo que no sabías qué firmabas, el notario te explicará la hipoteca desde una semana antes de la firma. También te pasará un test para comprobar que te has enterado de todo, dando fe de que conoces perfectamente a qué te comprometes y sus consencuencias.

- Lista negra. La notaría no podrá declarar ilegal una cláusula, competencia exclusiva de los tribunales, pero sí podrá tirar para atrás una hipoteca que la contenga. Para ello, contará con una lista de abusos declarados ilegales por los jueces. Si sólo es abusivo pero legal, explicará el contenido al cliente para que sepa qué firma.

- Intereses de demora. Se fijará un interés concreto si te retrasas en el pago de la cuota. Este interés llegó al 29% en el caso más sangrante. Ahora es de tres veces el precio legal del dinero, o sea del 12% como máximo. Con la nueva ley no habrá máximos ni mínimos, sólo un interés que pueda aplicar la banca.

- Vencimiento anticipado. Ahora al tercer impago el banco puede ejecutar la hipoteca y embargar la vivienda. Se dejará que el banco lo siga pudiendo hacer, pero dependiendo de cuánto quede por pagar. La banca vería bien que se ejecutara la hipoteca más tarde, al sexto o noveno mes de impagos.

- Euríbor. Seguirá siendo el índice al que se liguen las hipotecas. Si se mete otro o no lo dejarán en manos del Banco Central Europeo (BCE), la Asociación Española de Banca (AEB) y la Autoridad Bancaria Europea (ABE).

- Vinculación y comisiones. Se regulará cuánto se puede cobrar por intermediar en la contratación de una hipoteca y por amortización anticipada o cancelación. Van a regular la vinculación de los préstamos (seguros, tarjetas, plan de pensiones, domiciliar la nómina, etcétera).

Abusos bancarios: busca cuál te afecta

De vergüenza

De vergüenza

Algunos son de sobra conocidos, pero otros han pasado más desapercibidos. La lista de abusos hipotecarios sentenciados por los jueces en los últimos 5 años es ya considerable. Mira el contrato de tu hipoteca y asegúrate de que el banco no te ha cobrado o te sigue cobrando de más por algún concepto abusivo, como por ejemplo:

Cláusula suelo. Hace 5 años el 87% de los clientes con suelo desconocía que estaba atado a pagar un límite mínimo de intereses al mes, aunque la suma de Euríbor y su diferencial dieran una cifra más baja.

Con una fama por los suelos y decenas de denuncias a sus espaldas, lo último se espera el próximo miércoles, con la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que dirá si la banca debe devolver todo el dinero o sólo desde mayo de 2013.

Todo apunta a que será lo segundo para hacer cargar con el peso económico a bancos y particulares a partes iguales. Lo suyo sería que pagaran todo los bancos, pues son quienes han impuesto este abuso, pero nuevamente se les protege abiertamente.

¿Lo nuevo? La cláusula cero, para limitar a cero los intereses a pagar por un cliente, aunque Euríbor y diferencial sumen una cifra negativa, por la que el banco debería descontar intereses del capital a pagar. Se incluye en las nuevas hipotecas desde hace aproximadamente un año.

Intereses de demora. Se llegó a cobrar hasta un 29% en intereses si te retrasabas en el pago de alguna cuota. Por ley se puso que esta cifra no puede ser más de tres veces el precio legal del dinero, que como está en el 3%, pues es el 9%.

Vencimiento anticipado del préstamo. Si antes te retrasabas en un solo pago de la hipoteca, el banco podía ejecutarla y embargar la vivienda, reclamándote toda la deuda que no se saldara con el dinero obtenido en la subasta. Ahora sigue siendo así, excepto que hay que esperar tres impagos o el dinero equivalente a tres cuotas para comenzar este proceso.

Redondeo al alza de los intereses, que practicaban entidades como Caja Madrid (ahora Bankia), entre otras. Si el interés a aplicar era, por ejemplo, del 2,796% el banco podía subirlo al 2,8% o incluso al 3%. Ya no.

Hipotecas multidivisa.  Un tema constante en los tribunales, que si ven probado que el cliente no estuvo bien formado ni informado suelen condenar a la entidad a recalcular en euros las hipotecas firmadas en francos, yenes, dólares o cualquier otra divisa que se haya hecho fuerte frente al euro, aumentando la deuda hasta a veces doblarla.

Continuará…